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    Obligations du syndic

    Krakko
    Pimonaute
    Inscription : 01-06-2009
    Messages : 19

    Obligations du syndic

    Bonjour,

    je me permets de poser quelques questions car nous arrivons bientôt à la date de notre AG et j'ai constaté ce que je pense être des irrégularité dans le gestion du syndic. Donc si je pouvais avoir quelques avis éclairés ça m'aiderait beaucoup.

    1 Tout d'abord notre syndic a augmenté ses charges trimestrielles, tout d'abord de 300 puis de 500 € ainsi que ses frais administratifs. J'ai contacté le syndic qui ne m'a répondu et en parlant avec un membre du conseil de propriété on m'a répondu que c'était un immeuble "difficile" et qu'il avait donc unilatéralement augmenté ses tarifs...
    2 Notre concierge est déclaré mi temps alors qu'il fait visiblement un temps plein. Il occupait une loge depuis plusieurs mois sans avoir de papiers "officiels" (Nationalité étrangère) pour lequel on a payé les factures d'eau, d'électricité et de chauffage. Il devait payer 300 € x5 mois mais on ne retrouve qu'un seul versement. Quid de nos reponsabilités vis-vis de l'ONSS et de nos responsabilité légales d'avoir qql sans statut dans la loge du concierge?
    3 Nous payons des honoraires d'avocat (qui n'est pas en société je précise)pour environ 2000 € mais aucune fiche 281.50 n'a été émise. Quid de la responsabilité des CP si décharge est donnée?
    4. Toujours au sujet de la facture des honoraires du syndic, elle ne respecte pas la loi du 28/01/2004 en ne mentionnant pas ni numéro de séquence, ni cause d'exonération et d'autres détails moins importants. Je soupçonne fortement que ces factures ne soient pas déclarées dans la compte de la SA du syndic et donc fraude également à l'ISOC. Quid de notre responsabilité en tant que CP?
    5. Le syndic me demandait 50€ pour que je puisse consulter les pièces comptables par heure de l'ACP; Légalité de la chose?

    Certaines questions sont assez techniques mais tout avis éclairé est bon à prendre...

    Hors ligne

    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : Obligations du syndic

    Krakko a écrit :

    1 Tout d'abord notre syndic a augmenté ses charges trimestrielles, tout d'abord de 300 puis de 500 € ainsi que ses frais administratifs. J'ai contacté le syndic qui ne m'a répondu et en parlant avec un membre du conseil de propriété on m'a répondu que c'était un immeuble "difficile" et qu'il avait donc unilatéralement augmenté ses tarifs...

    Les conditions de la révision du tarif doivent être indiqué dans le contrat que votre ACP à passé avec le syndic.
    Il me semble que seule l'indexation annuelle est acceptable.

    Krakko a écrit :

    2 Notre concierge est déclaré mi temps alors qu'il fait visiblement un temps plein. Il occupait une loge depuis plusieurs mois sans avoir de papiers "officiels" (Nationalité étrangère) pour lequel on a payé les factures d'eau, d'électricité et de chauffage. Il devait payer 300 € x5 mois mais on ne retrouve qu'un seul versement. Quid de nos reponsabilités vis-vis de l'ONSS et de nos responsabilité légales d'avoir qql sans statut dans la loge du concierge?

    Quelle est la décision de l'AG à ce sujet ? Par exemple, si l'AG a chargé le syndic du choix du concierge et qu'un budget normal a été voté pour le salaire et l'onss, le syndic doit respecté la législation pour cet engagement. Sinon le syndic est me semble 100% responsable. Évidement si l'AG a été ambigu 'pour faire des économie'...

    Krakko a écrit :

    3 Nous payons des honoraires d'avocat (qui n'est pas en société je précise)pour environ 2000 € mais aucune fiche 281.50 n'a été émise. Quid de la responsabilité des CP si décharge est donnée?

    Les fiches 281 sont de la responsabilité du syndic : c'est une tâche de gestion.  Comme les CP n'ont aucune raison de savoir si le fisc a reçu les fiches ou non, la décharge ne peut porté sur des choses cachées par le syndic.

    Krakko a écrit :

    4. Toujours au sujet de la facture des honoraires du syndic, elle ne respecte pas la loi du 28/01/2004 en ne mentionnant pas ni numéro de séquence, ni cause d'exonération et d'autres détails moins importants. Je soupçonne fortement que ces factures ne soient pas déclarées dans la compte de la SA du syndic et donc fraude également à l'ISOC. Quid de notre responsabilité en tant que CP?

    Ici aussi, si l'AG n'est pas à l'origine des faits, c'est le syndic qui est le fraudeur pas son client

    Krakko a écrit :

    5. Le syndic me demandait 50€ pour que je puisse consulter les pièces comptables par heure de l'ACP; Légalité de la chose?

    Si le syndic vous assiste, il est normal qu'il soit rétribué.
    Si vous consultez les documents de votre ACP là où le syndic détient les dits documents et sans son aide, il n'a aucune raison de l'indemniser.

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 054
    Site Web

    Re : Obligations du syndic

    dach a écrit :

    Krakko a écrit :4. Toujours au sujet de la facture des honoraires du syndic, elle ne respecte pas la loi du 28/01/2004 en ne mentionnant pas ni numéro de séquence, ni cause d'exonération et d'autres détails moins importants. Je soupçonne fortement que ces factures ne soient pas déclarées dans la compte de la SA du syndic et donc fraude également à l'ISOC. Quid de notre responsabilité en tant que CP?
    Ici aussi, si l'AG n'est pas à l'origine des faits, c'est le syndic qui est le fraudeur pas son client

    D'abord c'est au commissaire aux comptes de vérifier cette facture. S'il y a fraude TVA (= honoraires régisseur mélangé avec des honoraires syndic, sans payer du TVA), l'ACP sera co-responsable puisque l'organe "commissaire aux comptes" doit exister.

    Si la SA est soumis partiellement à la TVA (= la SA exécute des tâches syndic, mais aussi courtier et/ou régisseur et/ou ...), alors elle doit respecter les normes.

    Si la SA n'est pas soumis au régime TVA (= la SA exécute exclusivement des tâcehs syndic), alors un note d'honoraires suffit, sans devoir suivre les normes TVA.


    Cordialement,

    Luc

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    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : Obligations du syndic

    luc a écrit :

    D'abord c'est au commissaire aux comptes de vérifier cette facture. S'il y a fraude TVA (= honoraires régisseur mélangé avec des honoraires syndic, sans payer du TVA), l'ACP sera co-responsable puisque l'organe "commissaire aux comptes" doit exister.

    Les  obligations du "commissaire aux comptes" sont définies par le règlement de l'ACP.
    Le syndic est seul responsable de sa gestion.
    L'ACP est le client pas le co-contractant. Donc si elle n'est pas à l’origine ou complice  de la fraude, je ne vois pas sur quelle base elle doit être solidaire du syndic.

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    phil7578
    Pimonaute assidu
    Inscription : 14-09-2006
    Messages : 193

    Re : Obligations du syndic

    Le Code de Déontologie de l'IPI précise que le syndic doit "tout mettre en oeuvre pour permettre son contrôle". Dans notre immeuble, il fournit toutes les pièces comptables, pendant 2 semaines, un mois avant l'AG afin que nous vérifions la comptabilité.

    Nous découvrons parfois des erreurs (clef d'imputations) plus rarement des fautes (factures payées très tardivement).

    La remise des pièces, nécessaires à ce contrôle, n'est évidemment pas facturée. Elle permet en plus de donner décharge au syndic par la suite.

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 054
    Site Web

    Re : Obligations du syndic

    dach a écrit :

    Le syndic est seul responsable de sa gestion.
    L'ACP est le client pas le co-contractant. Donc si elle n'est pas à l’origine ou complice  de la fraude, je ne vois pas sur quelle base elle doit être solidaire du syndic.

    Le syndic est seul responsable de sa gestion envers l'ACP.

    L'ACP est un des deux contractants du contrat de syndic, il s'en suit que l'ACP est responsable  si par exemple le contrat donne "une carte blanche" au syndic OU si le conseil de copropriété cogère .... .


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Krakko
    Pimonaute
    Inscription : 01-06-2009
    Messages : 19

    Re : Obligations du syndic

    Merci pour vos réponses, cela me rassure sur les responsabilités de l'ACP et des copropriétaires.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 583

    Re : Obligations du syndic

    Evidemment à partir du moment où l'ACP donne quitus et décharge au Syndic pour sa gestion, et approuve les comptes, c'est l'ACP qui blanchit son Syndic et qui endosse toutes les responsabilités puisque le Syndic est engagé  par l'ACP, lui rapporte et n'est que le bras qui excécute les décisions prises par l'ACP.

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    Corinnehoste-9871
    Pimonaute
    Inscription : 09-01-2013
    Messages : 1

    Re : Obligations du syndic

    Si vous consultez les documents de votre ACP là où le syndic détient les dits
    documents et sans son aide, il n'a aucune raison de l'indemniser. [/quote]

    et si le syndic a un bureau occupé par deux secrétaires, faut-il payer la consultation?
    -/-

    Hors ligne

    Corinnehoste-9871
    Pimonaute
    Inscription : 09-01-2013
    Messages : 1

    Re : Obligations du syndic

    phil7578 a écrit :

    Le Code de Déontologie de l'IPI précise que le syndic doit "tout mettre en oeuvre pour permettre son contrôle". Dans notre immeuble, il fournit toutes les pièces comptables, pendant 2 semaines, un mois avant l'AG afin que nous vérifions la comptabilité.

    dans mon immeuble, le syndic refuse toute réponse aux courrier et mise en demeure demandant l'accès aux documents permettant d'établir les décomptes individuel, est-ce acceptable?
    -/-

    Hors ligne

    sergehalpern
    Pimonaute assidu
    Lieu : bruxelles belgique
    Inscription : 16-05-2013
    Messages : 52

    Re : Obligations du syndic

    CorinneHoste a écrit :

    phil7578 a écrit :

    Le Code de Déontologie de l'IPI précise que le syndic doit "tout mettre en oeuvre pour permettre son contrôle". Dans notre immeuble, il fournit toutes les pièces comptables, pendant 2 semaines, un mois avant l'AG afin que nous vérifions la comptabilité.

    dans mon immeuble, le syndic refuse toute réponse aux courrier et mise en demeure demandant l'accès aux documents permettant d'établir les décomptes individuel, est-ce acceptable?
    -/-

    Hors ligne

    sergehalpern
    Pimonaute assidu
    Lieu : bruxelles belgique
    Inscription : 16-05-2013
    Messages : 52

    Re : Obligations du syndic

    luc a écrit :

    dach a écrit : Le syndic est seul responsable de sa gestion.
    L'ACP est le client pas le co-contractant. Donc si elle n'est pas à l’origine ou complice  de la fraude, je ne vois pas sur quelle base elle doit être solidaire du syndic.
    Le syndic est seul responsable de sa gestion envers l'ACP.

    L'ACP est un des deux contractants du contrat de syndic, il s'en suit que l'ACP est responsable  si par exemple le contrat donne "une carte blanche" au syndic OU si le conseil de copropriété cogère .... .

    Hors ligne

    sergehalpern
    Pimonaute assidu
    Lieu : bruxelles belgique
    Inscription : 16-05-2013
    Messages : 52

    Re : Obligations du syndic

    Krakko a écrit :

    Bonjour,

    je me permets de poser quelques questions car nous arrivons bientôt à la date de notre AG et j'ai constaté ce que je pense être des irrégularité dans le gestion du syndic. Donc si je pouvais avoir quelques avis éclairés ça m'aiderait beaucoup.

    1 Tout d'abord notre syndic a augmenté ses charges trimestrielles, tout d'abord de 300 puis de 500 € ainsi que ses frais administratifs. J'ai contacté le syndic qui ne m'a répondu et en parlant avec un membre du conseil de propriété on m'a répondu que c'était un immeuble "difficile" et qu'il avait donc unilatéralement augmenté ses tarifs...
    2 Notre concierge est déclaré mi temps alors qu'il fait visiblement un temps plein. Il occupait une loge depuis plusieurs mois sans avoir de papiers "officiels" (Nationalité étrangère) pour lequel on a payé les factures d'eau, d'électricité et de chauffage. Il devait payer 300 € x5 mois mais on ne retrouve qu'un seul versement. Quid de nos reponsabilités vis-vis de l'ONSS et de nos responsabilité légales d'avoir qql sans statut dans la loge du concierge?
    3 Nous payons des honoraires d'avocat (qui n'est pas en société je précise)pour environ 2000 € mais aucune fiche 281.50 n'a été émise. Quid de la responsabilité des CP si décharge est donnée?
    4. Toujours au sujet de la facture des honoraires du syndic, elle ne respecte pas la loi du 28/01/2004 en ne mentionnant pas ni numéro de séquence, ni cause d'exonération et d'autres détails moins importants. Je soupçonne fortement que ces factures ne soient pas déclarées dans la compte de la SA du syndic et donc fraude également à l'ISOC. Quid de notre responsabilité en tant que CP?
    5. Le syndic me demandait 50€ pour que je puisse consulter les pièces comptables par heure de l'ACP; Légalité de la chose?

    Certaines questions sont assez techniques mais tout avis éclairé est bon à prendre...

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : Obligations du syndic

    La cogestion est illégale !


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

    Hors ligne

    Corinnehoste-9871
    Pimonaute
    Inscription : 09-01-2013
    Messages : 1

    Re : Obligations du syndic

    Certaines questions sont assez techniques mais tout avis éclairé est bon à prendre... [/quote]

    bonjour,
    j'aimerai bien avoir un de vos décomptes annuels et du syndic et du chauffage pour me faire une idée. à titre anonyme biensur (gommez les coordonnées)

    c'est possible?
    bon samedi
    corinne

    Hors ligne

    sergehalpern
    Pimonaute assidu
    Lieu : bruxelles belgique
    Inscription : 16-05-2013
    Messages : 52

    Re : Obligations du syndic

    juste une petite pensée: est-ce normal que le syndic soit seul responsable de la gestion, alors qu'il n'est ni propriétaire, ni payeur?

    Posez la question est y répondre!

    luc a écrit :

    dach a écrit : Le syndic est seul responsable de sa gestion.
    L'ACP est le client pas le co-contractant. Donc si elle n'est pas à l’origine ou complice  de la fraude, je ne vois pas sur quelle base elle doit être solidaire du syndic.
    Le syndic est seul responsable de sa gestion envers l'ACP.

    L'ACP est un des deux contractants du contrat de syndic, il s'en suit que l'ACP est responsable  si par exemple le contrat donne "une carte blanche" au syndic OU si le conseil de copropriété cogère .... .

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    sergehalpern
    Pimonaute assidu
    Lieu : bruxelles belgique
    Inscription : 16-05-2013
    Messages : 52

    Re : Obligations du syndic

    Francis a écrit :

    La cogestion est illégale !

    Monsieur, avez-vous entendu parler des syndics qui partent avec les économies des copropriétés?
    Si vous n'en avez pas entendu parler inutile de penser à une cogestion, si parcontre cela vous préoccupe n'hésitez pas à me joindre...

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : Obligations du syndic

    @ sergehalpern

    La question n'est ni ce que je pense mais la loi n'autorise QUE LE SYNDIC a avoir la signature sur les comptes.

    En quelque sorte une copropriété est comme une société anonyme, les copropriétaires, comme les actionnaires, n'ont pas de responsabilité dans la gestion journalière (donc pas de cogestion) ni de pouvoir sur les avoirs de la société ou de la copropriété.

    Mais où est Luc pour répondre à ça ?


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 866
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    Re : Obligations du syndic

    @ sergehalpern : je vois que vous intervenez récemment dans différents messages du salon 'copropriété', sur le thème "Il y a des solutions alternatives!
    Si ça vous intéresse, joignez nous."

    Auriez-vous l'amabilité d'être plus explicite, ici même, sur la nature de vos solutions alternatives, de manière à apprécier, en ma qualité notamment de modérateur, si vous respectez le règlement du forum....


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 866
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    Re : Obligations du syndic

    Francis a écrit :

    Mais où est Luc pour répondre à ça ?

    Tiens oui, c'est vrai ça !
    Il y a un petit bout de temps qu'on ne l'a pas lu ici.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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