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nouvelles obligations en matière de baux

Gof
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nouvelles obligations en matière de baux

Le législateur à l'habitude, en fin d'année, d'adopter, de préférence dans l'urgence, quelque loi fourre-tout.

Tel est le cas d'une loi du 21 décembre 2013 portant des dispositions fiscales et financières diverses, publiée au Moniteur belge du 31 décembre suivant.

Rien dans le titre ne permet de penser que plusieurs dispositions modifient le droit du bail.

Ainsi l'article 1714 du Code civil, qui précise actuellement que sauf dispositions légales contraires on peut louer ou par écrit, ou verbalement, est complété comme suit:

Tout bail écrit contient, indépendamment de toutes autres modalités :

1° pour les personnes physiques, leurs nom, deux premiers prénoms, leurs domicile et date et lieu de naissance;
2° pour les personnes morales, leur dénomination sociale et, le cas échéant, leur numéro d'entreprise visé à l'article 5 de la loi du 16 janvier 2003 portant création d'une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions; à défaut de s'être vu attribuer le numéro d'identification précité, ceci est remplacé par leur siège social.

Lorsqu'une partie à un tel acte ne s'est pas encore vu attribuer de numéro d'entreprise, elle le certifie dans l'acte ou dans une déclaration complétive signée au pied de l'acte.

La partie qui manque à son obligation d'identification par le numéro visé à l'alinéa 2, supporte toutes les conséquences de l'absence d'enregistrement du bail.

Ce texte entre en vigueur le 1er février 2014.

Bien que le texte soit très peu lisible tant il est compliqué, il semblerait que le contrôle au niveau de l'enregistrement ne se fera qu'à partir du 1er avril 2014.


Le chocolat etc.

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grmff
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Merci pour votre analyse, qui me semble pointue et affutée (aiguisée?...)

Je ne sais si vous vous trouvez du côté des avocats ou des juges de paix, mais vous semblez bien les comprendre...


Grmf!
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PIM
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

grmff a écrit :

Je ne sais si vous vous trouvez du côté des avocats ou des juges de paix, mais vous semblez bien les comprendre...

Le pseudo "avogil" me paraît être une piste...  cool


Erik DECKERS
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Francis
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

@ avogil,

Bien vu !


Francis

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baloo
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

grmff a écrit :

A mourir de rire.

Belgique, pays de l'incohérence administrative la plus totale.

Ceci étant dit, transmettez le mail en question à la CVP, en leur demandant si c'est conforme et si vous pouvez donner cette information, histoire de rigoler.

Je viens de les contacter par mail, car effectivement ceci pose question…
Si j’ai une réponse, je reviens ici…

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Gof
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

avogil a écrit :

(...) de quelle autorité se prévaudrait l' Adminisration de l'Enregistrement pour refuser d'enregistrer un bail qui ne serait pas conforme au nouvel article 1714 du Code civil n'est pas tranchée

Pertinente observation. Il me semble qu'en ce qui concerne la vérification de l'acte authentique à l'article 38 de la loi évoquée, le notaire devra jouer un rôle de premier plan.

Par contre, en ce qui concerne les contrats sous seing privé (art. 41), le contrôle de l'administration ne pourrait être que marginale. Si à cette occasion elle refuse de procéder à l'enregistrement, parce que, par exemple, seul un prénom d'une partie au contrat n'y figure (alors que cette partie n'aurait qu'un seul prénom) , ne risque-t-elle pas d'engager sa responsabilité si son appréciation est erronée?

Les conséquences du défaut d'enregistrement sont les plus importantes en présence d'un bail de résidence principale. Or, dans pareil bail, le preneur est presque toujours (mais il y a des exceptions) une personne physique, alors que le bailleur peut parfaitement être une personne morale. L'obligation d'enregistrer un bail de résidence principale semble, depuis les réformes législatives de 2007, reposer exclusivement sur le bailleur selon la jurisprudence récente, ce qui peut amener déjà quelques éléments de réponse.

Par contre, pour les autres baux, l'obligation d'enregistrement repose sur les deux parties, sauf conventions particulières à cet égard (non opposables à l'administration d'ailleurs). Les clauses d'entretien de bail dans les actes d'aliénation d'immeubles loués conservent tous leurs sens si une partie ne pas s'exposer à 'toutes les conséquences' civiles du défaut de l'enregistrement.

Cela risque d'être épique, en effet.


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grmff
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

L'administration peut-elle refuser d'enregistrer? La question se pose.

Personnellement, je soumets mes baux à l'administration, et je ne vérifie pas si elle fait son travail.

Le jour où un locataire part sans préavis ni indemnité, alors que le bail avait été soumis à l'enregistrement, il me semble évident que l'affaire sera soumise à la justice. Contre l'Etat belge.


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pfffff
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

Documents parlementaires : plus précisément, Ch. 53-3236/3, p.25 :

"Enfin, l’intervenante pose encore une question ponctuelle sur la sanction encourue si les deux prénoms, la date et le lieu de naissance du bailleur et du locataire ne sont pas mentionnés dans un bail.

Le ministre souligne que l’enregistrement est important pour le délai de préavis. Il est également nécessaire pour l’opposabilité du bail à un nouveau propriétaire. En ce sens, l’enregistrement est une protection car il garantit la notoriété du document."

C'est bien d'avoir des travaux préparatoires, ce serait mieux s'ils étaient préparés...

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grmff
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

En fait, la question initiale était de savoir s'il n'était pas possible de trouver un système pour supprimer l'enregistrement.

Art. 38  - -Mme Veerle Wouters (N-VA) formule, en rapport avec cet article, une question sur l’enregistrement obligatoire de tous les baux d’habitation. L’instauration d’un système dans lequel ces actes ne devraient plus être enregistrés serait-elle envisageable? En effet, l’acte n’est pas nécessaire pour la taxation sur la base du revenu cadastral ou du loyer réel. De plus, on peut tout aussi bien se baser, à des fi ns statistiques, sur des enquêtes par échantillonnages, tels que les recensements décennaux de la population et du logement qui évoluent vers une enquête socioéconomique générale.
Enfin, l’intervenante pose encore une question ponctuelle sur la sanction encourue si les deux prénoms, la date et le lieu de naissance du bailleur et du locataire ne sont pas mentionnés dans un bail.
Réponse: Le ministre souligne que l’enregistrement est important pour le délai de préavis. Il est également nécessaire pour l’opposabilité du bail à un nouveau propriétaire. En ce sens, l’enregistrement est une protection car il garantit la notoriété du document.

Il est clair que l'enregistrement est inutile. Tellement clair que les seules remarques de la ministre concerne l'opposabilité aux tiers et le délai de préavis.

Il suffirait de supprimer la différence de délai de préavis en cas de non enregistrement pour régler le problème du délai de préavis.
Quant à l'opposabilité au tiers, il suffirait de supprimer la différence entre les baux enregistrés et non enregistrés pour qu'elle n'ai plus d'influence non plus.

En clair, la ministre ne voit pas de raison valable de maintenir cette obligation fiscale aberrante et qui ne rapporte rien (ce qui est un comble pour une obligation fiscale!) mais qui coûte des millions, en personnel, matériel, équipement, papier, timbres, enveloppes et place dans les archives.

On cherche des économies à faire? Facile: supprimer l'enregistrement des baux de résidence principale, et le tour est joué pour plusieurs dizaines de millions.


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panchito
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

Objectif fiscal??

Mais que fait-on pour toutes les villas cossues louées à l'année en tant que seconde résidence?

Ces loyers-là ne seraient pas taxé car il ne faut pas enregistrer les baux??

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grmff
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

Ce n'est pas parce que le bail n'est pas enregistré que les taxes ne sont pas dues.

Il n'y a jamais eu de lien entre les deux administrations, et cela n'empêche pas la taxation.


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pfffff
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

J'y lis plusieurs questions.

Quant à celle sur la sanction encourue en cas d'absence de toutes les nouvelles mentions requises, le ministre ne répond tout simplement pas.

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PIM
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

Merci pffff

Voici le lien vers le document concerné (Chambre) (pdf)


Erik DECKERS
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panchito
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

Et comment vont-ils savoir à combien sont louées les villas cossues utilisées comme seconde résidence?

Cela n'a aucun sens de se servir de l'enregistrement des baux comme "base" de taxation des loyers.

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PIM
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

panchito a écrit :

Et comment vont-ils savoir à combien sont louées les villas cossues utilisées comme seconde résidence?

Cela n'a aucun sens de se servir de l'enregistrement des baux comme "base" de taxation des loyers.

Essayons de ne pas dévier du sujet initial svp


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Francis
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

L'enregistrement des baux est gratuit....aujourd'hui    mais demain ? 


Par ailleurs, j'en suis à 8 envois de mail pour l'enregistrement du même bail et du même ELE .
Ils ne comprennent rien et ne gardent pas traces de fichiers joints (baux et ELE) qui ne sont pas directement acceptés.

Je m'attends une fois de plus à un nouveau "problème" illusoire détecté par ces chers fonctionnaires !


Francis

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PIM
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

- Mise à jour de la question concernée de notre FAQ: ici

- Il convient de relever que pour le souci invoqué ici par Baloo avec le VIe Bureau d'enregistrement: c'est le Bureau compétent - enregistrement baux - pour tous les immeubles sis à Bruxelles ...


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grmff
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

Ya plus qu'à adapter tous les baux...  lol


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libra
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

pour en revenir au 2è prénom, il m'arrive parfois d'avoir un locataire qui n'a pas de prénom ou dont la date de naissance est inconnu ou dont l'étét-civil est indéderminé.

Il y a une dizaine d'année, ma requête 1344 ne fut pas recevable faute de prénom. J'ai du passer par citation. L'huissier de justice me demanda si c'était à lui de donner un prénom (?)

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baloo
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

PIM a écrit :

- Mise à jour de la question concernée de notre FAQ: ici

- Il convient de relever que pour le souci invoqué ici par Baloo avec le VIe Bureau d'enregistrement: c'est le Bureau compétent - enregistrement baux - pour tous les immeubles sis à Bruxelles ...

J’ai renvoyé mon bail en mentionnant un seul prénom pour les bailleurs, et sans leur Numéro National.
Celui-ci a été accepté à l’enregistrement sans mention du Numéro de registre National.
En revanche, le commentaire reçu en retour du bureau d’enregistrement a déjà changé :

ATTENTION :
La mention des numéros de registre national des parties dans le contrat  facilite grandement le traitement de votre dossier . A partir de février 2014 il est obligatoire d’indiquer dans le contrat  le nom , le prénom  ,  l’adresse , la date et le lieu de naissance de chaque bailleur et de chaque locataire (article 1714 du Code Civil)

La CVP a aussi accusé réception de ma question…mais ne m’a pas encore répondu…

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PIM
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Re : nouvelles obligations en matière de baux

grmff a écrit :

Ya plus qu'à adapter tous les baux...  lol

C'est fait...

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Erik DECKERS
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