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Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Sonnycrockett-1138
Pimonaute
Inscription : 16-07-2013
Messages : 1

Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Bonjour,
Je viens d'emménager (acheter un appartement) dans une petite maison de rapport où nous sommes 3 CP. Il n'y a pas de syndic. La copropriété était géré par les 3 propriétaires. Il n'y a qu'un seul compteur d'eau et la facture était envoyée à l'Association des CP et divisée en 3 pour le paiement (quelle que soit la consommation de l'un ou de l'autre). Malheureusement un des CP ne paie pas sa part et l'ACP se retrouve avec une grosse partie impayée.
-Je vais faire une demande pour l'installation d'un 2ème et 3ème compteur supplémentaire, comment doit se prendre ce genre de décision ? Il faut l'autorisation du CP qui refuse de payer aussi ?
-Comment faire pour régler ce type de problèmes dans une petite CP qui n'est pas gérée par une société de gestion
-J'apprends également que l'assurance immeuble ne couvre que les deux autres appartements et le mien part une autre assurance. Comment faire en sorte de faire arrêter l'autre assurance et d'en prendre une pour les 3 ?
Il s'agit visiblement et malheureusement d'une CP gérée par des gens sans expérience ni don de gestion.
Merci


bada

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 326

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Le document concernant l'installation électrique, le PEB, et la régularisation urbanistique pour vente d'un lot, c'est le boulot du notaire.

Si la division n'est pas autorisée, la vente ne peut se faire...


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 717

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Et oui, mais c'était aussi le boulot du notaire d'obtenir du Syndic les PV des AG des 3 dernières années...

D'autrepart de plus en plus de notaires insèrent une clause dans le compromis de vente / acte d'achat pour faire retomber toutes les obligations de vérifications urbanistiques sur l'acheteur.

Ils n'ont plus le temps de s'occupper de tout cela...

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Sonnycrockett-8731
Pimonaute
Inscription : 10-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

La division a été faite il y a quelques années, il n'y a pas de problèmes à ce niveau. Apparemment ils n'ont jamais fait d'AG, comme je vous dis, ils géraient tout comme ça, dans les escaliers de l'immeuble. Le réglement d'ordre intérieur est dans l'acte de base, mais bon, on dirait un document type qui n'a pas subi de modifications propre à cet immeuble.

Si je comprends bien, la première étape c'est de convoquer l'AG et de mettre les choses au clair à ce moment-là.

C'est une maison unifamiliale oui qui a été divisée en trois appartements, ils avaient vendu le 2eme et 1eme et je viens d'acheter le RDC, le dernier lot (du propriétaire de la maison unifamiliale)

PEB et certificat électrique reçus

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Sonnycrockett-8731
Pimonaute
Inscription : 10-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Voici ce qui est indiqué dans l'acte de vente concernant la CP, c'est évidemment après la vente que le vendeur m'a dit qu'il y avait une dette auprès d'Hydrobru, un mauvais payeur et que l'immeuble n'est pas assuré en son entiereté par une seule police:

Le vendeur déclare que l’immeuble dans lequel se trouve le bien vendu vient d’être placé sous le régime de la copropriété et de l’indivision forcée de sorte qu’il n’existe pas encore de syndic et qu’aucune assemblée générale n’a eu lieu à ce jour.
Dès lors, conformément à l'article 577-11 paragraphe 2 du Code civil, le notaire instrumentant n’a pas pu demander au syndic, par pli recommandé, notamment l'état des dépenses, appels de fonds, frais et dettes qui y sont mentionnés.
L'acquéreur déclare avoir été éclairé par le notaire instrumentant sur le fait que, conformément à la loi, il est tenu, nonobstant toute clause contraire, à l'égard de la copropriété, au paiement des dépenses, frais et dettes énoncées par le paragra­phe 2, 1°, 2°, 3°  et 4° de l'article 577-11 du Code civil.
Le notaire attire l'attention des parties sur le fait que, conformément à l'article 577-8 du Code Civil, chaque copropriétaire a le droit d'introduire une requête auprès du juge compétent afin de procéder à la désignation d'un syndic. 

Quelle est la différence entre la désignation d'un syndic par AG et la désignation par le juge ?

Concernant l'assurance, comment demander la prolongation de la période de couverture par le vendeur le temps que le problème soit réglé. Etant donné qu'ils avaient chacun assurer leur partie et qu'on se retrouve avec 3 assurances, je souhaiterais que l'immeuble ne soit couvert par une seule assurance que la CP choisira.

"Le vendeur déclare que le bien est assuré contre l'in­cen­die et les périls connexes; il s'engage à maintenir le cont­rat exis­tant au moins huit jours à compter de la date des présentes sans garantie toutefois quant aux montants assu­rés.
Passé ce délai, l'acquéreur fera son affaire personnelle de l'assurance dudit bien."

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 717

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

c'est évidemment après la vente que le vendeur m'a dit qu'il y avait une dette auprès d'Hydrobru, un mauvais payeur et que l'immeuble n'est pas assuré en son entiereté par une seule police

Mais pourquoi donc n'avez vous posé toutes ces questions fondamentales qu'APRES avoir acheté et pas AVANT?

Quelle est la différence entre la désignation d'un syndic par AG et la désignation par le juge ?

Vous avez signé cette clause sans la comprendre? Et c'est seulement maintenant que vous venez sur PIM pour comprendre ce que vous avez signé??

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Sonnycrockett-8731
Pimonaute
Inscription : 10-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

J'aurais de toute manière reçu des réponses vagues du vendeur et rien sur papier. Comme ce fut le cas avec la centaines de précédentes visites pour d'autres bien et les dizaines d'offres refusées car les clauses que j'ajoutais ne plaisaient pas au vendeur, ils avaient peur que cela puisse se retourner contre eux. Ils ont tout de même fini par vendre un autre acheteur.

Comme je le disais, si on faisait attention à chaque détail et chaque défaut, plus personne n'oserait acheter un bien. Ce n'est pas trop grave tout ça vu le prix pour lequel j'ai acheté le bien, je viens sur PIM pour obtenir de l'aide pour mettre de l'ordre dans tout cela tout simplement.

Mon principal défaut a été d'avoir fait confiance aveuglément à mon notaire. Il ne m'a pas averti des risques. Pour lui tout avait l'air normal et ok, il m'avait dit de ne pas m'inquiéter et que c'était en ordre.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 780
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Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

SonnyCrockett a écrit :

Voici ce qui est indiqué dans l'acte de vente  (...)

Le notaire attire l'attention des parties sur le fait que, conformément à l'article 577-8 du Code Civil, chaque copropriétaire a le droit d'introduire une requête auprès du juge compétent afin de procéder à la désignation d'un syndic.

Quelle est la différence entre la désignation d'un syndic par AG et la désignation par le juge ?

Il n’y a pas de différences quand à la mission ni la responsabilité. Mais un syndic ne peut être désigné dans ce cas que:
- par une AG convoquée par un syndic, régulièrement nommée dans l’acte de base (1er syndic avec mandat qui prend fin lors de la 1re AG)
- par le juge (syndic provisoire judiciaire) sur demande d'un CP ou une personnee intéressée.

Votre vendeur, qui était aussi le propriétaire de l’immeuble d’origine, était de fait le 1er syndic. Il a omis de réunir une AG. Pour compenser cette faute il faut aller chez le Juge de Paix pour faire nommer un syndic, copropriétaire ou professionnel.

Pour redémarrer votre ACP sur une bonne base il vaut mieux d’avoir dans ce cas un syndic professionnel pendant 3 ans.

SonnyCrockett a écrit :

Concernant l'assurance, comment demander la prolongation de la période de couverture par le vendeur le temps que le problème soit réglé. Etant donné qu'ils avaient chacun assurer leur partie et qu'on se retrouve avec 3 assurances, je souhaiterais que l'immeuble ne soit couvert par une seule assurance que la CP choisira.

"Le vendeur déclare que le bien est assuré contre l'in­cen­die et les périls connexes; il s'engage à maintenir le cont­rat exis­tant au moins huit jours à compter de la date des présentes sans garantie toutefois quant aux montants assu­rés. Passé ce délai, l'acquéreur fera son affaire personnelle de l'assurance dudit bien."

Notifier par recommandé  à votre vendeur qu’il est de fait aussi le 1er syndic. Lui demander à organiser une AG avec comme points, en envoyant/donnant une copie aux deux autres CP :
1.    Choix d’une assurance pour l’immeuble (« blokpolis »).
2.    Présenter un décompte pour la période depuis la division jusqu’à la date d’achat de voter appartement (envoi au moins 4 semaines avant la date de l’AG)
3.    Choisir un autre syndic, vu qu’il est le 1er syndic.

Mais aussi notifier par recommandé séparément, mais à la même date, à votre vendeur qu’il est probablement responsable en personne si la partie immeuble n’est pas assurée, tant pour les parties communs, que pour les parties privatives.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 717

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Ce n'est pas trop grave tout ça vu le prix pour lequel j'ai acheté le bien

Et bien voilà, tout est dit.

Des années d'emm...mais vous l'avez eu pour une bouchée de pain!

Donc faut pas venir se plaindre maintenant!

Vous pouvez toujours prendre un avocat à 150 euro de l'heure (tarif aux ras des pâquerettes pour un avocat non spécialisé et hors tva) pour introduire une requête en justice si vous voulez qu'un syndic judiciaire vienne mettre de l'ordre chez vous!

Votre notaire avait lui parfaitement compris la clause et toutes ses conséquences....

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Le vendeur, ancien propriétaire, ne peut plus être syndic sauf s'il est professionnel et ne peut donc plus organiser d'AG.  Cela ne diminue en rien sa responsabilité mais dela à obtenir un jugement il y a de la marge.

Pour le reste, d'accord avec la plupart des messages.

Convoquez l'AG, faites-vous désigner comme syndic en prévoyant de vous faire aider par un pro, et prenez le taureau par les cornes pour remettre cette ACP sur de bonnes voies.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 326

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Francis a écrit :

Convoquez l'AG, faites-vous désigner comme syndic en prévoyant de vous faire aider par un pro, et prenez le taureau par les cornes pour remettre cette ACP sur de bonnes voies.

C'est aussi mon conseil, si vous avez un peu de temps et d'énergie à consacrer à la gestion de cet immeuble. L'important à mon sens est de parvenir à un minimum de cohésion et de bonne volonté de la part des deux autres CP. Au besoin, accepter un "mauvais accord" pour éviter un conflit qui bloquerait la situation.


rexou

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 780
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Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

rexou a écrit :

Au besoin, accepter un "mauvais accord" pour éviter un conflit qui bloquerait la situation.

Mais attention, n'oubliez pas que les demi-mesures aggravent la maladie.


Cordialement,

Luc

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Sonnycrockett-8731
Pimonaute
Inscription : 10-07-2013
Messages : 1

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Un grand merci à tous pour vos explications et conseils, j'y vois un peu plus clair. Je vais voir comment cela va se passer.

@panchito : les gens viennent ici pour chercher des conseils et apprendre, ça ne sert à rien de commencer à les décourager et les critiquer avec vos âneries

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Aime ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 717

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Où voyez-vous la moindre âneries dans nos recommandations?

Tout est parfaitement clair, légal et correct.

2 options s'offrent à vous pour rentrer ASAP dans la légalité.

Option n°1: vous introduisez seul ou avec l'aide d'un avocat une requête en justice pour obtenir la désignation d'un Syndic judiciaire.

Option n°2: vous devenez Syndic bénévole de votre copropriété.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 780
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Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

panchito a écrit :

Où voyez-vous la moindre âneries dans nos recommandations?

Tout est parfaitement clair, légal et correct.

2 options s'offrent à vous pour rentrer ASAP dans la légalité.

Option n°1: vous introduisez seul ou avec l'aide d'un avocat une requête en justice pour obtenir la désignation d'un Syndic judiciaire.

Option n°2: vous devenez Syndic bénévole de votre copropriété.

Devrait être selon moi:

option 1: obtenir la désignation d'un Syndic provisoire, professionnel ou copropriétaire, désigné par le juge (= «  syndic provisoire judiciaire")

option 2 : vous devenez Syndic bénévole de votre copropriété, étant nommé par les copropriétaires, mais pas par l’AG, comme « syndic conventionnel ».

La fonction de "syndic professionnel" ou "syndic bénévole" n’existe pas.

SonnyCrockett,

Les âneries que vous reprochez, n’en sont selon moi pas. Je les racontais moi-même je crois il y a un an.

C’est en ayant été avec mes pieds dans la boue de la réalité (probablement comme vous) que j’ai appris d’une façon très dure la réalité. Il n’appartient selon moi pas à un visiteur qui cherche conseil, de donner un jugement sur les avis donnés.

Ce ne sont et restent que des avis. Vous doutez encore et vous voulez être certain? Allez chez un avocat.

Le « peer review » des participants de ce forum, tant actif comme moi ou nouveaux comme vous, corrigera les avis donnés, mais pas des opinions tel que vous avez donnés.

Mais il est compréhensible, et tous qui vivent dans une situation comme le vôtre le savent très bien, quand on vient sur ce forum, que vous avez déjà dû subir des « incidents » plus ou moins graves, qu'on réagit parfois trop rapidement. 

Pim,

Je sais que cela est normalement de votre ressort, mais je ne pouvais pas me retenir. Je propose un chocolat comme « amende » … .


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 717

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

La fonction de "syndic professionnel" ou "syndic bénévole" n’existe pas.

Pour le fisc, le différence est énorme!

Dès que vous demandez une rémunération en tant que Syndic, il s'agit de revenus professionnels. A déclarer aboslument.

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

luc a écrit :

SonnyCrockett,

Les âneries que vous reprochez, n’en sont selon moi pas. Je les racontais moi-même je crois il y a un an.

C’est en ayant été avec mes pieds dans la boue de la réalité (probablement comme vous) que j’ai appris d’une façon très dure la réalité. Il n’appartient selon moi pas à un visiteur qui cherche conseil, de donner un jugement sur les avis donnés.

Ce ne sont et restent que des avis. Vous doutez encore et vous voulez être certain? Allez chez un avocat.

Le « peer review » des participants de ce forum, tant actif comme moi ou nouveaux comme vous, corrigera les avis donnés, mais pas des opinions tel que vous avez donnés.

Mais il est compréhensible, et tous qui vivent dans une situation comme le vôtre le savent très bien, quand on vient sur ce forum, que vous avez déjà dû subir des « incidents » plus ou moins graves, qu'on réagit parfois trop rapidement.

Je qualifierais plutôt les "âneries" qui sont évoquées de discours haineux, dans le post suivant :

"Et bien voilà, tout est dit.

Des années d'emm...mais vous l'avez eu pour une bouchée de pain!

Donc faut pas venir se plaindre maintenant!

Vous pouvez toujours prendre un avocat à 150 euro de l'heure (tarif aux ras des pâquerettes pour un avocat non spécialisé et hors tva) pour introduire une requête en justice si vous voulez qu'un syndic judiciaire vienne mettre de l'ordre chez vous!

Votre notaire avait lui parfaitement compris la clause et toutes ses conséquences...."

Il y a, à tout le moins, de quoi être surpris par l'agressivité de panchito.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 326

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

@ Tempura :

Parfois, certains propos sont un peu mordants ou cyniques. Cela m'arrive aussi. Mais vous auriez tort d'y voir une quelconque haine ou agression. La richesse d'un forum comme celui-ci est justement la variété et la diversité des réactions que peut suciter votre récit.

Je viens d'ailleurs de poster une réponse un peu "mordante" dans un post "charges fixes et PEB". Il se peut que ce ne soit pas justifié. C'est une réaction spontanée.

Ce n'est ni haineux ni agressif. Même si c'est parfois un peu piquant. :-)


rexou

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 299
Site Web

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

@ SonnyCrockett & tempura

C'est vrai que Panchito a une fameuse tendance à 'tirer sur l'ambulance' et je puis comprendre que certains nouveaux intervenants soient vexés de se faire maltraiter par certaines de ses réponses, disons, moralisatrices.

Mais Panchito dit souvent des choses justes. Maladroites, mais justes.
Et prend aussi beaucoup de son temps personnel pour répondre.

Même si je sursaute parfois aussi à certaines de ses réponses.

Bref: je plussoie - comme le dirait Grmfff (qui est en vacances) - la réponse de Rexou (qui, parfois, lui aussi, n'en rate pas une d'indélicate...)

Remarquez que de temps en temps, on me fait le même reproche et je m'en retrouve tout ébahi...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 717

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Pour reprendre le terme haineux d "âneries" dont on affuble les réponses d'un participant qui émet une opinion de manière bénévole, je qualifierais plutôt d'"ânerie" le fait de signer un acte notarial sans en comprendre les clauses, sans demander la moindre explication sur ce que l'on ne comprend pas et ensuite de vouloir devenir Syndic sans savoir ce qu'est un Syndic.

Il n'y a aucune haine ni aucune agressivité. Une simple constatation.

Nous attirons simplement l'attention de gens peu ou très mal informés de ce qui les attend quand ils s'engagent à la légère sur l'achat de leur habitation, ce qui souvent représente toute une vie de travail.
En espérant que beaucoup d'autres qui nous lisent régulièrement  profitent de ces leçons de vie AVANT de s'engager.

Ce qui est le but de ce forum auquel nous contribuons depuis de très nombreuses années.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 326

Re : Régler les conflits dans une CP sans syndic mal gérée

Indélicat, moi ? Jamais !

Comme Panchito, j'émets un avis, je réagis.
Parfois avec une petite pointe de mordant.
Toujours avec franchise et spontanéité.

Si la forme du propos de Panchito est un peu piquante, le fond est pertinent. Et même s'il ne l'était qu'en partie, voire pas du tout, c'est un avis qui est exprimé sans haine ni agressivité.


rexou

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