Changement affectation rez bureau/logement

Bonjour,

Il y a quelques années, j'ai été confronté à un cas similaire sur Anderlecht

Copropriété constitué de logements et bureaux au rez-de-chaussée
Je souhaitais changer l'affectation d'un bureau en logement (après accord AG)

A mon grand étonnement, à l'urbanisme, il m'ont dit (verbalement), que si je parvenais à prouver, plus de 5 années d'une occupation des lieux comme résidence principale (domicile), le changement se ferait immédiatement ?

Cette réponse fut très surprenante ! Aucune vérification de la conformité où de la transformation des lieux ? Je n'ai pas poursuivit ce changement d’affectation car j'ai trouvé un acquéreur qui souhaitait l'utiliser comme bureau, mais poser toujours la question à votre commune.

Après relecture de l'ensemble du contenu, je constate que votre bien est situé sur "Molenbeek-Saint-Jean" ! Sachez que cette commune est, depuis bien longtemps, très connue pour ses incohérences dans l'octroi ou le refus de certains permis, c'est comme jouer à la roulette russe ! Une solution consistait à prendre un architecte qui avait "ses entrées".

Mais votre chance subsiste peut-être dans le seul fait que son Bourgmestre vient juste d'être éjecter par l'opposition, après 30 ans ! Peut-être auront-il déjà assaini l'Urbanisme aussi ?

Vous avez de la chance...  j'ai été rendre visite à l'urbanisme de M-st-J... J'ai relaté l'entrevue plus bas... j'étais sidéré...  (cfr les 60 cm de terre a ajouter pour mettre du gazon).

Bref pour le moment je suis dans une incofortable incertitude et j'ai difficile à dormir et à m'alimenter...

A Bruxelles, il faut se conformer à la brochure dont j'ai mis le lien vers le pdf plus bas.

Cette brochure contient un certain nombre de prescriptions.  Plus le temps passe plus les exigeances sont hautes...

Encore une fois c'est le côté "pas clair" qui effraie... D'abord on me dit qu'il faut mettre 60 cm de terre... puis "un peu de terre", voir du roofing vert... ou des gros bacs avec des plantes.... 
Bref il y a ce côté roulette russe ou tête du client...

Remarquez dans votre cas, c'est vous le vendeur !

Il me semble logique que soit vous vendez le bien comme bureau et l'acquéreur prend la responsabilitée du changement d'affectation, soit vous le vendez comme un logement et vous prenez donc les démarches à votre charge.

Le prix au m2 d'un bureau ou d'un logement n'est pas le même ! La plus-value prise sur le prix de vente d'un logement (et non bureau) valent largement le peux de travaiil à devoir faire pour un simple changement d'affectation ! Ont ne peut pas avoir le "beur et l'argent du beur" !

Bruxelles à trop de bureaux vide et la politique de la région Bruxelloise ainsi que des communes est actuellement très favorable à ces changements d'affectation. Les oppositions que vous pourriez avoir de l'urbanisme, pourrait venir du fait que:
- Le changement est contradictoire au PRD ou PCD (Plan regionnal/communal de developpement) et qui détermine un objectif de developpement à moyen ou long terme de certaine zone (bureaux/logements/etc...) Mais comme vous dites vous-meme que l'ensemble des bureaux de votre immeuble sont utilisé comme logement et que votre acte de base va en plus dans ce sens, je vous trouve fort pésimiste alors que vous avez tant d'éléments en votre faveur !
- Les plans et l'aménagement proposé (apport de lumière notamment), ne permet pas d'en faire un logement conforme au code du logement Bruxellois.

Vérifiez ce qui était requis comme critères lors de l'achat, en 2004, soit, sauf erreur de ma part avant la dernière version du code du logement en Région Bruxelloise.  Ce ne serait pas la première fois que l'administration néglige certains aspects.
J'en ai eu l'expérience il y a peu, justement à St J ten Noode !

Achat en 2004, vous n'aurez plus aucun recours possible sur votre vendeur (après 5 ans, vous pouvez oublier ! A ma connaissance)

Un recours devant la chambre des notaires me semble tout aussi injustifié, car il semble que le notaire qui a instrumenter la vente (votre propre achat) semble avoir utiliser les mots ne permetant de prouver une faute de sa part (a mon sens). "Appartement à usage de bureau" = logement !

(votre vendeur avait très certainement, changer l'affectation du bien, afin de pouvoir y domicilier sa société et faire passer travaux et charges, en frais)

Croire qu'un notaire ne fait pas d'erreur est une grosse faute, la plupart des conflits dans une copropriété proviennent d'un acte de base mal fait ! Ceux-ci sont juste "survoler" par les notaires, et trop souvent fait par des clerc de notaire inexperimenter !

Sachez, qu'au dela du conseil qui vous a déjà été fait par d'autres, pour un particulier, de ne jamais utilier le même notaire que le vendeur, vous pouvez aussi demander à plusieurs notaires d'intervenir pour une seule partie ! (acquéreur/vendeur) Dès que cela traine, que je trouve le travail bacler ou que j'ai un doute, c'est ce que je fais ! Il ne faut pas en abuser car il n'aiment pas trop, mais si la demande est bien argumentée, cela ne m'a jamais posé de problème.

Pour en revenir à votre situation, je ne voie d'autres solutions qu'une regularisation !

Il est toujours possible de laisser à l'acquéreur le soins de s'occuper de la modification/regularisation, de rentrer la demande à sont nom avec votre accord, moyenant contre partie de votre part. Mais sa banque pourrais refuser le paiement avant la modification/régularisation de l'affectation.

Je pense que vous avez suffisament d'éléments en votre faveur pour établir votre "bonne foi" dans ce dossier. Si vous ne tardez pas trop et que votre architecte n'est pas trop engourdi,  cela ne devrait pas trop trainer.

Vous aurez besoins:
- de plans (architecte)
- de l'accord de l'AG (copie PV) et/ou copie acte de base de l'immeuble
- si vous pouvez prouver une occupation résidentielle à residence principale depuis plus de 5 ans, je joindrais les preuves au dossier (l'architecte vous dira certainement que cela ne sert à rien, mais cela permettra peut-etre, de faire accélérer la décision)

Mon avis: Ce est qu'un changement d'affectation et le dossier est facile (Je ne suis pas architecte, mais je négocierai à votre place !)

Je pense que votre raccourci est un peu trop facile... il m'arrangerait certes... Je pense que de tout temps un changement d'affectation nécessite/ait un permis d'urbanisme.  Par contre les normes qui définissent ce qui peut ou pas être affecté en logement ont changé depuis 2006.  Le temps passant, les politiciens changeant, les normes se durcissent. 

Ceci dit, ai-je mal posé la question?  Je ne pense pas. Ai-je été mal compris?  Peut-être... Les architectes de la commune sont néérlandophones et donc certaines subtilités peuvent ne pas avoir été comprises...

Je dis pas que je parie mon chapeau que j'ai raison.
D'abord parce que je vous écrit du soleil et que j'ai besoin de mon chapeau. Ensuite parce que je ne suis pas sûr à 100%.

Mais cela vaut la peine de se poser la question.... et de faire vérifier par des professionnels.

C'est là que ça se corse : le changement d'affectation a été soumis à l'AG de 1999.  A cette AG 844 millièmes étaient représentées.  Or seuls 636 quotités ont approuvé le changement...  Et il faut 4/5ème... des quotités TOTALES pas des quotités présentes... 
Donc je suis en infraction vis-à-vis de l'urbanisme... mais aussi de la copropriété... Aaaaah merveilleuse année 2013...

En l'occurence : l'acte de base mentionne "Appartement de type A à usage de bureau".  Le compromis mentionne "appartement de type A" (je précise que le type A, B ou C n'a aucun fondement juridique et est propre à l'immeuble).  L'acte mentionne "appartement de type A" et la procuration du vendeur a son père "appartement de type A à usage de bureau". 

Il est EVIDENT que le notaire était au courant de l'infraction. 

J'ai commis l'erreur de prendre le même notaire : je me suis fait avoir.  Mon acheteur a pris un autre notaire : son notaire lui a dit "attention danger".  Le notaire avec qui je travaille actuellement confirme. 

Le notaire de 2004 n'est pas un petit stagiaire inexpérimenté mais bien la présidente de la fédération royale des notaires... J'ai donc beaucoup de mal à croire qu'elle est juste passé à côté...

Moralité : TRUST NO ONE

Le patrimoine immobilier bruxellois, wallon, flamand est entaché d'irrégularités, de problèmes, de non dits.  Le jeu est d'arriver à refiler au suivant le "brol" avec toutes les merdes qui collent dessus.  Le notaire fourni la vaseline.