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Mésaventure ELS

Fergy
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Mésaventure ELS

Bonsoir,

Je vous explique ma dernière mésaventure à un état des lieux de sortie pour une chambre que je louais à une étudiante.

Le 16 décembre, rendez-vous était pris pour l'état des lieux. Des dégâts sont constatés sur les murs (plein de trous sur plusieurs parois avec chevilles et vis encore attachées) et la chambre n'a pas été nettoyée.

L'étudiante reconnait les dégâts mais refuse de signer l'ELS sous prétexte qu'elle doit d'abord récupérer la garantie… et s'en va sans rendre les clés.

Le lendemain, j'évalue le montant des dégâts sur base d'un devis de peintre fait quelques mois auparavant pour un travail similaire. Le père refuse cette offre et me propose un forfait de 100 € pour le tout sur je ne sais quelle base et sans même avoir vu les dégâts puisqu'il n'était pas présent à L'ELS. Je lui dit alors qu'il peut très bien réaliser un devis faire appel à un expert s'il n'est pas d'accord.

Il refuse toujours la signature de l'ELS (qui faisait juste état des dégâts sans aborder la question du montant)  et m'ordonne de me présenter à un rendez vous le 18 décembre pour me rendre les clés. Je refuse, vu qu'il ne veut pas signer de document. A la suite de cela, il envoie les clés par lettre recommandé (du jamais vu en 34 ans de location).

Je confirme la réception des clés sans mon approbation et rembourse la partie de la garantie qui n'était pas contesté par les deux parties et après décompte sur base du devis dont j'ai parlé.

Il dit maintenant qu'il va m'attaquer en justice (le montant du différent est de 196 €) et dit ne plus être d'accord sur la somme des 100€ qu'il avait lui-même proposé et que je dois donc lui rembourser la totalité de la garantie.

Ma question est la suivante: est-il préférable que je fasse appel à un expert pour me protéger? Est-ce que cela est encore pertinent vu que les clés ont été rendues?

J'espère que quelqu'un pourra me conseiller.

Je vous remercie.

Bonne soirée.

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grmff
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Re : Mésaventure ELS

J'ai eu un cas qui présente des similarités. Clés reçues par courrier recommandé 3 mois avant la fin du bail, refus de se présenter lors de l'état des lieux, refus de tout accord. Il y avait 3 mois d'impayés, un garantie de deux mois sur mon compte, et un bien pas occupé 3 mois, donc crasseux.

J'ai fait appel à un témoin, qui a signé l'état des lieux. L'état des lieux peut être fait par toute voie de droit, et notamment le témoignage.

C'est moi qui ait attaqué en justice de paix. Son père s'est présenté à l'audience, et s'est fait ramasser par le juge. Malgré que le juge lui ai dit qu'il avait perdu, il a refusé de payer. J'ai envoyer les huissiers, et son mois d'impayés lui en a coûté le triple.

Faites des photos pour appuyer votre propre état des lieux de sortie. Et convoquez le en conciliation. La conciliation est gratuite, pas très rapide, indolore, et sans risque. Si vous n'avez pas un accord devant le juge, il n'aura qu'à mettre l'affaire en justice, et vous retomberez devant le même juge.


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Fergy
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Re : Mésaventure ELS

Merci pour votre réponse.

Dans mon cas, je n'ai pas d'argent à récupérer, c'est lui qui estime devoir en récupérer puisque je n'ai remboursé que 494 € sur les 790 € soit 296 de dégâts (50 € de nettoyage et le reste de peinture). Cette somme est la proposition que je lui ai faite sur base du devis de peintre pour un travail similaire.

En quoi la conciliation va t elle donc pouvoir m'aider?

Dans le cas ou il lancerait une procédure, je souhaite m'assurer au préalable de ne rien avoir à me reprocher devant le juge. Pourrait-on me reprocher d'avoir fixé une somme sans avoir pris un expert, d'où ma question de savoir si cela serait encore crédible d'en prendre un alors que les clés ont été rendues.

Je vais de toute manière suivre votre conseil d'ELS par témoin.

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grmff
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Re : Mésaventure ELS

Lancer une conciliation, c'est montrer votre détermination. Cela le forcera à venir s'expliquer devant le juge. Et cela ne vous coûtera pas un kopeck.

Et surtout, c'est vous qui tirez le premier...

On en peut pas vous reprocher de faire votre évaluation personnelle sur base d'un devis. Par contre, il faut tenir compte aussi de la vétusté. Si la peinture était neuve à l'entrée dans les lieux, vous ne pouvez pas réclamer autant que si la peinture était amortie.

Mais même avec une peinture amortie, vous êtes en droit de réclamer des dégâts pour des trous, rebouchés ou non.


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rexou
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Re : Mésaventure ELS

grmff a écrit :

Par contre, il faut tenir compte aussi de la vétusté. Si la peinture était neuve à l'entrée dans les lieux, vous ne pouvez pas réclamer autant que si la peinture était amortie.

Ça sent le lendemain de la veille, non ?  yikes

Globalement, 250€ de frais ne semblent en rien excessifs, si l'ELE atteste d'une peinture correcte et récente et de l'absence de trous sur ces cloisons (plusieurs cloisons = peinture de la chambre)

Et ce retour de clés par recommandé s'est effectué dans les temps ? (au plus tard le dernier jour du bail ?)

Des photos et témoignages constatant les dégâts, un devis détaillé (le prix demandé, plus une marge pour la vétusté)... et vous pouvez le laisser venir, s'il a du temps et de l'énergie à perdre. Parler est facile.


rexou

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Fergy
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Re : Mésaventure ELS

Effectivement, Il y a 3 parois de la chambre concernées mais surtout une en particulier. Le pire c'est que je n'ai pris en compte que cette parois, sinon c'est toute la garantie qui y passait.

Certes, on ne peut pas me reprocher d'évaluer le montant des dégâts sur base d'un devis mais mon seule problème c'est que ce devis en question n'est pas celui de cette chambre. J'ai repris le prix au m2 demandé par le peintre et j'ai calculé la superficie de la parois.

Si j'ai agis de la sorte, c'est pour la bonne et simple raison que je ne connais pas de peintre qui se déplace pour faire un devis d'une parois de 10 m2…

Oui rexou, la fin du préavis était le 31 décembre car j'ai une nouvelle locataire pour le 1er janvier. Elle n'habitait plus la chambre, on a donc fixé un rendez-vous le 16 décembre.

Je vais donc suivre vos conseils, ELS et photos avec un autre locataire comme témoin.

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ChristopheDelagrange
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Re : Mésaventure ELS

grmff a écrit :

Lancer une conciliation, c'est montrer votre détermination. Cela le forcera à venir s'expliquer devant le juge. Et cela ne vous coûtera pas un kopeck.

Pourtant, dans le temps vous n'aimiez pas la conciliation.

Pour moi quand j'ai le temps, je préfère passer d'abord par la conciliation. Plus simple et moins stressant. Et puis il y a des cas où elle s'impose. Par exemple un de mes locataires me devait une centaine d'euros. Lettre au JDP pour demander la conciliation, convocation reçue deux jours après, somme payée le jour de réception de la convocation. Tout ça sans lever les fesses de sa chaise.


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grmff
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Re : Mésaventure ELS

Pourtant, dans le temps vous n'aimiez pas la conciliation.

Faux. J'ai toujours été un grand fan de la conciliation. D'ailleurs, le juge est toujours tenu de tenter de concilier les deux parties. Ya juste qu'il n'est plus obligatoire de le faire en deux séances différentes.

Quand le locataire vient à l'audience, j'ai un accord dans 99% des cas où le locataire vient sans avocat. On s'explique, on se met d'accord sur quelque chose de réaliste, et le juge approuve.

Ce que je reproche à la procédure de conciliation obligatoire ancienne mouture, c'est le retard que cela fait prendre à la procédure. Et au niveau strictement pratique, le juge a toujours été étonné que l'on arrive à un accord lors des conciliations. En clair, la procédure ne marchait généralement pas pour les autres justiciables, et cela était juste un ralentissement de la procédure (et une augmentation des pertes pour le proprio)

Quand on a le temps, ou qu'on veut montrer sa détermination et son désir de clôturer un débat, une enveloppe verte du juge de paix, avec une date et des arguments, refroidi généralement les incohérences de la partie adverse. Pour pas un balle.


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Erico
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Re : Mésaventure ELS

Fergy a écrit :

Effectivement, Il y a 3 parois de la chambre concernées mais surtout une en particulier. Le pire c'est que je n'ai pris en compte que cette parois, sinon c'est toute la garantie qui y passait.

Si 3 parois concernées, pourquoi ne prendre en compte qu'une paroi ? Pourquoi faire cadeau à des gens qui vous em.....? On peut être cool, si les gens sont bien, mais à partir du moment où ils vous em......  il n'y a plus à faire de cadeaux !  Enfin c'est mon point de vue.  Parce que bon en en réparant et repeignant qu'une, ben les 3 autres ne seront plus exactement de la même couleur, donc ce sont même les 4 parois qu'il fallait prendre en compte !


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Fergy
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Re : Mésaventure ELS

Erico a écrit :

Si 3 parois concernées, pourquoi ne prendre en compte qu'une paroi ? Pourquoi faire cadeau à des gens qui vous em.....? On peut être cool, si les gens sont bien, mais à partir du moment où ils vous em......  il n'y a plus à faire de cadeaux !  Enfin c'est mon point de vue.  Parce que bon en en réparant et repeignant qu'une, ben les 3 autres ne seront plus exactement de la même couleur, donc ce sont même les 4 parois qu'il fallait prendre en compte !

Les 2 autres parois ne comportent qu'un seul trou chacune et les couleurs sont différentes d'une paroi à l'autre, je me suis dit qu'un expert ou un juge ne prendrait pas en compte de refaire toute la paroi pour un trou. Par contre, la paroi que j'ai compté en comporte au moins sept.

Du peu d'expérience que j'ai de la justice de paix, je préfère démontrer au juge que j'ai su aussi arrondir les angles pour essayer d'éviter le conflit.

Quitte à me répéter, j'ai juste une crainte par rapport au fait que le juge puisse me reprocher d'avoir chiffré les dégâts sur base d'un devis qui ne concernait pas cette chambre (je me suis basé sur le coût d'un peintre au m2). J'hésite encore à prendre un expert afin de me protéger de tout soucis mais peut-on prendre en compte un ELS fait par expert après que les clés aient été rendues?

C'était ma question de départ.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Mésaventure ELS

peut-on prendre en compte un ELS fait par expert après que les clés aient été rendues?

Non le juge n'accepte que les ELS contradictoires cad réalisés en présence des parties.
Demander dans votre requête que le juge désigne un expert judiciaire pour venir constater les dégâts (si le bien n'est pas déjà reloué)

Maintenant rien ne vous empêche de demander un devis à un peintre professionnel pour la chambre en question et de le fournir au Juge.

La Justice de Paix se base essentiellement sur des documents.

N'essayez pas d'arrondir les angles au préalable. Les juges se chargent souvent de tirer vers le bas les prétentions des bailleurs.

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Fergy
Pimonaute assidu
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Re : Mésaventure ELS

panchito a écrit :

Citation :Peut-on prendre en compte un ELS fait par expert après que les clés aient été rendues?

Non le juge n'accepte que les ELS contradictoires cad réalisés en présence des parties.
Demander dans votre requête que le juge désigne un expert judiciaire pour venir constater les dégâts (si le bien n'est pas déjà reloué)

Maintenant rien ne vous empêche de demander un devis à un peintre professionnel pour la chambre en question et de le fournir au Juge.

La Justice de Paix se base essentiellement sur des documents.

N'essayez pas d'arrondir les angles au préalable. Les juges se chargent souvent de tirer vers le bas les prétentions des bailleurs.

Merci panchito. La chambre est relouée au 1er janvier, est-ce que je peux tout de même procéder à une désignation d'expert? Va-t-elle engendrer des frais?

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Erico
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Re : Mésaventure ELS

Fergy , bien sûr qu'une désignation d'expert engendrera des frais, logique non ?

De plus si dès le 1 er janvier il y a quelqu'un dedans, et l'expert ne viendra qu'après ce ne sera plus valable, vu que le bien est occupé par quelqu'un d'autre

Une solution aurait été, faire venir à vos frais et très vite un huissier pour constater....mais vu le faible coût des dégâts, euh...on fait ça quand le coût est important ( + de 1.000 € )


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Fergy
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Re : Mésaventure ELS

Erico a écrit :

Fergy , bien sûr qu'une désignation d'expert engendrera des frais, logique non ?

De plus si dès le 1 er janvier il y a quelqu'un dedans, et l'expert ne viendra qu'après ce ne sera plus valable, vu que le bien est occupé par quelqu'un d'autre

Une solution aurait été, faire venir à vos frais et très vite un huissier pour constater....mais vu le faible coût des dégâts, euh...on fait ça quand le coût est important ( + de 1.000 € )

Merci Erico. Ok, alors je me contenterai d'un ELS par témoin et je laisse venir.

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Erico
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Messages : 5 476

Re : Mésaventure ELS

Dans ces cas là il faut réagir très vite....là c'est trop tard et ce sera pire une fois le bien occupé par une autre personne.

Et parfois il faut bluffer...il dit qu'il ira en justice, dites que vous prendrez un avocat, que vous en avez déjà consulté un spécialisé dans le domaine, qu'il est sûr de gagner et que donc le gars perdra non seulement ses 196 euros, mais aussi qu'il devra payer les frais de justice ET les honoraires de votre avocat..souvent le bluff ça marche.


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ExpertHabitat
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Re : Mésaventure ELS

Bonjour,

Revenant  d'une grosse journée de travail, je ne suis pas sur d avoir tout suivi, mais vous avez un peintre qui vous dit que cela vous coûte 250€ pour 10m2? Ou vous avez sorti 10m2 comme cela ? Sinon j espère qu il vous met 3 couches :-p

De quand date la peinture ? Le mur avec les trous étaient de quel couleur ? D autre dégât que les trous de chevilles?

50€ de nettoyage pour une chambre ( donc bien sans cuisine et sans salle de bain?) équivaut donc qu il faut 2h de nettoyage ?

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Fergy
Pimonaute assidu
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Re : Mésaventure ELS

ExpertHabitat a écrit :

Bonjour,

Revenant  d'une grosse journée de travail, je ne suis pas sur d avoir tout suivi, mais vous avez un peintre qui vous dit que cela vous coûte 250€ pour 10m2? Ou vous avez sorti 10m2 comme cela ? Sinon j espère qu il vous met 3 couches :-p

De quand date la peinture ? Le mur avec les trous étaient de quel couleur ? D autre dégât que les trous de chevilles?

50€ de nettoyage pour une chambre ( donc bien sans cuisine et sans salle de bain?) équivaut donc qu il faut 2h de nettoyage ?

Bonsoir,

Protection de sol et contours des parois, reboucher les trous, remettre en peinture (3 couches). Les peintures étaient récentes et en très bon état. Pas d'autre dégâts, si ce n'est d'autres trous sur les deux autres parois. Le prix est de 18 € HTVA au m2, uniquement pour la mise en peinture, pas le reste.

Pour le nettoyage, si une société se déplace pour moins de 50 euros, je veux bien le contact.

Et en ce qui concerne les peintures, je ne suis même pas certain qu'un peintre se déplacera pour une surface comme celle-là. Le devis que j'avais concernait plusieurs travaux de peintures différents, sinon je ne pense pas qu'il se serait déplacé.

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ExpertHabitat
Pimonaute bavard
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Re : Mésaventure ELS

Je suis entièrement d'accord avec vous que personne ne va se déplacer pour si peu, mais il existe l'indemnité de dépréciation ....

Récente et très bon état n est pas un âge mais un point de vue ;-) vous avez un ele fait par expert ou entre vous ? Connaissez vous de quand date votre peinture ( 2010? 2011? 2012?)

S il vous compte 18€/m2 par couche, c est énorme. Le soucis de votre devis devant un juge, c'est que des devis vous n'aurez jamais 2x le même prix.

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Fergy
Pimonaute assidu
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Re : Mésaventure ELS

ExpertHabitat a écrit :

Je suis entièrement d'accord avec vous que personne ne va se déplacer pour si peu, mais il existe l'indemnité de dépréciation ....

Récente et très bon état n est pas un âge mais un point de vue ;-) vous avez un ele fait par expert ou entre vous ? Connaissez vous de quand date votre peinture ( 2010? 2011? 2012?)

S il vous compte 18€/m2 par couche, c est énorme. Le soucis de votre devis devant un juge, c'est que des devis vous n'aurez jamais 2x le même prix.

Oui ELE à l'amiable. La date de la peinture non, mais il est bien mis dans l'ELE et les photos qui vont avec que les peintures sont en très bon état.

C'est 18 € du m2 pour les 3 trois couches. Je suis d'accord avec vous, on a jamais deux fois le même prix, mais si les preneurs n'ont pas accepté de faire un devis de leur coté ou de prendre un expert...

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ExpertHabitat
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Re : Mésaventure ELS

Alors le prix du m2 est ok, mais vous sous estimez l amortissement ....  Avec la jurisprudence d aujourd hui, la peinture est en général ( tout dépend de la qualité bien sur ) amorti en 6 ans. Vous avez louer combien de temps? Vous n avez aucun moyen approximatif pour savoir ? Du temps du locataire qui était la il y a x année par exemple?

Personnellement je compte 8,5/couche préparation comprise, mais 3 couches c est très très rares surtout si vous la raison est de trou et pas de grosse traces noirâtres ou mise en couleur sans votre accord dans les tons fonce.

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