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entretien de l'immeuble

sevyba
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entretien de l'immeuble

Bonjour,

Dans notre petit immeuble un copropriétaire souhaite lui-même faire l'entretien des communs (escaliers, hall d'entrée, cour arrière) à titre bénévole. Le syndic lui a dit que cela n'est pas possible car la copropriété ne peut pas contracter une assurance "gens de maison". Cela est possible à titre privatif mais pas pour une copropriété.
Et que le copropriétaire ne peut pas non plus signer un document qui décharge le syndic de toutes responsabilités en cas d'accident durant les nettoyages.

Le syndic a-t-il raison ? Si il a tort auriez-vous un article de loi le prouvant ?

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luc
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Re : entretien de l'immeuble

sevyba a écrit :

Bonjour,

Dans notre petit immeuble un copropriétaire souhaite lui-même faire l'entretien des communs (escaliers, hall d'entrée, cour arrière) à titre bénévole. Le syndic lui a dit que cela n'est pas possible car la copropriété ne peut pas contracter une assurance "gens de maison". Cela est possible à titre privatif mais pas pour une copropriété.
Et que le copropriétaire ne peut pas non plus signer un document qui décharge le syndic de toutes responsabilités en cas d'accident durant les nettoyages.

Le syndic a-t-il raison ? Si il a tort auriez-vous un article de loi le prouvant ?

Il a raison.
Voir Le statut légal des volontaires au sein d’une ACP


Cordialement,

Luc

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sevyba
Pimonaute assidu
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Re : entretien de l'immeuble

Mais il semble possible pour un copropriétaire de nettoyer volontairement les communs quand les parties communes sont vraiment petites. Voir ci-dessous un extrait de l'article suivant

Pour qu’un travail soit considéré comme un travail volontaire, plusieurs conditions doivent être remplies:

— le travail ne peut être rémunéré, à l’exception du remboursement des frais exposés;

— il s’agit de prestations réduites, par exemple lorsque plusieurs copropriétaires s’occupent à tour de rôle de l’entretien, ou lorsque les parties communes sont vraiment petites;

— l’objectif est simplement de maintenir l’immeuble en bon état, et non d’en accroître la valeur;

— l’activité n’est pas effectuée dans un but lucratif.



luc a écrit :

sevyba a écrit : Bonjour,

Dans notre petit immeuble un copropriétaire souhaite lui-même faire l'entretien des communs (escaliers, hall d'entrée, cour arrière) à titre bénévole. Le syndic lui a dit que cela n'est pas possible car la copropriété ne peut pas contracter une assurance "gens de maison". Cela est possible à titre privatif mais pas pour une copropriété.
Et que le copropriétaire ne peut pas non plus signer un document qui décharge le syndic de toutes responsabilités en cas d'accident durant les nettoyages.

Le syndic a-t-il raison ? Si il a tort auriez-vous un article de loi le prouvant ?
Il a raison.
Voir Le statut légal des volontaires au sein d’une ACP

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bada
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Re : entretien de l'immeuble

Je pense que ce CP bénévole peut très bien nettoyer les communs. Cela se fait dans énormément de petites copropriétés.
Il signe une décharge de responsabilité au syndic pour tout incident ou accident qui arriveraient pendant les nettoyages. Je ne vois pas pourquoi cela ne serait pas possible (nous le faisons dans notre immeuble)


bada

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rexou
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Re : entretien de l'immeuble

Bien sur que c'est possible.
Si les CP donnent leur accord, c'est possible. Signer une décharge au syndic est valable, et il est aussi possible de contracter une assurance.
Et si le syndic n'accepte pas cette situation, il lui est possible aussi de ne pas rnouveler son contrat.


rexou

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sevyba
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Re : entretien de l'immeuble

rexou a écrit :

Bien sur que c'est possible.
Si les CP donnent leur accord, c'est possible. Signer une décharge au syndic est valable, et il est aussi possible de contracter une assurance.
Et si le syndic n'accepte pas cette situation, il lui est possible aussi de ne pas rnouveler son contrat.

Merci à bada et rexou pour leurs réponses rassurantes.

Hier soir nous avons eu notre AG; "Nettoyage des communs" était à l'ordre du jour. Le syndic a confirmé qu'un CP ne peut pas volontairement assumer la tâche de nettoyage des communs. Pour la raison simple qu'une ACP n'est pas juridiquement une asbl et ne peut pas par conséquent faire appel à des volontaires.

Donc pour notre AG de hier soir, le syndic devait réunir des offres de prix de sociétés de nettoyage pour un nettoyage 2 fois/mois. Avec une durée de 3h00 de nettoyage sur le mois. Largement suffisant étant donnée la petite surface.

Aucune firme de nettoyage contactée n'accepte ces conditions. Le minimum pour lequel la société se déplace est un nettoyage hebdomadaire. Dossier bloqué lors de l'AG.

Un CP va se renseigner auprès d'une autre société de sa connaissance pour un nettoyage 2 fois/mois. Il transmettra au syndic l'offre de prix. Le syndic enverra aux CP cette offre. Et les CP prendront une décision par mail ou courrier postal sans devoir convoquer une AGE ni attendre dans un an la prochaine AG statutaire pour cette décision.

Je précise que sur 6 CP il y en a 4 qui ne vivent pas dans l'immeuble, ils louent leur bien immobilier, et que le coût (en générale assez élevé d'une société de nettoyage) est répercuté sur les charges des locataires.

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luc
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Re : entretien de l'immeuble

sevyba a écrit :

Mais il semble possible pour un copropriétaire de nettoyer volontairement les communs quand les parties communes sont vraiment petites. Voir ci-dessous un extrait de l'article suivant ...

La proposition de loi, dont cet article de 2011 parle, n'a pas été votée.
Voir le texte de la proposition et le dossier à la Chambre


Cordialement,

Luc

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bada
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Re : entretien de l'immeuble

Hier soir nous avons eu notre AG; "Nettoyage des communs" était à l'ordre du jour. Le syndic a confirmé qu'un CP ne peut pas volontairement assumer la tâche de nettoyage des communs. Pour la raison simple qu'une ACP n'est pas juridiquement une asbl et ne peut pas par conséquent faire appel à des volontaires.

.

Votre syndic se trompe de sujet et joue sur des mots. On ne parle pas de volontaire mais de bénévole. Cherchez la nuance.

Un CP va se renseigner auprès d'une autre société de sa connaissance pour un nettoyage 2 fois/mois. Il transmettra au syndic l'offre de prix. Le syndic enverra aux CP cette offre. Et les CP prendront une décision par mail ou courrier postal sans devoir convoquer une AGE ni attendre dans un an la prochaine AG statutaire pour cette décision.

Il s'agit donc d'un vote hors de l'AG. Ce vote doit recueillir l'unanimité, c'est à dire que TOUS les CP doivent adopter la mesures pour être validée.
Le même vote doit recueillir 50% + 1 des quotités présentes ou représentées

Dans notre copropriété, aussi petite, 7 lots, le nettoyage se fait toutes les 3 ou 4 semaines au gré de la bénévole et cela se passe bien et cela n'exige pas de nettoyages plus fréquents.


bada

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bada
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Re : entretien de l'immeuble

Ma ligne est incomplète

Le même vote doit recueillir 50% + 1 des quotités présentes ou représentées

texte si le vote a lieu en AG


bada

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rexou
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Re : entretien de l'immeuble

Dans notre copropriété, aussi petite, 7 lots, le nettoyage se fait toutes les 3 ou 4 semaines au gré de la bénévole et cela se passe bien et cela n'exige pas de nettoyages plus fréquents.

Mais c'est évident !

Le syndic  n'a en aucun cas à "imposer" une société de netoyage. Si les CP (50%+1 en AG) décident que ce nettoyage sera assuré bénévolement, la seule chose à dire est "merci le bénévole".

Et si cela heurte la déontologie du syndic, il reste libre de ne pas renouveler son contrat.


rexou

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luc
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Re : entretien de l'immeuble

Il n'y a pas de problèmes quand il n'y pas de problèmes.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : entretien de l'immeuble

D'accord Luc. En l'occurence, ici, le seul problème est l'attitude du syndic...


rexou

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luc
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Re : entretien de l'immeuble

rexou a écrit :

D'accord Luc. En l'occurence, ici, le seul problème est l'attitude du syndic...

Le seul problème ? Vraiment ?
Je crois que le syndic est le seul à ne pas avoir un problème.

En effet il y des intérêts de différentes parties en jeu (bénévole, ACP, CP), qui parfois s’opposent.

Supposons que le CP bénévole est au chômage, se casse la jambe lors du nettoyage et que son assurance/mutuelle/chômage ne veut pas intervenir.

Dans ce cas il n'y a pas de problèmes pour un membre de l’AG quand il n'y a pas de problèmes pour un membre de l’AG à assurer lui-même solidairement à 100% sans limites les risques du CP bénévole.

En clair : si vous êtes le seul CP solvable, alors le bénévole lésé peut vous demander à rembourser ses frais à 100% sans aucune limite, si lui (ou son assureur) a un bon avocat (il ne doit même pas être un excellent avocat). C’est alors à vous de récupérer ce montant des autres CP.

Ni le droit pénal, ni le droit civil, ni le droit commun, permettent à imposer les dispositions d’un contrat frauduleux  aux autres contractants.

Et comme le syndic de cette ACP l’a dit, ce contrat entre le CP bénévole et l’ACP est frauduleux. Le syndic risque, dans le cas de cet exemple, de devoir assumer si aucun CP est solvable. Il devrait en principe, s’il applique correctement sa déontologie et ne veut pas mettre son cabinet en danger de faillite, démissionner avec le préavis à charge de l’ACP.


Cordialement,

Luc

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dach
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Re : entretien de l'immeuble

luc a écrit :

Le seul problème ? Vraiment ? Je crois que le syndic est le seul à ne pas avoir un problème.  En effet il y des intérêts de différentes parties en jeu (bénévole, ACP, CP), qui parfois s’opposent.  Supposons que le CP bénévole est au chômage, se casse la jambe lors du nettoyage et que son assurance/mutuelle/chômage ne veut pas intervenir.  Dans ce cas il n'y a pas de problèmes pour un membre de l’AG quand il n'y a pas de problèmes pour un membre de l’AG à assurer lui-même solidairement à 100% sans limites les risques du CP bénévole....

Le syndic est le secrétaire de l'AG. Le syndic pro n'a pas à participer aux débats. Après que le président lui ai donné la parole, il doit juste exercer son devoir de conseil. Mais il me semble qu'il ne peut refuser d'acter une décision de l'AG. Il peut aussi communiquer par écrit aux CP's qu'il ne peut exécuter la décision en contradiction avec son contrat, la déontologie ou la loi.

Dans le cas du CP qui ce casse une jambe lors du nettoyage des communs, il s'agit juste d'un CP qui ce case une jambe lors de l'entretien de son patrimoine privé en copropriété. Sauf si il y a contrat de travail ou de service envers l'ACP, celle ci est responsable que si un équipement commun qui est à l'origine du dommage.

Si l'AG décide que les CP prennent en charge l'entretien des communs en défrayant ceux-ci pour le savon et autres frais, il n'y pas lien de subordination ou contrat de service, même si seul un CP respecte la décision entretenir les communs.

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rexou
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Re : entretien de l'immeuble

Je partage en tous points le raisonnement de Dach.
Il n'existe ni contrat ni subordination entre l'ACP et le bénévole. Une assurance peut cependant être utilement contractée il me semble.
Le syndic n'a pas de pouvoir décisionnel et le bénévolat n'est en rien illégal. Il peut émettre un avis consultatif. Je ne vois pas quelle raison justifierait valablement un refus d'appliquer une décision de l'AG.


rexou

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luc
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Re : entretien de l'immeuble

Sur une site de l’université de Liège j’ai trouvé une page concernant le volontariat-benevolat:

La loi sur le statut du volontaire (loi du 3 juillet 2005 entrée en vigueur le 6 février 2006) (2) définit quant à elle le volontariat comme toute activité qui :
- est exercée sans rétribution ni obligation
- est exercée au profit d'une ou de plusieurs personnes autres que celle qui exerce l'activité, d'un groupe ou d'une organisation ou encore de la collectivité dans son ensemble
- est organisée par une organisation autre que le cadre familial ou privé de celui qui exerce l'activité
- qui n'est pas exercée par la même personne et pour la même organisation dans le cadre d'un contrat de travail, d'un contrat de services ou d'une désignation statutaire.

Le texte souligné indique la clause qui empêche qu’un CP nettoie comme volontaire-bénévole les communs aux profit de tous (inclus lui-même). S’il détermine lui-même quand, quoi, comment, … il est de fait syndic-adjoint pour cette tâche, doit être assuré comme tel, mais ne peut pas receveoir des procurations ni délibérer pour certains points, ... lors les AG.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : entretien de l'immeuble

Et respirer pour soi-même dans les communs, on peut, ou on doit aussi faire appel à une société de professionnels agréés?

Franchement, c'est ridicule. C'est pas pousser le bouchon un peu loin?

Une copropriété peu décider de stopper le nettoyage professionnel (ou non) et décider que chacun nettoie son palier.

Et un propriétaire peut dire que si les voisins ne nettoient pas le leur, il le fera.

Luc, vous décrivez un mon de qui n'est pas le nôtre. Vous avez été tellement loin dans vos batailles que la boue dans laquelle vous avez trempé vous aveugle. Respirez! Vous même. Sans passer par une société extérieure...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
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Re : entretien de l'immeuble

grmff a écrit :

Et respirer pour soi-même dans les communs, on peut, ou on doit aussi faire appel à une société de professionnels agréés?

Franchement, vous ridiculisez un peu de trop. C'est l'arme typique d'un syndic ou copropriétaire ou bailleur qui défend la cogérance comme "la" solution. La solution de l’autruche.

C’est en effet la solution la moins chère sur court terme, mais la plus chère sur long terme. Un entretien qui n’est pas contrôlé (relisez les textes précédentes de ce sujet) mène inévitablement à un désastre.

Justement hier soir un CP d'une autre (petite) ACP m'a expliqué comment se fait le nettoyage chez lui. Il y a 1+8+1 appartements. Une société vient tous les semaines faire une surface de X m2, mais pas toujours la même chose, de tel façon que ce qui est utilisé d'une manière intensive est nettoyé tous les semaines (l’entrée, ...), et ce qui ne l'est pas (les caves, ...) l'est tous les mois.


Cordialement,

Luc

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sevyba
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Re : entretien de l'immeuble

Merci pour toutes vos interventions.

Si il n'est pas possible pour un CP de nettoyer volontairement/bénévolement des communs - même une petite surface - c'est sans doute pour éviter de faire de la concurrence aux sociétés de nettoyage. Aucune qui a été contacté par le syndic n'a accepté de faire un entretien des communs seulement 2 fois/mois. C'est un nettoyage hebdomadaire ou rien du tout. Même si 3 heures de nettoyage/mois est largement suffisant pour entretenir correctement les communs du petit immeuble. La société de nettoyage facturera des heures inutiles. Histoire de bien rentabiliser son activité et de dégager de substantiels bénéfices aux frais des habitants de l'immeuble. Car les proprios vivant en dehors de l'immeuble répercutent les frais de nettoyage sur les charges de leur locataire.





luc a écrit :

grmff a écrit : Et respirer pour soi-même dans les communs, on peut, ou on doit aussi faire appel à une société de professionnels agréés?
Franchement, vous ridiculisez un peu de trop. C'est l'arme typique d'un syndic ou copropriétaire ou bailleur qui défend la cogérance comme "la" solution. La solution de l’autruche.

C’est en effet la solution la moins chère sur court terme, mais la plus chère sur long terme. Un entretien qui n’est pas contrôlé (relisez les textes précédentes de ce sujet) mène inévitablement à un désastre.

Justement hier soir un CP d'une autre (petite) ACP m'a expliqué comment se fait le nettoyage chez lui. Il y a 1+8+1 appartements. Une société vient tous les semaines faire une surface de X m2, mais pas toujours la même chose, de tel façon que ce qui est utilisé d'une manière intensive est nettoyé tous les semaines (l’entrée, ...), et ce qui ne l'est pas (les caves, ...) l'est tous les mois.

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rexou
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Re : entretien de l'immeuble

Il EST possible à un CP -bénévole/volontaire/autre appellation- de nettoyer les communs de l'immeuble. La superficie et/ou l'accord ou non de sociétés pour effectuer ce même travail sont sans aucune incidence.

Il ne serait pas correct d'émettre des supputations quant à la motivation du syndic qui cherche à "placer" une firme de nettoyage. Chacun se fera son opinion. Par contre, il est parfaitement anormal et malsain qu'un syndic IMPOSE cette solution. C'est indécent !

L'ACP décide. Le syndic exécute. Et si cela lui pose problème : out.gif


rexou

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