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Charges Distinguo?

Aliciaverdoux-9355
Pimonaute
Inscription : 24-07-2014
Messages : 1

Charges Distinguo?

bonjour,
dans mon décompte de charges de 2013;
le chauffagiste a remplacé un circulateur et une vanne triple au frais des cp,
et,
il a remplacé une électrovanne d'arrivée de gaz (vanne se trouvant après le cpt et avant la chaudière) au frais des locataires.

Comment fait-on ce distinguo?

-/-

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Aliciaverdoux-9355
Pimonaute
Inscription : 24-07-2014
Messages : 1

Re : Charges Distinguo?

"Soyons clairs : si vous ne voulez pas payer de charges, il faut habiter sous tente ou dans une villa dans les bois. Pas dans une copropriété.
"
encore une considération dont vous avez le secret et qui n'a rien a voir avec mon propos!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 491

Re : Charges Distinguo?

Mais oui mais que voulez-vous, j'ai aussi eu des locataires qui veulent habiter dans une Résidence de haut standing all inclusive (ils ne doivent pas ni sortir les poubelles, ni entretenir le jardin, ni la chaudière, ni nettoyer les communs, ni remplacer les ampoules des plafonniers hightech dans les communs, ni deneiger les trottoirs en hiver)...mais après n'arrêtent pas de pleurnicher dès qu'ils reçoivent leurs décomptes de charges pour un si... petit appartement.

Mais voilà vivre dans une résidence entretenue comme un hôtel 5 étoiles, ça coûte...

Et si cela ne vous plait pas, mais oui, comme dit Rexou, vous devez allez vivre dans une cabane au fond des bois.
Et tout faire vous-même!!

C'est un choix de vie.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 849

Re : Charges Distinguo?

AliciaVerdoux a écrit :

encore une considération dont vous avez le secret et qui n'a rien a voir avec mon propos!

Extorquer - Inutile - Ridicule... ce sont vos termes, pas mes considérations !

Vous avez choisi de vivre dans une copropriété, avec sans doute un certain niveau de confort. Vous êtes locataire, mais l'immeuble doit se conformer à votre vision de la gestion... et si vous devez payer, vous pinaillez.

Une question quant à la justification de la répartition des charges peut avoir en effet un sens, et la réponse peut varier en fonction de plusieurs éléments. Vous avez pu lire les différentes positions possibles. Vous aimez ou pas, c'est votre droit.

Mais en ce qui me concerne, je n'apprécie pas le terme "escroquer" et je pense qu'étant locataire, il ne vous appartient pas de qualifier de ridicule ou inutile un travail réalisé par un professionnel avec l'approbation du syndic. Vous êtes lo-ca-tai-re. Vous bénéficiez de services et d'un confort qui vont de pair avec le bien que vous louez. Il ne vous appartient pas de gérer l'immeuble ni d'imposer vos vues (fort étroites par ailleurs il me semble)


rexou

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
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Re : Charges Distinguo?

Une électrovanne, c'est pas une pipette de vélo et personnellement, en tant que syndic, je mettrais ça à charge des CP. C'est un élément constitutif de l'installation générale de l'installation du gaz donc à charge des CP.

Même si certain considère que 26€, c'est rien, ....à chacun son juste compte.


bada

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 849

Re : Charges Distinguo?

bada a écrit :

Une électrovanne, c'est pas une pipette de vélo et personnellement, en tant que syndic, je mettrais ça à charge des CP. C'est un élément constitutif de l'installation générale de l'installation du gaz donc à charge des CP.

Même si certain considère que 26€, c'est rien, ....à chacun son juste compte.

Encore une fois, difficile de trancher formellement. On peut considérer ce qu'on veut, mais les seules personnes à avoir une vue réelle et globale de la situation sont le chauffagiste et le syndic. Alors le juste compte ne se décrète pas selon les convictions d'un locataire il me semble.

A la limite, le locataire qui conteste peut s'adresser à son bailleur. Ce bailleur peut s'informer auprès du syndic et ensuite décider d'imputer ou non ces frais à son locataire.

Pour moi, ce pinaillage et surtout l'attitude du locataire sont incongrus.
Le confort a un prix !


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 491

Re : Charges Distinguo?

S'il s'agit d'une copropriété de plus de 20 lots, il y a obligatoirement un commissaire aux comptes; qui va faire rapport à l'AG avant que les copropriétaires approuvent les comptes ou non. Ce sont aussi les copropriétaires qui donnent décharge et quitus au Syndic pour sa gestion. Les locataires n'ont pas droit au chapitre.

Tout au plus, ils peuvent se renseigner auprès de leur bailleur pour avoir plus d'informations.

Je connais des copropriétés où le Syndic refuse même de parler à des locataires. Il estime que c'est une pure perte de temps puisqu'il n'y a aucune relation juridique entre un locataire et un Syndic. Le Syndic n'a de compte à rendre qu'aux copropriétaires.

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Charges Distinguo?

Non mais arrêtez enfin ! !
Que ce soit 1€ ou 100€ par lot, cela ne change rien.
Une facture est ou n'est pas à charge du locataire/occupant.
Selon moi, l'electrovanne est à charge des propriétaires même si c'est une mesure de sécurité.  Son entretien peut être une charge locataire/occupant.

Ne nous leurrons  non plus.  Quand un syndic fait sa répartition des frais, 90% des locataires ne contrôlent pas, et le commissaire aux comptes ne moufté pas non plus, ni l'AG !
les comptes d'ACP dans lesquels il m'a été donné de mettre le nez présentaient quasiment tous cette caractéristique.  Absence de justificatifs précis des imputations propriétaires/locataires.

En plus, que l'on soit dans du logement de standing ou pas, n'a rien à voir dans ce débat.

Si les propriétaires veulent restaurer leur image auprès des locataires, ils doivent avoir une attitude d'une extrême correction pour les charges de l'immeuble, comme d'ailleurs pour les dégâts locatifs en fin d'occupation.

Notez, je suis aussi propriétaire-bailleur et non affilié au PS ni à Écolo, ni au PTB.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Charges Distinguo?

J'approuve à 200% ce post de Francis.


bada

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Charges Distinguo?

Absence de justificatifs précis des imputations propriétaires/locataires.

La répartition effectuée par le syndic est et reste INDICATIVE. Il n'y a aucun caractère contraignant, et la juste répartition s'effectue en fonction du bail dans les limites de la loi.

On peut débattre dans ce cas quant à la justification de la répartition... nous avons lu l'avis du locataire (qui s'estime escroqué, et juge ces travaux stupides et inutiles)... et pour ma part, ces propos sont excessifs et déplacés. Nous n'avons aucune idée de la position du syndic et du chauffagiste.

Rien ici n'indique que le bailleur n'est pas correct. Le locataire qui doute de la justification des frais qu'on lui impute peut s'adresser à son bailleur. Lequel peut s'informer auprès du syndic et décider sur cette base et en fonction de ce que stipule le bail, de déduire ce montant des charges dues.

Quel que soit le niveau de standing de l'immeuble, les charges sont fonction des services et du confort fourni et attendu. Par exemple, toute une installation de chauffage qui refroidit et n'est plus fonctionnelle suite à une coupure intempestive de la vanne, c'est un désagrément qu'on accepte/supporte ou non.

Le justificatif précis des frais locataires/propriétaires serait fastidieux à établir pour chaque poste individuel et il me semble que plus c'est expliqué, plus cela donnerait lieu à discussion et avis contradictoires. Dans l'ensemble, je n'ai pas l'impression, pour ce que j'en connais, que les locataires sont lésés dans le calcul des charges qu'ils paient.


rexou

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Charges Distinguo?

bada a écrit :

J'approuve à 200% ce post de Francis.

J'approuve à 200% ce post de bada.

En guise de dessert je cite le texte de la loi qui permet à tout occupant, qui n'a pas le droit au vote à l'AG, de contester toute décision d'AG (s’il a un intérêt) dans les trois mois de sa communication par un envoi recommandé par le syndic, sans passer par le propriétaire avec droit de vote à l'AG.

Ici il s'agit d'une rénovation/réparation, qui a été décidé par un fournisseur sous la responsabilité du syndic (Art. 577-8 §4 4° CC). Mais l'AG a approuvé les comptes. Le locataire peut donc chez le JP contester les comptes endéans les trois mois de la signification au locataire de la décision d’approuver les comptes. Le syndic y joindra les pièces remis aux CP (rapport du commissaire aux comptes, …) et en lui donnant accès aux pièces.

Phase 1: pour obtenir raison le locataire doit d'abord signifier ses doutes concernant la comptabilité (sans les préciser) et demander d'être mis en possession par le syndic de la décision d'approuver les comptes et de connaître les modalités d’accès aux pièces.

Les explication orales du syndic n’ont pas de valeur juridique. Seul compte la comptabilité tel quelle a été approuvé (et vérifié par le commissaire).

En phase 2 le locataire communique au syndic (et à titre d’information à son bailleur) la partie de la compta qu’il conteste et demande s’il y a des pièces supplémentaires.

En phase 3 le locataire notifie par huissier sa décision de contester la comptabilité en justice, en spécifiant concrètement les éléments qu’il conteste.

Dans la phase 2 et/oui 3 le locataire se fait assister par une avocat, après avoir demandé conseil lors de la phase 1.

Art. 577-10 CC
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
  Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :
  1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
  2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
  Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
  Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
  L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
  Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
  Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.


Cordialement,

Luc

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Francis
Pimonaute incurable
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Messages : 3 453

Re : Charges Distinguo?

Pour une fois, je suis les propos de Luc.

Et en plus, il faudrait que le juge de paix accepte qu'il s'agit de frais d'entretien !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
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Re : Charges Distinguo?

Mais je ne conteste pas que tout ce que dit Luc soit exact !

Par contre, est-il réaliste d'envisager toutes ces démarches dans le seul but de contester l'imputation de quelques euros ??? Que de temps, d'énergie et d'argent dépensés pour si peu de choses. Sans compter le risque que le juge estime la répartition justifiée et que les relations bailleur/locataire soient ternies pour le futur.

Imaginer que le syndic communique des documents comptables au locataire est déjà très théorique... Et quelqu'un (le syndic) signifie au locataire que les comptes ont été approuvés ??? Qui plus est, par recommandé ??? Mais oui, le locataire peut mettre en demeure le syndic via huissier et faire appel à un avocat... Est-ce bien raisonnable ?


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Charges Distinguo?

Imaginer que le syndic communique des documents comptables au locataire est déjà très théorique...

Il impensable qu'un Syndic confie les pièces comptables d'une copropriété à des locataires!

Dans les copropriétés que je connais soit:
1/ Le Syndic refuse toute forme de communication avec des locataires car il n'a aucun lien juridique entre lui et des locataires. Le Syndic doit se justifier auprès des copropriétaires et du Conseil de Copropriété MAIS pas auprès de locataires.
2/ Le syndic accepte (fait rarissime) de recevoir des locataires à son siège et leur permet de consulter des documents comptables liés à la copropriété. Quand cela est possible (rarissime) il facture ses honoraires (ou le temps perdu pas son département comptable) aux locataires qui ont demandé des prestations hors contrat au Syndic

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Charges Distinguo?

Et quelqu'un (le syndic) signifie au locataire que les comptes ont été approuvés ???

Il m'arrive d'informer mes locataires du fait que les comptes ont été approuvés il y a plus de 3 mois et qu'aucun propriétaire n'a ensuite introduit une procédure en justice pour contester cette décision.

Bien sur, jamais je ne vais perdre mon temps et mon argent à leur faire cette communication par recommandé!

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Charges Distinguo?

Mais oui, le locataire peut mettre en demeure le syndic via huissier et faire appel à un avocat... Est-ce bien raisonnable ?

Mais c'est parfaitement inutile!

Depuis la loi Onckelinx (2007), les locataires ont reçu le droit de communiquer toutes leurs éventuelles remarques et questions par écrit au Syndic avant l'AG. Le Syndic a l'obligation légale de lire leur prose en fin d'AG.

Dans les copropriétés que je connais, jamais un locataire ne s'est donné la peine de communiquer des questions, remarques ou proposition d'amélioration en faisant usage de ce nouveau droit.

Droit considérable puisque n'étant pas propriétaire / actionnaire dans la copropriété, un locataire ne peut évidemment pas assister aux AG et encore moins voter!

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Charges Distinguo?

Panchito a écrit

Dans les copropriétés que je connais, jamais un locataire ne s'est donné la peine de communiquer des questions, remarques ou proposition d'amélioration en faisant usage de ce nouveau droit.

Mais tout simplement parce qu'ils ne connaissent ce droit......ils ne connaissent pas la loi.


bada

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luc
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Re : Charges Distinguo?

rexou a écrit :

Par contre, est-il réaliste d'envisager toutes ces démarches dans le seul but de contester l'imputation de quelques euros ??? Que de temps, d'énergie et d'argent dépensés pour si peu de choses. Sans compter le risque que le juge estime la répartition justifiée et que les relations bailleur/locataire soient ternies pour le futur.

C’est réaliste ET utile tant pour l’intéressé, les CP que l’ACP.

Les problèmes dans mon ACP ont fait jour quand un CP (pas moi) contestait les honoraires mensuels  du syndic pour une différence de 5 EUR pour son garagebox. Il a obtenu raison, mais le pouvoir en place a fait obstruction … . Cela a été le petit fil. Quatre CP ont tiré sur ce fil. On est déjà arrivé à un dossier civil de 1,8 million EUR (montant non justifié sur +10 ans), seulement dans mon ACP.

Un CP dans une ACP voisine de 8 appartements a été chez le JP pour un fil physique (la sonnette en panne au 8ème pendant des mois). Le pouvoir en place dans son ACP a aussi réagi d’un façon un peu bizarre. On est arrivé à un dossier de +80.000 EUR, dont +60.000 EUR de frais d’avocats pour l’ACP (article récemment publié dans Le Cri)

Ceci à titre d’exemple.

Le pouvoir en place oublie parfois de cacher pour les petits montants les « astuces » un peu spéciaux qu’elle utilise.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Charges Distinguo?

panchito a écrit :

Citation :Imaginer que le syndic communique des documents comptables au locataire est déjà très théorique...

Il impensable qu'un Syndic confie les pièces comptables d'une copropriété à des locataires!

confier = remise physique des orginaux
communiquer = transmission d'une copie ou voir sur place les documents


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Charges Distinguo?

panchito a écrit :

Citation :Mais oui, le locataire peut mettre en demeure le syndic via huissier et faire appel à un avocat... Est-ce bien raisonnable ?

Mais c'est parfaitement inutile!

L'Art. 577-10 CC ne parle pas d'informer le locataire (comme la loi Onckelinck de 2007), mais du pouvoir du JP d’annuler ou réformer la décision de l’AG sur la demande d’un locataire qui cite l’ACP par voie de huissier, utilisant oui ou non un avocat.

Ceci endéans les trois mois de la communication de la décision contestée au locataire par lettre recommandé envoyé par l’ACP. La communication par le bailleur a (dans ce contexte) pas de valeur juridique.

Commentaire :

C'est utile et raisonnable.

La non-application en pratique par les ACP de la loi Onckelinckx de 2007 a fait que l'Art. 577-10 CC a été changé en 2010.

Si cette disposition de 2010 n'est pas appliqué les bailleurs risquent d'être confronté avec une nullité de plein droit si certains procédures ne sont pas suivies (= affichage de la date de l’AG dans les communs, la manière de communication des décisions par les ACP aux locatioatres, … ).

Concret : L’Art. 577-10 CC peut être changé  si une décision de l’AG n’est pas communiqué endéans les 30 jours aux locataires, … dans le sens que toute décision de cette AG est nulle de plein droit envers les locataires.

C’est pour éviter un changement dans ce sens (classique en France) qu’il faut commencer par appliquer loyalement (= comme un bon père de famille) les dispositions existantes.


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Charges Distinguo?

Un CP dans une ACP voisine de 8 appartements a été chez le JP pour un fil physique (la sonnette en panne au 8ème pendant des mois). Le pouvoir en place dans son ACP a aussi réagi d’un façon un peu bizarre. On est arrivé à un dossier de +80.000 EUR, dont +60.000 EUR de frais d’avocats pour l’ACP (article récemment publié dans Le Cri)

Ceci à titre d'exemple de ce qui est utile et raisonnable ???  yikes

Je mentionnais bien qu'il est douteux que le syndic "communique" des pièces comptables à un locataire. Le locataire qui souhaite un éclaircissement doit s'adresser à son bailleur qui est son seul interlocuteur. Ce bailleur peut demander au syndic de préciser ce qui justifie sa répartition de frais et répercuter la réponse à son locataire.

Si par extraordinaire, le syndic acceptait ce genre de demande de la part d'un locataire, ce serait probablement dans les conditions décrites par Panchito ET exclusivement limité à un document précis directement relatif à l'objet de la contestation. Il est absolument exclu qu'un locataire puisse consulter d'autres documents de l'ACP !

Le locataire peut en effet écrire ses remarques au syndic qui a l'obligation de lire sa prose lors de l'AG.

Les problèmes dans mon ACP ont fait jour quand un CP (pas moi) contestait les honoraires mensuels du syndic pour une différence de 5 EUR pour son garagebox. Il a obtenu raison, mais le pouvoir en place a fait obstruction … . Cela a été le petit fil. Quatre CP ont tiré sur ce fil. On est déjà arrivé à un dossier civil de 1,8 million EUR (montant non justifié sur +10 ans), seulement dans mon ACP

Les comptes ont pourtant été approuvés chaque année ? Entre ces 5 euros mensuels et 1.8 millions d'euros, j'ai surement raté quelques marches !

En fin de compte, je ne conteste pas qu'il peut arriver que l'imputation de certaines charges aux locataires ne soit pas vraiment justifiée. Mais décréter qu'il s'agit d'une escroquerie délibérée est abusif. Il n'appartient pas à un locataire d'estimer "inutile" ou "ridicule" des frais avalisés par une AG et payés par le syndic.

Encourager les désœuvrés à décortiquer leurs décomptes et à pinailler sur chaque euros qu'ils doivent payer n'est pas vraiment constructif pour participer à une saine gestion de l'ACP. Si un locataire pense avoir été facturé à tord, il peut en faire part à son bailleur. Il peut aussi écrire un courrier au syndic, qui sera lu en AG.


rexou

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