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Obligations du syndic

Krakko
Pimonaute
Inscription : 02-06-2009
Messages : 19

Obligations du syndic

Bonjour,

je me permets de poser quelques questions car nous arrivons bientôt à la date de notre AG et j'ai constaté ce que je pense être des irrégularité dans le gestion du syndic. Donc si je pouvais avoir quelques avis éclairés ça m'aiderait beaucoup.

1 Tout d'abord notre syndic a augmenté ses charges trimestrielles, tout d'abord de 300 puis de 500 € ainsi que ses frais administratifs. J'ai contacté le syndic qui ne m'a répondu et en parlant avec un membre du conseil de propriété on m'a répondu que c'était un immeuble "difficile" et qu'il avait donc unilatéralement augmenté ses tarifs...
2 Notre concierge est déclaré mi temps alors qu'il fait visiblement un temps plein. Il occupait une loge depuis plusieurs mois sans avoir de papiers "officiels" (Nationalité étrangère) pour lequel on a payé les factures d'eau, d'électricité et de chauffage. Il devait payer 300 € x5 mois mais on ne retrouve qu'un seul versement. Quid de nos reponsabilités vis-vis de l'ONSS et de nos responsabilité légales d'avoir qql sans statut dans la loge du concierge?
3 Nous payons des honoraires d'avocat (qui n'est pas en société je précise)pour environ 2000 € mais aucune fiche 281.50 n'a été émise. Quid de la responsabilité des CP si décharge est donnée?
4. Toujours au sujet de la facture des honoraires du syndic, elle ne respecte pas la loi du 28/01/2004 en ne mentionnant pas ni numéro de séquence, ni cause d'exonération et d'autres détails moins importants. Je soupçonne fortement que ces factures ne soient pas déclarées dans la compte de la SA du syndic et donc fraude également à l'ISOC. Quid de notre responsabilité en tant que CP?
5. Le syndic me demandait 50€ pour que je puisse consulter les pièces comptables par heure de l'ACP; Légalité de la chose?

Certaines questions sont assez techniques mais tout avis éclairé est bon à prendre...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 442

Re : Obligations du syndic

Même s'il ou elle n'est que "bénévole", la loi l'oblige à prendre une assurance RC puisqu'il ou elle assume l'entière responsabilté de la gestion de votre immeuble.

Depuis le toute nouvelle loi, le Syndic est seul responsable de sa gestion!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 442

Re : Obligations du syndic

Voir ICI

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 540

Re : Obligations du syndic

Je trouve que l'idée de la double signature peut être intéressante.
Je suppose qu'il est possible de voir cette deuxième signature comme un acte de contrôle systématique du CdC envers le syndic. (Art 277-7 c)
Toutefois, il faut éviter que cette double signature bloque la gestion de l'ACP qui reste une prérogative du syndic. Toute au plus le contre-signataire doit-il avertir les CP du transfert de fonds suspect..

Donc si c'est le syndic qui est à l’initiative du paiement et que le CdC ou le commissaire aux compte ne bloque jamais le paiement, il s'agit bien d'une mission de contrôle (comme c'est la cas de la banque qui effectue aussi un contrôle du paiement (signature, solde, etc...).

Mais sans doute dans l'état actuel de la loi, cette double signature pourrait être interprétée comme un acte de gestion... Il convient donc d'être prudent et éviter de donner mandat au CdC de bloquer un paiement.

Il faut aussi penser à la lourdeur de la contre-signature qui ralenti le paiement et peut engendrer des surcoûts comme des intérêts de retard donc le syndic ne pourrait être tenir responsable.

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

Merci Monsieur (ou Madame),

je vous confirme que nous travaillons comme ça!
je vous confirme que c'est lourd!
Mais je prétend que c'est le système qui évitera le dérapage de certaines personnes malveillantes!
j'ai moi-même mis ce système en place et il demande une rigueur, et une discipline à chaque paiement!

ET CA MARCHE!

Je serai heureux d'expliquer à chacun qui le souhaite le fonctionnement jusque dans les moindre détails!
Je suis heureux d'avoir eu des conseils de certains d'entre vous qui m'ont dit: PRUDENCE, je crois qu'avec mon système il n'y a pas plus prudent

dach a écrit :

Je trouve que l'idée de la double signature peut être intéressante.
Je suppose qu'il est possible de voir cette deuxième signature comme un acte de contrôle systématique du CdC envers le syndic. (Art 277-7 c)
Toutefois, il faut éviter que cette double signature bloque la gestion de l'ACP qui reste une prérogative du syndic. Toute au plus le contre-signataire doit-il avertir les CP du transfert de fonds suspect..

Donc si c'est le syndic qui est à l’initiative du paiement et que le CdC ou le commissaire aux compte ne bloque jamais le paiement, il s'agit bien d'une mission de contrôle (comme c'est la cas de la banque qui effectue aussi un contrôle du paiement (signature, solde, etc...).

Mais sans doute dans l'état actuel de la loi, cette double signature pourrait être interprétée comme un acte de gestion... Il convient donc d'être prudent et éviter de donner mandat au CdC de bloquer un paiement.

Il faut aussi penser à la lourdeur de la contre-signature qui ralenti le paiement et peut engendrer des surcoûts comme des intérêts de retard donc le syndic ne pourrait être tenir responsable.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 997
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Re : Obligations du syndic

Sergehalpern,

Vous voulez réinventer la roue carrée? Je cite votre réponse du 17/5 à 18h49

sergehalpern a écrit :

la cogestion est effectivement une solution très sécure

Dans mon ACP on appliqué exactement votre méthode avec des résultats néfastes. Avec par exemple globalement entre 5 à 10% de la valeur de son appartement abusivement à charge de chaque CP, si on exécute les décisions de 2004 à 2012 de la "cogérance".

En plus vous vous basez sur une présomption qui est manifestement illogique. Je cite votre réponse du 18/5 à 23h27

sergehalpern a écrit :

Et pour terminer Mr, vous me dites à juste titre que le syndic est notre employé, et bien je vais le traiter tel quel dés à présent: je n'ai jamais donné mon portefeuille à aucun de mes employés!

En effet avez-vous confié votre argent à une banque ?
Je vous conseille de lire le texte des auditions en janvier 2008 dans le cadre de la préparation de loi de 2010. Voir ICI (Annexe - IIII.3 - pages 94 à 99)

Dach,

Il y a une confusion entre un contrôle « technique » et un contrôle "externe".

dach a écrit :

… Donc si c'est le syndic qui est à l’initiative du paiement et que le CdC ou le commissaire aux compte ne bloque jamais le paiement, il s'agit bien d'une mission de contrôle (comme c'est la cas de la banque qui effectue aussi un contrôle du paiement (signature, solde, etc...).

L'opération que la banque exécute n'est pas un contrôle mais est une exécution par un mandataire (la banque) d’un ordre de paiement donné par un mandant (le titulaire du compte).

Il est un fait que par exemple contrôler le solde d’un compte est techniquement un contrôle, mais fonctionnellement il est clair que si le solde est insuffisant et le paiement est exécuté, que la banque sera le payeur du montant, si le client est insolvable ET la banque a exécuté l’ordre de paiement non obstant une solde négatif. Le banque ne pourra pas récupérer le montant chez celui qui aura reçu le virement.

Tous,

La solution miracle proposé par sergehalpern est selon moi en fait une cogérance, interdite (à juste titre) par la loi depuis le 01.08.1994.

Pourquoi à juste titre ? Le double signature par le syndic et un vérificateur, fait passer la responsabilité à 100% du syndic vers l’ACP. Il y a une jurisprudence constante dans ce cadre. En effet en signant le virement le vérificateur donne décharge immédiate et pratiquement irrévocable au syndic au nom de l’ACP.

Pourquoi irrévocable ? Parce que le vérificateur est un organe de contrôle de l’ACP. En signant le virement il pose/valide un acte qui doit pouvoir être contrôlé. Par qui ? .

Si la deuxième signature est posé par une membre d’un organe de contrôle alors seul un membre de l’organe décisionnel (= AG) peut contrôler le contrôleur. On tombe dans l’option « résistance » que j’ai mentionné il y a quelques jours.

Si la deuxième signature est posé par un (autre) copropriétaire, alors il agit comme un syndic provisoire avec mission spécifique (signature des virements). Il doit alors faire rapport comme un syndic, subir les limitations du droit de vote comme un syndic,  …

Entre parenthèses : dans ma copropriété le vérificateur à double signature a refusé d’appliquer le loi de 1994. Après maintes jugements, ..., il a finalement abdiqué fin mars, après avoir exécuté cette fonction depuis 1978.

Son dernier astuce fin 2012 était un de trop. Avec ses procurations il avait réussi à dégommer un syndic nommé par le Juge, parce qu’il ... épargnait de l’argent à la copropriété. Cet argent aurait du servir à payer des commissions ( 10 à 50 %) à des copains … . Cela dans une ACP de 250 appartements. Je ne donne à ce moment pas plus de détails.

Le titre de ce sujet est "obligations du syndic". Il aurait du être "obligations de contrôle des mandataires de contrôle par le copropriétaire individuel avant l'AG".


Cordialement,

Luc

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

Cher Luc,

Je préfère de loin avoir une double signature avec vérification immédiate que d'avoir 1 syndic qui puisse faire ce qu'il veut.

Je suis certain que le système que je préconise ne marchera pas dans des grosses copropriétés telle que la votre.

Mais les petites avec moins de 30 lots ont intérêt à passer à cela.

luc a écrit :

Sergehalpern,

Vous voulez réinventer la roue carrée? Je cite votre réponse du 17/5 à 18h49
sergehalpern a écrit :la cogestion est effectivement une solution très sécure
Dans mon ACP on appliqué exactement votre méthode avec des résultats néfastes. Avec par exemple globalement entre 5 à 10% de la valeur de son appartement abusivement à charge de chaque CP, si on exécute les décisions de 2004 à 2012 de la "cogérance".

En plus vous vous basez sur une présomption qui est manifestement illogique. Je cite votre réponse du 18/5 à 23h27
sergehalpern a écrit :Et pour terminer Mr, vous me dites à juste titre que le syndic est notre employé, et bien je vais le traiter tel quel dés à présent: je n'ai jamais donné mon portefeuille à aucun de mes employés!
En effet avez-vous confié votre argent à une banque ?
Je vous conseille de lire le texte des auditions en janvier 2008 dans le cadre de la préparation de loi de 2010. Voir ICI (Annexe - IIII.3 - pages 94 à 99)

Dach,

Il y a une confusion entre un contrôle « technique » et un contrôle "externe".
dach a écrit :… Donc si c'est le syndic qui est à l’initiative du paiement et que le CdC ou le commissaire aux compte ne bloque jamais le paiement, il s'agit bien d'une mission de contrôle (comme c'est la cas de la banque qui effectue aussi un contrôle du paiement (signature, solde, etc...).
L'opération que la banque exécute n'est pas un contrôle mais est une exécution par un mandataire (la banque) d’un ordre de paiement donné par un mandant (le titulaire du compte).

Il est un fait que par exemple contrôler le solde d’un compte est techniquement un contrôle, mais fonctionnellement il est clair que si le solde est insuffisant et le paiement est exécuté, que la banque sera le payeur du montant, si le client est insolvable ET la banque a exécuté l’ordre de paiement non obstant une solde négatif. Le banque ne pourra pas récupérer le montant chez celui qui aura reçu le virement.

Tous,

La solution miracle proposé par sergehalpern est selon moi en fait une cogérance, interdite (à juste titre) par la loi depuis le 01.08.1994.

Pourquoi à juste titre ? Le double signature par le syndic et un vérificateur, fait passer la responsabilité à 100% du syndic vers l’ACP. Il y a une jurisprudence constante dans ce cadre. En effet en signant le virement le vérificateur donne décharge immédiate et pratiquement irrévocable au syndic au nom de l’ACP.

Pourquoi irrévocable ? Parce que le vérificateur est un organe de contrôle de l’ACP. En signant le virement il pose/valide un acte qui doit pouvoir être contrôlé. Par qui ? .

Si la deuxième signature est posé par une membre d’un organe de contrôle alors seul un membre de l’organe décisionnel (= AG) peut contrôler le contrôleur. On tombe dans l’option « résistance » que j’ai mentionné il y a quelques jours.

Si la deuxième signature est posé par un (autre) copropriétaire, alors il agit comme un syndic provisoire avec mission spécifique (signature des virements). Il doit alors faire rapport comme un syndic, subir les limitations du droit de vote comme un syndic,  …

Entre parenthèses : dans ma copropriété le vérificateur à double signature a refusé d’appliquer le loi de 1994. Après maintes jugements, ..., il a finalement abdiqué fin mars, après avoir exécuté cette fonction depuis 1978.

Son dernier astuce fin 2012 était un de trop. Avec ses procurations il avait réussi à dégommer un syndic nommé par le Juge, parce qu’il ... épargnait de l’argent à la copropriété. Cet argent aurait du servir à payer des commissions ( 10 à 50 %) à des copains … . Cela dans une ACP de 250 appartements. Je ne donne à ce moment pas plus de détails.

Le titre de ce sujet est "obligations du syndic". Il aurait du être "obligations de contrôle des mandataires de contrôle par le copropriétaire individuel avant l'AG".

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Messages : 4 997
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Re : Obligations du syndic

sergehalpern a écrit :

Cher Luc,

Je préfère de loin avoir une double signature avec vérification immédiate que d'avoir 1 syndic qui puisse faire ce qu'il veut.

Je suis certain que le système que je préconise ne marchera pas dans des grosses copropriétés telle que la votre.

Mais les petites avec moins de 30 lots ont intérêt à passer à cela.

Je ne le crois pas.

J'ai donné un exemple d’une grande ACP pour rester dans le contexte de la question initiale (une ACP de 190 appartements). Je pourrais encore en donner d'autres  très concrets d'ACP de 42, 12 et 3 lots, qui je suis de près (famille, …).

Par exemple celle de 12 lots avait une multitude de comptes bancaires, ouvert et tenu par un copropriétaire-usufruitier, qui cumulait les fonctions de président du conseil de copropriété & commissaire aux comptes. Sur ces comptes le syndic n’avait aucune signature.

Le parlement s'est basé en 1994 (et 2010) sur de la jurisprudence très concrète concernant les petites ACP pour interdire la cogérance en 1994 et le confirmer en 2010. Consultez les documents parlementaires.

Mais si vous voulez vraiment jouer au poker, allez-y. C’est votre argent. Soyez prêts à dédommager l’argent des autres CP de vos ACP qui vous croient sur parole. Lisez ce qui j’ai écrit concernant « obéissance et résistance » et lisez les deux pages correspondantes de Wikipédia.


Cordialement,

Luc

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

cher monsieur, si vous voulez me rencontrer, je vous montrerai dans les moindre détail comment nous fonctionnons, en toute sécurité, et en toute légalité...
je reste persuadé que c'est la meilleure façon de gérer une petite copropriété!
Cette façon de gérer devrait intéresser fortement vos connaissances, donc si ça vous dit, vous êtes la bienvenue!

luc a écrit :

sergehalpern a écrit : Cher Luc,

Je préfère de loin avoir une double signature avec vérification immédiate que d'avoir 1 syndic qui puisse faire ce qu'il veut.

Je suis certain que le système que je préconise ne marchera pas dans des grosses copropriétés telle que la votre.

Mais les petites avec moins de 30 lots ont intérêt à passer à cela.
Je ne le crois pas.

J'ai donné un exemple d’une grande ACP pour rester dans le contexte de la question initiale (une ACP de 190 appartements). Je pourrais encore en donner d'autres  très concrets d'ACP de 42, 12 et 3 lots, qui je suis de près (famille, …).

Par exemple celle de 12 lots avait une multitude de comptes bancaires, ouvert et tenu par un copropriétaire-usufruitier, qui cumulait les fonctions de président du conseil de copropriété & commissaire aux comptes. Sur ces comptes le syndic n’avait aucune signature.

Le parlement s'est basé en 1994 (et 2010) sur de la jurisprudence très concrète concernant les petites ACP pour interdire la cogérance en 1994 et le confirmer en 2010. Consultez les documents parlementaires.

Mais si vous voulez vraiment jouer au poker, allez-y. C’est votre argent. Soyez prêts à dédommager l’argent des autres CP de vos ACP qui vous croient sur parole. Lisez ce qui j’ai écrit concernant « obéissance et résistance » et lisez les deux pages correspondantes de Wikipédia.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 274
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Re : Obligations du syndic

sergehalpern a écrit :

cher monsieur, si vous voulez me rencontrer, je vous montrerai dans les moindre détail comment nous fonctionnons, en toute sécurité, et en toute légalité...
je reste persuadé que c'est la meilleure façon de gérer une petite copropriété!
Cette façon de gérer devrait intéresser fortement vos connaissances, donc si ça vous dit, vous êtes la bienvenue!

Peut-être devriez vous ouvrir un fil de discussion séparé afin d'expliquer de manière complète votre manière de fonctionner.

Je suis sûr que les participants au forum seront très intéressés, et moi aussi, par un fil de discussion spécifique à votre mode de fonctionnement.

Cela pourra en inspirer certains, vous remettre dans le droit chemin si nécessaire, et vous donner des idées pour adapter votre système pour un fonctionnement optimal et légal.

Cela permettra aussi d'éviter de détourner les fils de discussion des autres participants, auquel vous apportez de grands mystères, et peu de solution visible sur le forum.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

je n'y avais pas pensé...voila qui est fait!

Merci

grmff a écrit :

sergehalpern a écrit :cher monsieur, si vous voulez me rencontrer, je vous montrerai dans les moindre détail comment nous fonctionnons, en toute sécurité, et en toute légalité...
je reste persuadé que c'est la meilleure façon de gérer une petite copropriété!
Cette façon de gérer devrait intéresser fortement vos connaissances, donc si ça vous dit, vous êtes la bienvenue!Peut-être devriez vous ouvrir un fil de discussion séparé afin d'expliquer de manière complète votre manière de fonctionner.

Je suis sûr que les participants au forum seront très intéressés, et moi aussi, par un fil de discussion spécifique à votre mode de fonctionnement.

Cela pourra en inspirer certains, vous remettre dans le droit chemin si nécessaire, et vous donner des idées pour adapter votre système pour un fonctionnement optimal et légal.

Cela permettra aussi d'éviter de détourner les fils de discussion des autres participants, auquel vous apportez de grands mystères, et peu de solution visible sur le forum.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Messages : 4 997
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Re : Obligations du syndic

sergehalpern a écrit :

je n'y avais pas pensé...voila qui est fait!

copropriété sans syndic professionnel


Cordialement,

Luc

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