annuler le compromis de vente

Lapinouou-6691 · #1 20-01-2014 20:50:31

Nous avons signé un compromis de vente pour l'achat d'une maison récente.

Avant cette signature, nous avions visité le bien à plusieurs reprises et nous n'avions remarqué aucune anomalie, la maison nous semblait saine (aucune tache).

Nous y sommes retournés tout récemment afin d'y prendre quelques mesures, et là quelle ne fut pas notre déception d'apprendre par le propriétaire qu'il y a des infiltrations d'eau : dans un hall de nuit, dans la future chambre de notre fille ainée (nos filles sont asthmatiques), dans le hall entre les deux caves et dans les caves.

Avant la signature du compromis, ni le vendeur ni l'agence immobilière ne nous avait fait part de ce type de problème.

Or, le propriétaire vient de nous dire (après signature du compromis) qu'il avait déjà eu le même problème, et qu'il avait alors fait appel à l'entrepreneur (garantie décennale) qui a effectué à l'époque les réparations.

Donc des problèmes d'infiltration étaient présents avant qu'on signe le compromis, le propriétaire en était forcément conscient et nous l'a caché !

S'agit-il d'un vice caché ?

Est-il possible d'annuler le compromis de vente sans frais et récupérer notre acompte ?

Merci pour vos conseil

Lapinouou-6691 · #21 21-01-2014 10:21:59

PIM a écrit :

@ lapinouou : vu la tournure probable des événements, vous devriez prendre conseil auprès d'un avocat spécialisé.

Je me renseigne déjà à ce sujet, mais pas encore de prise de rendez-vous

PIM · #22 21-01-2014 10:38:26

panchito a écrit :

C'est pas vous qui interdiriez une vente si le candidat acheteur se permettait de mettre des clauses suspensives dans son compromis tout de même?

Il n'est évidemment pas question "d'interdire", mais de conseiller.

Je ne vois pas pourquoi il faudrait, ici, suggérer aux parties de prévoir une condition suspensive de prêt, si le candidat-acquéreur n'a pas de souci pour l'obtenir.

Je relève d'ailleurs que vous proposez d'utiliser une condition suspensive de prêt à une finalité différente, puisque vous voudriez qu'elle soit utilisée pour un problème de vice constructif...

Quant au notaire qui aurait "empoché des honoraires", si j'ai bien compris, il n'a encore rien empoché du tout, puisque l'acte n'est pas encore signé...

PIM · #23 21-01-2014 16:59:38

@ lapinouou: je retombe par hasard sur cet article-ci "vices cachés: mode d'emploi" qui pourrait vous intéresser.

grmff · #24 21-01-2014 18:58:20

Non je ne généralise pas. Mais ici je pense que lapinouou c'est fait arnaquer par une pomme pourrie qu'il faudrait retirer du pannier...
C'est comme dans tous métiers: il y a des brebis galleuses dans chaque branche...
C'est pas vous qui interdiriez une vente si le candidat acheteur se permettait de mettre des clauses suspensives dans son compromis tout de même?

Un agent immobilier qui refuse une condition suspensive n'est pas un escroc, ni une pomme pourrie, ni une brebis galleuse.

L'agent immobilier fait son travail comme il l'entend... et reste soumis à la loi du marché et à son client.

Il serait bien con d'accepter une condition suspensive pour un bien qui se vendrait sans, ou de la part d'un acheteur qui n'a pas l'air sérieux. Accepter une condition suspensive bloque un bien. Et devoir le remettre sur le marché après un refus d'une banque peut conduire à la catastrophe: tous les candidats pourraient avoir trouvé ailleurs...

Bref, je vous trouve bien insultant. Et injuste. Et pas à niveau pour juger les agents immobiliers.

Je tenais à vous le dire...

panchito · #25 21-01-2014 19:17:41

Il serait bien con d'accepter une condition suspensive pour un bien qui se vendrait sans

Ce que je reproche à cet agent immobilier c'est de "profiter" d'un candidat acheteur, novice probablement, et qui n'achètera qu'une fois dans sa vie sa résidence principale.

Evidemment que cet agent ne vise que ses propres intérêts et que comme vous dites si vulgairement il serait bien "c.." d'accepter un compromis avec clauses suspensives s'il trouve un autre candidat qui lui, n'a pas besoin de prêt et ne fait pas tant de chichis sur toutes les clauses qu'il aurait le droit d'insérer dans son compromis ...

Test Achats n'en pense pas moins sur ce type de démarche pour forcer la main... je m'étonne donc que vous approuviez ce type de démarche.

Et pas à niveau pour juger les agents immobiliers

Ah bon?

grmff · #26 21-01-2014 23:04:22

Personnellement, si je fais confiance à un agent pour vendre, j'espère bien qu'il défendra MES intérêts.

Et pas qu'il me demandera de signer le premier compromis venu qui ne m'est pas favorable et qui comporte un certain risque.

Et Test-Achat peut penser ce qu'il veut: ce n'est pas Test-Achat qui va acheter mon bien!

grmff · #27 21-01-2014 23:09:38

Pour revenir au problème de Lapinou, moi aussi, quand j'ai acheté ma première maison, il y avait une grosse infiltration que le vendeur nous avait caché et qui venait de la toiture.

Mais on l'avait vue quand même, par les traces sur les papiers peints.

La charpente était saine, la sous-toiture aussi. Les tuiles étaient de bonne factures et ne présentaient pas de défauts majeurs.

Une fois achetée, je suis monté avec un toiturier sur mon nouveau toit, nous avons identifié le problème (une réparation faite par un branquignole), remplacé un zinc, et replacé un autre correctement, et le problème a été résolu définitivement.

La question n'est donc pas de savoir "comment je fait annuler le compromis?", mais "est-ce que c'est vraiment un problème insoluble?"

Lapinouou-6691 · #28 26-01-2014 21:41:56

grmff a écrit :

Pour revenir au problème de Lapinou, moi aussi, quand j'ai acheté ma première maison, il y avait une grosse infiltration que le vendeur nous avait caché et qui venait de la toiture.
Mais on l'avait vue quand même, par les traces sur les papiers peints.
La charpente était saine, la sous-toiture aussi. Les tuiles étaient de bonne factures et ne présentaient pas de défauts majeurs.
Une fois achetée, je suis monté avec un toiturier sur mon nouveau toit, nous avons identifié le problème (une réparation faite par un branquignole), remplacé un zinc, et replacé un autre correctement, et le problème a été résolu définitivement.
La question n'est donc pas de savoir "comment je fait annuler le compromis?", mais "est-ce que c'est vraiment un problème insoluble?"

panchito · #29 26-01-2014 21:52:20

L'architecte nous a dit que si la cause était connue, le problème d'infiltrations serait résolu depuis bien longtemps ! Donc on a de quoi s'inquiéter.

Effectivement, si votre architecte n'arrive pas à trouver la cause de vos problèmes, il est grand temps d'en changer!

Lapinouou-6691 · #30 27-01-2014 10:16:43

panchito a écrit :

Citation :L'architecte nous a dit que si la cause était connue, le problème d'infiltrations serait résolu depuis bien longtemps ! Donc on a de quoi s'inquiéter.
Effectivement, si votre architecte n'arrive pas à trouver la cause de vos problèmes, il est grand temps d'en changer!

Les vendeurs nous disent que les travaux seront réalisés.
Mais quand on voit que l'architecte et l'entrepreneur ne trouvent pas la cause du problème, y'a de quoi en douter.

La garantie décennale est encore valable 5 ans, les vendeurs n'accepteront donc pas de payer les travaux si on passe par un autre entrepreneur / architecte.

panchito · #31 27-01-2014 10:30:23

Mais qu'attendez-vous pour engager votre propre expert / architecte??

Vous n'allez quand même pas vous fier à l'avis de la partie adverse tout de même?

ExILux · #32 27-01-2014 12:46:12

Bonjour,

Il serait sans doute utile de déterminer d'où provient cette infiltration d'eau avant d'entamer de longues (et coûteuses) procédures en justice, sans même être sûr de pouvoir prouver le vice caché.

Les murs humides sont-ils en contact avec l'extérieur?
Est-ce un mur de façade?
Au rez-de-chaussée, l'humidité s'arrête-t-elle à environ 1m du sol?
Est-ce l'entièreté du mur qui est humide ou juste des taches?
Le terrain est-il en pente vers la maison?
De quelle année date le bâtiment?
etc.

Comme le dit panchito, un bon expert (choisi par vous) devrait pouvoir vous aider!

Lapinouou-6691 · #33 27-01-2014 21:33:34

panchito a écrit :

Mais qu'attendez-vous pour engager votre propre expert / architecte??
Vous n'allez quand même pas vous fier à l'avis de la partie adverse tout de même?

C'est une villa récente, qui ne présentait aucune tache d'humidité quand on l'a visitée avec un ami architecte.

Soit on trouve un arrangement et on achète --> on fera faire des devis pour comprendre d'où ça provient
Soit on refuse de signer --> procès et là un expert sera choisi

panchito · #34 27-01-2014 22:50:25

Soit on refuse de signer --> procès et là un expert sera choisi

Mais cela serait la solution la plus coûteuse et la plus longue pour vous!!

Ce serait à vous de financer tous les frais de justice (procédure, avocat, expert judiciaire) pendant un procès(à intenter par vous et votre avocat) qui peut durer pendant des années!

Le plus simpple et le moins coûteux pour vous, serait que vous engagiez votre propre expert / architecte / ingénieur pour lui demander un rapport concis sur la cause exacte du problème.

Cela vous éviterait des années de procès coûteux et usant, pour peut être une cause hyper simple à éliminer.

Lapinouou-6691 · #35 28-01-2014 13:37:54

panchito a écrit :

Le plus simpple et le moins coûteux pour vous, serait que vous engagiez votre propre expert / architecte / ingénieur pour lui demander un rapport concis sur la cause exacte du problème.
Cela vous éviterait des années de procès coûteux et usant, pour peut être une cause hyper simple à éliminer.

On a vu un avocat, oui ça durerait plusieurs années, mais on est écœurés qu'on nous ait caché la vérité (dol). On n'aurait pas signé si on avait su.

Si on signe et qu'on engage notre expert, ce sera à nos frais. Qui paiera ensuite les travaux ? On sera ennuyés par des travaux qu'on n'avait pas prévus ? C'est vraiment injuste !

Si la cause était simple, l'entrepreneur et l'architecte auraient forcément déjà trouvé et effectué les réparations.
Il n'y a pas qu'un problème, mais plusieurs : murs des caves côté façade gorgés d'eau (surtout le mur sous le garage alors qu'ils ont terrassé à cet endroit cet été), tache sous la pompe à chaleur côté terrasse (pignon de la maison), taches dans la future chambre d'une de nos filles (qui ne proviendraient pas de la toiture, mais alors ça vient d'où??)

panchito · #36 28-01-2014 13:50:40

Mais c'est à l'acheteur à engager tous les frais pour prouver en justice qu'il y a vice caché. C'est donc à vous d'en apporter la preuve légale!

Donc oui, c'est à vous d'engager un avocat. Le Juge désignera un expert judiciaire et ce sera à vous d'avancer tous les frais de justice.

Donc pourquoi ne pas engager immédiatement un expert "indépendant" ou un architecte ou un ingénieur? Pour quelques centaines d'euros, vous serez immédiatement fixés.

Vous recevrez un rapport et pourrez tenter de négocier avec le vendeur. Si votre expert / architecte / ingénieur établi la vraie cause du problème et que le bâtiment est réellement profondément insalubre, vous aurez un rapport en mains qui vous permettra d'aller négocier avec la partie adverse.

Vous pourrez par exemple lui dire qu'il peut garder l'acompte que vous lui avez versé mais que vous signez tous d'eux une convention pour annuler le compromis.

Vous n'allez quand même pas vous pourrir la vie pendant des années à trainer dans les tribunaux pour éviter de payer à votre propre expert qlq centaines d'euros? Tout en vous serrant la ceinture pour rembourser chaque mois les mensualité d'un prêt pendant 20 ans (ou pire encore) pour avoir acheté un bien insalubre?

Un procès peut vite coûter des dizaines de milliers d'euros. Et l'issue est toujours incertaine...

Vous avez au moins une assurance protection juridique?

Un avocat non spécialisé coûte souvent plus de 150€ de l'heure + TVA. La moindre expertise judiciaire dépasse souvent les 1.000€....Imaginez que les experts ne soient pas d'accord entre eux?

ExILux · #37 28-01-2014 14:03:20

lapinouou a écrit :

Il n'y a pas qu'un problème, mais plusieurs : murs des caves côté façade gorgés d'eau (surtout le mur sous le garage alors qu'ils ont terrassé à cet endroit cet été), tache sous la pompe à chaleur côté terrasse (pignon de la maison), taches dans la future chambre d'une de nos filles (qui ne proviendraient pas de la toiture, mais alors ça vient d'où??)

Le fait que vous expliquiez qu'il n'y avait plus de problèmes et que les problèmes recommencent maintenant me fait penser que ça pourrait venir du terrassement.

J'ai connaissance d'un cas où la terre remuée lors des travaux permettait à l'eau de s'infiltrer dans le sol jusqu'au drain, et une fois que la terre à commencé à se tasser, l'eau qui ne savait plus rentrer dans le sol a commencé à rentrer... dans la maison.

Il faudrait savoir si un drain est enfui à hauteur des fondations, s’il y a bien de la grenaille au-dessus de ce drain qui permet à l'eau d'y descendre et d'être évacuée, si les murs de la cave sont bien cimentés et recouverts d'une couche de "noir", etc.

Il y a peut-être moyen d'avoir les factures pour savoir ce que l'entrepreneur a réellement fait.

Les problèmes de "taches" ont peut-être une autre origine...

panchito · #38 28-01-2014 14:07:17

Si on signe et qu'on engage notre expert, ce sera à nos frais. Qui paiera ensuite les travaux ? On sera ennuyés par des travaux qu'on n'avait pas prévus ? C'est vraiment injuste

Si on signe? Mais vous avez déjà signé! C'est le compromis qui vaut vente. L'acte authentique que vous allez passer chez le notaire n'est plus qu'une formalité administrative.

Le compromis a été signé quand? En principe l'acte officiel doit être signé en déans les 4 mois (contrainte imposée par l'Etat pour le paiement des droits d'enregistrement).

Et c'est en seulement 4 mois que tout s'est dégradé comme cela?
Pourquoi ne pas retourner faire une visite avec votre expert?

Qui paiera ensuite les travaux?

Mais vous bien sur. Qui va aller payer des travaux dans votre maison?

On sera ennuyés par des travaux qu'on n'avait pas prévus ?

Bien sur.

Et la mise en conformité de l'installation éléctrique, vous y avez pensé? L'acheteur a 18 mois pour mettre l'installation électrique aux normes actuelles. Souvent, il faut changer tous les fils de l'installation ce qui exige d'ouvrir les murs, sols et plafonds.

Le notaire vous a certainement remis un certificat à sujet. Dans 9 cas sur 10, l'installation est non conforme.

Et tout cela c'est aussi aux frais de l'acheteur. C'est la loi.

Lapinouou-6691 · #39 28-01-2014 14:12:46

panchito a écrit :

Donc pourquoi ne pas engager immédiatement un expert "indépendant" ou un architecte ou un ingénieur? Pour quelques centaines d'euros, vous serez immédiatement fixés.
Vous recevrez un rapport et pourrez tenter de négocier avec le vendeur. Si votre expert / architecte / ingénieur établi la vraie cause du problème et que le bâtiment est réellement profondément insalubre, vous aurez un rapport en mains qui vous permettra d'aller négocier avec la partie adverse.
Vous pourrez par exemple lui dire qu'il peut garder l'acompte que vous lui avez versé mais que vous signez tous d'eux une convention pour annuler le compromis.

Je pense que même avec le rapport d'un expert (en 2 semaines ça me semble impossible) le vendeur refusera d'annuler la vente.

On espère que les notaires pourront faire annuler la vente pour dol.

Notre acompte de 5% s'élève à plus de 15 000€, on refuse de perdre cette somme alors que nous ne sommes pas en tort.

C'est très compliqué, on est pris par le temps et notre notaire ne rentre que la semaine prochaine.

Lapinouou-6691 · #40 28-01-2014 14:14:51

ExILux a écrit :

Le fait que vous expliquiez qu'il n'y avait plus de problèmes et que les problèmes recommencent maintenant me fait penser que ça pourrait venir du terrassement.
J'ai connaissance d'un cas où la terre remuée lors des travaux permettait à l'eau de s'infiltrer dans le sol jusqu'au drain, et une fois que la terre à commencé à se tasser, l'eau qui ne savait plus rentrer dans le sol a commencé à rentrer... dans la maison.
Il faudrait savoir si un drain est enfui à hauteur des fondations, s’il y a bien de la grenaille au-dessus de ce drain qui permet à l'eau d'y descendre et d'être évacuée, si les murs de la cave sont bien cimentés et recouverts d'une couche de "noir", etc.
Il y a peut-être moyen d'avoir les factures pour savoir ce que l'entrepreneur a réellement fait.
Les problèmes de "taches" ont peut-être une autre origine...

A la signature de l'acte, enfin si on signe, on doit recevoir le DIU

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