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Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Sonnycrockett-1138
Pimonaute
Inscription : 16-07-2013
Messages : 1

Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Bonjour,
Je viens d'emménager (acheter un appartement) dans une petite maison de rapport où nous sommes 3 CP. Il n'y a pas de syndic. La copropriété était géré par les 3 propriétaires. Il n'y a qu'un seul compteur d'eau et la facture était envoyée à l'Association des CP et divisée en 3 pour le paiement (quelle que soit la consommation de l'un ou de l'autre). Malheureusement un des CP ne paie pas sa part et l'ACP se retrouve avec une grosse partie impayée.
-Je vais faire une demande pour l'installation d'un 2ème et 3ème compteur supplémentaire, comment doit se prendre ce genre de décision ? Il faut l'autorisation du CP qui refuse de payer aussi ?
-Comment faire pour régler ce type de problèmes dans une petite CP qui n'est pas gérée par une société de gestion
-J'apprends également que l'assurance immeuble ne couvre que les deux autres appartements et le mien part une autre assurance. Comment faire en sorte de faire arrêter l'autre assurance et d'en prendre une pour les 3 ?
Il s'agit visiblement et malheureusement d'une CP gérée par des gens sans expérience ni don de gestion.
Merci


bada

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

La première chose à faire est d'élire un syndic parmi vous trois ou un syndic professionnel. C'est une obligation légale. Sans cela, vous ne pouvez pas avancer.


bada

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Mais avant d'acheter, vous n'avez pas demandé à voir l'acte de base de cette copropriété? Les PV's des 3 dernières AG, les décomptes de charges, le ROI?

Sans  Syndic, vous êtes dans l'illégalité la plus totale.

Si personne d'entre vous ne souhaite être Syndic bénévole, vous pouvez aussi introduire une requête auprès du Juge de Paix pour qu'il vous désigne un Syndic judicaire en attendant de trouver un syndic professionnel qui vous convienne.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

1. Vous pouvez rédiger une convocation pour réunir une AG. Si possible, faites-la contresigner par un autre CP. C'est mieux, mais pas obligatoire. Invitez chaque CP désireux de porter un point à l'ordre du jour à vous le communiquer par écrit dans la quinzaine au plus tard. Précisez l'ordre du jour (nomination syndic, assurance immeuble, ajout compteurs d'eau, période et lieu pour les prochaines AGA, ouverture d'un compte bancaire, versements de provisions mensuelles -au prorata des quotités-... etc)
2. Envoyez-la par recommandé aux autres CP, ou faites-leur signer un double pour réception.
3. Réunissez cette AG (avec 3 semaines de délai) au café du coin ou dans votre salon par exemple.

4. Lors de l'AG, vérifiez les quotités des personnes présentes ou représentées, nommez un syndic (un CP, c'est le plus simple et le moins cher pour 3 lots). Vous pouvez par exemple nommer un CP syndic et un autre commissaire aux comptes. Et le troisième peut être président de séance par exemple, et/ou secrétaire et rédiger le PV...


rexou

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Sonnycrockett-1138
Pimonaute
Inscription : 16-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

J'oubliais de dire qu'ils se sont amusés à prendre une assurance pour le 1er et 2eme et une autre pour le RDC (le mien) c'est une autre assurance !
Vraiment le b*****.

Bien sûr que j'ai posé la question, il y a plusieurs immeubles gérés de cette manière et où ça se passe bien. A partir du moment où le notaire n'a pas fait de remarque à ce sujet pour moi c'est bon. C'est quand même leur travail de vendre le bien mais aussi de s'assurer que l'immeuble est en ordre en matière de copropriété non ? Pourquoi le notaire a réalisé la vente sans faire remarquer aux vendeurs qu'ils devaient mettre en règle la copropriété ? L'acte de base ne m'avance pas à grand chose.

Où puis-je trouver des informations sur ce qu'est un "Syndic" exactement ? Moi je veux bien le faire. Je suis propriétaire d'une partie de l'immeuble (1/3) depuis seulement deux jours et c'est visiblement à moi de régler tout ce bazar, vu que les deux autres n'y connaissent pas grand chose pour avoir laisser trainer tout ça ainsi, et l'ancien propriétaire n'en parlons pas.

Merci rexou pour votre réponse, que faire s'ils refusent de se présenter à l'AG ou de payer les dettes (l'eau pour le moment) ? Donc pour les nouveaux compteurs je dois attendre l'accord d'un des CP qui refuse de payer ses factures et de collaborer ?


bada

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

C'est quand même leur travail de vendre le bien mais aussi de s'assurer que l'immeuble est en ordre en matière de copropriété non ?

Effectivement, la loi les oblige à vous fournir l'acte de base (qui indique entre autres comment répartir les charges en fonction des quotités), les PV d'AG des 3 dernières années, etc...

Mais au fond vos intérêts étaient-ils défendus par votre propre notaire de famille ou vous êtes vous contenté du notaire du vendeur?

S'il y a 2 notaires (vivement conseillé) les frais sont partagés en deux.

Mais bon maintenant c'est trop tard vous avez acheté...

Donc si vous souhiatez devenir Syndic bénévole, la première chose à faire c'est de lire la dernière loi sur la copropriété. On vous y explique à peu près tout et notemment de quelle majorité faut-il disposer pour quel type de décision.

Vous devrez également prendre une RC Syndic (c'est légalement obligatoire).
Le SNP organise aussi des formations pour ceux qui veulent devenir Syndic bénévoles.
Puis vous devrez vous faire élire lors d'une AGE comportant le choix d'un syndic à l'ordre du jour.

Bonne chance!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Voici une lecture fort utile:

ICI

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Disons que le notaire aurait pu vous informer qu'il n'y avait pas de syndic dans cet immeuble mais ce n'est pas au notaire de mettre de l'ordre dans les copropriétés bordeliques.

Qu'est ce qu'un syndic ?

Posez la question à Google et il vous donnera une foule de réponse. Allez voir aussi sur le site www.notaire.be


bada

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Sonnycrockett-8731
Pimonaute
Inscription : 10-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Je fréquentais ce forum quand je cherchais un appartement et j'ai bien appris qu'il fallait prendre un notaire et pas se contenter de celui du vendeur. D'autant plus que le mien est connu pour être un des "meilleurs" ou "plus cools" de Bruxelles...

Vous m'ecrivez tous que cette CP est dans l'illegalité et que beaucoup de choses sont obligatoires et elles ne sont pas faites, ne pensez-pas que les 2 notaires auraient dû obliger les vendeurs de faire le nécessaire ?

@bada : non bien sûr qu'ils ne doivent pas régler ce problème, il y en a partout des syndic endettés, des cas sociaux qui font des misères dans des immeubles, etc. Mais je pense qu'en cas de vente ils devraient obliger les vendeurs à s'acquitter de leurs dettes et obligations vis à vis de la CP.

Merci pour les liens et les conseils

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Vous pouvez décider de globaliser les contrats d'assurance et de faire assurer l'ensemble du bâtiment par un seul assureur. Vérifier les dates et possibilités de résiliation et étudier les clauses des différentes compagnies sera un bon début. Votre courtier peut vous conseiller utilement et se charger des démarches.

Le vendeur, il a vendu. Oubliez-le.

Pour motiver les deux autres CP, dites-leur que la loi vous oblige à avoir un syndic légal. Vous pouvez le faire bénévolement pour éviter les frais d'un syndic professionnel. Il est facile de deviner comment motiver celui qui paie l'eau en lieu et place du défaillant...

Si tous deux refusent l'idée d'une AG, vous avez 1/3 des quotités, ce qui vous autorise à convoquer officiellement cette AG. Laquelle se tiendra valablement si deux des trois CP (50%+1) sont présents ou représentés. A défaut de présences suffisantes (soit si vous êtes seul), vous constatez que le quorum n'est pas atteint et vous reconvoquez une autre AG 3 semaines plus tard. Et là, même si vous êtes seul, vous pouvez légalement décider de ce qui vous plaira, à condition bien sur de rester dans les limites des points cités à l'ordre du jour.

Vu que vous êtes "tout neuf" dans l'immeuble, il reste quand même très très souhaitable de vous troàuver du soutien chez au moins un des deux autres CP.

A part l'eau, il y a sans doute aussi un compteur électrique pour les communs, non ? Le syndic est la personne qui gère les finances de l'immeuble, convoque les AG, effectue les paiements, gère le compte bancaire de la copropriété, s'assure du bon fonctionnement du quotidien... et qui représente l'ACP (association des copropriétaires), notamment en justice. Le syndic est aussi l'interlocuteur des fournisseurs et entrepreneurs effectuant des travaux.

Dans un immeuble de 3 lots dans lequel les seuls frais communs (hors travaux) sont l'eau et l'assurance, cette gestion est fort simple. Vous pouvez parfaitement vous lancer sans avoir d'expérience particulière... à condition de ne pas avoir les deux autres contre vous.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

ne pensez-pas que les 2 notaires auraient dû obliger les vendeurs de faire le nécessaire ?

Non pas du tout. C'est toujours à l'acheteur de se renseigner partout et sur tout puisque légalement parlant l'acheteur achète dans l'état parfaitement connu de lui.

Donc après, si vous "découvrez" une copropriété bordélique et dans l'illégalité totale, ...bien vous ne pouvez vous retourner que sur vous-même...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

SonnyCrockett a écrit :

@bada : non bien sûr qu'ils ne doivent pas régler ce problème, il y en a partout des syndic endettés, des cas sociaux qui font des misères dans des immeubles, etc. Mais je pense qu'en cas de vente ils devraient obliger les vendeurs à s'acquitter de leurs dettes et obligations vis à vis de la CP.

Le syndic (qui chez vous est inexistant) n'est pas endetté.
Certains CP peuvent être endettés auprès de l'ACP.
Et c'est le syndic (et rien que lui) qui peut réclamer les paiements (au besoin en justice) au nom de l'ACP. Il est le représentant légal de l'ACP.

Le vendeur, il vend. Le notaire, il vend. Comme dit Panchito, c'est à vous, acheteur, qu'il revient de vérifier ce que vous achetez, et dans quelles conditions. Plus de vendeur, plus de notaire. Vous êtes seul avec vos deux copropriétaires. Pas de panique, c'est sans doute fort gérable !  smile


rexou

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Sonnycrockett-8731
Pimonaute
Inscription : 10-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

rexou a écrit :

Le vendeur, il a vendu. Oubliez-le.

Ca je ne crois pas, il a laissé trainer des casseroles et je pense avoir le droit de me retourner contre lui.

rexou a écrit :

à condition de ne pas avoir les deux autres contre vous.

Pour le moment une des deux est correcte et souhaite régler tout ça

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Sonnycrockett-8731
Pimonaute
Inscription : 10-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

panchito a écrit :

Non pas du tout. C'est toujours à l'acheteur de se renseigner partout et sur tout puisque légalement parlant l'acheteur achète dans l'état parfaitement connu de lui.

Il serait temps qu'ils changent la loi car c'est un concept complètement débile. Il y a toujours des "problèmes cachés" sinon personne ne vendrait et personne n'achèterait.

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Sonnycrockett-8731
Pimonaute
Inscription : 10-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

rexou a écrit :

Certains CP peuvent être endettés auprès de l'ACP.
Et c'est le syndic (et rien que lui) qui peut réclamer les paiements (au besoin en justice) au nom de l'ACP. Il est le représentant légal de l'ACP.

C'est exactement cela. Donc c'est bien au nom de l'ACP qu'on peut réclamer le paiement au CP qui ne paie pas. Au nom de l'ACP c alors le syndic désigné ?
L'autre CP ne va pas accepter de me désigner comme syndic car je prévois de le poursuivre en justice pour ses impayés...
Je pense que j'ai besoin de beaucoup de lecture sur la gestion des ACP, le site notaire.Be n'a pas beaucoup d'informations. Espérons que le notaire sera coopératif

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

En tout cas, oubliez-le dans le cadre de ce que vous évoquez ici. S'il a des impayés, ou si vous constatez desz vices cachés, c'est un autre débat.

Si un de vos deux CP est correct, vous pouvez fort bien et sans doute assez facilement gérer l'immeuble. Il n'existe pas de conflit grave... juste un défaut de paiement. Ce n'est pas insoluble ni rarissime...


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

SonnyCrockett a écrit :

C'est exactement cela. Donc c'est bien au nom de l'ACP qu'on peut réclamer le paiement au CP qui ne paie pas. Au nom de l'ACP c alors le syndic désigné ?
L'autre CP ne va pas accepter de me désigner comme syndic car je prévois de le poursuivre en justice pour ses impayés...
Je pense que j'ai besoin de beaucoup de lecture sur la gestion des ACP, le site notaire.Be n'a pas beaucoup d'informations. Espérons que le notaire sera coopératif

Le syndic est élu à la majorité simple des voix (50%+1). Si vous êtes deux (sur trois) à décider que vous êtes syndic, vous êtes syndic. Aucun besoin de l'approbation du troisième. Vous notez dans le PV qu'il a voté contre, si c'est ce qu'il fait. Vous prenez acte. Cela n'invalide pas votre nomination.

Et oubliez le notaire. Il ne se mêlera pas de votre gestion. C'est pas son boulot.


rexou

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Sonnycrockett-8731
Pimonaute
Inscription : 10-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Donc en gros, n'importe quel CP peut convoquer comme ça une AG simplement en envoyant un courrier recommandé aux autres ?

En fait, l'acte de base, je m'en rends compte maintenant, est le seul document que je n'ai pas lu attentivement croyant qu'il contenait la même chose que l'acte de vente...Mea culpa. Je vais aller me plonger dedans  neutral
Il ne reprend pas par exemple les noms des propriétaires, je trouve cela où ?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 367

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

SonnyCrockett a écrit :

Donc en gros, n'importe quel CP peut convoquer comme ça une AG simplement en envoyant un courrier recommandé aux autres ?

En fait, l'acte de base, je m'en rends compte maintenant, est le seul document que je n'ai pas lu attentivement croyant qu'il contenait la même chose que l'acte de vente...Mea culpa. Je vais aller me plonger dedans  neutral
Il ne reprend pas par exemple les noms des propriétaires, je trouve cela où ?

N'importe quel CP qui détient au moins 20% des quotités.

Lisez bien cet acte de base. C'est ce qui définit la base de vos droits et obligations au sein de la copropriété. Vous pouvez toujours demander au notaire ou au vendeur de vous communiquer les coordonnées exactes des autres CP. Mais ils ne sont que deux et ce sont vos voisins... faites préciser lors de l'AG quels sont exactement les propriétaires. Monsieur, Madame, Couple ? Autre ,


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Mais votre copropriété existe depuis combien de temps?
Le vendeur de votre lot n'a pas su vous fournir tous ces documents?

Selon la loi, il devait aussi vous fournir une attestation concernant l'état de l'installation éléctrique de son lot.

Vous avez 18 mois après l'acte d'achat pour mettre l'installation électrique en conformité. Souvent cela implique de gros travaux et donc de gros frais puisqu'il faut ouvrir murs, sols et plafonds.

En plus de l'acte de base, vous devez avoir reçu (c'est la loi) le règlement d'ordre intérieur de votre coproriété ainsi que les PV des AG des 3 dernières années.

Ou vous avez acheté votre lot dans une maison unifamilliale qui venait d'être divisée en 3 lots?

Etes-vous sur au moins, si c'est le cas, que l'urbanisme a autorisé cette division?

Ils deviennet de plus en plus pointilleux à ce sujet. Car cela génère trop de problèmes tels que les vôtres...

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