Mésaventure ELS

Fergy · #1 26-12-2013 21:30:06

Bonsoir,

Je vous explique ma dernière mésaventure à un état des lieux de sortie pour une chambre que je louais à une étudiante.

Le 16 décembre, rendez-vous était pris pour l'état des lieux. Des dégâts sont constatés sur les murs (plein de trous sur plusieurs parois avec chevilles et vis encore attachées) et la chambre n'a pas été nettoyée.

L'étudiante reconnait les dégâts mais refuse de signer l'ELS sous prétexte qu'elle doit d'abord récupérer la garantie… et s'en va sans rendre les clés.

Le lendemain, j'évalue le montant des dégâts sur base d'un devis de peintre fait quelques mois auparavant pour un travail similaire. Le père refuse cette offre et me propose un forfait de 100 € pour le tout sur je ne sais quelle base et sans même avoir vu les dégâts puisqu'il n'était pas présent à L'ELS. Je lui dit alors qu'il peut très bien réaliser un devis faire appel à un expert s'il n'est pas d'accord.

Il refuse toujours la signature de l'ELS (qui faisait juste état des dégâts sans aborder la question du montant) et m'ordonne de me présenter à un rendez vous le 18 décembre pour me rendre les clés. Je refuse, vu qu'il ne veut pas signer de document. A la suite de cela, il envoie les clés par lettre recommandé (du jamais vu en 34 ans de location).

Je confirme la réception des clés sans mon approbation et rembourse la partie de la garantie qui n'était pas contesté par les deux parties et après décompte sur base du devis dont j'ai parlé.

Il dit maintenant qu'il va m'attaquer en justice (le montant du différent est de 196 €) et dit ne plus être d'accord sur la somme des 100€ qu'il avait lui-même proposé et que je dois donc lui rembourser la totalité de la garantie.

Ma question est la suivante: est-il préférable que je fasse appel à un expert pour me protéger? Est-ce que cela est encore pertinent vu que les clés ont été rendues?

J'espère que quelqu'un pourra me conseiller.

Je vous remercie.

Bonne soirée.

Fergy · #41 28-12-2013 23:50:14

grmff a écrit :

Pour un peintre, au barême ugeb-uleb, on trouve une intervention minimale de 200€.

J'ai eu le même reflex que vous, on parle aussi de frais de déplacement, on n'a pas dit qu'il fallait également laver les murs avant de les peindre, et oui, sinon ça s'écaille vite, enfin bref.

http://ugeb-uleb.be/GetDocument.ashx?nr=184

ExpertHabitat · #42 28-12-2013 23:53:12

Vous savez grmff, que cela soit mon propre barème, celui de l ugeb ou celui de la cibex, la différence n est pas non plus énorme.

En fait le problème est que les frais que le propriétaire va payer et la part que le locataire va payer pour une peinture de 6 ans, c'est le jour et la nuit.

Que cela soit 170 ou 196 ou 200€, à chaque fois il reste le problème de l'âge de la peinture.

ExpertHabitat · #43 28-12-2013 23:55:29

Fergy a écrit :

grmff a écrit : Pour un peintre, au barême ugeb-uleb, on trouve une intervention minimale de 200€.
J'ai eu le même reflex que vous, on parle aussi de frais de déplacement, on n'a pas dit qu'il fallait également laver les murs avant de les peindre, et oui, sinon ça s'écaille vite, enfin bref.
http://ugeb-uleb.be/GetDocument.ashx?nr=184

Dans le cadre des 200€ le déplacement est compris.

Sur ce mêmes documents vous avez aussi préparation + deux couches a 16€/m2

Enfin soit le débat n est pas sur le prix, mais ne soyez pas surpris en tout cas ;-)

Fergy · #44 28-12-2013 23:59:10

ExpertHabitat a écrit :

Fergy a écrit : grmff a écrit : Pour un peintre, au barême ugeb-uleb, on trouve une intervention minimale de 200€.
J'ai eu le même reflex que vous, on parle aussi de frais de déplacement, on n'a pas dit qu'il fallait également laver les murs avant de les peindre, et oui, sinon ça s'écaille vite, enfin bref.
http://ugeb-uleb.be/GetDocument.ashx?nr=184
Dans le cadre des 200€ le déplacement est compris.
Sur ce mêmes documents vous avez aussi préparation + deux couches a 16€/m2

16 du m2 pour les plafonds. Pour les murs, c'est 15 €, ce qui me fait 150 € et un déplacement à 55 €, cela fait 205 € HTVA.

grmff · #45 29-12-2013 00:01:56

10m2 de mur? Ne vous limitez pas à 10m2. Comptez toute la pièce.

Il vous restera à convaincre un juge que la peinture était en bon état à l'entrée... et pas qu'elle date de 2007.

Ceci étant dit, on ne se mettra forcément pas d'accord. Merci à ExpertHabitat de nous apporter un avis contradictoire intéressant.

Et pour le reste, ya plus qu'à faire un noeud avec le reste...

Fergy · #46 29-12-2013 00:04:25

grmff a écrit :

10m2 de mur? Ne vous limitez pas à 10m2. Comptez toute la pièce.
Il vous restera à convaincre un juge que la peinture était en bon état à l'entrée... et pas qu'elle date de 2007.
Ceci étant dit, on ne se mettra forcément pas d'accord. Merci à ExpertHabitat de nous apporter un avis contradictoire intéressant.
Et pour le reste, ya plus qu'à faire un noeud avec le reste...

Les photos de l'ELE l'attestent. Elles sont en miniatures sur l'ELE mais j'envoie toujours aux preneurs par mail les photos en taille réelle le jour de la signature. Je le note même dans L'ELE.

ExpertHabitat · #47 29-12-2013 00:07:00

grmff a écrit :

10m2 de mur? Ne vous limitez pas à 10m2. Comptez toute la pièce.
Il vous restera à convaincre un juge que la peinture était en bon état à l'entrée... et pas qu'elle date de 2007.
Ceci étant dit, on ne se mettra forcément pas d'accord. Merci à ExpertHabitat de nous apporter un avis contradictoire intéressant.
Et pour le reste, ya plus qu'à faire un noeud avec le reste...

Mon discours était axer sur une conciliation, devant un juge je ne tien pas le même discours ;-) ( sauf en cas d expertise judiciaire évidement).
Le seul montant que j ai dis excessif est lui réclamer 249€ pour 10m2, le reste n étant pas sur place cela complique les choses. Mais ne pensez pas que vous allez récupérer 100% d une nouvelle peinture.

En tout cas vous avez bien du courage de louer à la chambre.... ;-)

panchito · #48 29-12-2013 11:38:33

Il vous reste encore une partie de la garantie?

Combien exactement?

Si c'est plus que les dégâts que vous avez estimés, gardez-la et laissez l'autre partie prendre un avocat et introduire une requête en justice pour la débloquer.

Fergy · #49 29-12-2013 11:46:37

panchito a écrit :

Il vous reste encore une partie de la garantie?
Combien exactement?
Si c'est plus que les dégâts que vous avez estimés, gardez-la et laissez l'autre partie prendre un avocat et introduire une requête en justice pour la débloquer.

Non, la garantie était de 790 €, j'ai estimé les dégâts à 296 € (peinture et nettoyage) et j'ai remboursé le reste, soit 494 €.

S'il demande une conciliation, je me présenterai au juge avec le document des prix unitaires de dégâts locatifs qui dépasse même la somme que j'ai retenu.

panchito · #50 29-12-2013 12:16:06

Non, la garantie était de 790 €, j'ai estimé les dégâts à 296 € (peinture et nettoyage) et j'ai remboursé le reste, soit 494 €.

Mais donc tout est bien qui finit bien.

Tout est plié, clôturé dans les règles.

Après 3 pages de messages, je ne vois pas où est votre problème?

Fergy · #51 29-12-2013 12:29:05

panchito a écrit :

Citation :Non, la garantie était de 790 €, j'ai estimé les dégâts à 296 € (peinture et nettoyage) et j'ai remboursé le reste, soit 494 €.
Mais donc tout est bien qui finit bien.
Tout est plié, clôturé dans les règles.
Après 3 pages de messages, je ne vois pas où est votre problème?

Mon problème était de m'assurer que le chiffre de 296 € soit correcte et acceptable en face d'un juge si procédure il y a. C'est de l'anticipation inutile j'en conviens, mais je préfère m'y préparer.

Après calcul en fonction des prix unitaires, j'arrive à 185,5 € pour les peintures (tva 6 % comprises) en sachant que le forfait d'intervention minimale s'élève à 200 €.

Pour le déplacement et une heure de nettoyage, j'arrive à 72,6 € (tva 21 % comprise).

Total: 272,6 €, soit une vingtaine d'euro de moins que ce que j'ai proposé et en sachant que je laisse tomber les 2 parois ou il n'y a qu'un trou.

panchito · #52 29-12-2013 12:48:51

C'est de l'anticipation inutile

Tout à fait!

S'ils veulent vous poursuivre en justice, ils doivent d'abord vous envoyer une mise en demeure en recommandé, prendre un avocat (et le payer 150€/h + tva), et introduire une requête en justice au cas où vous ne répondriez pas à leur mise en demeure....

Vous n'entendrez plus jamais parler d'eux: ils sont dans leur tort!

rexou · #53 29-12-2013 14:23:01

Quelques réflexions après lecture :

- Le locataire peut effectivement introduire une requête, sans exposer plus de frais qu'une quarantaine d'euros. Mais le fera-t-il ??? Peu probable je crois.

- S'il introduit sa requête, il convient de présenter au juge une note de frais qui tient compte d'une remise en peinture du LOCAL et pas d'une seule cloison. Déplacement, nettoyage et peinture, cela chiffre à 300 euros minimum. Dont on peut enlever 25% par exemple de vétusté. La peinture est décrite récente et en parfait état, son âge n'est mentionné nulle part. Et l'amortissement d'une peinture est plutôt de 9 ans (voire plus pour une peinture acrylique lavable) que de 6 ans. En tout cas, c'est la position de l'expert que je côtoie.

- Remettre les clés reçues par recommandé à un huissier ou avocat ? Pourquoi ? Le locataire renvoie. C'est lui qui agit en dehors des normes et comme dit Grmff, ce ne sera sans doute pas trop apprécié par le juge.

- Il est pour moi trop tard pour une expertise judiciaire. Les photos et attestations de témoins suffiront je crois très largement à établir la réalité de l'existence d'un dégât. Le locataire est fautif et il ne sera pas en position de force pour discuter de l'ampleur de la facture.

- Il ne faut pas hésiter à viser haut dans les frais à effectuer. Peinture et nettoyage de toute la pièce. Nettoyage du plafond ? Si le nettoyage du local peut se limiter à 2 heures (soit 2X25€), ajoutez-y des frais de déplacement...

Mais pour boucler la boucle, un locataire un peu conscient se limitera à énoncer des menaces avant de passer à autre chose... Et s'il insiste, faites-vous plaisir ! Il est perdant... et le sait sans doute déjà mieux que vous...

Fergy · #54 29-12-2013 16:31:56

rexou a écrit :

Quelques réflexions après lecture :
- Le locataire peut effectivement introduire une requête, sans exposer plus de frais qu'une quarantaine d'euros. Mais le fera-t-il ??? Peu probable je crois.
- S'il introduit sa requête, il convient de présenter au juge une note de frais qui tient compte d'une remise en peinture du LOCAL et pas d'une seule cloison. Déplacement, nettoyage et peinture, cela chiffre à 300 euros minimum. Dont on peut enlever 25% par exemple de vétusté. La peinture est décrite récente et en parfait état, son âge n'est mentionné nulle part. Et l'amortissement d'une peinture est plutôt de 9 ans (voire plus pour une peinture acrylique lavable) que de 6 ans. En tout cas, c'est la position de l'expert que je côtoie.
- Remettre les clés reçues par recommandé à un huissier ou avocat ? Pourquoi ? Le locataire renvoie. C'est lui qui agit en dehors des normes et comme dit Grmff, ce ne sera sans doute pas trop apprécié par le juge.
- Il est pour moi trop tard pour une expertise judiciaire. Les photos et attestations de témoins suffiront je crois très largement à établir la réalité de l'existence d'un dégât. Le locataire est fautif et il ne sera pas en position de force pour discuter de l'ampleur de la facture.
- Il ne faut pas hésiter à viser haut dans les frais à effectuer. Peinture et nettoyage de toute la pièce. Nettoyage du plafond ? Si le nettoyage du local peut se limiter à 2 heures (soit 2X25€), ajoutez-y des frais de déplacement...
Mais pour boucler la boucle, un locataire un peu conscient se limitera à énoncer des menaces avant de passer à autre chose... Et s'il insiste, faites-vous plaisir ! Il est perdant... et le sait sans doute déjà mieux que vous...

Merci à tous pour vos interventions, il est toujours bon d'avoir plusieurs avis sur le sujet et j'ai appris pas mal de choses.

Je ne connaissais pas l'existence des prix unitaires pour les dégâts locatifs et je trouve cela très intéressant. A l'avenir, pourquoi ne pas me munir de ce document pour chaque ELS, le locataire se fierait plus vite à un document officiel qu'au simple avis du propriétaire.

rexou · #55 30-12-2013 11:04:57

Pour un bien du genre chambre ou petit studio, le plus simple est de convenir par écrit d'un ELS fait par expert, après avoir fait réaliser l'ELE par le même expert dont le nom figure dans le bail.

Lors de la sortie du locataire, estimer l'existence et l'importance des dégâts et convenir à l'amiable avec le locataire d'un montant correspondant. Signer un document reprenant cet accord.

En cas de désaccord, appel à l'expert qui se montrera plus pointilleux et facturera ses honoraires... Très souvent, l'expert peut rester chez lui :-)

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