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Changement affectation rez bureau/logement

manynotes
Pimonaute assidu
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Changement affectation rez bureau/logement

Bonjour,

Voici ma question :

Je suis propriétaire d'un bien au rez dans une copropriété située à Molenbeek St Jean.  Le bien est situé dans la zone "Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation".  L'acte de base définit que la destination de l'immeuble est l'habitation.  Il est en outre indiqué que nulle activité commerciale ne peut être effectuée à l'exception des rez de chaussé, "à usage de bureau".  Un autre paragraphe spécifie que "les locaux" (sans plus de précision) peuvent être affectés au logement ou à une profession libérale.  En outre les rez sont décrits comme "appartements" et non comme

Lorsque j'ai acheté le bien en 2004 j'ai fait remarquer au notaire que la description était toujours celle reprise dans l'acte de base.  Ce dernier m'a répondu que ça ne posait pas de problème et qu'il valait mieux ne rien changer, que l'occupation des lieux comme appartement d'habitation ne posait pas problème mais que l'inverse par contre. 

Lorsque le précédent propriétaire a acheté les lieux, le changement d'affectation a été soumis à l'AG (en 1999).  Par contre, d'après l'urbanisme de Molenbeek, aucun permis d'urbanisme n'a été rentré pour cet immeuble.  A noter que l'ensemble des rez est actuellement affecté à l'habitation. 

Je vends actuellement ce bien.  Faut-il demander une modification au niveau de l'urbanisme ou autre?  Merci.

Je vends actuellement ce bien

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panchito
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Je viens d'envoyer un email au notaire qui s'était occupé de la vente (notaire conseillé par le vendeur bin tiens), de manière a comprendre comment tous ces "détails" ne m'ont pas été signalés...

Comment? Vous n'aviez pas pris la précaution de vous faire représenter par votre propre notaire?

Lui seul peut veiller à défendre vos intérêts par rapport au notaire de l'autre partie.

Les frais de notaire restent identiques même si 2 notaires sont présents.

Les frais sont simplements divisés en 2.

On se demande pourquoi tant d'acheteurs / vendeurs ne font pas défendre leurs intérêts par leur propre notaire..

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PhiBxl
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Bonjour,

Il y a quelques années, j'ai été confronté à un cas similaire sur Anderlecht

Copropriété constitué de logements et bureaux au rez-de-chaussée
Je souhaitais changer l'affectation d'un bureau en logement (après accord AG)

A mon grand étonnement, à l'urbanisme, il m'ont dit (verbalement), que si je parvenais à prouver, plus de 5 années d'une occupation des lieux comme résidence principale (domicile), le changement se ferait immédiatement ?

Cette réponse fut très surprenante ! Aucune vérification de la conformité où de la transformation des lieux ? Je n'ai pas poursuivit ce changement d’affectation car j'ai trouvé un acquéreur qui souhaitait l'utiliser comme bureau, mais poser toujours la question à votre commune.

Après relecture de l'ensemble du contenu, je constate que votre bien est situé sur "Molenbeek-Saint-Jean" ! Sachez que cette commune est, depuis bien longtemps, très connue pour ses incohérences dans l'octroi ou le refus de certains permis, c'est comme jouer à la roulette russe ! Une solution consistait à prendre un architecte qui avait "ses entrées".

Mais votre chance subsiste peut-être dans le seul fait que son Bourgmestre vient juste d'être éjecter par l'opposition, après 30 ans ! Peut-être auront-il déjà assaini l'Urbanisme aussi ?


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Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

panchito a écrit :

On se demande pourquoi tant d'acheteurs / vendeurs ne font pas défendre leurs intérêts par leur propre notaire..

J'ai été très naïf c'est certain.  Par contre je puis me regarder dans un miroir.

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

PhiBxl a écrit :

Bonjour,

Il y a quelques années, j'ai été confronté à un cas similaire sur Anderlecht

Copropriété constitué de logements et bureaux au rez-de-chaussée
Je souhaitais changer l'affectation d'un bureau en logement (après accord AG)

A mon grand étonnement, à l'urbanisme, il m'ont dit (verbalement), que si je parvenais à prouver, plus de 5 années d'une occupation des lieux comme résidence principale (domicile), le changement se ferait immédiatement ?

Cette réponse fut très surprenante ! Aucune vérification de la conformité où de la transformation des lieux ? Je n'ai pas poursuivit ce changement d’affectation car j'ai trouvé un acquéreur qui souhaitait l'utiliser comme bureau, mais poser toujours la question à votre commune.

Après relecture de l'ensemble du contenu, je constate que votre bien est situé sur "Molenbeek-Saint-Jean" ! Sachez que cette commune est, depuis bien longtemps, très connue pour ses incohérences dans l'octroi ou le refus de certains permis, c'est comme jouer à la roulette russe ! Une solution consistait à prendre un architecte qui avait "ses entrées".

Mais votre chance subsiste peut-être dans le seul fait que son Bourgmestre vient juste d'être éjecter par l'opposition, après 30 ans ! Peut-être auront-il déjà assaini l'Urbanisme aussi ?

Vous avez de la chance...  j'ai été rendre visite à l'urbanisme de M-st-J... J'ai relaté l'entrevue plus bas... j'étais sidéré...  (cfr les 60 cm de terre a ajouter pour mettre du gazon).

Bref pour le moment je suis dans une incofortable incertitude et j'ai difficile à dormir et à m'alimenter...

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PhiBxl
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

manynotes a écrit :

PhiBxl a écrit :...  (cfr les 60 cm de terre a ajouter pour mettre du gazon)...

60cm de bonne terre:
La raison est que le sol de votre immeuble et/où celui d'un immeuble voisin sont pollé ! Imaginez un enfant qui joue dans un jardin dont le sol est pollé à l'arcenic (exemple) ! La terre se trouve gratuitement, seul le transport où la main d'oeuvre seront à payer.

Si d'autre biens au rez-de-chaussée sont en infraction, une demande de regularisation groupée peut-etre envisagée, cela permettra de diviser les coûts et la copropriété ne pourra pas s'opposer à cette regularisation !


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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

YAKA a écrit :

Je ne suis pas persuadé que l'Administration à raison dans ce cas...
Evidemment ce n'est pas la même région que moi!

Normalement si pas de changement de volumes ni à des murs porteurs, il faut juste une déclaration à l'Urbanisme, me semble-t-il.
Si permis de régularisation demandé, pas sur base de plans d'architecte, mais bien d'un croquis effectué par le maître d'oeuvre.

De plus si domiciliation octroyée par l'Administration, celle-ci ne peut argumenter "ne pas être au courant". La loi oblige bien de "domicilier provisoirement", pas en permanence...

Et dans la plupart des Administrations, on ne demanderait pas de permis dans ce cas.

Un seul conseil, demander l'Avis du Fonctionnaire de la Région, pas de la commune.

A Bruxelles, il faut se conformer à la brochure dont j'ai mis le lien vers le pdf plus bas.

Cette brochure contient un certain nombre de prescriptions.  Plus le temps passe plus les exigeances sont hautes...

Encore une fois c'est le côté "pas clair" qui effraie... D'abord on me dit qu'il faut mettre 60 cm de terre... puis "un peu de terre", voir du roofing vert... ou des gros bacs avec des plantes.... 
Bref il y a ce côté roulette russe ou tête du client...

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Lisez ceci : http://www.lalibre.be/economie/actualite/article/776410/infractions-urbanistiques-la-bete-noire-des-candidats-acquereurs.html

Alors là c'est absolument incroyable... Devinez qui est le notaire devant qui j'ai passé l'acte d'achat de l'appartement en 2004...

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PhiBxl
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Remarquez dans votre cas, c'est vous le vendeur !

Il me semble logique que soit vous vendez le bien comme bureau et l'acquéreur prend la responsabilitée du changement d'affectation, soit vous le vendez comme un logement et vous prenez donc les démarches à votre charge.

Le prix au m2 d'un bureau ou d'un logement n'est pas le même ! La plus-value prise sur le prix de vente d'un logement (et non bureau) valent largement le peux de travaiil à devoir faire pour un simple changement d'affectation ! Ont ne peut pas avoir le "beur et l'argent du beur" !

Bruxelles à trop de bureaux vide et la politique de la région Bruxelloise ainsi que des communes est actuellement très favorable à ces changements d'affectation. Les oppositions que vous pourriez avoir de l'urbanisme, pourrait venir du fait que:
- Le changement est contradictoire au PRD ou PCD (Plan regionnal/communal de developpement) et qui détermine un objectif de developpement à moyen ou long terme de certaine zone (bureaux/logements/etc...) Mais comme vous dites vous-meme que l'ensemble des bureaux de votre immeuble sont utilisé comme logement et que votre acte de base va en plus dans ce sens, je vous trouve fort pésimiste alors que vous avez tant d'éléments en votre faveur !
- Les plans et l'aménagement proposé (apport de lumière notamment), ne permet pas d'en faire un logement conforme au code du logement Bruxellois.


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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

manynotes a écrit :

PhiBxl a écrit : Remarquez dans votre cas, c'est vous le vendeur !

Il me semble logique que soit vous vendez le bien comme bureau et l'acquéreur prend la responsabilitée du changement d'affectation, soit vous le vendez comme un logement et vous prenez donc les démarches à votre charge.

Le prix au m2 d'un bureau ou d'un logement n'est pas le même ! La plus-value prise sur le prix de vente d'un logement (et non bureau) valent largement le peux de travaiil à devoir faire pour un simple changement d'affectation ! Ont ne peut pas avoir le "beur et l'argent du beur" !

Bruxelles à trop de bureaux vide et la politique de la région Bruxelloise ainsi que des communes est actuellement très favorable à ces changements d'affectation. Les oppositions que vous pourriez avoir de l'urbanisme, pourrait venir du fait que:
- Le changement est contradictoire au PRD ou PCD (Plan regionnal/communal de developpement) et qui détermine un objectif de developpement à moyen ou long terme de certaine zone (bureaux/logements/etc...) Mais comme vous dites vous-meme que l'ensemble des bureaux de votre immeuble sont utilisé comme logement et que votre acte de base va en plus dans ce sens, je vous trouve fort pésimiste alors que vous avez tant d'éléments en votre faveur !
- Les plans et l'aménagement proposé (apport de lumière notamment), ne permet pas d'en faire un logement conforme au code du logement Bruxellois.

Oui dans ce cas c'est moi le vendeur.  Vous noterez quand même la différence : lorsque j'ai acheté le bien en 2004 il m'a été vendu comme logement, au prix du logement et non du bureau.  La plus-value a dès lors été réalisée par le vendeur.  Vendeur qui a changé l'affectation sans demander l'autorisation.  Le vendeur ne pouvait ignorer l'affectation initiale car il a lui-même entrepris les travaux pour la transformation en logements (ajout d'une sdb et autre).   
Si tant est qu'il ignorait qu'il eut fallu un permis pour modifier l'affectation, le notaire aurait du me le signaler.  D'autant que selon l'article ci-dessous ce notaire est très au fait des infractions urbanistiques...
Le compromis que j'avais contresigné contient expressément ma volonté d'occuper le bien comme habitation.  L'affectation réelle du bien a été habilement dissimulée.  Elle n'apparait pas dans le compromis ou simplement le terme "appartement" est repris, pas dans l'acte.  Mais elle apparait bizarrement dans l'acte de procuration du vendeur en faveur de son père.  Là il est bien spécifié "appartement à usage de bureau".  C'est à la réception de l'acte enrôlé qui contient la dite procuration que j'ai réalisé.  Inquiet, j'ai ensuite contacté le notaire qui m'a répondu qu'il n'y avait pas de problème pour occuper un "bureau" en logement mais que l'inverse bien.  Et de m'enjoindre de ne rien changer.

On peut tourner ça comme on veut, j'ai été "eu".  On m'a refilé un bien entaché d'une infraction qu'un notaire ne pouvait ignorer. 

Donc bien sur je vais entreprendre les démarches de régularisation mais sans certitude d'aboutir... et donc passer encore quelques temps à me ronger les sangs...
Surtout que comme vous le signalez, il y a un problème d'apport de lumière  dans le living où le mètrage de surface lumineuse est de 3,4 et qu'il faudrait un minimum de 4,4.  Dès lors il faudra demander une dérogation...

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Francis
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Vérifiez ce qui était requis comme critères lors de l'achat, en 2004, soit, sauf erreur de ma part avant la dernière version du code du logement en Région Bruxelloise.  Ce ne serait pas la première fois que l'administration néglige certains aspects.
J'en ai eu l'expérience il y a peu, justement à St J ten Noode !


Francis

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grmff
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

grmff a écrit :
Deux questions simples:
Depuis quand faut-il une autorisation pour transformer un bureau en habitation?
Depuis est-ce occupé comme habitation?

Manynotes a répondu:
Pour la première question... apparemment depuis 2006 puisque l'urbanisme de Molenbeek se réfère à ces prescriptions qu'on peut trouver ici : http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/pdf/RRU_Titre_2_FR.pdf

Si le bien est occupé depuis 1999 comme appartement, et qu'il ne fallait pas de permis à l'époque, sur simple présentation de l'historique des domiciliations, vous prouvez que vous êtes en ordre.

Si pas besoin de permis, pourquoi cherchez vous des poux actuellement?

En fait, au vu des info que vous donnez, vous êtes en ordre. Point barre.

A la commune de démontrer qu'il fallait un permis à l'époque où le changement a eu lieu.

Vous avez mal posé la question de départ à l'administration...


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PhiBxl
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Achat en 2004, vous n'aurez plus aucun recours possible sur votre vendeur (après 5 ans, vous pouvez oublier ! A ma connaissance)

Un recours devant la chambre des notaires me semble tout aussi injustifié, car il semble que le notaire qui a instrumenter la vente (votre propre achat) semble avoir utiliser les mots ne permetant de prouver une faute de sa part (a mon sens). "Appartement à usage de bureau" = logement !

(votre vendeur avait très certainement, changer l'affectation du bien, afin de pouvoir y domicilier sa société et faire passer travaux et charges, en frais)

Croire qu'un notaire ne fait pas d'erreur est une grosse faute, la plupart des conflits dans une copropriété proviennent d'un acte de base mal fait ! Ceux-ci sont juste "survoler" par les notaires, et trop souvent fait par des clerc de notaire inexperimenter !

Sachez, qu'au dela du conseil qui vous a déjà été fait par d'autres, pour un particulier, de ne jamais utilier le même notaire que le vendeur, vous pouvez aussi demander à plusieurs notaires d'intervenir pour une seule partie ! (acquéreur/vendeur) Dès que cela traine, que je trouve le travail bacler ou que j'ai un doute, c'est ce que je fais ! Il ne faut pas en abuser car il n'aiment pas trop, mais si la demande est bien argumentée, cela ne m'a jamais posé de problème.

Pour en revenir à votre situation, je ne voie d'autres solutions qu'une regularisation !

Il est toujours possible de laisser à l'acquéreur le soins de s'occuper de la modification/regularisation, de rentrer la demande à sont nom avec votre accord, moyenant contre partie de votre part. Mais sa banque pourrais refuser le paiement avant la modification/régularisation de l'affectation.

Je pense que vous avez suffisament d'éléments en votre faveur pour établir votre "bonne foi" dans ce dossier. Si vous ne tardez pas trop et que votre architecte n'est pas trop engourdi,  cela ne devrait pas trop trainer.

Vous aurez besoins:
- de plans (architecte)
- de l'accord de l'AG (copie PV) et/ou copie acte de base de l'immeuble
- si vous pouvez prouver une occupation résidentielle à residence principale depuis plus de 5 ans, je joindrais les preuves au dossier (l'architecte vous dira certainement que cela ne sert à rien, mais cela permettra peut-etre, de faire accélérer la décision)

Mon avis: Ce est qu'un changement d'affectation et le dossier est facile (Je ne suis pas architecte, mais je négocierai à votre place !)


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PhiBxl
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

grmff a écrit :

grmff a écrit :.......Vous avez mal posé la question de départ à l'administration...

C'est vrai que vu sous cet angle....  smile


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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

grmff a écrit :

grmff a écrit :
Deux questions simples:
Depuis quand faut-il une autorisation pour transformer un bureau en habitation?
Depuis est-ce occupé comme habitation?

Manynotes a répondu:
Pour la première question... apparemment depuis 2006 puisque l'urbanisme de Molenbeek se réfère à ces prescriptions qu'on peut trouver ici : http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/pdf/RRU_Titre_2_FR.pdf

Si le bien est occupé depuis 1999 comme appartement, et qu'il ne fallait pas de permis à l'époque, sur simple présentation de l'historique des domiciliations, vous prouvez que vous êtes en ordre.

Si pas besoin de permis, pourquoi cherchez vous des poux actuellement?

En fait, au vu des info que vous donnez, vous êtes en ordre. Point barre.

A la commune de démontrer qu'il fallait un permis à l'époque où le changement a eu lieu.

Vous avez mal posé la question de départ à l'administration...

Je pense que votre raccourci est un peu trop facile... il m'arrangerait certes... Je pense que de tout temps un changement d'affectation nécessite/ait un permis d'urbanisme.  Par contre les normes qui définissent ce qui peut ou pas être affecté en logement ont changé depuis 2006.  Le temps passant, les politiciens changeant, les normes se durcissent. 

Ceci dit, ai-je mal posé la question?  Je ne pense pas. Ai-je été mal compris?  Peut-être... Les architectes de la commune sont néérlandophones et donc certaines subtilités peuvent ne pas avoir été comprises...

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panchito
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

De toutes façons ce n'est pas au notaire, mais bien à l'acquéreur de vérifier AVANT de passer l'acte que tout est absolument OK par rapport à l'urbanisme.

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grmff
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Je pense que votre raccourci est un peu trop facile... il m'arrangerait certes

Je dis pas que je parie mon chapeau que j'ai raison.
D'abord parce que je vous écrit du soleil et que j'ai besoin de mon chapeau. Ensuite parce que je ne suis pas sûr à 100%.

Mais cela vaut la peine de se poser la question.... et de faire vérifier par des professionnels.


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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

PhiBxl a écrit :

- de l'accord de l'AG (copie PV) et/ou copie acte de base de l'immeuble

C'est là que ça se corse : le changement d'affectation a été soumis à l'AG de 1999.  A cette AG 844 millièmes étaient représentées.  Or seuls 636 quotités ont approuvé le changement...  Et il faut 4/5ème... des quotités TOTALES pas des quotités présentes... 
Donc je suis en infraction vis-à-vis de l'urbanisme... mais aussi de la copropriété...

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

manynotes a écrit :

PhiBxl a écrit :
- de l'accord de l'AG (copie PV) et/ou copie acte de base de l'immeuble


C'est là que ça se corse : le changement d'affectation a été soumis à l'AG de 1999.  A cette AG 844 millièmes étaient représentées.  Or seuls 636 quotités ont approuvé le changement...  Et il faut 4/5ème... des quotités TOTALES pas des quotités présentes... 
Donc je suis en infraction vis-à-vis de l'urbanisme... mais aussi de la copropriété... Aaaaah merveilleuse année 2013...

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Il faudrait convoquer une AG extraordinaire (à mes frais mais on n'en est plus là) où le cas serais soumis... Cette AG ne sera pas valablement constituée car, depuis des années il faut en convoquer une seconde faute de quotités présentes.  J'aurai surement quelques personnes qui voteront contre et donc je serai dans la merde...

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

PhiBxl a écrit :

Je ne suis pas d'accord !  Si la promesse ou compromis de vente mentionne "logement à usage de bureau" et que l'acte de base mentionne "logement", le notaire doit verifier la conformiter de l'affectation auprès de la commune !

En l'occurence : l'acte de base mentionne "Appartement de type A à usage de bureau".  Le compromis mentionne "appartement de type A" (je précise que le type A, B ou C n'a aucun fondement juridique et est propre à l'immeuble).  L'acte mentionne "appartement de type A" et la procuration du vendeur a son père "appartement de type A à usage de bureau". 

Il est EVIDENT que le notaire était au courant de l'infraction. 

J'ai commis l'erreur de prendre le même notaire : je me suis fait avoir.  Mon acheteur a pris un autre notaire : son notaire lui a dit "attention danger".  Le notaire avec qui je travaille actuellement confirme. 

Le notaire de 2004 n'est pas un petit stagiaire inexpérimenté mais bien la présidente de la fédération royale des notaires... J'ai donc beaucoup de mal à croire qu'elle est juste passé à côté...

Moralité : TRUST NO ONE

Le patrimoine immobilier bruxellois, wallon, flamand est entaché d'irrégularités, de problèmes, de non dits.  Le jeu est d'arriver à refiler au suivant le "brol" avec toutes les merdes qui collent dessus.  Le notaire fourni la vaseline.

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