entretien de l'immeuble

sevyba · #1 02-06-2013 14:05:44

Bonjour,

Dans notre petit immeuble un copropriétaire souhaite lui-même faire l'entretien des communs (escaliers, hall d'entrée, cour arrière) à titre bénévole. Le syndic lui a dit que cela n'est pas possible car la copropriété ne peut pas contracter une assurance "gens de maison". Cela est possible à titre privatif mais pas pour une copropriété.
Et que le copropriétaire ne peut pas non plus signer un document qui décharge le syndic de toutes responsabilités en cas d'accident durant les nettoyages.

Le syndic a-t-il raison ? Si il a tort auriez-vous un article de loi le prouvant ?

rexou · #41 21-06-2013 10:59:39

luc a écrit :

Oui, mais sous condition que le palier est son palier = partie privative selon l'acte de base (acte authentique).

Dans les immeubles où chaque occupant se charge de sa part de nettoyage des parties communes, il est généralement question -en alternance éventuelle si deux occupants sur un même pallier- de nettoyer le pallier de l'étage ET la volée d'escalier de l'étage inférieur.

Dans tous les cas, rien à voir avec une partie privative.

Et ce n'est en rien interdit par une loi quelconque. Et si un résident est méticuleux et souhaite effectuer le nettoyage des communs, c'est son droit le plus absolu.

Exactement comme n'importe qui a le droit de ramasser des saletés sur la voie publique pour le jeter dans une poubelle sans être obligatoirement un fonctionnaire communal...

max11 · #42 21-06-2013 16:15:03

On pourrait même dire que chaque propriétaire est partiellement propriétaire des communs aussi et chaque locataire loue une part des communs... Ils font donc le nettoyage de "chez eux"....
Par contre, ce n'est plus applicable en cas de versement de la moindre compensation qui serait considérée comme une rémunération !
On n'est pas payé pour nettoyer chez soi....

dach · #43 21-06-2013 19:51:06

max11 a écrit :

On pourrait même dire que chaque propriétaire est partiellement propriétaire des communs

Chaque CP est propriétaire, en sus de sa partie privative, propriétaire indivis des partie communes. L'ACP en assure uniquement la gestion sans en être propriétaire.

rexou · #44 21-06-2013 21:11:08

dach a écrit :

Chaque CP est propriétaire, en sus de sa partie privative, propriétaire indivis des partie communes. L'ACP en assure uniquement la gestion sans en être propriétaire.

Parfaitement exact.

Dans le cas présent, le problème est double :
- L'attitude de refus du syndic
- La majorité des CP qui s'aligne sur le syndic

luc · #45 22-06-2013 07:25:57

Dans Le Cri N° 347 d’octobre 2010 est paru un article avec le titre suivant : Copropriété - Nettoyage des communs par un copropriétaire (L’année 2010 n’est pas encore disponible sur le site du SNP).

Le 22 novembre 2010 j’ai publié un extrait de cet article sur mon Blog « ACP » comme suit :

L'auteur renommé, Jacques Walckiers, ancien syndic, ancien président et actuel secrétaire général de la CONFEDERATION DES IMMOBILIERS DE BELGIQUE - Section BRUXELLES (CIBRU), membre fondateur du SNP, dit dans ses conclusions:
"Comme on le voit ce n’est pas simple de demander un copropriétaire d’effectuer des travaux pour une copropriété. La copropriété et le syndic, s’ils choisissent la formule d’appel un indépendant et qu’ils respectent le point 2.2 ci-dessus ne risquent rien. Par contre celui qui agit comme indépendant devra bien se renseigner sur les conséquences en taxes et lois sociales pour lui."

sevyba · #46 22-06-2013 08:59:34

"Comme on le voit ce n’est pas simple de demander un copropriétaire d’effectuer des travaux pour une copropriété. La copropriété et le syndic, s’ils choisissent la formule d’appel un indépendant et qu’ils respectent le point 2.2 ci-dessus ne risquent rien. Par contre celui qui agit comme indépendant devra bien se renseigner sur les conséquences en taxes et lois sociales pour lui." [/quote]

Il y a plusieurs mois un électricien est venu dans l'immeuble. Vous savez pour quelle raison ? Pour changer une ampoule grillée dans la cage d'escaliers. Durée de l'intervention = 5 minutes. Coût = 79,97 euros.

Par la suite j'ai moi-même changé une autre ampoule grillée. Je suis donc un hors-la-loi.

Que doit faire un CP si dans le hall d'entrée (partie commune) traînent des emballages de bonbons laissés par des enfants ou autres déchets ? Appeler le syndic qui contactera la firme de nettoyage pour venir enlever ces papiers ? Attendre le passage hebdomadaire de la firme de nettoyage ? Ou faire preuve de bon sens et enlever ces déchets et les jeter ? Mais dans ce cas là il agit en tant que bénévole qui vient par son acte de nettoyer partiellement le hall d'entrée, c'est-à-dire les parties communes. Bien sûr on me dira qu'il ne faut pas comparer des pommes à une poire.

Connaissez-vous des immeubles où le nettoyage des parties communes est assurée par un CP bénévolement ?

tempura · #47 22-06-2013 10:29:01

luc a écrit :

Dans Le Cri N° 347 d’octobre 2010 est paru un article avec le titre suivant : Copropriété - Nettoyage des communs par un copropriétaire (L’année 2010 n’est pas encore disponible sur le site du SNP).
Le 22 novembre 2010 j’ai publié un extrait de cet article sur mon Blog « ACP » comme suit :
Citation :L'auteur renommé, Jacques Walckiers, ancien syndic, ancien président et actuel secrétaire général de la CONFEDERATION DES IMMOBILIERS DE BELGIQUE - Section BRUXELLES (CIBRU), membre fondateur du SNP, dit dans ses conclusions:
"Comme on le voit ce n’est pas simple de demander un copropriétaire d’effectuer des travaux pour une copropriété. La copropriété et le syndic, s’ils choisissent la formule d’appel un indépendant et qu’ils respectent le point 2.2 ci-dessus ne risquent rien. Par contre celui qui agit comme indépendant devra bien se renseigner sur les conséquences en taxes et lois sociales pour lui."

Sorti de son contexte, cet extrait ne dit rien. On ne sait pas pourquoi il est question d'un indépendant, on ne sait pas pourquoi ce n'est pas simple et on ne connaît pas le contenu du point 2.2..

dach · #48 22-06-2013 11:23:38

L'auteur renommé, Jacques Walckiers, ancien syndic, ancien président et actuel secrétaire général de la CONFEDERATION DES IMMOBILIERS DE BELGIQUE - Section BRUXELLES (CIBRU), membre fondateur du SNP, dit dans ses conclusions: "Comme on le voit ce n’est pas simple de demander un copropriétaire d’effectuer des travaux pour une copropriété. La copropriété et le syndic, s’ils choisissent la formule d’appel un indépendant et qu’ils respectent le point 2.2 ci-dessus ne risquent rien. Par contre celui qui agit comme indépendant devra bien se renseigner sur les conséquences en taxes et lois sociales pour lui."

Cette citation résume bien le problème de la gestion d'une copropriété comme la gestion de tout biens collectifs en générale:
Le mandataire privilégie son confort et non les intérêts de son mandant.
Peut-on lui donner tort puisqu'un juge risque fort bien de pénaliser le professionnel tenant compte les réalités économique de son client et récompenser le professionnel qui par sécurité a abusé des ressources de son client.

Concernant le sujet "entretien de l'immeuble", la CC stipule bien que chacun des copropriétaires doit contribuer aux dépenses utiles de conservation et d'entretien de l'immeuble. Il me semble donc que le CP qui nettoie les commun le fait pour contribuer à entretien de l'immeuble. Il s'agit donc bien de gestion de patrimoine privé et non d'une activité rémunérée.

Si le CP nettoie plus que sa quote-part, il ne fait que palier au non-nettoyage par d'autres CP tout comme il devrait palier aux créances d'autres CP insolvables.

Une info sur les mandats gratuits sur: http://www.asti.partena.be/FR/legislati … .html#grat

luc · #49 22-06-2013 13:27:08

dach a écrit :

... Une info sur les mandats gratuits sur: Lois sociales - Chapitre 1 Les travailleurs indépendants

Je lis dans le même texte, cité par vous, dans le paragraphe suivant, ce qui suit:

Associés actifs
Les dispositions relatives à la gratuité concernent uniquement l’exercice d’un mandat. Si l’activité exercée dépasse le cadre de ce mandat, l’assujettissement au statut social des travailleurs indépendants doit être maintenu.
Tel est le cas d’une personne étant à la fois associé actif et mandataire de la société. Cette personne exerce une activité en vue de faire fructifier le capital de la société qui est en partie le sien et exerce donc des tâches dépassant le cadre de la profession de mandataire, qui n’a qu’un pouvoir de représentation de la société. Cette personne restera donc bel et bien assujettie au statut social des travailleurs indépendants et sera, le cas échéant, redevable de cotisations sociales.

Cela correspond avec la synthèse donnée par M. Walckiers.

max11 · #50 22-06-2013 16:46:06

sevyba a écrit :

Dans notre petit immeuble un copropriétaire souhaite lui-même faire l'entretien des communs (escaliers, hall d'entrée, cour arrière) à titre bénévole. Le syndic lui a dit que cela n'est pas possible car la copropriété ne peut pas contracter une assurance "gens de maison". Cela est possible à titre privatif mais pas pour une copropriété.
Et que le copropriétaire ne peut pas non plus signer un document qui décharge le syndic de toutes responsabilités en cas d'accident durant les nettoyages.

Et si on revenait au début du fil : un propriétaire ou un locataire ou plusieurs peuvent-ils se charger du nettoyage des communs de l'immeuble qu'ils occupent ? GRATUITEMENT et sans aucune compensation en nature. Le remboursement des produits à leur prix d'achats ne posant pas de problème à mon avis.

Peut-il changer une ampoule, ramasser un sac poubelle éventré par les pies, dégager la neige, .... ?

Jamais entendu parler d'un problème avec une administration sociale ou fiscale dans ces conditions
Par contre, les problèmes arrivent souvent par la personne qui fait le travail ou par les autres occupants....Souvent pour de relationnel entre les personnes.... ou quand on commence à demander à être payé !
Mais là, on est tous d'accord pour dire que dans ce cas c'est illégal !

grmff · #51 22-06-2013 17:11:15

Etre payé légalement, c'est possible mais très compliqué.

Décider de ne plus faire faire l'entretien, c'est légal.
Laisser faire l'entretien par les occupants, c'est légal.
Que la copropriété achète des produits de nettoyage, c'est légal.

Il est sans doute même légal de demander au syndic de ne plus faire faire le nettoyage tant que cela reste propre... et lui laisser reprendre un contrat "en urgence" si l'immeuble est trop sale...

Mais il est sans doute problématique que la copropriété décide que Untel fasse le nettoyage gratuitement... Parce qu'en cas d'accident ou de dispute, cela devient plus compliqué.

max11 · #52 22-06-2013 17:21:49

Belle réponse de Grmff qui correspond exactement à ce que je penses.

dach · #53 22-06-2013 17:28:05

une personne qui exerce une activité en vue de faire fructifier le capital de la société qui est en partie le sien ... restera donc bel et bien assujettie au statut social des travailleurs indépendants et sera, le cas échéant, redevable de cotisations sociales.

On parle ici de faire fructifier le capital d'une société. Une ACP ne dispose pas de capital, son objet n'est pas enrichissement de ses membres. L'objet de l'ACP est la conservation et l'administration de l'immeuble. Je rappel que l'immeuble est la copropriété des CP's pas de l'ACP!

Ce qui me semblait intéressant dans l'article "mandats gratuits" c'est qu'il ne parle pas de bénévolat, mais de mandat gratuit. ce terme est plus a propos dans le cas d'une ACP. Un mandat est gratuits en l'absence de revenus direct ou indirect (absence de but de lucre). Et pour moi il pas de revenus indirect par le fait d'exécuter soit même une tâche sous prétexte qu'elle peut être exécutée par un tiers que l'on doit rémunérer.

Que le mandat concerne des tâches intellectuelles de syndic bénévole, de contrôle du syndic ou des tâches manuelles d'entretiens des communs ou de remplacement d'ampoules, le cp ne fait maintenir son patrimoine privé.

Lorsqu'un propriétaire loue son bien, il a la possibilité de faire gérer cette location par un tiers. Ce tiers est soumis aux lois sociales et à l'impôt. Par contre si il gère lui cette location le propriétaire ne fait que gérer son patrimoine privé.

Lorsque l'un des 2 conjoints d'un couple propriétaire en indivision d'un appartement effectue des travaux de nettoyage. Il n'est pas soumis aux lois sociale même si l'autre conjoint ne participe jamais aux tâches ménagère !

Des règlements communaux demandent aux occupants du rez de se charger de la propreté des trottoirs. Les occupants effectuant ce nettoyage sont-elles soumises aux lois sociales ?

rexou · #54 23-06-2013 17:33:48

grmff a écrit :

Etre payé légalement, c'est possible mais très compliqué.
Décider de ne plus faire faire l'entretien, c'est légal.
Laisser faire l'entretien par les occupants, c'est légal.
Que la copropriété achète des produits de nettoyage, c'est légal.
Il est sans doute même légal de demander au syndic de ne plus faire faire le nettoyage tant que cela reste propre... et lui laisser reprendre un contrat "en urgence" si l'immeuble est trop sale...
Mais il est sans doute problématique que la copropriété décide que Untel fasse le nettoyage gratuitement... Parce qu'en cas d'accident ou de dispute, cela devient plus compliqué.

C'est plein de logique et de bon sens !

La copropriété ne "décide" pas que X ou Y assurera l'entretien bénévolement. Elle prend acte de la disponibilité de l'intéressé et accepte en le remerciant.

Et bien sur qu'il est légal de décharger le syndic de la gestion de l'entretien. Il se contentera, sur ordre de l'AG, d'honorer les factures concernant les produits d'entretien. Et le terme "sur ordre" est choisi epressément pour rappeler que le syndic est un exécutant.

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