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[Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

ericbruxelles
Pimonaute assidu
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[Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Bonjour à tous,

Depuis des mois je m'intéresse au marché immobilier ancien et aujourd'hui j'ai été rendre visite à une société d'immobilier neuf.

On m'a fait découvrir un nouveau projet qui sera livré fin 2015 dans une commune de Bruxelles (1070). Un projet similaire à celui ci a été terminé et vendu avec succès juste à côté. La situation est idéale proche de l'hopital erasme, du metro, de plusieurs parcs, du westland shopping, d'un golf, d'écoles...

Parmis tous les appartements disponibles, il y a un studio au rez de chaussée de 43m² avec une terrasse de 16 m². Le prix est de 115000€ HT.

N'ayant pas d'apport immédiatement disponible et compte tenu que le batiment n'est pas terminé, le paiement du bien se fait par tranches (2,5% (3000€) à la reservation, 2,5% au compromis, et ensuite 10 tranches au fur et à mesure de l'avancée des travaux).

Je trouve la situation idéale étant donné que cela me laisse 2 ans pour mettre des sous de côté tout en remboursant progressivement le crédit emprunté au fur et à mesure des travaux.

Une fois le studio livré, je pourrai profiter des rentes locatives avec une partie du capital déjà remboursé lors des travaux

J'aimerai avoir votre avis sur cette possibilité, ce serait une première acquisition.

J'ai également le sentiment qu'anderlecht est en développement et que la plus value espérée peut être plus importante qu'ailleurs à bruxelles.

Merci d'avance pour vos réactions,
Eric.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

La première étape en tout cas, c'est de déterminer votre capacité d'emprunt car les banques n'accordent des prêts qu'au compte goutte depuis le crise financière.

En général elles ne tiennent pas compte du loyer que vous pourriez éventuellement retirer de votre acquisition.

Donc si vous avez besoin d'un prêt assorti d'une mensualité de 1000€/mois, elles vont exiger que:
- vous puissiez prouver que vous êtes employé avec un contrat à durée inderminée
- sur vos 3 dernières fiches de salaire, le montant net qui vous est versé à supérieur à 3.000€ plus les mensualités de vos éventuels crédits en cours, votre loyer actuel + charges, etc...

Si déjà vous trouvez une banque qui peut vous octroyer un prêt, alors vous pourrez consacrer du temps à rechercher un bien et à faire votre business plan et les calculs de rentabilité qui s'y rapporte.

Avant de savoir si une banque va accepter de financer ce projet, cest prématuré.

Au fond devriez-vous emprunter pour financer 100% de la valeur du bien (hors frais)?

En règle générale, les banques n'acceptent que de financer à 80%

Avez-vous des fonds propres qui vous permettent de payer cash:
- l'ensemble des frais annexes (notaire, droit d'enregistrement, frais de dossier hypothécaire etc...)
- 20% du prix du bien

N'oubliez pas que si vous acheter du neuf, il a 21% de TVA à payer. Sur un bien de 250.000, cela chiffre!!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Dans son calcul de rentabilité Grmfff! a oublié l'IPP.

Vous avez un mois de loyer qui part suite au précompte immobilier.

Comme ce "précompte" n'a rien d'un précompte, vous devez encore déclarer les RC des biens que vous donnez en location au "gentil" code 106 (si et seulement si votre loctaire utilise votre bien à 100% à titre privé)..

Exemple:
Appartement de 60m² à WSP donné en location à titre privé (100%), RC de 1328.déclaré au code 106.

L'administration fiscale indexe votre RC (et pas sur l'indice santé!), et multiplie par 140%. Résultat le RC de 1328 se transforme en revenus de 3040€ qui s'ajoutent à vos autres revenus.

Donc si vous travaillez à temps plein, il y a de fortes chances que vous soyez déjà dans la tranche des 50%.

Donc sur les 3040€ de revenus locatifs, vous allez devoir payer 1500€ d'impôts supplémentaires.

Encore 2 autres mois de loyers qui partent à la trappe.

Et il y en a qui ose prétendre que les loyers ,e sont pas taxés en Belgique !?8

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Tout ce qui a été écrit est bien exact.

- Anderlecht sans doute n'est pas le meilleur choix
- Un achat neuf en vue d'une location n'est pas l'idéal niveau rentabilité
- Il vaut mieux avoir une mise de départ de 20% + frais
- 3 mois de loyers par an vont en frais et taxes.
- Une plus-value annuelle de 2% est un pari risqué et dangereux... tenez compte des frais !

Grmff a raison, Charleroi offre un meilleur rendement... à condition d'accepter un mode de gestion (très ! ) actif et d'habiter à proximité immédiate. Avec une connaissance un peu pointue de l'immobilier locatif, un sens inné de la psychologie et bonnes notions de bricolage, des qualités de technicien et de négociateur, et des masses de temps à consacrer à gérer, Le tout avec un capital de départ, et c'est déjà presque gagné !  wink


rexou

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panchito
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Charleroi offre un meilleur rendement... à condition d'accepter un mode de gestion (très ! ) actif et d'habiter à proximité immédiate.

Et:
- d'avoir un abonnement à la Justice de Paix et de connaître la loi sur les baux dans ses moindres détail
- de connaître toute les réglementations tatillonnes des autorités dans le cadre des permis de location et du règlement incendie
- de connaître les arcanes de fonctionnement de tous les CPAS environnant (chacun promulgant ses "lois" propres)

En bref: un travail à temps plein!

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Donc l'idéal à Charleroi serait d'avoir des petits apparts/studios car petits loyers et moins de problèmes de paiement.

Je pense qu'en étant propriétaire d'un bien en location il faut être prêt à y mettre du sien aussi pour la gestion et ne pas avoir peur de la justice de paix, d'ailleurs j'y suis toujours avec le locataire de mes parents!

A Charleroi, on trouve des rendements de 6 à 12 voire 14%

Brut ou net?
Quelle plus value annuelle peut on espérer en étant très pessimiste?

Avec des revenus de cadre supérieur en Belgique vous décrochez un prêt de 1500€/mois pour acquérir une belle villa 4 façade à qlq dizaines de km de Bruxelles!

Ma priorité actuelle est de faire l'acquisition d'un bien pour le louer dans le cadre d'un investissement. Plus tard peut être, surement même, mais 'il n'est pas encore temps pour moi de faire mon acquisition personnelle au vu de ma situation.

Merci Rexou pour ce petit résumé des points importants cités!

Merci à tous pour vos conseils au sujet de l'appartement neuf. En effet, c'est beau, ça donne envie mais ce n'est pas rentable à souhait...! Je vais tenter de trouver un autre bien, rentable cette fois ci :-)

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

ericbruxelles a écrit :

Merci à tous pour vos conseils au sujet de l'appartement neuf. En effet, c'est beau, ça donne envie mais ce n'est pas rentable à souhait...! Je vais tenter de trouver un autre bien, rentable cette fois ci :-)

Ou si vous avez une petite mise de fond, investissez-là dans la brique papier telle qu'auprès de Home Invest ou Aedifica.

Le rendement est nettement supérieur, le travail de gestion des locataires et des biens mis en location est effectué par des professionnels de haut niveau, et votre risque est réparti sur la multitude des biens immobiliers qu'ils ont en protefeuille.

Cela dilue les rares cas d'impayés (cela leur arrive aussi d'avoir de mauvais locataires) et votre risque n'est pas focalisé sur un bien unique.

Ils redistribuent les loyers (après déduction des frais et des impôts) sous forme de dividende.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Petits loyers = Rotation importante des locataires, risque élevé d'insolvabilité, d'instabilité, de problèmes comportementaux, de dépendance sociale... et besoin de gestion active

MAIS en contrepartie, le rendement est plus élevé et si locataires multiples, le risque est réparti.

Il faut faire des choix et il est impossible de citer des chiffres de rentabilité. Les variantes possibles sont trop nombreuses. Comme un quartier peut se dégrader ou se valoriser.

Une question encore : vous envisagez un premier achat en vue d'une location. Fort bien, mais... quid de votre logement ?


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

rexou a écrit :

  vous envisagez un premier achat en vue d'une location. Fort bien, mais... quid de votre logement ?

ET surtout quid du prêt si vous n'avez pas les moyens de payer le prix d'achat + les frais en cash?

La banque ne tient pas comptes des éventuels loyers que vous pourriez tirer de votre acquisition pour calculer vos capacités de remboursement.

Par contre ils tiennent bien compte du loyer (+ charges) que vous, vous devez payer en tant que locataire, et de tous vos autres crédits en cours.

Donc si vous visez un prêt assorti d'une mensualité de 1000€/mois, vous devrez prouvez que vous êtes chez le même employeur depuis un certain nombre d'années et que vos 3 dernières fiches de paie mentionne un salaire net de plus de 3000€ par mois.

A ces 3000€ s'ajoutent le montant de votre loyer + les charges + les mensualités de tous vos autres crédits en cours.

Avez-vous déjà une banque vous accorderait un prêt? Etes-vous prêt à vous serrer ainsi la ceinture pendant 20 ans? Et si vous perdiez votre job au cours des 20 prochaines années?

Tout cela pour offrir un toit à quelqu'un qui lui n'en a pas les moyens?

Le jeu en vaut-il vraiment la chandelle??

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

rexou a écrit :

Une question encore : vous envisagez un premier achat en vue d'une location. Fort bien, mais... quid de votre logement ?

Je ne vais pas étaler les raisons qui font que la situation ne prête pas à un investissement dans ma résidence principale ici.

Mon objectif est de trouver un bien rentable qui est payé en majorité par un/plusieurs locataires. Charleroi parait intéressant en effet, j'habite près du ring sud de bruxelles donc charleroi n'est pas si loin... L'idéal serait de trouver un petit immeuble avec 2, 3 unités max. Je vais rendre visite à quelques agences sur place.

Après coup, investir dans du neuf à Bruxelles pour le locatif n'est pas très malin... Pas possible de négocier quoi que ce soit, cher, et pas rentable. Bref, encore une fois merci.

C'est quand même pas évident quand on a 25 ballais et aucune expérience! Si quelqu'un aime échanger et partager son/ses expériences sur charleroi, j'offre le café dans un bistro de la région :-) (n'hésitez pas à me contacter!).

Panchito, merci pour le conseil papier! J'ai déjà quelques lignes sur ***. Question: Avez vous un avis au sujet ***I vs ***?

Bien à vous tous,
Eric.

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PIM
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Comme déjà indiqué dans ce même fil de discussion: rien de nominatif svp
(ai donc enlevé identification)


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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grmff
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Ou si vous avez une petite mise de fond, investissez-là dans la brique papier telle qu'auprès de Home Invest ou Aedifica.

On ne peut pas emprunter pour investir dans ce type de produit purement financier.

La brique papier, c'est joli, mais cela reste plus du papier que de la brique...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

La banque ne tient pas comptes des éventuels loyers que vous pourriez tirer de votre acquisition pour calculer vos capacités de remboursement.

C'est totalement inexact.


Grmf!
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ericbruxelles
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Sur ce coup la, j'ai été voir des banques et j'ai un doute également. Ils ne tiennent pas compte de 100% des revenus locatifs car biensûr il y a des risques d'impayés mais je me souviens bien mon banquier me dire: "En tenant compte des revenus locatifs".

Seulement je ne sais pas précisément ce qu'ils considèrent. 60-70%?

Et biensur il y a intérêt à emprunter de l'argent qu'on a pas pour investir et rembourser à l'aide du locataire...

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panchito
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Non les banques ne tiennent pas compte des éventuels loyers que vous pourriez en tirer. Pour eux c'est un bien trop grand risque (pour expulser un mauvais payeur, il faut plus de 6 mois, vide locatif, réparation des dégâts locatifs etc...)

En plus le précompte immobilier est à payer même si votre bien n'est toujours pas loué!

Idem pour l'IPP et la déclaration du RC au code 106; obligatoire même si le bien n'est pas loué.

La brique papier:ICI

historique.phtml?symbole=FF11-HOMIimage_1387307895_245.png

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grmff
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Si les banques ne tenaient pas compte du produit de la location, je n'aurais plus eu un prêt hypothécaire depuis 10 ans. Et pourtant. Donc, n'importe quoi.

De mémoire, ING tient compte de 80% des loyers.

Pour ce qui est de la déclaration au code 106, il faut la faire, mais de ces revenus immobiliers sont déduits les intérêts d'emprunts hypothécaire. Dans les premières années, le revenu immobilier, et la taxation qui va avec, est généralement gommée.


Grmf!
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Francis
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Pour les banques, l'idéal comme client, c'est quelqu'un qui est déjà propriétaire de son logement (ou quasi propriétaire), qui a un bon salaire et qui peut prouver de ses qualités de gestion immobilière.
Donc, ne visez pas trop haut, surtout à 25 ans !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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panchito
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

On en revient à la question de base.
Vous n'êtes propriétaire d'aucun bien à l'instant.

Avez-vous trouvé une seule banque qui accepte de vous faire un prêt pour une mensualité de 1000€/mois?

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ericbruxelles
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

oui largement... J'ai même emprunté il y a quelques années avec des mensualités qui étaient plus élevées que 1000€. Rien a voir avec l'immobilier certe.

Si je ne peux pas emprunter avec mes revenus, une miniscule majorité le pourrait!

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grmff
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

ericbruxelles,

Avec vos revenus, oubliez aussi la règle de "1/3 de ses revenus max pour rembourser un PH"

Le tout est de bien monter votre dossier, de bien argumenter, de bien montrer que vous avez tout pris en compte, que c'est géré de manière professionnelle (avec baux écrits et enregistrés, payements sur compte bancaire, etc)

Pour un premier achat, il faut évidemment que votre vendeur soit d'accord de vous fournir tout cela au compromis...


Grmf!
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ericbruxelles
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Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Bien évidement, je ne compte pas faire les choses à moitié et c'est d'ailleurs la raison du pourquoi je suis sur ce forum. Merci grmff!

Revenons à ce fameux calcul de rentabilité. Je ne sais plus qui à énoncé des programmes pour le réaliser? Est-ce toujours d'actualité? Où? Peut-on trouver une fiche excel à remplir quelque part sur la toile? J'ai cherché sur google mais je n'ai rien trouvé pour la belgique hélas.

Eric.

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