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[Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

ericbruxelles
Pimonaute assidu
Inscription : 17-03-2009
Messages : 87
Site Web

[Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Bonjour à tous,

Depuis des mois je m'intéresse au marché immobilier ancien et aujourd'hui j'ai été rendre visite à une société d'immobilier neuf.

On m'a fait découvrir un nouveau projet qui sera livré fin 2015 dans une commune de Bruxelles (1070). Un projet similaire à celui ci a été terminé et vendu avec succès juste à côté. La situation est idéale proche de l'hopital erasme, du metro, de plusieurs parcs, du westland shopping, d'un golf, d'écoles...

Parmis tous les appartements disponibles, il y a un studio au rez de chaussée de 43m² avec une terrasse de 16 m². Le prix est de 115000€ HT.

N'ayant pas d'apport immédiatement disponible et compte tenu que le batiment n'est pas terminé, le paiement du bien se fait par tranches (2,5% (3000€) à la reservation, 2,5% au compromis, et ensuite 10 tranches au fur et à mesure de l'avancée des travaux).

Je trouve la situation idéale étant donné que cela me laisse 2 ans pour mettre des sous de côté tout en remboursant progressivement le crédit emprunté au fur et à mesure des travaux.

Une fois le studio livré, je pourrai profiter des rentes locatives avec une partie du capital déjà remboursé lors des travaux

J'aimerai avoir votre avis sur cette possibilité, ce serait une première acquisition.

J'ai également le sentiment qu'anderlecht est en développement et que la plus value espérée peut être plus importante qu'ailleurs à bruxelles.

Merci d'avance pour vos réactions,
Eric.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 435

Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Chaque cas est différent et il n'existe pas de fichier excel ou autre.
Faites vous même votre fichier excel et revenez sur ce forum, vous aurez les critiques positives et négatives pour vous aider à décider.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 326

Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Mais alors pourquoi investir dans des communes aussi risquées qu'Anderlecht?

Si vous avez une banque qui est d'accord de vous prêter une telle somme, investissez plutôt:
- dans les 2 Woluwe
- Etterbeek
- Uccle
-Auderghem

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 326

Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Oui Cash (Moneytalk) avait développé un fichier Excel...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 228
Site Web

Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Un calcul pour la rentabilité? Personnellement, j'en ai deux (de calcul, maltourné!): un pour ma banque et un pour moi.

Le calcul pour la banque est évidemment plus joli...


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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wayne
Pimonaute intarissable
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
Messages : 516

Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Quelle plus value annuelle peut on espérer en étant très pessimiste?

Sans parler de l'immobilier neuf, que je ne connais pas bien,
sur Bruxelles, pour les petits appartements 1-2 ch, dans les belles communes comme celles citées par Panchito, une plus value annuelle de 5% me semble réaliste, malgré ce qu'on en dit avec la crise, les prix ne font qu'augmenter, pour ce type de bien.

Dans les communes comme Anderlecht, vous pouvez tabler sur une plus value un peu moins élevée, mais un rendement locatif pouvant être supérieur.

A cela vous déduisez les frais d'achat, travaux et vide locatif éventuels.
Et vous rajoutez au montant de la plus value le capital déjà remboursé (par le locataire).

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wayne
Pimonaute intarissable
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
Messages : 516

Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

à condition d'accepter un mode de gestion (très ! ) actif et d'habiter à proximité immédiate. Avec une connaissance un peu pointue de l'immobilier locatif, un sens inné de la psychologie et bonnes notions de bricolage, des qualités de technicien et de négociateur, et des masses de temps à consacrer à gérer

beaucoup de psychologie, ainsi que savoir monter et déjouer des bluffs. Une connaissance en art martial est également un atout  smile

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
Inscription : 17-03-2009
Messages : 87
Site Web

Re : [Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

Merci pour vos conseils.

Dans le cadre de mon tableau Excel, je suis actuellement entrain de créer la liste des frais d'entretient annuels (hors impots, IPP, taxation, travaux après achat, etc.)

Voiçi ma liste:
- 10% des loyers dédiés à l'entretient général +
- Assurance incendie (TVA Comprise) +
- Ramonage cheminée (TVA Comprise) +
- Entretient chaudière (TVA Comprise) +
- Expert pour état des lieux (Considérer 2 fois / an pour 3 unités est-ce suffisant?)

Voyez vous d'autres choses à inclure dans ces frais?

Même chose au niveau des impots (pour un bien à charleroi):
- Précompte immobilier (Je compte 95% du RC)
- IPP (je compte un loyer, est-ce suffisant?)

Autre chose à ajouter à la liste taxation?

Je placerai mon fichier excel une fois terminé sur ce forum. Je pense que cela pourrait intéresser certain peut être.

Merci!

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