Changement affectation rez bureau/logement (Page 5) / Copropriétés forcées / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Changement affectation rez bureau/logement

manynotes
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Changement affectation rez bureau/logement

Bonjour,

Voici ma question :

Je suis propriétaire d'un bien au rez dans une copropriété située à Molenbeek St Jean.  Le bien est situé dans la zone "Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation".  L'acte de base définit que la destination de l'immeuble est l'habitation.  Il est en outre indiqué que nulle activité commerciale ne peut être effectuée à l'exception des rez de chaussé, "à usage de bureau".  Un autre paragraphe spécifie que "les locaux" (sans plus de précision) peuvent être affectés au logement ou à une profession libérale.  En outre les rez sont décrits comme "appartements" et non comme

Lorsque j'ai acheté le bien en 2004 j'ai fait remarquer au notaire que la description était toujours celle reprise dans l'acte de base.  Ce dernier m'a répondu que ça ne posait pas de problème et qu'il valait mieux ne rien changer, que l'occupation des lieux comme appartement d'habitation ne posait pas problème mais que l'inverse par contre. 

Lorsque le précédent propriétaire a acheté les lieux, le changement d'affectation a été soumis à l'AG (en 1999).  Par contre, d'après l'urbanisme de Molenbeek, aucun permis d'urbanisme n'a été rentré pour cet immeuble.  A noter que l'ensemble des rez est actuellement affecté à l'habitation. 

Je vends actuellement ce bien.  Faut-il demander une modification au niveau de l'urbanisme ou autre?  Merci.

Je vends actuellement ce bien

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PhiBxl
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

panchito a écrit :

Oui, c'est ce que j'ai toujours dit.

Sauf que la responsabilité repose tout autant sur l'acheteur qui doit se renseigner auprès de l'urbanisme pour savoir si tout est OK AVANT de passer l'acte.

Vous aviez en effet raison,

j'ai supprimer mon message qui contredisait votre information à ce sujet  wink


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Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

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PhiBxl
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

manynotes a écrit :

.....Si l'acheteur doit tout faire, à quoi sert le notaire?

Source: Chambre des notaires
Le particulier désireux de porter plainte contre un notaire qui n'aurait pas respecté ses obligations professionnelles peut donc s'adresser à la chambre de discipline.

Bonne chance pour trouver la faute chez le notaire hmm


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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

PhiBxl a écrit :

manynotes a écrit : .....Si l'acheteur doit tout faire, à quoi sert le notaire? 

Source: Chambre des notaires
Le particulier désireux de porter plainte contre un notaire qui n'aurait pas respecté ses obligations professionnelles peut donc s'adresser à la chambre de discipline.

Bonne chance pour trouver la faute chez le notaire hmm

J'ai un joli dossier.  Je garde toujours tout.  Enfin je peux me retourner contre le vendeur aussi.  Mais le souci est de retrouver sa trace.  Au pire je peux toujours envoyer le tout à Test Achat.  Vu la notoriété actuelle du notaire en question je pense que ce genre de publicité ne lui plairait pas trop.

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Voici le projet de lettre que je vais envoyer dès demain.

Maître,


Sans réponse de votre part à mes courriels des 16 et 18 janvier 2013, je vous adresse cette lettre recommandée avec accusé de réception.

Le problème qui m'occupe concerne la vente de mon appartement.  En effet, je l'ai mis en vente, via Immoweb, de bonne foi, comme logement.

Ce bien a rapidement trouvé preneur.  Or seul un problème d'affectation empêche la réalisation de la transaction.  Ce problème a été constaté par le notaire de l'acheteur.

Ce bien a été acquis de M. xxxxxx en 2004 alors que je cherchais un logement.  Le compromis a été rédigé par vos soins et signé en votre étude.  Vous étiez le seul notaire officiant. Le bien a été occupé comme logement par moi-même depuis lors.

Je cherchais un logement, le bien en question m'avait été présenté comme logement et vendu comme tel.  Or il se fait que concernant la partie droit civil, donc vis-à-vis de la copropriété, le changement d'affectation a été demandé en 1999 (par vous même d'ailleurs d'après les document en ma possession) mais que le résultat n'est pas clair et est contestable (dixit Maître YYYYYYY, notaire à Bruxelles)  Il avait déjà fait l'objet de remarques de copropriétaires lors de l'AG de 2007.  Je vous avais écrit à ce sujet et vous m'aviez répondu par courrier. 

Concernant la partie urbanistique, là il ne fait aucun doute qu'une infraction est avérée.  En effet auprès de l'urbanisme de la commune de Molenbeek St Jean, le lot est toujours repris comme bureaux.  Une régularisation avec demande de permis est donc nécessaire et m'est imposée par l'acheteur.

Je m'étais déjà inquiété de ce problème auprès de vous dès la réception de la transcription de mon acte authentique d'achat.  En effet, si l'acte en lui-même parle d'appartement sans précision autre, la procuration faite par M. XXXXX à son père pour le représenter parle d'appartement "à usage de bureau". Formule qui m'avait fait sursauter.  Le compromis ne reprenait pas non plus l'affectation.

Après avoir fait analyser l'acte par plusieurs personnes, il apparait bien que j'ai acheté un logement... Or vraisemblablement on m'a livré un bureau...

N'étant pas homme de loi mais simple citoyen, je ne puis préjuger de la responsabilité d'aucun mais l'impression qui se dégage est que l'information qui m'a été fournie par le vendeur est erronée, voir trompeuse. J'estime en outre, sur base des documents en ma possession que vous n'avez pas fait preuve à mon égard du devoir d'information qui incombe à votre fonction et que des informations importantes (que vous pouviez connaitre de par votre implication plus ancienne concernant le bien) de nature à orienter ma décision ont été au moins omises et certainement non clarifiées.  En effet, sur base d'informations claires et complètes, j'aurais, soit :

- renoncé à l'achat purement et simplement car l'objet livré n'est pas conforme;
- demandé au vendeur de se mettre en règle car il est l'auteur des modifications;
- demandé une réduction de prix équivalente à l'estimation du cout de la régularisation que j'aurais effectuée par la suite.

Or en l'occurence aucun élément ne permet d'établir que j'ai été informé des problèmes liés à ce bien ou que j'ai pu bénéficier d'une remise sur le prix résultant d'une négociation entre le vendeur et moi-même.  Le prix que j'ai payé à l'époque (130.000 eur) est le prix fixé par le vendeur pour son bien (cfr annonce immobilière en ma possession).

Je dispose bien sur d'un dossier complet avec tous ces éléments et je pourrais vous en fournir des copies pour analyse. Même si j'imagine que ça et là des éléments juridiques sibyllins pourraient laisser supposer que j'étais informé, je pense qu'il sera difficile de mettre en doute ma bonne foi.  Votre rôle en tant que notaire étant d'apporter un éclaircissement et d'informer le commun des mortel qui n'a pas suivi un cursus comme le vôtre. Le notaire de mon acheteur a quant à lui correctement rempli son office en l'informant de façon proactive.  Votre rôle n'était pas différent, et en celà il semble que vous ayez failli... J'ose même ajouter que la manière dont les différents documents rédigés par votre étude ont été rédigés peut laisser penser un volonté de dissimuler...  Le cas échéant et si nécessaire, je laisserai un magistrat apprécier de la chose.

Ceci dit, peut-être disposez-vous d'éléments que j'ignore, qui seraient de nature à débloquer rapidement la situation?

J'estime actuellement subir un préjudice.  En effet j'ai moi-même signé pour l'acquisition d'un autre bien.  Sans ce souci j'aurais pu faire coincider la vente et l'achat. La vente de mon appartement actuel servant à payer en partie le nouveau bien.  J'ai de ce fait du trouver dans l'urgence une solution pour l'aspect financier.
Ce problème de régularisation entraine également dans l'équation une inconnue quant au résultat du changement d'affectation et aussi quant au délai.
De même j'ai du faire appel à un architecte dont les honoraires me seront facturés. De plus les normes actuelles (PRU) de 2006 ont accru encore la difficulté d'une régularisation par rapport à 1999, date de l'achat par M. XXXXX, ou 2004, date de mon achat.  Le montant total du préjudice n'est pas encore établi à l'heure actuelle.  J'établirai un décompte chiffré dès que tous les éléments seront en ma possession.

Je vous demande de me contacter rapidement pour trouver si possible une solution, déterminer les responsabilités, et le cas échéant faire intervenir votre assurance.

A défaut de réponse de votre part sous la huitaine, je déposerai le dossier auprès de la chambre de discipline des notaires de Bruxelles.

Vous pouvez me joindre sur mon portable au xxxxxxx, par email ou par courrier.

Bien à vous.

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panchito
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

A défaut de réponse de votre part sous la huitaine, je déposerai le dossier auprès de la chambre de discipline des notaires de Bruxelles.

Les loups ne se mangent pas entre eux...

Revenez nous dire si vous recevez une réponse:
- de votre notaire
- de la chambre

Je pense que tout cela restera lettre morte car vous avez acheté le bien dans l'état et les conditions parfaitement connues de vous.
C'est à l'acheteur à se renseigner auprès de l'urbanisme AVANT de signer l'acte.

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

panchito a écrit :

Citation :A défaut de réponse de votre part sous la huitaine, je déposerai le dossier auprès de la chambre de discipline des notaires de Bruxelles.

Les loups ne se mangent pas entre eux...

Revenez nous dire si vous recevez une réponse:
- de votre notaire
- de la chambre

Je pense que tout cela restera lettre morte car vous avez acheté le bien dans l'état et les conditions parfaitement connues de vous.
C'est à l'acheteur à se renseigner auprès de l'urbanisme AVANT de signer l'acte.

Nous verrons.  Je vous tiendrai au courant.

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

panchito a écrit :

C'est à l'acheteur à se renseigner auprès de l'urbanisme AVANT de signer l'acte.

Sources?


"Se renseigner sur l’immeuble
Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble sur la présence ou non d’une clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !

Il convient aussi de s’assurer que votre vendeur est à jour dans le paiemen
t de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l’ancien propriétaire. Demandez donc au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés.

Ces renseignements peuvent s’obtenir auprès du syndic. Si vous avez fait appel à un professionnel : notaire, avocat, il leur incombe de faire ces recherches.

Source : https://www.facebook.com/techniciendelux/posts/511282565563658

panchito a écrit :

Les loups ne se mangent pas entre eux...

S'il est vrai que de par l'article 18 du code des notaires, ceux ci ne peuvent dénigrer un de leur collègue, les réactions que j'ai reçues quant à mon affaire de plusieurs notaires sont des "étonnements", des "c'est étrange", "c'est dommage". 
Bien sur aucun ne dira "ooooh comme il (elle) t'a enrouléééééé"

C'est pour ça que des institutions existent et aussi que des tribunaux existent.  Nul n'est au dessus des loi, pas même les notaires.

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Saxo
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

manynotes a écrit :

panchito a écrit :Les loups ne se mangent pas entre eux...

(...) C'est pour ça que des institutions existent et aussi que des tribunaux existent.  Nul n'est au dessus des loi, pas même les notaires.

Avez-vous lu que "La cour d’appel de Bruxelles a condamné lundi l’ex-magistrate Francine De Tandt à une peine de six mois de prison avec sursis et une amende de 550 euros pour faux en écriture, usage de faux et violation du secret professionnel.

ça donne à réfléchir, vous ne trouvez pas ?

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Saxo a écrit :

manynotes a écrit : panchito a écrit :Les loups ne se mangent pas entre eux...

(...) C'est pour ça que des institutions existent et aussi que des tribunaux existent.  Nul n'est au dessus des loi, pas même les notaires.

Avez-vous lu que "La cour d’appel de Bruxelles a condamné lundi l’ex-magistrate Francine De Tandt à une peine de six mois de prison avec sursis et une amende de 550 euros pour faux en écriture, usage de faux et violation du secret professionnel.

ça donne à réfléchir, vous ne trouvez pas ?

C'est quand même rassurant pour le citioyen lambda de voir sue ceux qui ont fait des études de droit ne sont pas exempts de respecter la loi...Même si la magistrate n'a pas été condamnée à être pendue par les pouces...

Autre histoire de notaire en aparté.

Le contexte : dans l'entre-deux guerre, ma grand-mère paternelle se retrouve enceinte accidentellement de mon père.  Ne pouvant/voulant s'en occuper elle l'abandonne à l'orphelinat. Mon père porte donc à ce moment le nom de cette femme.  Elle épouse ensuite un homme.  Ce dernier "adopte" mon père et lui donne son nom.  Mais ils le laissent à l'orphelinat.

Imaginez que mon père ne portait pas sa mère dans son coeur.  Ils ne se voyaient plus.

Elle s'est vue placer dans un home et ensuite elle décède. 

C'est la directrice du home qui a prévenu mes parents.  Le notaire lui s'est bien gardé de le faire car les nièces l'avaient déjà "soudoyé pour avoir l'héritage. 

Mes parents appellent le notaire.... très embêté.  Pour se justifier il a tenté de culpabiliser mon père en disant que c'était un mauvais fils qui avait abandonné sa maman... 

Déjà c'est l'inverse... mais de toute manière, son job est de faire une recherche de filiation.  Opération simplissime...

Mes parents ont récupéré l'héritage et, contents de la bonne fin, n'ont pas attaqué le notaire... qui devait se suicider peu de temps après (il avait d'autres affaires à son actif).

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Le dossier a été transmis au syndic de la chambre des notaires. 

Pour ma procédure de régul j'ai du me rendre aux services des enregistrements pour dder un certificat de propriété.  Sans que je dise quoi que ce soit l'employée a vu le problème : l'acte parle bien d'un appartement mais sur le document au niveau urbanisme apparait le code "bur".  Donc l'erreur saute aux yeux de tout qui a l'info nécessaire.

Donc a l'époque la vente n'aurait pas du avoir lieu : je voulais un logement, le vendeur avait un bureau, la vente était donc caduque... et c'est grace au tour de passe passe du notaire que ce bureau est devenu un appartement.  Si je ne m'abuse, il s'agit d'un faux en écriture...

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panchito
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Mais pourquoi donc ne vous êtes vous pas renseigné AVANT d'acheter surtout si vous venez de démontrer vous même qu'il était si facile de se procurer tous les renseignements voulus à l'urbanisme.

C'est à l'acheteur à se rensigner AVANT sur ce qu'il achète....

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

panchito a écrit :

C'est à l'acheteur à se rensigner AVANT sur ce qu'il achète....

Je voudrais que vous me citiez la source de cette affirmation. Moi j'ai lu que lorsqu'un notaire intervient c'est SON rôle de faire ces vérifications.
source : www.notaire.be

De plus je confirme que d'après l'acte dressé, j'ai bien acheté un LOGEMENT. Chose confirmée par l'avocat que j'ai consulté.  Or ce n'est pas un logement.. donc l'acte est un FAUX.

C'est drôle que vous êtes toujours à ME culpabiliser.  Je n'ai pour ma part commis aucune infraction.  J'ai été dupé.  N'inversez pas les rôles SVP.

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grmff
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Plus je vous lis tous, plus je pense que j'ai raison: vous tournez en rond pour rien du tout, et tout ce foin ne sert à rien du tout.

1. L'enregistrement n'a aucun pouvoir sur l'urbanisme. Il n'est donc pas apte à décréter qu'il y a infraction urbanistique. Idem pour le cadastre.

2. Si la modification a été faite à un moment qui ne nécéssitait pas de permis, vous n'avez rien à régulariser, et l'urbanisme doit pouvoir analyser le dossier correctement et vous dire que tout est en ordre.

3. Vous trouverez un document récapitulatif de l'historique des modifications de besoin de permis d'urbanisme ICI

4. Votre notaire est un âne si j'ai raison. Vous lui demanderez de m'envoyer un ballotin de manon. Et je crois que je le mérite.

5. Les administrations sont pleines de gens qui croient savoir et qui se trompent. Continuez à chercher une réponse jusqu'à ce que l'un d'entre eux se trompe dans votre sens. Demandez alors un document attestant ce qu'il dit.

6. Pour ce qui est de la décision de l'AG, vous donnez les pourcentage, mais pas si la réponse est "OK" ou "Pas OK". Il faut savoir que même si une AG se trompe en disant "OK", et que personne n'a fait opposition dans le délai, la décision erronée est validée!!! Que dit le PVG de l'AG d'époque.

Personnellement, mon pif me dit que vous cherchez un baton pour vous faire battre, et que malgré que vous ayez du mal, vous insistez...


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PIM
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

grmff a écrit :

5. Les administrations sont pleines de gens qui croient savoir et qui se trompent. Continuez à chercher une réponse jusqu'à ce que l'un d'entre eux se trompe dans votre sens. Demandez alors un document attestant ce qu'il dit.

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

grmff a écrit :

Plus je vous lis tous, plus je pense que j'ai raison: vous tournez en rond pour rien du tout, et tout ce foin ne sert à rien du tout.

1. L'enregistrement n'a aucun pouvoir sur l'urbanisme. Il n'est donc pas apte à décréter qu'il y a infraction urbanistique. Idem pour le cadastre.

2. Si la modification a été faite à un moment qui ne nécéssitait pas de permis, vous n'avez rien à régulariser, et l'urbanisme doit pouvoir analyser le dossier correctement et vous dire que tout est en ordre.

3. Vous trouverez un document récapitulatif de l'historique des modifications de besoin de permis d'urbanisme ICI

4. Votre notaire est un âne si j'ai raison. Vous lui demanderez de m'envoyer un ballotin de manon. Et je crois que je le mérite.

5. Les administrations sont pleines de gens qui croient savoir et qui se trompent. Continuez à chercher une réponse jusqu'à ce que l'un d'entre eux se trompe dans votre sens. Demandez alors un document attestant ce qu'il dit.

6. Pour ce qui est de la décision de l'AG, vous donnez les pourcentage, mais pas si la réponse est "OK" ou "Pas OK". Il faut savoir que même si une AG se trompe en disant "OK", et que personne n'a fait opposition dans le délai, la décision erronée est validée!!! Que dit le PVG de l'AG d'époque.

Personnellement, mon pif me dit que vous cherchez un baton pour vous faire battre, et que malgré que vous ayez du mal, vous insistez...

Merci.

J'avais déjà lu le document auquel vous faites référence.  L'acte ayant été passé en 2004, sauf erreur il eut fallu demander une régul à l'urbanisme. 

4. A partir du 7 juillet 2003 :
Tous les changements de destination ou d’utilisation, avec ou sans travaux, sont soumis à permis
d’urbanisme,

Le vendeur aurait donc du se mettre en ordre. 

Pour la partie coprop....  le PV ne mentionne pas "approuvé" ou "rejeté". Je vous ai recopié le contenu tel quel. Le syndic s'est borné à compter les voix (pareil pour d'autres points à l'odre du jour de cette assemblée).  Je suppose que de cette manière il évite de prendre ses responsabilités.  Mais en l'absence de la mention approuvé ou rejeté il faut je pense se référer à la législation en vigueur à l'époque c'est à dire qu'il faut 4/5emes, soit 80%.  les abstentions comptant comme "non".  Or ici on est à 76% de oui.  C'est la position de mon notaire actuel.

Alors concernant la partie coprop, peut-être peut-on faire jouer le fait que l'affectation "de facto" depuis 1999 n'a plus fait l'objet d'une contestation et tomber dans la prescription si prescription il y a en la matière...  Ca je ne sais pas.  En tout cas ça fait plus de 10 ans.

Pour l'autre rez, il est occupé comme logement depuis plus de 30 ans... peut-être que par extension...

Mon notaire a proposé de revoter...  mais il y a bcp de chances que certains proprios refusent juste pour m'emmerder...

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

grmff a écrit :

Personnellement, mon pif me dit que vous cherchez un baton pour vous faire battre, et que malgré que vous ayez du mal, vous insistez...

Pas du tout.  Déménager est déjà quelque chose de très énergivore, je me serais bien passé de tous ces soucis supplémentaires. 

Je n'attends qu'une chose: que quelqu'un tranche et me dise "ok c'est en ordre".  le problème c'est que apparament, même les pros ont l'air d'y perdre leur latin et aussi : personne ne veut prendre de responsabilité... du coup on reste dans le flou.

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grmff
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Je pense que vous devez chercher à connaitre la date exacte de l'utilisation de votre bien comme appartement.

Dans certains villes, l'Urbanisme a accès à cette information via le registre de population. En effet, via les dates de domiciliation dans les lieux en question, il est possible de voir depuis quand le bien est utilisé comme logement.

Sans cette info, vous êtes dans le flou le plus total. Personnellement, j'ai réussi a obtenir cette information au service population.


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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

grmff a écrit :

Je pense que vous devez chercher à connaitre la date exacte de l'utilisation de votre bien comme appartement.

Dans certains villes, l'Urbanisme a accès à cette information via le registre de population. En effet, via les dates de domiciliation dans les lieux en question, il est possible de voir depuis quand le bien est utilisé comme logement.

Sans cette info, vous êtes dans le flou le plus total. Personnellement, j'ai réussi a obtenir cette information au service population.

Depuis 1999 sur et certain

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manynotes
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

manynotes a écrit :

grmff a écrit : Je pense que vous devez chercher à connaitre la date exacte de l'utilisation de votre bien comme appartement.

Dans certains villes, l'Urbanisme a accès à cette information via le registre de population. En effet, via les dates de domiciliation dans les lieux en question, il est possible de voir depuis quand le bien est utilisé comme logement.

Sans cette info, vous êtes dans le flou le plus total. Personnellement, j'ai réussi a obtenir cette information au service population.


Depuis 1999 sur et certain.  Donc quid?

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grmff
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Quelle était l'utilisation AVANT ce changement d'affectation?


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