Mésaventure ELS

Fergy · #1 26-12-2013 21:30:06

Bonsoir,

Je vous explique ma dernière mésaventure à un état des lieux de sortie pour une chambre que je louais à une étudiante.

Le 16 décembre, rendez-vous était pris pour l'état des lieux. Des dégâts sont constatés sur les murs (plein de trous sur plusieurs parois avec chevilles et vis encore attachées) et la chambre n'a pas été nettoyée.

L'étudiante reconnait les dégâts mais refuse de signer l'ELS sous prétexte qu'elle doit d'abord récupérer la garantie… et s'en va sans rendre les clés.

Le lendemain, j'évalue le montant des dégâts sur base d'un devis de peintre fait quelques mois auparavant pour un travail similaire. Le père refuse cette offre et me propose un forfait de 100 € pour le tout sur je ne sais quelle base et sans même avoir vu les dégâts puisqu'il n'était pas présent à L'ELS. Je lui dit alors qu'il peut très bien réaliser un devis faire appel à un expert s'il n'est pas d'accord.

Il refuse toujours la signature de l'ELS (qui faisait juste état des dégâts sans aborder la question du montant) et m'ordonne de me présenter à un rendez vous le 18 décembre pour me rendre les clés. Je refuse, vu qu'il ne veut pas signer de document. A la suite de cela, il envoie les clés par lettre recommandé (du jamais vu en 34 ans de location).

Je confirme la réception des clés sans mon approbation et rembourse la partie de la garantie qui n'était pas contesté par les deux parties et après décompte sur base du devis dont j'ai parlé.

Il dit maintenant qu'il va m'attaquer en justice (le montant du différent est de 196 €) et dit ne plus être d'accord sur la somme des 100€ qu'il avait lui-même proposé et que je dois donc lui rembourser la totalité de la garantie.

Ma question est la suivante: est-il préférable que je fasse appel à un expert pour me protéger? Est-ce que cela est encore pertinent vu que les clés ont été rendues?

J'espère que quelqu'un pourra me conseiller.

Je vous remercie.

Bonne soirée.

Fergy · #21 28-12-2013 22:52:44

ExpertHabitat a écrit :

Alors le prix du m2 est ok, mais vous sous estimez l amortissement .... Avec la jurisprudence d aujourd hui, la peinture est en général ( tout dépend de la qualité bien sur ) amorti en 6 ans. Vous avez louer combien de temps? Vous n avez aucun moyen approximatif pour savoir ? Du temps du locataire qui était la il y a x année par exemple?
Personnellement je compte 8,5/couche préparation comprise, mais 3 couches c est très très rares surtout si vous la raison est de trou et pas de grosse traces noirâtres ou mise en couleur sans votre accord dans les tons fonce.

Je dirais 2007 mais sans en être certain. Mais sincèrement, amorti ou pas, les trous sont là et le travail est à faire. 8, 5 € m2 pour une couche, cela fait 170 € pour repeindre (vous comptez le rebouchage des trous?) c'est 76 € de moins par rapport au montant fixé pour la peinture. Je rappelle encore que je n'ai pris en compte qu'une paroi sur les 3.

Je pense qu'on pourrait parler du prix pendant des heures. Le problème n'est pas là, le problème c'est que plus personne peut trancher sur un prix puisqu'ils ont refusé le devis, l'expert, ont renvoyé les clés et que la chambre est relouée.

J'espère que si procédure il y a, un juge de paix appréciera la mauvaise fois et comprendra que je n'ai pas eu d'autre choix que de me baser sur un devis.

ExpertHabitat · #22 28-12-2013 22:58:54

Voilà ou je voulais en venir, pour une peinture de 6 ans, vous exagérez bien trop.
Oui une paroi mais tout dépareille, pour rappel, un trou isole, c'est un dommage de 3€/ trou ....( isole j ai bien dit.)

Un conseil n'allez pas devant un juge mais proposer de couper la poire en 2...

Vous réclamer plus que le prix d une nouvelle peinture pour une peinture qui date de 2007....

Fergy · #23 28-12-2013 23:02:53

ExpertHabitat a écrit :

Voilà ou je voulais en venir, pour une peinture de 6 ans, vous exagérez bien trop.
Oui une paroi mais tout dépareille, pour rappel, un trou isole, c'est un dommage de 3€/ trou ....( isole j ai bien dit.)
Un conseil n'allez pas devant un juge mais proposer de couper la poire en 2...
Vous réclamer plus que le prix d une nouvelle peinture pour une peinture qui date de 2007....

Le dialogue est rompu. Il me proposait 100 € pour les peintures et le nettoyage (j'aimerais pouvoir croire que j'aurais eu assez avec ça pour faire venir un peintre et prévoir un nettoyage) et il a terminé en disant que ces 100 € n'étaient plus d'actualité et que je devais donc lui rembourser l'entièreté de la garantie… cherchez l'erreur.

grmff · #24 28-12-2013 23:05:03

Je pense que vous devez charger correctement la barque, et ne pas hésiter à compter l'intégralité de la pièce. Le juge risque fort de diminuer par deux votre "devis". Autant ne pas diminuer de vous-même.

Et effectivement, si la peinture date de 2007, malgré les trous, le juge risque bien de tenir compte d'une "certaine" vétusté.

Injuste? Certes. Mais ce n'est pas moi qui vais juger.

ExpertHabitat · #25 28-12-2013 23:07:18

Essayer de renouer....

Malheureusement vous avez commis 2 fautes importantes, la première débloquer une partie de la garantie locative, la seconde avoir garder les clefs....

Fergy · #26 28-12-2013 23:10:23

ExpertHabitat a écrit :

Essayer de renouer....
Malheureusement vous avez commis 2 fautes importantes, la première débloquer une partie de la garantie locative, la seconde avoir garder les clefs....

Merci pour le conseil mais j'ai tenté à plusieurs reprises d'aplanir les choses, je n'ai eu que de la mauvaise fois et de la grossièreté.

Il suffit de se pencher sur ces 100 € qu'il propose avant de se rétracter pour comprendre l'incohérence de ces personnes.

Fergy · #27 28-12-2013 23:12:04

Fergy a écrit :

ExpertHabitat a écrit : Essayer de renouer....
Malheureusement vous avez commis 2 fautes importantes, la première débloquer une partie de la garantie locative, la seconde avoir garder les clefs....
Merci pour le conseil mais j'ai tenté à plusieurs reprises d'aplanir les choses, je n'ai eu que de la mauvaise fois et de la grossièreté.
Il suffit de se pencher sur ces 100 € qu'il propose avant de se rétracter pour comprendre l'incohérence de ces personnes.

Avoir gardé les clés??? elles m'ont été renvoyées par recommandé. Si j'ai débloqué cette partie de la garantie, c'est parce qu'elle n'était pas contestée, encore une fois pour ne pas mettre le feu aux poudres.

ExpertHabitat · #28 28-12-2013 23:17:11

Quand un de mes clients est dans le même cas que vous, je conseil de déposer les clef chez un huissier ou chez un avocats ( je me demande même si la police ne peut pas agir)

Il y avait 790€, vous lui diriez 200€ et c est bon, il aurait pu accepter, pour le reste de la garantir ? Si pas d accord pour la fin du bail, il vous aurait dû plus d argent....

Le fait qu'il retire son offre de 100€ vous dit simplement qu il est en force.... Il doit récupérer moins d argent que vous,

grmff · #29 28-12-2013 23:18:51

Fergy,

De toute façon, il est trop tard pour arriver à quoi que ce soit.

Je pense que vous n'aviez pas beaucoup de possibilité, au vu des délais.

Les juges n'aiment pas beaucoup les gens qui refusent de prendre leur responsabilité, et qui refusent de signer un état des lieux et remballent les clés par la poste.

Donc, vous aurez une longueur d'avance en bonne foi.

Ne vous laissez pas démonter. J'espère que vous n'avez pas écrit le détail de votre calcul, et que vous pourrez encore charger la barque.

grmff · #30 28-12-2013 23:20:38

ExpertHabitat,

Il s'agit d'un bail étudiant, et donc la garantie était sur le compte du proprio. Il a donc tout ce qu'il doit avoir en main.

Si le locataire veut plus, c'est au locataire à introduire une requête.

ExpertHabitat · #31 28-12-2013 23:22:08

grmff a écrit :

ExpertHabitat,
Il s'agit d'un bail étudiant, et donc la garantie était sur le compte du proprio. Il a donc tout ce qu'il doit avoir en main.
Si le locataire veut plus, c'est au locataire à introduire une requête.

Oui la dessus je suis ok, mais je parle de manière générale ;-)

Fergy · #32 28-12-2013 23:24:09

grmff a écrit :

Fergy,
De toute façon, il est trop tard pour arriver à quoi que ce soit.
Je pense que vous n'aviez pas beaucoup de possibilité, au vu des délais.
Les juges n'aiment pas beaucoup les gens qui refusent de prendre leur responsabilité, et qui refusent de signer un état des lieux et remballent les clés par la poste.
Donc, vous aurez une longueur d'avance en bonne foi.
Ne vous laissez pas démonter. J'espère que vous n'avez pas écrit le détail de votre calcul, et que vous pourrez encore charger la barque.

Merci Grmff. Si, j'ai détaillé: 50 pour le nettoyage, 50 pour les trous, 196 pour les peintures. Oui, j'ai une expérience en justice de paix qui vient à peine de se terminer sur une victoire et pour laquelle le juge de paix n'a pas hésité à mentionner dans son jugement la mauvaise fois de la partie adverse.

Experthabitat, vu que la chambre est relouée au 1er janvier, je ne pouvais pas prendre le risque de déposer les clés chez un avocat.

ExpertHabitat · #33 28-12-2013 23:28:52

Fergy a écrit :

grmff a écrit : Fergy,
De toute façon, il est trop tard pour arriver à quoi que ce soit.
Je pense que vous n'aviez pas beaucoup de possibilité, au vu des délais.
Les juges n'aiment pas beaucoup les gens qui refusent de prendre leur responsabilité, et qui refusent de signer un état des lieux et remballent les clés par la poste.
Donc, vous aurez une longueur d'avance en bonne foi.
Ne vous laissez pas démonter. J'espère que vous n'avez pas écrit le détail de votre calcul, et que vous pourrez encore charger la barque.
Merci Grmff. Si, j'ai détaillé: 50 pour le nettoyage, 50 pour les trous, 196 pour les peintures.
Experthabitat, vu que la chambre est reloué au 1er janvier, je ne pouvais pas prendre le risque de déposer les clés chez un avocat.

J avoue que mon commentaire était trop général ok que dans votre cas pas possible. Des menaces judiciaires j en reçois plusieurs chaque année... Je les attend toujours.
Attendez en effet de recevoir une convocation, peu de chance que pour ce genre de montant cela arrive ( si les 100€ vous avez un écrit garder le bien), mais ne soyez pas étonner si le juge baisse votre prix.

grmff · #34 28-12-2013 23:29:53

Merci Grmff. Si, j'ai détaillé: 50 pour le nettoyage, 50 pour les trous, 196 pour les peintures.
Experthabitat, vu que la chambre est reloué au 1er janvier, je ne pouvais pas prendre le risque de déposer les clés chez un avocat.

Si vous n'avez pas détaillé votre calcul pour les peintures, vous pourrez encore le faire devant le juge. Sans hésiter de charger la barque très largement. En comptant tous les murs.

3€/ trous? Je trouve que c'est très très peu pour des trous volontaires. Je me demande ce qu'en penserai un autre expert. Une peinture en bon état même amortie garde encore une valeur. Et un trou au milieu d'une peinture, c'est une nouvelle peinture à faire pour récupérer un état "correct"

Pour ce qui est de déposer les clés chez un avocat, je pense qu'un juge normal, dans la situation qui est la vôtre, trouverait que vous agiriez en dépit du bon sens, et que vous ne protégez pas les intérêts de vos locataires.

grmff · #35 28-12-2013 23:30:56

mais ne soyez pas étonner si le juge baisse votre prix.

C'est effectivement un risque...

Raison pour laquelle je conseille en l'espèce de recourir à la conciliation.

ExpertHabitat · #36 28-12-2013 23:33:32

Bordereau cibex 2009, 2€/ trou si j ai bonne mémoire.

Je suis aller en justice contre un locataire, jugement il y a 2 mois, clef déposer chez mon avocat. Expert judiciaire désigné, j ai gagné sur toute la ligne ;-)

Fergy · #37 28-12-2013 23:35:27

ExpertHabitat a écrit :

Fergy a écrit : grmff a écrit : Fergy,
De toute façon, il est trop tard pour arriver à quoi que ce soit.
Je pense que vous n'aviez pas beaucoup de possibilité, au vu des délais.
Les juges n'aiment pas beaucoup les gens qui refusent de prendre leur responsabilité, et qui refusent de signer un état des lieux et remballent les clés par la poste.
Donc, vous aurez une longueur d'avance en bonne foi.
Ne vous laissez pas démonter. J'espère que vous n'avez pas écrit le détail de votre calcul, et que vous pourrez encore charger la barque.
Merci Grmff. Si, j'ai détaillé: 50 pour le nettoyage, 50 pour les trous, 196 pour les peintures.
Experthabitat, vu que la chambre est reloué au 1er janvier, je ne pouvais pas prendre le risque de déposer les clés chez un avocat.
J avoue que mon commentaire était trop général ok que dans votre cas pas possible. Des menaces judiciaires j en reçois plusieurs chaque année... Je les attend toujours.
Attendez en effet de recevoir une convocation, peu de chance que pour ce genre de montant cela arrive ( si les 100€ vous avez un écrit garder le bien), mais ne soyez pas étonner si le juge baisse votre prix.

Oui j'ai bien un écrit concernant les 100 €. Je vais faire un ELS unilatérale par témoin avec photo afin que je puisse attesté des dégâts après la relocation du 1er janvier. Je suis d'accord avec vous, je ne pense pas que cela ira plus loin, la somme est insignifiante comparée aux frais que cela pourrait engendrer et surtout que ces gens sont loin d'être dans le besoin.

Fergy · #38 28-12-2013 23:40:46

Une dernière question, peut-il lancer une procédure sans avoir d'abord demander une conciliation? Si oui, puis-je à mon tour demander une conciliation pour éviter la procédure?

grmff · #39 28-12-2013 23:43:50

Pour un peintre, au barême ugeb-uleb, on trouve une intervention minimale de 200€.

ExpertHabitat · #40 28-12-2013 23:45:58

grmff a écrit :

Pour un peintre, au barême ugeb-uleb, on trouve une intervention minimale de 200€.

Oui car un corps de métier se déplace rarement pour moins. Mais faire venir un peintre pour 7 trous sur une peinture de 6 ans....

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