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Obligations du syndic

Krakko
Pimonaute
Inscription : 02-06-2009
Messages : 19

Obligations du syndic

Bonjour,

je me permets de poser quelques questions car nous arrivons bientôt à la date de notre AG et j'ai constaté ce que je pense être des irrégularité dans le gestion du syndic. Donc si je pouvais avoir quelques avis éclairés ça m'aiderait beaucoup.

1 Tout d'abord notre syndic a augmenté ses charges trimestrielles, tout d'abord de 300 puis de 500 € ainsi que ses frais administratifs. J'ai contacté le syndic qui ne m'a répondu et en parlant avec un membre du conseil de propriété on m'a répondu que c'était un immeuble "difficile" et qu'il avait donc unilatéralement augmenté ses tarifs...
2 Notre concierge est déclaré mi temps alors qu'il fait visiblement un temps plein. Il occupait une loge depuis plusieurs mois sans avoir de papiers "officiels" (Nationalité étrangère) pour lequel on a payé les factures d'eau, d'électricité et de chauffage. Il devait payer 300 € x5 mois mais on ne retrouve qu'un seul versement. Quid de nos reponsabilités vis-vis de l'ONSS et de nos responsabilité légales d'avoir qql sans statut dans la loge du concierge?
3 Nous payons des honoraires d'avocat (qui n'est pas en société je précise)pour environ 2000 € mais aucune fiche 281.50 n'a été émise. Quid de la responsabilité des CP si décharge est donnée?
4. Toujours au sujet de la facture des honoraires du syndic, elle ne respecte pas la loi du 28/01/2004 en ne mentionnant pas ni numéro de séquence, ni cause d'exonération et d'autres détails moins importants. Je soupçonne fortement que ces factures ne soient pas déclarées dans la compte de la SA du syndic et donc fraude également à l'ISOC. Quid de notre responsabilité en tant que CP?
5. Le syndic me demandait 50€ pour que je puisse consulter les pièces comptables par heure de l'ACP; Légalité de la chose?

Certaines questions sont assez techniques mais tout avis éclairé est bon à prendre...

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

Notre copropriété en région Bruxelloise a été victime d'un syndic peu scrupuleux, qui est parti avec nos fonds de réserves, et de roulements! Il nous a laissé bien dans la M..
Nous ne faisons plus confiance à personne et depuis nous exerçons le role de syndic par nous même en faisant appel à des sociétés externes de consultances.
Nous avons instauré des système de sécurité avec des doubles signatures sur les comptes pour sécuriser tout.
Vous pouvez me joindre pour avoir plus d'amples renseignements sur la façon de fonctionner.

PIM a écrit :

@ sergehalpern : je vois que vous intervenez récemment dans différents messages du salon 'copropriété', sur le thème "Il y a des solutions alternatives!
Si ça vous intéresse, joignez nous."

Auriez-vous l'amabilité d'être plus explicite, ici même, sur la nature de vos solutions alternatives, de manière à apprécier, en ma qualité notamment de modérateur, si vous respectez le règlement du forum....

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Obligations du syndic

panchito a écrit :

Evidemment à partir du moment où l'ACP donne quitus et décharge au Syndic pour sa gestion, et approuve les comptes, c'est l'ACP qui blanchit son Syndic et qui endosse toutes les responsabilités puisque le Syndic est engagé  par l'ACP, lui rapporte et n'est que le bras qui excécute les décisions prises par l'ACP.

SAUF si un CP réussi à faire annuler le quitus, ... .


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 708

Re : Obligations du syndic

Oui, mais il doit alors aller en justice endéans les 4 mois et apporter la preuve que cette décision d'AG (avoir donné quitus au Syndic) lui porte préjudice...

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Obligations du syndic

sergehalpern a écrit :

Francis a écrit : La cogestion est illégale !

Monsieur, avez-vous entendu parler des syndics qui partent avec les économies des copropriétés?
Si vous n'en avez pas entendu parler inutile de penser à une cogestion, si parcontre cela vous préoccupe n'hésitez pas à me joindre...

C'est pas la bonne solution, on l'a appliqué dans ma copropriété avec des résultats un peu "bizarres". Je ne détaille pas puisque la procédure pénale est encore en cours.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Obligations du syndic

panchito a écrit :

Oui, mais il doit alors aller en justice endéans les 4 mois et apporter la preuve que cette décision d'AG (avoir donné quitus au Syndic) lui porte préjudice...

J'ai entre autres demandé l'annulation d'un quittus lors de l'AG 2010. La procédure est "mis sur le rôle" en attente du résultat d'une plainte pénale (jugement pénal en appel dans quelques jours).

La preuve "civile" ne doit être apporté que plus tard.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Obligations du syndic

sergehalpern a écrit :

Notre copropriété en région Bruxelloise a été victime d'un syndic peu scrupuleux, qui est parti avec nos fonds de réserves, et de roulements! Il nous a laissé bien dans la M..
Nous ne faisons plus confiance à personne et depuis nous exerçons le role de syndic par nous même en faisant appel à des sociétés externes de consultances.
Nous avons instauré des système de sécurité avec des doubles signatures sur les comptes pour sécuriser tout.
Vous pouvez me joindre pour avoir plus d'amples renseignements sur la façon de fonctionner.

Vous êtes probablement syndic bénévole. En participant à la gestion de votre appartement vous ne devez pas être agréé IPÏ. Etes-vous assuré contre le même risque que vous citez plus haut?

Le système de double signature est interdit, parce que en cas de problèmes l'ACP en est la victime à 100%. Les deux qui ont signé s'en sortent  pratiquement toujours ... .


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Obligations du syndic

Luc is alive pc.gif


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
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Messages : 52

Re : Obligations du syndic

Cher Monsieur,
La copropriété a effectivement pris une assurance RC syndic pour le syndic de l'immeuble, et je préfère avoir 2 personnes qui ont signature sur notre compte, dont le syndic bénévole qui lui a donc un bien dans la copropriété qu'un syndic qu'on ne connait pas...
après s'être fait dépouillé comme nous l'avons été cela semble logique non?
Pourquoi dites-vous que c'est interdit? Nous appliquons ceci dans notre immeuble, et 2 immeubles d'amis à moi ont appliqué exactement la même procédure. Ca fonctionne très bien. Ce n'est pas moins cher qu'un sydic, mais c'est très efficace, hyper rapide, et sécurisé.

luc a écrit :

sergehalpern a écrit : Notre copropriété en région Bruxelloise a été victime d'un syndic peu scrupuleux, qui est parti avec nos fonds de réserves, et de roulements! Il nous a laissé bien dans la M..
Nous ne faisons plus confiance à personne et depuis nous exerçons le role de syndic par nous même en faisant appel à des sociétés externes de consultances.
Nous avons instauré des système de sécurité avec des doubles signatures sur les comptes pour sécuriser tout.
Vous pouvez me joindre pour avoir plus d'amples renseignements sur la façon de fonctionner.
Vous êtes probablement syndic bénévole. En participant à la gestion de votre appartement vous ne devez pas être agréé IPÏ. Etes-vous assuré contre le même risque que vous citez plus haut?

Le système de double signature est interdit, parce que en cas de problèmes l'ACP en est la victime à 100%. Les deux qui ont signé s'en sortent  pratiquement toujours ... .

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 708

Re : Obligations du syndic

Ce n'est pas moins cher qu'un sydic, mais c'est très efficace, hyper rapide, et sécurisé.

Le syndic bénévole se fait payer?

Au noir?

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

Pas du tout monsieur, nous donnons à gérer à une ou des société de consultance, ainsi nous avons toujours tout chez nous en mains.
ces sociétés facturent malheureusement avec TVA que nous ne récupérons bien évidement pas...
des années ça revient plus cher qu'un sydic,

panchito a écrit :

Citation :Ce n'est pas moins cher qu'un sydic, mais c'est très efficace, hyper rapide, et sécurisé.

Le syndic bénévole se fait payer?

Au noir?

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Obligations du syndic

Vous sous-traitez en quelque sorte,     sans doute la comptabilité !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Obligations du syndic

Il n'en reste pas moins que seul le syndic peut avoir signature sur le compte.

Votre expérience avec ce syndic est très malheureuse mais il y a aussi beaucoup d'exemple de petites ACP gérées bénévolement par des copropriétaires syndics qui ont perdu des montants importants par ignorance ou bêtise

Donc ..... méfiance.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 708

Re : Obligations du syndic

Surtout que la loi vous oblige d'avoir un Syndic qui seul, supporte à 100% la responsabilité de sa gestion...

Donc les "bénévoles" doivent savoir que leur respinsabilité est énorme et c'est la raison pour laquelle ils ont l'obligation légale de prendre une assurance RC.

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

Désolé les gars, mais le compte peut avoir une double signature, et dés le moment où le syndic bénévole a son assurance, et qu'il est bien encadré, et qu'il est au courant de tout ce qui se passe dans SA coprop, il ne se retrouvera pas un jour avec un syndic qui n'a pas assuré l"immeuble et qui s'est cassé avec les sous. La loi doit changer pour que les syndics n'aient plus le pouvoir qu"ils ont aujourd'hui, de pouvoir ruiner une coproprpriété comme ça le jour où ils basculeraient! La loi doit protéger les ACP et cette protection passe par la double signature et un controle plus stricte du comité de gestion de l'ACP. si ça intéresse qq'1 c'est avec plaisir que j'expliquerai comment nous fonctionnons, jusque dans les moindre détails.

panchito a écrit :

Surtout que la loi vous oblige d'avoir un Syndic qui seul, supporte à 100% la responsabilité de sa gestion...

Donc les "bénévoles" doivent savoir que leur respinsabilité est énorme et c'est la raison pour laquelle ils ont l'obligation légale de prendre une assurance RC.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 708

Re : Obligations du syndic

Non pas du tout.

C'est aux copropriétaires (les actionnaires) à veiller à ce qu'une bonne gouvernance soit en place pour que cela n'arrive pas.

C'est le rôle du commissaire aux comptes et du Conseil de copropriété.

la loi est très bien faite.

Pourquoi voulez-vous vous en détourner.

Il y a des brebis galleuses dans tous les métiers.
Il vout suffit de convaincre les autres copropriétaires de prendre un avocat et de traîner votre syndic indélicat devant la justice.

Ne vous mettez pas vous-même dans l'illégalité...vous perdriez vos droits!

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

expliquez moi clairement où nous nous mettons hors la loi en prenant un syndic bénévole, et en faisant appliquer une double signature sur le compte de l'ACP?

On est hors la loi de ne pas faire confiance à un syndic qui a la signature seul, et dont vous dites vous même qu'il y a parmi eux comme partout des brebis galeuses?

N'est-ce pas normal de se protéger?

Ne serait-ce pas normal que la loi protège les copropriétés?

Mr Pachito, êtes vous syndic?

panchito a écrit :

Non pas du tout.

C'est aux copropriétaires (les actionnaires) à veiller à ce qu'une bonne gouvernance soit en place pour que cela n'arrive pas.

C'est le rôle du commissaire aux comptes et du Conseil de copropriété.

la loi est très bien faite.

Pourquoi voulez-vous vous en détourner.

Il y a des brebis galleuses dans tous les métiers.
Il vout suffit de convaincre les autres copropriétaires de prendre un avocat et de traîner votre syndic indélicat devant la justice.

Ne vous mettez pas vous-même dans l'illégalité...vous perdriez vos droits!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 708

Re : Obligations du syndic

Non, je suis copropriétaire hyper-vigilant, commissaire aux comptes dans plusieurs copropriétés depuis plus de 20 ans.

Je ne laisse rien passer!

La nouvelle loi sur la copropriété vise à responsabiliser au max les Syndic.

Sauf si le Conseil de Copropriété s'immisce dans la gestion du Syndic.

A ce moment-là, leur responsabilité pourra être également engagé, et ils pourraient être poursuivis judiciairement...

La nouvelle loi est très bien faite; respectez-là et veillez à ne pas vous mettre dans votre tort: vous n'auriez aucun recours vis-à-vis de votre Syndic!

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

Monsieur ma copropriété s'est fait prendre une fois. De la façon dont nous travaillons maintenant on ne se fera plus prendre!
Les syndics peuvent travailler pour nous, mais n'aurons plus la main chez nous comme ils l'ont dans tant de copropriétés.
Si vous n'êtes pas syndic vous devez très bien comprendre ce que je dis, si vous êtes syndic vous le comprenez, mais vous n'avez pas envie de perdre le pouvoir que vous possédez.
Je l'ai déja écrit aujourd'hui; tapez sur google : "syndic 750000" IPI met une protection, la loi protège....mais qui a remboursé?
Et rien n'a changé! le syndic a tjs la signature seul, et peut tjs agir seul!
Et donc votre solution c'est après que les sous auraient disparus, on doit engager un avocat (qui va le payer? IPI? la loi qui nous protège?)pour attaquer un type qui 9 chances sur 10 sera insolvable!!!!!!
Désolé monsieur, continuez à prendre des risques, et j'espère que vous n'aurez jamais à faire à un escroc, mais nous ne fonctionnons plus comme ça, et si cela intéresse qq'1 je me répète, je peux vous aider à fonctionner en mode plus sécurisé!
Et pour terminer Mr, vous me dites à juste titre que le syndic est notre employé, et bien je vais le traiter tel quel dés à présent: je n'ai jamais donné mon portefeuille à aucun de mes employés!

panchito a écrit :

Non, je suis copropriétaire hyper-vigilant, commissaire aux comptes dans plusieurs copropriétés depuis plus de 20 ans.

Je ne laisse rien passer!

La nouvelle loi sur la copropriété vise à responsabiliser au max les Syndic.

Sauf si le Conseil de Copropriété s'immisce dans la gestion du Syndic.

A ce moment-là, leur responsabilité pourra être également engagé, et ils pourraient être poursuivis judiciairement...

La nouvelle loi est très bien faite; respectez-là et veillez à ne pas vous mettre dans votre tort: vous n'auriez aucun recours vis-à-vis de votre Syndic!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 708

Re : Obligations du syndic

Vous n'arrivez même pas à imaginer qu'un commissaire aux comptes, un syndic, un copropriétaire ou un expert qui vous répond sur ce forum soit une femme.

Vous nous bassinez avec vos "Monsieur".

Sachez, Madame ou Monsieur, qu'il est parfaitement illégal pour une copropriété de ne pas avoir de Syndic.

J'aimerais quand même savoir quel a été votre processus d'engagement. Comment peut-on ainsi tomber sur "la" brebis galleuse du lot?
Pourquoi ne pas avoir immédiatement pris un avocat et le poursuivre immédiatement en justice?

Combien de candidats aviez-vous préselectionnés? Combien en aviez-vous intervieuwés? Avez-vous exigé leur CV? Leur certification IPI? Des recommandations écrites d'autres copropriétaires dans d'autres biens dont ils ont gestion? Son certficat de bonne vie et moeurs? Aviez-vous rédigé son contrat d'emploi méticuleusement? Fait vérifier par un avocat?

Quelle gouvernance votre copropriété avait-elle mis en place pour contrôler le bras qui exécute des decisions?

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sergehalpern
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles belgique
Inscription : 17-05-2013
Messages : 52

Re : Obligations du syndic

Monsieur, Madame,

je crois que vous avez des soucis de compréhension, que vous soyez un homme ou une femme!
Notre ACP travaillent avec un syndic bénévole!
Avant que je réponde au reste de votre réponse je préfère m'assurer que vous avez compris ça!

Monsieur, Madame,

savez vous ce qu'est un syndic bénévole? avez vous compris que nous travaillons avec un syndic bénévole?

allez-vous svp arrêter de me bassiner avec : "travailler sans syndic est illégal"

merci

panchito a écrit :

Vous n'arrivez même pas à imaginer qu'un commissaire aux comptes, un syndic, un copropriétaire ou un expert qui vous répond sur ce forum soit une femme.

Vous nous bassinez avec vos "Monsieur".

Sachez, Madame ou Monsieur, qu'il est parfaitement illégal pour une copropriété de ne pas avoir de Syndic.

J'aimerais quand même savoir quel a été votre processus d'engagement. Comment peut-on ainsi tomber sur "la" brebis galleuse du lot?
Pourquoi ne pas avoir immédiatement pris un avocat et le poursuivre immédiatement en justice?

Combien de candidats aviez-vous préselectionnés? Combien en aviez-vous intervieuwés? Avez-vous exigé leur CV? Leur certification IPI? Des recommandations écrites d'autres copropriétaires dans d'autres biens dont ils ont gestion? Son certficat de bonne vie et moeurs? Aviez-vous rédigé son contrat d'emploi méticuleusement? Fait vérifier par un avocat?

Quelle gouvernance votre copropriété avait-elle mis en place pour contrôler le bras qui exécute des decisions?

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