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"En 2013, je change de syndic"

PIM
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"En 2013, je change de syndic"

Ici dans La Libre

Ou plutôt “nous changeons”, car il faut que la majorité des copropriétaires y consentent.

Série (3/4)

Après "Je change de banque" (LLB 02/01) et "Je change d’opérateur" (LLB 03/01), voici donc "Je change de syndic". Même s’il serait plus exact d’écrire "nous changeons" de syndic, car c’est une décision qui ne peut se prendre que collégialement, à la majorité des copropriétaires.

La nouvelle loi de 2010 sur la copropriété ne facilite pas particulièrement le remplacement d’un syndic d’immeuble par un autre. Cela a toujours été relativement simple. Les copropriétaires ne l’ont d’ailleurs pas attendue pour transbahuter fréquemment leur comptabilité, leurs soucis et leurs interrogations d’un professionnel à un autre. Voire à l’un des copropriétaires. Alors qu’"il y a 10 ou 15 ans, un syndic gardait en moyenne un immeuble pendant 10 ans, actuellement, il doit se contenter de 5 ans, voire de 3 ans", commente Yves Van Ermen, président de la Commission des syndics au sein de l’IPI (Institut professionnel des agents immobiliers), par ailleurs syndic et créateur du site Internet bonjourcopro.be. Sans savoir dire à quoi tient cette versatilité. Parce que les copropriétaires sont plus attentifs qu’avant à leur bien ? "Ce serait une bonne chose", sourit-il. Parce qu’à l’heure des communications ultra-rapides la fidélité n’est plus de mise ? "Sans doute, comme dans beaucoup de domaines", ajoute-t-il. "Mais il me semble que c’est plutôt par facilité : les copropriétaires pensent que changer de syndic - plutôt que dialoguer - est la solution à tous leurs problèmes. Je constate que c’est parfois pour des peccadilles qu’une copropriété révoque son syndic."

Bonnes ou mauvaises raisons

"La loi de 2010 n’a pas facilité le remplacement du syndic mais a éclairé les règles", poursuit Yves Van Ermen. Et de les égrener, conseils à l’appui."C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui prend ce genre de décision", dit-il. A la majorité, soit 50 % des millièmes plus une voix. "Le point de la nomination d’un nouveau syndic doit être à l’ordre du jour." Soit de l’AG statutaire (annuelle), en le demandant bien à temps au syndic (3 semaines avant la période de 15 jours durant laquelle doit se tenir l’AG), soit d’une AG extraordinaire "s’il y a urgence". Dans le premier cas, un seul copropriétaire peut en faire la demande, dans le second cas, il faut que 25 % des copropriétaires (via leurs millièmes) s’y mettent. Et chaque fois par recommandé.

Un syndic peut être révoqué à tout moment par une AG. Mais pas n’importe comment et parfois pas sans indemnités. D’où l’importance de connaître le contrat qui le lie à la copropriété. Qui est généralement d’un an, mais parfois de trois ans. "C’est le maximum", ajoute Yves Van Ermen, qui précise que la loi n’autorise pas de reconduction tacite du mandat. "Que ce soit tous les ans ou tous les trois ans, il faut impérativement que l’AG reconduise le contrat."

Si la révocation est faite à la fin du mandat, il n’y a ni bonnes raisons à donner, ni indemnités à octroyer. Ce qui n’est pas le cas lors d’une révocation en cours de mandat.

En pratique

Tant qu’à faire, et pour ne pas devoir organiser deux AG, autant coupler la révocation de l’ancien syndic avec la nomination du nouveau. "Le mieux, c’est que les copropriétaires qui souhaitent le changement présentent les devis ou offres d’autres syndics", poursuit Yves Van Ermen, qui ajoute deux conseils "pratiques". Un, il est opportun qu’un contrat soit annexé aux offres de chaque syndic, avec ses missions, ses honoraires (ordinaires et complémentaires) "Car un syndic ne peut pas facturer quelque chose qui n’est pas expressément prévu." Deux, il est bon que l’AG nomme, dans la foulée, la ou les personnes (un copropriétaire, le conseil de copropriété ) qui signeront ledit contrat.

Dès que ce sera chose faite et dès que l’ancien syndic aura remis la comptabilité de la copropriété au nouveau (et il a un mois pour le faire), ce dernier pourra commencer à travailler."

(fin de citation)


Erik DECKERS
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GT
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Re : "En 2013, je change de syndic"

Paul_6 a écrit :

Merci pour cette réponse.
Dois-je comprendre que la prochaine AG sera considérée comme « extraordinaire » ? Personnellement j'en ferais plutôt une AG ordinaire décalée pour raison de force majeure ?? Ce n'est pas que je veuille couper les cheveux en quatre ou vous contredire pour le plaisir, sûrement pas, mais vous m'inquiétez un peu. Car si la demande n'est pas faite et si brutalement nous recevons un courrier pour une date pour une prochaine AG sans que nous ayons inscrit le point à l'ODJ, on pourrait donc se faire avoir ! (à savoir ne pas avoir comme point à l'ODJ: changement de syndic).
?!?!

Quelle est la période qui a été fixée dans le règlement de copropriété/règlement d'ordre intérieur au cours de laquelle l'AG ordinaire doit avoir lieu ?
Il y dû avoir une décision d'une AG en ce sens .
A moins qu'il s'agisse d'une copropriété dont le règlement de copropriété/Règlement d'ordre intérieur aie à l'origine prévu cette période.

Dernière modification par GT (01-05-2020 18:26:54)

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Paul_6
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Re : "En 2013, je change de syndic"

GT a écrit :

Quelle est la période qui a été fixée dans le règlement de copropriété/règlement d'ordre intérieur au cours de laquelle l'AG ordinaire doit avoir lieu ?
Il y dû avoir une décision d'une AG en ce sens .
A moins qu'il s'agisse d'une copropriété dont le règlement de copropriété/Règlement d'ordre intérieur aie à l'origine prévu cette période.

Voici: 
Notre acte de base dit ceci :" Une assemblée générale doit être tenue une fois par an durant la première quinzaine du mois de mai."
(si j'ai bien compris c'est plutôt le règlement d'ordre intérieur qui devrait mentionner cela, mais nous n'en avons pas).
Et ci-dessous les dernières directives 'corona', que vous connaissez évidemment:
  AR n° 9, publié au Moniteur belge du 28/4/2020.
La période de confinement est prolongée jusqu’au 30 juin 2020. Et, par voie de conséquence, toutes les AG sont reportées et devront avoir lieu dans les 5 mois, c’est-à-dire entre le 1er juillet et le 30 novembre 2020, les mandats des syndics et des conseils de copropriété restent prolongés de plein droit jusqu'à la première AG qui se tiendra après le 30 juin 2020
.

Dernière modification par Paul_6 (01-05-2020 18:54:03)

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GT
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Re : "En 2013, je change de syndic"

Par quelle AG le syndic a-t-il été choisi ?
Pour quelle durée ?
Date de début du mandat ? date de fin ?

Contrat établi et signé par les 2 parties?

Vous possédez un exemplaire du contrat ?
Qui est en sa possession ? Un membre du conseil de copropriété ?

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grmff
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Re : "En 2013, je change de syndic"

Paul_6 a écrit :

Merci pour cette réponse.
Dois-je comprendre que la prochaine AG sera considérée comme « extraordinaire » ? Personnellement j'en ferais plutôt une AG ordinaire décalée pour raison de force majeure ?? Ce n'est pas que je veuille couper les cheveux en quatre ou vous contredire pour le plaisir, sûrement pas, mais vous m'inquiétez un peu. Car si la demande n'est pas faite et si brutalement nous recevons un courrier pour une date pour une prochaine AG sans que nous ayons inscrit le point à l'ODJ, on pourrait donc se faire avoir ! (à savoir ne pas avoir comme point à l'ODJ: changement de syndic).
?!?!

Ordinaire ou extraordinaire n'a aucune espèce d'importance pour ce qui est de mettre un point à l'ordre du jour.

A vous de déposer votre demande le plus vite possible.

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GT
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Re : "En 2013, je change de syndic"

Eu égard à l'AR n° 9, publié au Moniteur belge du 28/4/2020, toutes les AG ( je comprends les AG annuelles et les AGE) qui devaient se tenir pendant la période de confinement prolongée jusqu'au 30 juin 2020 sont reportées et devront avoir lieu entre le 1er juillet et le 30 novembre 2020.

En l'espèce, Francesco Paul 6 annonce que l'AG annuelle de sa copropriété devait, suivant disposition dans l'acte de base (ne faudrait-il pas lire règlement de copropriété ou règlement d'ordre intérieur ?) , se tenir dans la première quinzaine de mai 2020.

Cette AG, en application de l'AR n°9, est reportée. Elle devra avoir lieu entre le 1 juillet et le 30 novembre 2020.

Cette AG n'en resterait pas moins l'AG annuelle.

Et pour une AG annuelle, les propositions écrites doivent être reçues par le syndic, nous apprend l'art. 577-6, § 3, C. civil, au moins 3 semaines avant le premier jour de la période fixée dans le règlement de copropriété/règlement d'ordre intérieur.

L'art.577-6, § 4 , en ce qui concerne la notification des points dont il est demandé qu'ils soient mis à l'ordre à mettre à l'ordre du jour s'applique, à mon avis aux AG qui ne sont pas les AG annuelles.

Pour celles-ci, la notification peut se faire à tout moment.

Un problème semble se poser. L'AR n°9 ne devrait-il pas être complété?

J'ai connaissance du cas d'un copropriétaire dont l'AG annuelle devait se tenir dans la première quinzaine du mois de mai conformément au règlement de copropriété  qui, par précaution, a préféré faire parvenir au syndic sa proposition de mise d'un point à l'ordre de l'AG annuelle trois semaines avant le 1er mai 2020.

Il est regrettable que Francesco Paul 6 , dans le doute, n'aie pas agi de la même manière.

Dernière modification par GT (02-05-2020 11:12:39)

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copropriétaire engalère
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Re : "En 2013, je change de syndic"

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

@GT
"Je pense au cas d'un prestataire de services impayé"

si je comprend bien,  en cas que l'ACP me doit (par exemple hein!) 1000€
je dois envoyer un recommandé avec accusé de réception simultanément au syndic et à l'ACP?
c'est bien ça?

Seriez-vous prestataire de services (liée par un contrat ) pour votre ACP ? (nettoyage, plomberie, menuiserie...)
Facturez-vous vos prestations ?
Sont-elles impayées ?

Non je ne suis pas prestataire de service pour l'ACP, par contre , comme quoi tout arrive, je sais lire:

"Vous ne devez rien payer. La copropriété vous est redevable d'un montant de 2746.57 €."

c'est donc la copropriété qui me doit des sous si je décrypte bien?

La copropriété vous est redevable. Cela signifie qu'elle vous doit un montant. Vous êtes la créancière du montant.
Si vous étiez la redevable, vous devriez un montant. Et la copropriété aurait une créance sur vous.

merci, j'avais bien compris donc, et j'envoie un rappel à qui? au syndic? à l'ACP?


"Les sans foi ni loi sont souvent les premiers à se cacher derrière un pseudo humanisme."
Patrick Louis Richard

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copropriétaire engalère
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Re : "En 2013, je change de syndic"

GT a écrit :

Eu égard à l'AR n° 9, publié au Moniteur belge du 28/4/2020, toutes les AG ( je comprends les AG annuelles et les AGE) qui devaient se tenir pendant la période de confinement prolongée jusqu'au 30 juin 2020 sont reportées et devront avoir lieu entre le 1er juillet et le 30 novembre 2020.

En l'espèce, Francesco annonce que l'AG annuelle de sa copropriété devait, suivant disposition dans l'acte de base (ne faudrait-il pas lire règlement de copropriété ou règlement d'ordre intérieur ?) , se tenir dans la première quinzaine de mai 2020.

Cette AG, en application de l'AR n°9, est reportée. Elle devra avoir lieu entre le 1 juillet et le 30 novembre 2020.

Cette AG n'en resterait pas moins l'AG annuelle.

Et pour une AG annuelle, les propositions écrites doivent être reçues par le syndic, nous apprend l'art. 577-6, § 3, C. civil, au moins 3 semaines avant le premier jour de la période fixée dans le règlement de copropriété/règlement d'ordre intérieur.

L'art.577-6, § 4 , en ce qui concerne la notification des points dont il est demandé qu'ils soient mis à l'ordre à mettre à l'ordre du jour s'applique, à mon avis aux AG qui ne sont pas les AG annuelles.

Pour celles-ci, la notification peut se faire à tout moment.

Un problème semble se poser. L'AR n°9 ne devrait-il pas être complété?

J'ai connaissance du cas d'un copropriétaire dont l'AG annuelle devait se tenir dans la première quinzaine du mois de mai conformément au règlement de copropriété  qui, par précaution, a préféré faire parvenir au syndic sa proposition de mise d'un point à l'ordre de l'AG annuelle trois semaines avant le 1er mai 2020.

Il est regrettable que Francesco, dans le doute, n'aie pas agi de la même manière.

qui  est Francesco?

P.S. Sebastien Van Loo a mit en ligne son premier jugement.


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grmff
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Re : "En 2013, je change de syndic"

Je suppose que GT se mélange les pinceaux à force de sauter d'un sujet à l'autre. Francesco, c'est sur un autre sujet (ou alors il a effacé ses messages...)

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Aime ce post :
GT
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Re : "En 2013, je change de syndic"

grmff a écrit :

Je suppose que GT se mélange les pinceaux à force de sauter d'un sujet à l'autre. Francesco, c'est sur un autre sujet (ou alors il a effacé ses messages...)

Vous aurez compris qu'il faut que je remplace Francesco par Paul 6.
Je le fais immédiatement
Merci d'avoir attiré mon attention.

Dernière modification par GT (02-05-2020 11:05:44)

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Aime ce post :
GT
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Re : "En 2013, je change de syndic"

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

Eu égard à l'AR n° 9, publié au Moniteur belge du 28/4/2020, toutes les AG ( je comprends les AG annuelles et les AGE) qui devaient se tenir pendant la période de confinement prolongée jusqu'au 30 juin 2020 sont reportées et devront avoir lieu entre le 1er juillet et le 30 novembre 2020.

En l'espèce, Francesco annonce que l'AG annuelle de sa copropriété devait, suivant disposition dans l'acte de base (ne faudrait-il pas lire règlement de copropriété ou règlement d'ordre intérieur ?) , se tenir dans la première quinzaine de mai 2020.

Cette AG, en application de l'AR n°9, est reportée. Elle devra avoir lieu entre le 1 juillet et le 30 novembre 2020.

Cette AG n'en resterait pas moins l'AG annuelle.

Et pour une AG annuelle, les propositions écrites doivent être reçues par le syndic, nous apprend l'art. 577-6, § 3, C. civil, au moins 3 semaines avant le premier jour de la période fixée dans le règlement de copropriété/règlement d'ordre intérieur.

L'art.577-6, § 4 , en ce qui concerne la notification des points dont il est demandé qu'ils soient mis à l'ordre à mettre à l'ordre du jour s'applique, à mon avis aux AG qui ne sont pas les AG annuelles.

Pour celles-ci, la notification peut se faire à tout moment.

Un problème semble se poser. L'AR n°9 ne devrait-il pas être complété?

J'ai connaissance du cas d'un copropriétaire dont l'AG annuelle devait se tenir dans la première quinzaine du mois de mai conformément au règlement de copropriété  qui, par précaution, a préféré faire parvenir au syndic sa proposition de mise d'un point à l'ordre de l'AG annuelle trois semaines avant le 1er mai 2020.

Il est regrettable que Francesco, dans le doute, n'aie pas agi de la même manière.

qui  est Francesco?

P.S. Sebastien Van Loo a mit en ligne son premier jugement.

Qui est Sebastien Van Loo ?
Lien vers le jugement ?

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grmff
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Re : "En 2013, je change de syndic"

Voilà une question qu'elle est bonne...

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copropriétaire engalère
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Re : "En 2013, je change de syndic"


"Les sans foi ni loi sont souvent les premiers à se cacher derrière un pseudo humanisme."
Patrick Louis Richard

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GT
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Re : "En 2013, je change de syndic"

copropriétaire engalère a écrit :

Après recherches sur le site Pim, je venais d'identifier cette page.
Où , sur cette page, le jugement que vous visez peut-il être consulté ?

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grmff
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Re : "En 2013, je change de syndic"

Sans doute sur le compte wixsite de Sébastien Vanloo. Mais ce compte wixsite semble désactivé...

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Aime ce post :

GT

GT
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Re : "En 2013, je change de syndic"

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :
GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

Bonjour,
Nous allons sans doute devoir changer de syndic.
Après lecture du texte ci-dessus je ne suis pas sûr de bien comprendre ceci : "3 semaines avant la période de 15 jours durant laquelle doit se tenir l’AG "
Notre acte de base dit ceci :" Une assemblée générale doit être tenue une fois par an durant la première quinzaine du mois de mai."
(si j'ai bien compris c'est plutôt le règlement d'ordre intérieur qui devrait mentionner cela, mais nous n'en avons pas).
Si j'ai bien compris également cette AG va être postposée sans doute en septembre pour les raisons que nous connaissons tous.
En supposant que nous appliquions la règle ci-dessus alors je suppose qu'il faut prendre la date du 1er mai, et remonter de 3 semaines.
Ce qui nous fait 30 (avril) moins 21 = 9 (avril).
Donc, dans des conditions normales, il aurait fallu prévenir au plus tard pour le 9 avril. Confirmez-vous mon calcul ?
Dans le cas actuel l'AG statutaire va donc avoir lieu, nous supposons, en septembre. Mais allons-nous avoir à nouveau une fourchette de 15 jours ?
Je pense que vous comprenez mon problème. Le syndic ne va évidemment pas accepter volontiers de se voir remplacer et pourrait rechercher tous les arguments juridiques possibles pour dire que nous n'avons pas prévenu à temps et que donc le point n'est pas mis à l'ODJ.
Tout éclaircissement est le bienvenu !
Merci à vous.

EXCELLENTE question.
Personnellement, j'avais déjà relevé le problème soulevé sans le porter sur ce forum.


Merci, nous attendrons des éclaircissements...!

De qui ?

J'ai communiqué mon analyse aujourd'hui à 9:43:27
https://forum.pim.be/topic-283167-en-20 … age-1.html

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max11
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Re : "En 2013, je change de syndic"

grmff a écrit :

Sans doute sur le compte wixsite de Sébastien Vanloo. Mais ce compte wixsite semble désactivé...

ça refonctionne...
J'ai pu lire ce jugement mais je ne vois pas ce que ça vient faire dans ce fil de discussions...
Ni l'intérêt de débattre de ce monsieur et son affaire perdue mais, si vous le souhaitez Mme en galère, c'est un tout autre sujet qui ne doit pas venir polluer ce fil.

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GT
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Re : "En 2013, je change de syndic"

max11 a écrit :
grmff a écrit :

Sans doute sur le compte wixsite de Sébastien Vanloo. Mais ce compte wixsite semble désactivé...

ça refonctionne...
J'ai pu lire ce jugement mais je ne vois pas ce que ça vient faire dans ce fil de discussions...
Ni l'intérêt de débattre de ce monsieur et son affaire perdue mais, si vous le souhaitez Mme en galère, c'est un tout autre sujet qui ne doit pas venir polluer ce fil.

En ce qui me concerne, j'ai toujours le message
"Nous avons cherché votre page partout ! (Erreur 404)"

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copropriétaire engalère
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Re : "En 2013, je change de syndic"

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

Après recherches sur le site Pim, je venais d'identifier cette page.
Où , sur cette page, le jugement que vous visez peut-il être consulté ?

Je ne sais pas comment vous mettre le pdf ........désolée


"Les sans foi ni loi sont souvent les premiers à se cacher derrière un pseudo humanisme."
Patrick Louis Richard

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copropriétaire engalère
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Re : "En 2013, je change de syndic"

max11 a écrit :
grmff a écrit :

Sans doute sur le compte wixsite de Sébastien Vanloo. Mais ce compte wixsite semble désactivé...

ça refonctionne...
J'ai pu lire ce jugement mais je ne vois pas ce que ça vient faire dans ce fil de discussions...
Ni l'intérêt de débattre de ce monsieur et son affaire perdue mais, si vous le souhaitez Mme en galère, c'est un tout autre sujet qui ne doit pas venir polluer ce fil.

comme vous y aller vous! pollution! dérangement!
je rends service tout simplement!
Mme de moins en moins en galère ne vous salue pas!


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Patrick Louis Richard

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grmff
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Re : "En 2013, je change de syndic"

Voici le lien vers le jugement en question: ici

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