"En 2013, je change de syndic"

Ici dans La Libre

Ou plutôt “nous changeons”, car il faut que la majorité des copropriétaires y consentent.

Série (3/4)

Après "Je change de banque" (LLB 02/01) et "Je change d’opérateur" (LLB 03/01), voici donc "Je change de syndic". Même s’il serait plus exact d’écrire "nous changeons" de syndic, car c’est une décision qui ne peut se prendre que collégialement, à la majorité des copropriétaires.

La nouvelle loi de 2010 sur la copropriété ne facilite pas particulièrement le remplacement d’un syndic d’immeuble par un autre. Cela a toujours été relativement simple. Les copropriétaires ne l’ont d’ailleurs pas attendue pour transbahuter fréquemment leur comptabilité, leurs soucis et leurs interrogations d’un professionnel à un autre. Voire à l’un des copropriétaires. Alors qu’"il y a 10 ou 15 ans, un syndic gardait en moyenne un immeuble pendant 10 ans, actuellement, il doit se contenter de 5 ans, voire de 3 ans", commente Yves Van Ermen, président de la Commission des syndics au sein de l’IPI (Institut professionnel des agents immobiliers), par ailleurs syndic et créateur du site Internet bonjourcopro.be. Sans savoir dire à quoi tient cette versatilité. Parce que les copropriétaires sont plus attentifs qu’avant à leur bien ? "Ce serait une bonne chose", sourit-il. Parce qu’à l’heure des communications ultra-rapides la fidélité n’est plus de mise ? "Sans doute, comme dans beaucoup de domaines", ajoute-t-il. "Mais il me semble que c’est plutôt par facilité : les copropriétaires pensent que changer de syndic - plutôt que dialoguer - est la solution à tous leurs problèmes. Je constate que c’est parfois pour des peccadilles qu’une copropriété révoque son syndic."

Bonnes ou mauvaises raisons

"La loi de 2010 n’a pas facilité le remplacement du syndic mais a éclairé les règles", poursuit Yves Van Ermen. Et de les égrener, conseils à l’appui."C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui prend ce genre de décision", dit-il. A la majorité, soit 50 % des millièmes plus une voix. "Le point de la nomination d’un nouveau syndic doit être à l’ordre du jour." Soit de l’AG statutaire (annuelle), en le demandant bien à temps au syndic (3 semaines avant la période de 15 jours durant laquelle doit se tenir l’AG), soit d’une AG extraordinaire "s’il y a urgence". Dans le premier cas, un seul copropriétaire peut en faire la demande, dans le second cas, il faut que 25 % des copropriétaires (via leurs millièmes) s’y mettent. Et chaque fois par recommandé.

Un syndic peut être révoqué à tout moment par une AG. Mais pas n’importe comment et parfois pas sans indemnités. D’où l’importance de connaître le contrat qui le lie à la copropriété. Qui est généralement d’un an, mais parfois de trois ans. "C’est le maximum", ajoute Yves Van Ermen, qui précise que la loi n’autorise pas de reconduction tacite du mandat. "Que ce soit tous les ans ou tous les trois ans, il faut impérativement que l’AG reconduise le contrat."

Si la révocation est faite à la fin du mandat, il n’y a ni bonnes raisons à donner, ni indemnités à octroyer. Ce qui n’est pas le cas lors d’une révocation en cours de mandat.

En pratique

Tant qu’à faire, et pour ne pas devoir organiser deux AG, autant coupler la révocation de l’ancien syndic avec la nomination du nouveau. "Le mieux, c’est que les copropriétaires qui souhaitent le changement présentent les devis ou offres d’autres syndics", poursuit Yves Van Ermen, qui ajoute deux conseils "pratiques". Un, il est opportun qu’un contrat soit annexé aux offres de chaque syndic, avec ses missions, ses honoraires (ordinaires et complémentaires) "Car un syndic ne peut pas facturer quelque chose qui n’est pas expressément prévu." Deux, il est bon que l’AG nomme, dans la foulée, la ou les personnes (un copropriétaire, le conseil de copropriété ) qui signeront ledit contrat.

Dès que ce sera chose faite et dès que l’ancien syndic aura remis la comptabilité de la copropriété au nouveau (et il a un mois pour le faire), ce dernier pourra commencer à travailler."

(fin de citation)