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Renon et indexation

Liv
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Renon et indexation

Bonjour,
ma filleule a déménagé fin novembre 2012. Les nouveaux propriétaires de l'appartement lui ont demandé par courrier en août 2012 de libérer les lieux pour raison d'occupation personnelle. Elle a reçu récemment de ses anciens propriétaires une demande de régularisation de l'indexation de son loyer... Peuvent-ils lui demander cela alors qu'ils lui ont donné son renon ? Merci

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PIM
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Re : Renon et indexation

Liv a écrit :

Bonjour,
ma filleule a déménagé fin novembre 2012. Les nouveaux propriétaires de l'appartement lui ont demandé par courrier en août 2012 de libérer les lieux pour raison d'occupation personnelle. Elle a reçu récemment de ses anciens propriétaires une demande de régularisation de l'indexation de son loyer... Peuvent-ils lui demander cela alors qu'ils lui ont donné son renon ? Merci

Bonjour,

Avez-vous pris connaissance des explications contenues dans notre page consacrée à l'indexation des loyers ?

voir ici

et notamment ceci:
"Si le bailleur a oublié de demander l'indexation ?

Deux règles:
- l'action en paiement de l'indexation se prescrit après un an (Exemple: Si le locataire refuse d'appliquer l'indexation, le bailleur dispose d'un délai d'un an pour entamer l'action en justice. Le délai d'un an commence le jour de l'envoi de la lettre recommandée au locataire. Après ce délai, l'affaire est prescrite.)
- en matière de bail de résidence principale, l'indexation n'a d'effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d'indexation, laquelle doit être écrite.
Moralité: dans le cas d'une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite. Cette mesure protège le locataire contre le paiement d'arriérés trop importants.

Exemple :
Un contrat de bail est conclu le 15 mars 2007 et entre en vigueur le 1er avril 2007. À partir du 1er avril 2008, le bailleur peut exiger l'indexation du loyer (par écrit). S'il attend jusqu'au 4 août pour le faire, l'indexation est uniquement due pour mai, juin, juillet et les mois suivants. À partir du 4 août 2008, le locataire est obligé de payer l'indexation. Si le locataire ne paye pas volontairement l'augmentation du loyer pour les mois de mai, juin et juillet 2008, le bailleur doit intenter une action en justice avant le 4 août 2009. "

Le renon n'enlève rien à l'exigibilité de l'indexation, mais dans les limites mentionnées.


Erik DECKERS
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Liv
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Re : Renon et indexation

Bonjour,
Merci d'avoir répondu aussi vite. Oui, j'avais lu cela mais j'ignorais que malgré le renon donné par les propriétaires, ils pouvaient encore demander l'indexation de son loyer. J'ai demandé l'avis d'un juriste et il m'a dit qu'il n'avait jamais vu un cas similaire. Merci beaucoup de m'avoir éclairée.

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PIM
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Re : Renon et indexation

Liv a écrit :

Bonjour,
Merci d'avoir répondu aussi vite. Oui, j'avais lu cela mais j'ignorais que malgré le renon donné par les propriétaires, ils pouvaient encore demander l'indexation de son loyer. J'ai demandé l'avis d'un juriste et il m'a dit qu'il n'avait jamais vu un cas similaire. Merci beaucoup de m'avoir éclairée.

C'est vrai que la situation est assez originale...
Mais un renon, cela met fin au contrat à son échéance et les droits/obligations continuent dans l'intervalle.

Donc, en pratique dans votre cas, il faut voir les dates de référence, l'indexation ne pouvant être appliquée qu'à la date anniversaire du bail.

Et le bailleur ne peut pas réclamer + de 3 mois d'arriérés.

Si la date anniversaire tombe après l'expiration du contrat, il ne peut évidemment plus rien vous réclamer.

Bref, votre message devrait être plus complet pour pouvoir vous donner une réponse + précise.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Renon et indexation

A mon sens, si on vous réclame aujourd'hui l'indexation pour un bail qui s'est terminé en fin novembre, on peut vous réclamer une et une seule augmentation, étant donné que l'indexation ne peut être réclamée plus de 3 mois en arrière...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Liv
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Re : Renon et indexation

grmff a écrit :

A mon sens, si on vous réclame aujourd'hui l'indexation pour un bail qui s'est terminé en fin novembre, on peut vous réclamer une et une seule augmentation, étant donné que l'indexation ne peut être réclamée plus de 3 mois en arrière...

Non, je crois que ma filleule a signé son bail fin décembre, bail d'une durée de 3 ans prenant cours le 1er janvier 1993. Je ne peux l'affirmer car je n'ai pas ce bail devant les yeux. Préavis de 2 mois tant pour le bailleur que pour elle. Si non résilié dans les délais prévus, reconduit pour le même terme de 3 ans. Mais je tenais à avoir votre avis  car on entend tant de choses contradictoires. Je vais lui demander si elle ne peut pas m'envoyer une copie de son bail par mail. Mardi, je l'accompagnerai pour consulter un avocat. Mais merci à vous de m'éclairer.

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rexou
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Re : Renon et indexation

"Préavis de 2 mois..." ??? Vous êtes sur ? Pas légal
Reconduit pour une durée de 3 ans ???   Pas légal

Si ce bail date de 1993, vous êtes de toute manière dans un bail de 9 ans. Préavis à donner par le preneur = 3 mois. Pas d'indemnité.

Si je comprends bien, ce bail a pris fin en novembre 2012... et on vous réclame une indexation en mars 2013 ? Dans ce cas, Grmff a raison : on peut vous réclamer (et encore, c'est un maximum!) l'indexation sur novembre.

En euros, ça fait bien moins que le prix d'une consultation d'avocat.

On peut en outre estimer ou supposer que lors de l'ELS et de la remise des clés, le décompte a été établi pour solde de tout compte, sauf indication contraire... et vous pouvez aussi calculer le montant de l'indexation demandée par rapport à la dernière date anniversaire du bail, et remonter à l'indexation précédente...

Bref, ne vous pressez pas trop de courir chez un avocat...^^


rexou

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Liv
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Re : Renon et indexation

rexou a écrit :

"Préavis de 2 mois..." ??? Vous êtes sur ? Pas légal
Reconduit pour une durée de 3 ans ???   Pas légal

Si ce bail date de 1993, vous êtes de toute manière dans un bail de 9 ans. Préavis à donner par le preneur = 3 mois. Pas d'indemnité.

Si je comprends bien, ce bail a pris fin en novembre 2012... et on vous réclame une indexation en mars 2013 ? Dans ce cas, Grmff a raison : on peut vous réclamer (et encore, c'est un maximum!) l'indexation sur novembre.

En euros, ça fait bien moins que le prix d'une consultation d'avocat.

On peut en outre estimer ou supposer que lors de l'ELS et de la remise des clés, le décompte a été établi pour solde de tout compte, sauf indication contraire... et vous pouvez aussi calculer le montant de l'indexation demandée par rapport à la dernière date anniversaire du bail, et remonter à l'indexation précédente...

Bref, ne vous pressez pas trop de courir chez un avocat...^^

Bonsoir rexou,
Oui, sûre acr elle vient de m'envoyer copie de son bail. Bail consenti poour la durée de 3 ans (bail = une feuille recto verso) prenant cours le 1er janvier 1993. tant le locataire que le propriétaire auront le droit de résilier le présent bail moyennant préavis de 2 mois notifié par lettre recommandée. Si pas résilié dans les délais prévus... reconduit pour le même terme de 3 ans. Le bail contient 5 articles. C'est tout. Merci mais pourquoi ne courir voir un avocat ? C'est ma filleule, je n'y connais rien mais je sais que cela l'inquiète beaucoup. C'est incompréhensible dans la mesure où elle a toujours tout payé en temps et en heure ; elle est correcte mais ce courrier l'a bouleversée. C'est pourquoi, je voulais l'emmener consulter un avocat. Merci Rexou

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grmff
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Re : Renon et indexation

Votre situation me semble très particulière.

Un bail de 3 ans reconduit pour 3 ans, cela n'existe plus depuis 1991. Après 3 ans, on est parti pour 6 ans de plus (pour un total de 9 ans) puis de 3 ans en 3 ans.

Le proprio a bien le droit de donner le congé pour occupation personnelle, mais le préavis est de 6 mois.  Non 3.

Mais vous avez droit à donner un contre-préavis de 1 mois. Est-ce que cela a été fait?

La dernière indexation date de quand? Quel est le dernier loyer payé, quel est le mois de signature du bail quelle est la date de début de bail et quel est le loyer de base? (Histoire de voir de quand date l'indexation...)

Votre filleule n'a jamais reçu de demande d'indexation précédemment?

Et finalement, quelle est la teneur de ce courrier qui l'a tant bouleversée. Parce que finalement, on parle de combien?


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grmff
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Re : Renon et indexation

Je sais que je pose beaucoup de question, mais votre histoire est trop claire, et cela ne colle pas avec l'inquiétude que vous semblez avoir...


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rexou
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Re : Renon et indexation

Exact, le préavis du bailleur pour occupation personnelle est bien de 6 mois.  wink

Ceci dit, si le locataire a accepté de quitter les lieux sans se plaindre, il me semble que c'est fait et qu'il n'est plus trop possible de se plaindre.

Par contre, si j'ai bien suivi, la demande d'indexation, si elle est justifiée, peut porter sur maximum un mois... et ça ne peut pas faire bien lourd...

Les questions de date d'indexation, de dates de début et de signature du bail ne sont utiles que pour déterminer si l'indexation est bien exigible ou non, et quel en sera le montant exact... sur un seul et unique mois de loyer ! Pas de quoi s'affoler ni courir chez un avocat. 

En effet, il serait intéressant de savoir quel est le contenu de ce courrier.

En effet, la situation que vous décrivez ne colle pas avec l'inquiétude que vous manifestez...


rexou

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Liv
Pimonaute
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Re : Renon et indexation

grmff a écrit :

Votre situation me semble très particulière.
Un bail de 3 ans reconduit pour 3 ans, cela n'existe plus depuis 1991. Après 3 ans, on est parti pour 6 ans de plus (pour un total de 9 ans) puis de 3 ans en 3 ans.
Le proprio a bien le droit de donner le congé pour occupation personnelle, mais le préavis est de 6 mois.  Non 3.
Mais vous avez droit à donner un contre-préavis de 1 mois. Est-ce que cela a été fait?
La dernière indexation date de quand? Quel est le dernier loyer payé, quel est le mois de signature du bail quelle est la date de début de bail et quel est le loyer de base? (Histoire de voir de quand date l'indexation...)
Votre filleule n'a jamais reçu de demande d'indexation précédemment?
Et finalement, quelle est la teneur de ce courrier qui l'a tant bouleversée. Parce que finalement, on parle de combien?

D'accord avec vous, néanmoins les termes du bail sont ceux-là. Non, vous ne posez pas trop de questions mais quand vous dites "trop claire". Que voulez-vous dire ? Bail daté et signé en décembre 1992, prenant cours le 1er janvier 1993, de 3 ans reconduit pour 3 ans. Bien sûr qu'il a le droit de donner le congé pour occupation personnelle ou autre. Préavis de 3 mois car le bail n'était pas enregistré. Pas de contre-préavis. J'ignore de quand date la dernière indexation. Le courrier la bouleverse parce qu'elle a croisé récemment l'ancienne propriétaire et que celle-ci ne lui a rien dit de l'indexation, simple discussion courtoise. Et puis, elle reçoit une demande de plus de 400 euros. Incompréhensible dans le mesure où elle partie, en remettant les clés, en faisant nettoyer l'appartement avant de quitter pour que la proprio puisse s'y installer le soir même. De plus, celle-ci a demandé à ma filleule si elle aurait l'amabilité de lui montrer la preuve du paiement de la facture de l'eau ; ce que ma filleule a fait en décembre. Voilà.

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libra
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Re : Renon et indexation

Ignorez le bail signé en décembre 1992. Il n'a plus de valeur depuis le 31 décembre 1996. Seule les clauses reprises à la loi sur les loyers sont d'applications. A la limite, vous êtes en droit de réclamer une indemnité pour préavis manquant.

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PIM
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Re : Renon et indexation

Liv a écrit :

  Le courrier la bouleverse parce qu'elle a croisé récemment l'ancienne propriétaire et que celle-ci ne lui a rien dit de l'indexation, simple discussion courtoise. Et puis, elle reçoit une demande de plus de 400 euros.

400 euros d'indexation !
Le dernier loyer mensuel versé était de combien ?


Erik DECKERS
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Liv
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Re : Renon et indexation

libra a écrit :

Ignorez le bail signé en décembre 1992. Il n'a plus de valeur depuis le 31 décembre 1996. Seule les clauses reprises à la loi sur les loyers sont d'applications. A la limite, vous êtes en droit de réclamer une indemnité pour préavis manquant.

On a le droit d'ignorer un bail ? Elle a reçu un courrier de renon en août dernier. Alors demander une indemnité ? Le juriste, spécialié en droit du bail que nous avons vu ce jeudi nous a dit qu'elle avait le droit de réclamer 1 mois. Que la seule chose que l'on pouvait ignorer, c'était de répondre à un courrier mais quand il s'agit d'un recommandé ? Ce sont toutes ces formules "légales", mais incompréhensibles pour nous, qui l'inquiétent.

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Liv
Pimonaute
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Re : Renon et indexation

PIM a écrit :

Liv a écrit :  Le courrier la bouleverse parce qu'elle a croisé récemment l'ancienne propriétaire et que celle-ci ne lui a rien dit de l'indexation, simple discussion courtoise. Et puis, elle reçoit une demande de plus de 400 euros. 

400 euros d'indexation !
Le dernier loyer mensuel versé était de combien ?

Le dernier loyer était de 400 euros. Ce qu'elle réclame pour la régularisation de l'indexation à ma filleule, c'est le montant pour 3 mois !

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grmff
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Re : Renon et indexation

On a le droit d'ignorer un bail ?

Oui, quand les clauses du bail sont illégales. Evidemment...


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grmff
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Re : Renon et indexation

La dernière indexation date de quand? Quel est le dernier loyer payé, quel est le mois de signature du bail quelle est la date de début de bail et quel est le loyer de base? (Histoire de voir de quand date l'indexation...)


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Liv
Pimonaute
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Re : Renon et indexation

grmff a écrit :

La dernière indexation date de quand? Quel est le dernier loyer payé, quel est le mois de signature du bail quelle est la date de début de bail et quel est le loyer de base? (Histoire de voir de quand date l'indexation...)

signature décembre 1992 - début du bail janvier 1993
loyer de base 16.000 BEF
1 mois de garantie payé, non déposé à la banque.

Elle a reçu ce 27 février un calcul détaillé :
Formule légale utilisée :
Nouveau loyer (janvier 2012) = égal loyer de base (décembre 1992)* IS (1988) décembre 2011/IPC (1988) novembre 1992

Elle partie fin novembre 2012. Et je me suis trompée en répondant à la demande de PIM : montant du dernier loyer : 600 euros et non 400 !

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grmff
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Re : Renon et indexation

Voici le calcul correct: 561,98EUR = 396,63 EUR * 161,20/ 113,77. Ce nouveau loyer est valable à partir de janvier 2012.

A mon avis, votre fille a bien trop payé. Et vous êtes en droit d'exiger le trop payé.

Vous avez payé 600€ au lieu de 561,98€. Avec la différence que vous êtes en droit de récupérer, n'oubliez pas mes honoraires de consultation de 1kg (au moins!) de manon.

Merci...


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