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    Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Laurencebxl
    Pimonaute
    Inscription : 13-01-2014
    Messages : 5

    Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Bonjour,

    Je suis la nouvelle propriétaire d'un appartement dans un bâtiment qui en contient 4.
    Quelques caractéristiques utiles pour la suite: pas d'ascenseur, pas de jardin commun, un bâtiment sans problèmes, chaque proprio entretient son étage, ...
    Les charges communes sont l'eau et l'électricité commune, l'assurance du bâtiment, l'entretien de la chaudière au mazout. Ce qu'il y a à faire pour la copropriété: déterminer ce que chacun doit payer (facile, les quote-part sont 1/4 pour tous les proprios), payer l'assurance bâtiment, faire l'entretien de la chaudière, s'occuper du remplissage de la chaudière mazout et imputer à chacun sa consommation de chauffage (avec calorimètres).
    Jusqu'ici une dame s'occupait de payer les factures (mazout, assurance, ...) et puis demandait aux 3 autres propriétaires de la rembourser. Elle avançait donc tout.
    Elle ne veut plus le faire (je la comprends vu la situation antérieure) et veut qu'on prenne un syndic professionnel. J'aimerais la convaincre de continuer avec un système organisé, un fonds de roulement et un fonds de réserve.
    J'ai recensé comme obligations:
    - assurance responsabilité civile pour le syndic
    - un compte en banque pour le fonds de roulement et un autre pour le fonds de réserve
    - une comptabilité simplifiée
    Jusqu'ici il n'y avait ni assemblées générales, ni compte-rendus, ni syndic vraiment nommé, ... Bref, le gros bordel.
    Une chose dont je ne suis pas certaine:doiton obligation créer une Association des copropriétaires et l'enregistrer à la banque carrefour des entreprises?
    Si oui, est-ce gratuit?

    Au vu de notre situation, quelle système de comptabilité me conseillez-vous? N'y a-t-il vraiment aucun programme gratuit où l'on pourrait simplement entrer les chiffres? Ou un fichier excel déjà prêt? (j'ai regardé pas mal de sujets sur le forum mais rien trouvé de tel)
    Parce que payer un syndic pour diviser les quelques factures par 4, cela me paraît totalement inutile.

    Hors ligne

    ickx
    Pimonaute bavard
    Inscription : 20-03-2016
    Messages : 253

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Merci à tous, pour les petites copropriétés de moins de 20 lots sans ascenseur et avec chauffage individuel où le travail du syndic estt allégé il existe une offre de syndics à prix doux pour ce genre de bâtiment .

    La liste sur le site de l'IPI ne permet pas de dénicher ces perles rares....

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    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 038
    Site Web

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    ickx a écrit :

    voici la réponse  de cette société de syndics spécialisé pour les petites copropriétés "les informations sont correctes et sommes toujours là et bien là
    Voici le lien exacte www.easysyndic.be

    Si vous désirez plus d’informations n’hésitez pas à nous recontacter

    Bonne journée" suite au message diffusé sur internet par  Luc le 17-07-2017 06:46:44,

    Les informations sont effet "à la lettre de la loi" correctes, mais pas "à l'esprit de la loi".


    Cordialement,

    Luc

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    BMCTools
    Pimonaute assidu
    Lieu : Belgique
    Inscription : 11-03-2011
    Messages : 120
    Site Web

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Bonjour,

    Un syndic pro dans une petite copropriété reste relativement cher.

    Deux remarques.

    Premièrement si vous estimez un coût horaire de 50€ pour un syndic, ce qui est bon marché, vous avez une idée du temps que le syndic pro peut passer par mois sur votre copropriété sans perdre de l'argent.

    Deuxièmement, toujours demander une proposition de contrat. A vous de vérifier s'il n'y pas des frais d'entrée, ce qui est repris dans le forfait présenté et ce qui est considéré comme honoraire complémentaire. Il y a parfois des surprises.


    Yves Van Ermen

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    Aiment ce post :
    ickx
    Pimonaute bavard
    Inscription : 20-03-2016
    Messages : 253

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    BmcTools a écrit :

    Un syndic pro dans une petite copropriété reste relativement cher.

    Une remarque : le travail d'un syndic étant sensiblement réduit à minima dans le cas d'un bâtiment sans aucun ascenseur et sans aucun  chauffage collectif il serait juste que le prix de gestion soit réduit en fonction de la charge de travail inexistante dans une petite ACP de 4 lots  sans ascenseur ni chaufferie collective

    Sommes-nous d'accord ou pas ?

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    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 793

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    ickx a écrit :
    BmcTools a écrit :

    Un syndic pro dans une petite copropriété reste relativement cher.

    Une remarque : le travail d'un syndic étant sensiblement réduit à minima dans le cas d'un bâtiment sans aucun ascenseur et sans aucun  chauffage collectif il serait juste que le prix de gestion soit réduit en fonction de la charge de travail inexistante dans une petite ACP de 4 lots  sans ascenseur ni chaufferie collective

    Sommes-nous d'accord ou pas ?


    En quoi le fait qu'il n'y ai pas d'ascenseur et de chauffage collectif réduit de façon remarquable le travail du syndic ? ce n'est pas le syndic qui fait l'entretien ou les réparations...
    Je crois qu'un syndic passe plus de temps pour l'AG par exemple que pour s'occuper de l'ascenseur & du chauffage réunit... Et ce n'est pas parce qu'il n'y a que 4 ou 5 propriétaires qui ne s'entendent pas que l'AG prendra moins de temps qu'une acp de 15 lots où tout roule tranquillement....
    On peut suivre le même raisonnement avec les comptes d'une acp de 4-5 propriétaires avec une AG de 10 propriétaires : le volume des pièces est sensiblement le même. Seuls les montants sont parfois un peu plus élevés mais encoder et payer une facture de 100 € ou de 1000 €, c'est le même travail....

    Dernière modification par max11 (20-07-2017 12:47:33)

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    Aime ce post :
    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    D'habitude les Syndics demandent +/- 20€ par lot par mois. Donc pensez-vous trouver un bon syndic (genre Ingénieur Civil, Juriste et expert-comptable en même temps) qui prenne votre building en charge pour des honoraires de 80€/mois?

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    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 793

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    panchito a écrit :

    D'habitude les Syndics demandent +/- 20€ par lot par mois. Donc pensez-vous trouver un bon syndic (genre Ingénieur Civil, Juriste et expert-comptable en même temps) qui prenne votre building en charge pour des honoraires de 80€/mois?


    Je ne connais aucun syndic (bon ou mauvais, pour 80€ ou 800€) qui dispose dans son organisation interne d'un ingénieur civil, d'un juriste et d'un expert comptable....  tongue

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Max11 a écrit :

    Je ne connais aucun syndic (bon ou mauvais, pour 80€ ou 800€) qui dispose dans son organisation interne d'un ingénieur civil, d'un juriste et d'un expert comptable...

    ???

    A Bruxelles, il y a des sociétés de Syndics qui ont plus de 80 personnes sur leur payroll.

    Et j'ai connu des Syndic qui avait les 3 diplômes.

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 793

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    panchito a écrit :
    Max11 a écrit :

    Je ne connais aucun syndic (bon ou mauvais, pour 80€ ou 800€) qui dispose dans son organisation interne d'un ingénieur civil, d'un juriste et d'un expert comptable...

    ???

    A Bruxelles, il y a des sociétés de Syndics qui ont plus de 80 personnes sur leur payroll.

    Et j'ai connu des Syndic qui avait les 3 diplômes.


    Je ne connais aucun syndic avec 80 personnes sur son payroll qui soit bon.... et, généralement, ils ne prennent pas les petites ou moyennes acp...
    Pas assez rentable avec les honoraires et impossible d'imposer des  "suppléments acceptés"  pour augmenter les revenus...
    Mais je ne connais pas tous les syndics de Bruxelles...

    Je me demande bien lequel (lesquels ?) répond(ent) à vos critères et vous donnent satisfaction....

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 793

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Et je ne crois pas qu'il soit nécessaire d'avoir un ingénieur civil, un juriste et un expert comptable pour faire un bon syndic  !

    Oserais-je ajouter "que du contraire"  ?  lol

    Dernière modification par max11 (20-07-2017 15:38:34)

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Max11 a écrit :

    Je me demande bien lequel (lesquels ?) répond(ent) à vos critères et vous donnent satisfaction....

    Aucun!

    Parce que les personnes qui possèdent ces 3 critères (à savoir compétences techniques, juridiques et financières) sont tellement mieux payés dans d'autres fonctions dans le privé qu'ils ne sont évidemment pas Syndic.

    J'en ai  connu un, Ingénieur Civil, qui avait été licencié après avoir géré de très grands chantiers navals pendant plus de 30 ans. Il ne voulait pas prendre sa pension tout de suite. C'est le meilleur Syndic que j'ai jamais connu. Malheureusement maintenant, il est pensionné.

    Dernière modification par panchito (20-07-2017 15:18:48)

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Grmff a écrit :

    Et répartir un décompte Caloribel/Ista/Techem non plus.

    En plus si vous leur fournissez les factures relatives à l'eau et au chauffage, ils le font pour vous. C'est inclus dans le prix des relevés.

    Maintenant il est d'usage de compter +/- 20€ par lot par mois pour les honoraires de Syndic.

    Donc 80€/mois est un strict minimum puisqu'il y ait 100 lots ou 2, il faut tenir une AG et remplir d'autres obligations standards.

    Hors ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    max11 a écrit :

    Et je crois pas qu'il soit nécessaire d'avoir un ingénieur civil, un juriste et un expert comptable pour faire un bon syndic  !

    Oserais-je ajouter "que du contraire"  ?  lol

    N'osez pas. Cela pourrait être mal reçu... big_smile

    Un syndic doit avoir des compétences en:
    - technique de construction pour diagnostiquer les pathologies du batiment
    - chauffage, pour comprendre les pannes et être à même de suivre l'évolution technique
    - plomberie
    - gestion d'équipe
    - gestion de chantier
    - gestion d'assemblée
    - psychologie du propriétaire et du locataire
    - comptabilité
    - self-control voire close combat
    - droit (le droit est utile pour voir ce qui va de travers)
    - méditation transcendentale (pour comprendre qu'il est impossible de mettre tout le monde d'accord parce que certains trouveront toujours que c'est trop cher et d'autres qu'on en fait trop ou trop peu, parfois même la même personne, mais qu'il n'est pas inutile de tenter d'obtenir une unanimité de vote malgré ces dissensions irréconciliables)
    - etc....
    Et parfois même avoir une bonne descente parce que cela aide avec certains propriétaires après les AG.

    Et malgré tout cela, le bon syndic doit accepter, avec le sourire, qu'on lui rappelle qu'il est le sous-fifre du conseil (quod non...), qu'il n'est qu'un concierge, qu'il doit être disponible à toute heure du jour et de la nuit sinon on le vire et se faire accuser de "s'en mettre plein les poches" parce que le propriétaire pense que le syndic met toutes les charges dans sa poche.

    Tiens, cela fait bientôt 11 ans que je ne suis plus syndic...


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    Aiment ce post :
    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Je connais deux syndics qui sont ingénieur civil, et dont les compétences donnent entière satisfaction, mais ils ne cherchent plus de client, loin de là.

    Quant à imaginer un seul instant qu'ils seraient susceptibles d'accepter la gestion de 3 ou 4 appartements pour 80€ mensuels, c'est surréaliste !


    rexou

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    Aime ce post :
    JulienV
    Pimonaute
    Lieu : Avenue Molière, 84
    Inscription : 24-07-2017
    Messages : 5
    Site Web

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Bonjour,

    Nous nous permettons de faire suite aux différents échanges plus avant.

    Effectivement, les syndics traditionnels peuvent représenter un budget trop lourd pour les petites copropriétés. C’est dans cette optique que nous avons développé une formule adéquate.

    En effet, nous proposons une offre « à la carte » qui vous permet de ne payer QUE pour les prestations que le syndic a réellement prestées. Les copropriétaires peuvent ainsi décider de prendre en charge eux-mêmes certaines tâches pour réduire les frais de syndic, et maîtriser les coûts de copropriété. Notre offre se divise en 3 catégories : la création ou la reprise de votre copropriété avec des frais d’entrée (payable une seule fois la première année lors de la mise en route). Ceux-ci sont indispensables pour ensuite offrir des prestations usuelles le plus adaptées possibles (à partir de 45 euros TTC) et les éventuelles prestations complémentaires (que les copropriétaires choisissent d’engager ou pas). Aucune prestation complémentaire n’est engagée sans l’accord des copropriétaires ou de l’AG sauf cas d’urgence.

    Les frais de syndic sont donc totalement clairs et transparents (toutes les prestations sont listées avec leur tarif dans notre contrat), et permettent aux plus petites copropriété de bénéficier d’un service professionnel pour un coût abordable.

    Aujourd’hui près de 500 copropriétés  nous font confiance, N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez plus d’informations,

    Bien cordialement,


    Easy Syndic
    84, Avenue Molière
    1190 Bruxelles
    www.easysyndic.be

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Vous acceptez les copropriétés de combien de lots maximum?

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 891

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    panchito a écrit :

    Vous acceptez les copropriétés de combien de lots maximum?

    Il me semble avoir déjà entendu le chiffre de 8.

    Dernière modification par rexou (26-07-2017 11:39:06)


    rexou

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    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 10-03-2004
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    Site Web

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    Pour éviter tout malentendu, je précise qu'Easysyndic a obtenu mon autorisation (désintéressée) pour intervenir, en tant que tel, dans les débats du forum.


    Erik DECKERS
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    Aiment ce post :
    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 790

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    JulienV a écrit :

    (...)

    Les copropriétaires peuvent ainsi décider de prendre en charge eux-mêmes certaines tâches pour réduire les frais de syndic, et maîtriser les coûts de copropriété.

    Quelles seraient les tâches que les copropriétaires pourraient décider de prendre en charge eux-mêmes et selon quelle procédure précise ?

    N'oublions pas d'une part que le syndic est chargé impérativement de différentes tâches légales visées notamment mais pas exclusivement, à l'articles 577-8, §4, C.civil (une AG peut-elle dispenser un syndic de ses obligations légales ?) et statutairement ou décidées par des assemblées générales d'autres tâches. Une modification aux statuts doit faire l'objet d'un acte authentique.

    Dernière modification par GT (26-07-2017 13:37:18)

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    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 790

    Re : Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

    JulienV a écrit :

    .

    (...)Ceux-ci sont indispensables pour ensuite offrir des prestations usuelles le plus adaptées possibles (à partir de 45 euros TTC) et les éventuelles prestations complémentaires (que les copropriétaires choisissent d’engager ou pas). Aucune prestation complémentaire n’est engagée sans l’accord des copropriétaires ou de l’AG sauf cas d’urgence.

    Que faut-il entendre par "prestations usuelles" et "prestations complémentaires (que les copropriétaires choisissent d'engager ou pas" ?

    Des prestations que certains syndic considèrent dans leurs contrats comme complémentaires seraient-elles ici qualifiées d'"usuelles" parce que seul le syndic peut les réaliser (pas de choix possible) ?

    Dernière modification par GT (26-07-2017 13:32:39)

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