nouvelles obligations en matière de baux

Gof · #1 09-01-2014 22:35:34

Le législateur à l'habitude, en fin d'année, d'adopter, de préférence dans l'urgence, quelque loi fourre-tout.

Tel est le cas d'une loi du 21 décembre 2013 portant des dispositions fiscales et financières diverses, publiée au Moniteur belge du 31 décembre suivant.

Rien dans le titre ne permet de penser que plusieurs dispositions modifient le droit du bail.

Ainsi l'article 1714 du Code civil, qui précise actuellement que sauf dispositions légales contraires on peut louer ou par écrit, ou verbalement, est complété comme suit:

Tout bail écrit contient, indépendamment de toutes autres modalités :
1° pour les personnes physiques, leurs nom, deux premiers prénoms, leurs domicile et date et lieu de naissance;
2° pour les personnes morales, leur dénomination sociale et, le cas échéant, leur numéro d'entreprise visé à l'article 5 de la loi du 16 janvier 2003 portant création d'une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions; à défaut de s'être vu attribuer le numéro d'identification précité, ceci est remplacé par leur siège social.
Lorsqu'une partie à un tel acte ne s'est pas encore vu attribuer de numéro d'entreprise, elle le certifie dans l'acte ou dans une déclaration complétive signée au pied de l'acte.
La partie qui manque à son obligation d'identification par le numéro visé à l'alinéa 2, supporte toutes les conséquences de l'absence d'enregistrement du bail.

Ce texte entre en vigueur le 1er février 2014.

Bien que le texte soit très peu lisible tant il est compliqué, il semblerait que le contrôle au niveau de l'enregistrement ne se fera qu'à partir du 1er avril 2014.

Gof · #2 09-01-2014 22:38:22

Au passage, meilleurs voeux et félicitations pour ce très beau nouveau site.

PIM · #3 10-01-2014 11:47:03

Gof a écrit :

Au passage, meilleurs voeux et félicitations pour ce très beau nouveau site.

PIM · #4 10-01-2014 11:49:38

La partie qui manque à son obligation d'identification par le numéro visé à l'alinéa 2, supporte toutes les conséquences de l'absence d'enregistrement du bail.

En pratique, cela veut dire ?

grmff · #5 10-01-2014 14:57:12

Merci à Gof de nous apporter cette veille sur les publications intéressantes au Moniteur. (Intéressante, je ne sais pas, mais hélas qui s'intéressent à nous....)

A noter que l'article 1714 concerne la loi générale sur les baux.

Les mentions du 2e prénom, de la date de naissance et du lieu de naissance sont donc à mettre sur tous les baux portant sur des biens immeubles: résidence principale, baux étudiants, baux professionnels personne physique, baux à ferme, etc.

Cela vaut pour le locataire comme pour le propriétaire.

Attention à modifier tous les modèles de baux... pour toutes les régions.

grmff · #6 10-01-2014 15:00:07

Je me pose tout de même une question quant à la validité d'un bail qui ne remplirait pas les conditions énoncées par cette obligation...

Par exemple, il m'est absolumment impossible de remplir correctement les conditions imposées par le législateur: je n'ai pas de 2e prénom. Dois-je mettre comme sur les actes notariés : Grmff (seul prénom)

grmff · #7 10-01-2014 15:43:51

archives du fil sur les baux

perseverant a écrit :

L'article 42 de la loi du 21/12 (MB31/12) dit :
Art. 42. A l'article 2 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, les modifications suivantes sont apportées :
1° dans l'alinéa 3, inséré par la loi du 22 décembre 2009, la référence aux articles "40, 171 et 172" est remplacée par "40, 168, 171 et 172";
2° l'alinéa 4, inséré par la loi du 22 décembre 2009, est complété par les mots ", dont en particulier, pour chaque partie à l'acte, son numéro d'identification dans le Registre national ou son numéro d'identification dans le registre bis, attribué en application de l'article 4, § 2, de la loi du 15 janvier 1990 relative à l'institution et à l'organisation d'une Banque-carrefour de la sécurité sociale ou encore, pour une personne morale, son numéro d'entreprise visé à l'article 5 de la loi du 16 janvier 2003 portant création d'une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions.".
L'article 2 CE dit :
Article 2 du Code visé par loi 21/12

Les actes sont enregistrés sur les minutes, brevets, copies signées à la main ou par signature électronique ou originaux.
Toutefois, sont enregistrés sur les expéditions, copies ou extraits, les actes authentiques en minute passés en pays étranger et les actes visés à l'article 19, 3°, peuvent être enregistrés sur une copie, à condition que les immeubles soient affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule.
Le Roi peut, pour les catégories qu'Il désigne, d'actes, d'é crits et de déclarations qui sont soumis à la formalité de l'e nregistrement, déterminer qu'ils peuvent ou doivent être présentés à l'enregistrement en minute, expédition ou copie et de manière dématérialisée ou non. Pour les catégories ainsi désignées d'actes, d'écrits et de déclarations, Il détermine les modalités de la présentation à la formalité et de l'exécution de la formalité ainsi que les mesures nécessaires à la juste perception des droits dus. A cet effet, Il peut déroger aux dispositions des articles 8, 9, 26, 39, 40, 171 et 172 du présent Code. Il ne peut toutefois, en cas d'i nfraction aux dispositions qu'Il a établies en dérogation aux articles 171 et 172, fixer une amende d'un montant supérieur à 25 euros.
Le Roi peut déterminer que la présentation à l'enregistrement des actes ou de certaines catégories d'actes de manière dématérialisée, doit être accompagnée de métadonnées structurées relatives à l'acte.
L'article 19, 3° vise les baux :
Section Ire : Actes et déclarations assujettis à la formalité

Article 19

Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l'article 32 :

1° les actes des notaires ; les exploits et procès-verbaux des huissiers de justice, à l'exception des protêts visés par la loi du 3 juin 1997 sur les protêts; les arrêts et jugements des cours et tribunaux qui contiennent des dispositions assujetties par le présent titre à un droit proportionnel ;
2° Les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles situés en Belgique ;
3° a) les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule ;
b) les actes, autres que ceux visés sous a), portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique.
CONCLUSION : OUI, on peut comprendre que les nouvelles contraintes s'appliquent également aux baux.

Francis · #8 10-01-2014 15:45:03

Tiens ? Ils n'ont pas repris le n° de registre national comme le demande l'enregistrement !

grmff · #9 10-01-2014 15:52:09

A mon sens, étant donné que la loi sur les baux de résidence prévoit ce qu'il faut mentionner, et que le NN n'y figure pas, il ne faut pas le mettre.

Et si l'administration refuse d'enregistrer le bail, ce sera son problème.

J'ai eu dernièrement une frayeur prospective, et une envie d'en découdre en parallèle.

Un de mes baux m'a un jour été renvoyé car "non signé" En effet, le locataire n'avait pas signé ni daté le bail sous le texte, sous la mention "signature du locataire". Il avait juste signé chaque page...

L'administration ayant renvoyé le bail, je n'ai pas recommencé la procédure. Et j'ai pas enregistré. Le locataire vient de partir dans des conditions un peu cahotiques, quasi sans préavis. J'ai eu peur que le locataire invoque le non enregistrement pour éviter de payer son préavis.

Or, le bail avait bien été présenté à l'enregistrement. Celui-ci avait juste refusé de l'enregistrer. Alors, je me réjouissais de pouvoir poursuivre l'état belge dans le cadre de la perte que j'aurai subie pour ce défaut d'enregistrement... mad

tempura · #10 10-01-2014 16:13:21

Francis a écrit :

Tiens ? Ils n'ont pas repris le n° de registre national comme le demande l'enregistrement !

Bien vu ! C'était initialement prévu, mais ...

"En ce qui concerne l’avis de la Commission de la protection de la vie privée, le ministre souligne celle-ci n’a émis qu’une seule remarque négative. Elle porte sur l’article 38 du projet relatif à la modification de l’article 1714 du Code civil. Le ministre confirme qu’il a été tenu compte de cette remarque et que par conséquent, pour les personnes physiques, le numéro d’identification dans le registre national ou le numéro d’identification dans le registre bis du bailleur et du preneur ne figure plus parmi les mentions obligatoires du bail.
Projet de loi portant des dispositions fiscales diverses, Rapport, Doc. parl., Chambre, 53 3236/003, p. 9.

PIM · #11 10-01-2014 16:24:36

Je repose donc ma question dans ce fil-ci:

Et que fait-on si intervention d'un mandataire ?
Et si pas de 2e prénom ?

grmff · #12 10-01-2014 16:41:34

Comme je disais, je n'ai pas de 2e prénom. Tous les actes notariés mentionnent "Grmff (seul prénom)" Je comprends mieux aujourd'hui pourquoi les notaires écrivent cela comme ça...

Pour les mandataires, il me semble que cela ne change rien. Toutes les personnes mentionnées au bail doivent être identifiées de la même manière. S'il y a un mandataire, et pas le mandant, seul le mandataire doit être identifié avec toutes les mentions.

Perso, je suis mandataire, pour un bien, je m'identifie comme "bailleur", et pas comme mandataire. En effet, je gère l'ensemble de la relation avec le locataire, y compris pour ce qui est des actions en justice. Cela simplifie...

grmff · #13 10-01-2014 16:54:26

Le ministre confirme qu’il a été tenu compte de cette remarque et que par conséquent, pour les personnes physiques, le numéro d’identification dans le registre national ou le numéro d’identification dans le registre bis du bailleur et du preneur ne figure plus parmi les mentions obligatoires du bail.

Sur les copies que vous recevez de l'enregistrement, vous retrouvez le numéro national?

Si oui, vous pouvez poursuivre l'état qui divulgue des informations que la commission de la vie privée estime qu'il ne faut pas transmettre à n'importe qui!!!!

(Sur mes baux, je mentionne le NN de mes locataires. Je ne peux donc pas le vérifier. Mais mon numéro national s'y retrouve.)

baloo · #14 10-01-2014 17:31:45

Le ministre confirme qu’il a été tenu compte de cette remarque et que par conséquent, pour les personnes physiques, le numéro d’identification dans le registre national ou le numéro d’identification dans le registre bis du bailleur et du preneur ne figure plus parmi les mentions obligatoires du bail.

A toutes fins, je reproduis le mail reçu du bureau d'enregistrement ce jour :
Bonjour Monsieur ,

Veuillez indiquer les prénoms des bailleurs dans le contrat svp

Bien à vous

**** ****
assistant administratif

ATTENTION :
La mention des numéros de registre national des parties dans le contrat devient une obligation dans le mois de janvier (nouvelle loi) (sans les numéros la prochaine fois votre bail sera refusé !) (si la personne n’a pas de n° il faudra joindre une copie de la carte d’identité)
Bureau de l'enregistrement BRUXELLES VI - Section des Baux
Rue de la Régence, 54 (4ème étage)
1000 Bruxelles
Tel: 02 575 26 07
E-mail: bur.enr.bruxelles6.baux@minfin.fed.be

grmff · #15 10-01-2014 18:18:10

A mourir de rire.

Belgique, pays de l'incohérence administrative la plus totale.

Ceci étant dit, transmettez le mail en question à la CVP, en leur demandant si c'est conforme et si vous pouvez donner cette information, histoire de rigoler.

Et avec cette réponse, vous transmettez le tout à un journaliste pour lui demander d'investiguer, ou de faire un scandale en direct...

Gof · #16 10-01-2014 19:56:18

L'article 38 de la même loi prévoit que le numéro national doit figurer dans les actes reçus par notaire (donc aussi les baux authentiques constaté par acte notarié).

L'article 41, reproduis dans mon poste ci-dessous, ne prévoit pas cette obligation. Seul le numéro BCE doit être mentionné lorsqu'au moins une partie au bail est une personne morale.

Mais je le répète, la loi du 21 décembre 2013 est d'une construction inutilement complexe. Il faut la lire et la relire encore, et même après cela, on se demande si on a bien compris ... hmm

baloo · #17 11-01-2014 11:12:58

grmff a écrit :

transmettez le mail en question à la CVP

Bonjour,

Qu'entendez-vous par CVP ?

Si j'ai bien compris, je suis quand même sidèré que le ministre ayant supprimé cette obligation, le bureau d'enregistrement n'en est pas informé...

PIM · #18 11-01-2014 12:21:35

baloo a écrit :

Qu'entendez-vous par CVP ?

CVP n'est pas (plus) un parti politique ;-) , l'abréviation exacte est CPVP: il s'agit de la Commission de la Protection de la Vie Privée.

lien vers CPVP

PIM · #19 11-01-2014 12:23:24

baloo a écrit :

Si j'ai bien compris, je suis quand même sidèré que le ministre ayant supprimé cette obligation, le bureau d'enregistrement n'en est pas informé...

C'est d'autant plus fort que cette obligation n'a jamais existé: il n'a donc même pas dû la supprimer.
Et si l'on doit commencer à tenir compte des intentions législatives, on s'y retrouvera encore moins !

avogil · #20 11-01-2014 15:17:12

De délicieuces migraines en perspectives pour les Juges de Paix et l'occasion pour les avocats de rallonger, de quelques pages, leurs conclusions.....D'une part, la question de savoir, de quelle autorité se prévaudrait l' Adminisration de l'Enregistrement pour refuser d'enregistrer un bail qui ne serait pas conforme au nouvel article 1714 du Code civil n'est pas tranchée, loin s'en faut. D'autre part, le troisième alinéa de cette nouvelle disposition ouvre des perspectives abyssales sur les impasses juridiques qu'il va créer. Il dispose, en effet: "La partie qui qui manque à son obligation d'identification par le numéro visé à l'alinéa 2 supporte toutes les conséquences de l'absence d'enregistrement du bail".
Que se passera-t-il, devant un Juge, lorsqu' une des parties aura satisfait à cette obligation et l'autre, non, si l'on suit précisément le texte de cernier alinéa ?
Les conséquences de l'enregistrement étant de donner date certaine à l'écrit et de le rendre opposable aux tiers, le Juge devra-t-il considérer que l'une des parties aura le droit de se prévaloir du bail écrit, tandis que l'autre ne pourra se prévaloir que d'un bail verbal. Le tout alors que le même bail écrit constitue la loi des mêmes parties? Intéressant à suivre.....

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