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    Preuve de garantie locative

    junior_jef
    Pimonaute assidu
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 08-09-2008
    Messages : 137

    Preuve de garantie locative

    Bonjour tout le monde et merci de m'aider,


    Ma compagne est propriétaire. Le contrat de bail avec le nouveau locataire a été signé il y a 2 mois. Dans ce contrat était mentionné une garantie locative à déposer sur un compte bloqué aux 2 noms.

    Ma question est: le locataire est-il tenu d'apporter la preuve de dépôt de la garantie locative?

    Celui-ci sous-entend que non. Alors que dans mon idée, le propriétaire, le locataire et la banque doivent recevoir un exemplaire chacun du document qui prouve ce dépôt.

    Ma compagne a pré signé un document venant d'une banque (qui s'avère être la sienne) et que le locataire était censé utiliser. Son banquier l'a informée qu'aucun compte n'avait été ouvert pour une garantie locative.

    Dans ce contexte, la confiance nécessaire à la bonne relation entre la propriétaire et le locataire, fait défaut.

    D’où ma deuxième question: Quels sont les moyens de faire pression sur le locataire pour obtenir ce document?


    Encore merci!



    - durée du bail ? Durée standard 3 6 9
    - résidence principale ? Résidence principale du locataire
    - enregistré ? Oui
    - vous êtes le bailleur ou le locataire ? Bailleur

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 654

    Re : Preuve de garantie locative

    Vous pouvez aussi lui demander de vous verser la garantie sur votre propre compte, le temps pour lui de trouver un créneau pour ouvrir un compte garantie.

    Parfaitement!

    C'est ce que j'avais fait avec mes candidats locataires français; ils m'avaient donné la garantie en cash le temps de recevoir leur titre de séjour.

    Cela prend parfois des semaines puisqu'il faut prouver qu'on a suffisamment de revenus que pour payer l'ensemble de ses taxes en Belgique (sur ses avoirs et revenus mondiaux). Il y aussi l'enquête de police; l'agent de quartier se rend à plusieurs reprises à l'endroit où la personne  a indiqué vivre pour vérifier si le nom se trouve bien sur la sonnette, la boîte aux lettres ... et qu'il est à la maison!

    Dès que leur titre de séjour (Belgian e-ID) leur fut octroyé, on a été ensemble à leur nouvelle agence en Belgique pour y déposer le cash qu'ils m'avaient "prêté" sur un compte bloqué ouvert à leur nom.

    C'est illégal pour un propriétaire d'accepter la garantie en cash mais ils étaient en séjour illégal en Belgique dans l'attente que leur titre de séjour soit délivré...et ne savaient dès lors pas ouvrir de compte garantie locative à leur nom.

    En ligne

    junior_jef
    Pimonaute assidu
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 08-09-2008
    Messages : 137

    Re : Preuve de garantie locative

    rexou a écrit :

    panchito a écrit :
    Si est domicilié dans votre bien, alors vous pouvez introduire une action en justice pour qu'il constitue la garantie.

    Le mieux serait d'abord de lui envoyer par recommandé une mise en demeure de la constituer dans les 8 jours et de le menacer d'ester en justice s'il ne remplit pas cette obligation contractuelle.

    D'accord avec cette procédure.  wink  Pas un mail de rappel, mais une mise en demeure par recommandé. Et si pas de réaction dans les 8 jours, une requête en JP. puisqu'il est effectivement domicilié.

    Par contre, vu les circonstances, j'aurais exigé soit un aval solvable et résidant en Belgique, et/ou (au moins) une garantie en cash (oui, je sais, ce n'est pas légal mais c'est une protection réelle). En fin de bail, votre locataire retourne en France... et vous faites quoi s'il a des dégâts locatifs et/ou retards de loyer ?

    Je réagirais assez mal à un "sous-entendu" qui me dit que je n'ai pas à exiger de preuve de dépôt de la garantie ! D'ailleurs, les deux parties -proprio et locataire- doivent prendre rendez-vous à la banque pour signer les documents, dont chacun reçoit copie.

    Comme c'est la première fois qu'on a un locataire, nous lui avons fait confiance. Mais suite à vos conseils, nous allons réagir.

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    junior_jef
    Pimonaute assidu
    Lieu : Bruxelles
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    Messages : 137

    Re : Preuve de garantie locative

    panchito a écrit :

    Citation :Par contre, vu les circonstances, j'aurais exigé soit un aval solvable et résidant en Belgique, et/ou (au moins) une garantie en cash (oui, je sais, ce n'est pas légal mais c'est une protection réelle). En fin de bail, votre locataire retourne en France... et vous faites quoi s'il a des dégâts locatifs et/ou retards de loyer ?

    Ce qui arrive souvent...

    D'autrepart il est aussi parfaitement illégal de quémander un bail de résidence principale (9 ans en principe) si on n'a même pas encore obtenu de titre de séjour permettant de séjourner en Belgique plus de 3 mois!!

    Vous dites qu'il a été envoyé en Belgique par sa société. Et cette dernière n'aurait rien arrangé pour lui? C'est à cela que servent les multiples sociétés de "relocations" actives dans notre pays.

    Bizarre, bizzare...

    Vous avez vu au moins ces fiches de paie?


    Il est consultant pour une société qui développe des logiciels financiers. Nous avons vu ses fiches de paies, oui. Il semble avoir de bons revenus. Ce qui nous avait rassuré.

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    junior_jef
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    Re : Preuve de garantie locative

    grmff a écrit :

    Vous avez encore un contact avec lui? Il vous paye le loyer?

    Vous pouvez aussi lui demander de vous verser la garantie sur votre propre compte, le temps pour lui de trouver un créneau pour ouvrir un compte garantie.

    Et là, il n'aura aucune excuse.

    Pas besoin de recommandé s'il répond à votre mail...

    Oui, nous avons toujours un contact même si ses réponses aux mails sont très lentes.Et il ne répond pas au téléphone. 

    Il paie le loyer... A partir d'un compte ING. D'ou le fait que l'on se méfie. Vu qu'il semble peu probable qu'il ait ouvert un compte ING pour le loyer et un compte BNP pour la garantie locative.

    Il nous assure que la garantie est bloquée déjà.

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    panchito
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    Re : Preuve de garantie locative

    Il nous assure que la garantie est bloquée déjà

    Qu'il le prouve en envoyant une copie des documents de blocage remplis!

    Et il ne répond pas au téléphone

    Son GSM professionnel? Vous avez son email professionnel?

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    junior_jef
    Pimonaute assidu
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    Re : Preuve de garantie locative

    panchito a écrit :

    Citation :Il nous assure que la garantie est bloquée déjà

    Qu'il le prouve en envoyant une copie des documents de blocage remplis!

    Citation :Et il ne répond pas au téléphone

    Son GSM professionnel? Vous avez son email professionnel?

    On a tenté d'appeler à son bureau. Pas de réponse. Et pareil pour l'email pro...

    Par contre, sa femme est mère au foyer. Mais n'a toujours pas de numéro de téléphone belge. Ca fait 2 mois qu'ils sont installés...

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    junior_jef
    Pimonaute assidu
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    Re : Preuve de garantie locative

    Voici sa réponse lorsque, une dernière fois, nous avons insisté par mail pour recevoir une preuve de la garantie locative:

    juste pour info et repondre a votre confusion, il est possible d'effectuer une assurance ou garantie locative dans une banque ou vous n'avez pas votre compte,  pour info 2 le 1er virement de loyer venait de la BNP.   je vous donne ces infos alors que je n'ai pas à le faire initialement, mais pour eviter d'eventuelles supputations, ou mécompréhensions

    Je crois qu'un recommandé s'impose malheureusement...

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    rexou
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    Re : Preuve de garantie locative

    junior_jef a écrit :

    Voici sa réponse lorsque, une dernière fois, nous avons insisté par mail pour recevoir une preuve de la garantie locative:

    juste pour info et repondre a votre confusion, il est possible d'effectuer une assurance ou garantie locative dans une banque ou vous n'avez pas votre compte,  pour info 2 le 1er virement de loyer venait de la BNP.   je vous donne ces infos alors que je n'ai pas à le faire initialement, mais pour eviter d'eventuelles supputations, ou mécompréhensions

    Je crois qu'un recommandé s'impose malheureusement...

    Un recommandé s'impose, en effet. Avec mention "juste pour info" : à défaut de recevoir la preuve du dépôt de la garantie locative contractuelle dans les 48 heures, je me verrai contraint de vous assigner en justice.

    Il a raison sur un point : la garantie peut être déposée dans une banque où vous n'avez pas de compte. Logique, cette garantie étant déposée à son nom. Il oublie juste qu'il est tenu de vous fournir la PREUVE de ce dépôt et du blocage.

    Mon sentiment, c'est que ce locataire va vous créer des soucis ! A défaut d'obtenir assez de garanties (et c'est un peu tard), une rupture de bail alors qu'il est toujours salarié en Belgique serait positive. Sinon, il va se barrer en vous laissant avec des impayés et des dégâts...


    rexou

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    junior_jef
    Pimonaute assidu
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    Re : Preuve de garantie locative

    rexou a écrit :

    junior_jef a écrit : Voici sa réponse lorsque, une dernière fois, nous avons insisté par mail pour recevoir une preuve de la garantie locative:

    juste pour info et repondre a votre confusion, il est possible d'effectuer une assurance ou garantie locative dans une banque ou vous n'avez pas votre compte,  pour info 2 le 1er virement de loyer venait de la BNP.   je vous donne ces infos alors que je n'ai pas à le faire initialement, mais pour eviter d'eventuelles supputations, ou mécompréhensions

    Je crois qu'un recommandé s'impose malheureusement...

    Un recommandé s'impose, en effet. Avec mention "juste pour info" : à défaut de recevoir la preuve du dépôt de la garantie locative contractuelle dans les 48 heures, je me verrai contraint de vous assigner en justice.

    Il a raison sur un point : la garantie peut être déposée dans une banque où vous n'avez pas de compte. Logique, cette garantie étant déposée à son nom.

    En fait, quand il dit "votre compte", il parle de "son" compte et pas du notre. Ce qui est exact mais quand même bizarre. Surtout pour un étranger qui arrive en Belgique. Quel interet d'aller dans 2 banques différentes (une pour son compte courant et l'autre pour la garantie)?
    J'ai de fort soupçons de mensonge...

    rexou a écrit :

    Il oublie juste qu'il est tenu de vous fournir la PREUVE de ce dépôt et du blocage.

    Mon sentiment, c'est que ce locataire va vous créer des soucis ! A défaut d'obtenir assez de garanties (et c'est un peu tard), une rupture de bail alors qu'il est toujours salarié en Belgique serait positive. Sinon, il va se barrer en vous laissant avec des impayés et des dégâts...

    Oui, je crois aussi. Quelles sont les possiblités de rupture de bail? L'absence de preuve de garantie locative est suffisante, selon vous ?


    (et encore un grand merci à tout le monde de se pencher son notre "problème")

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    rexou
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    Re : Preuve de garantie locative

    junior_jef a écrit :

    Quelles sont les possiblités de rupture de bail? L'absence de preuve de garantie locative est suffisante, selon vous ?

    Impossible de présumer en l’occurrence de ce qu'estimera un juge. Relisez votre bail et mentionnez dans la requête que vous demandez la résolution du bail aux tords du locataire. En réunissant un maximum d'éléments...

    Perso, je doute que le seul élément de non constitution de garantie suffise... mais en ajoutant les nombreux courriers, la rupture de confiance, le manque d'attache en Belgique, la domiciliation (?) "scabreuse" (si anomalie existante)...

    Ou alors, proposer l'alternative d'une demande de résiliation du bail OU de la constitution de porte-fort de la part de l'employeur en ce qui concerne toutes les obligations du bail.  (càd mentionner dans la requête la demande de résiliation du bail, et proposer au loc de renoncer à cette demande (à l'issue très incertaine) à condition d'obtenir l'aval de l'employeur (en plus du dépôt de garantie).


    rexou

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    panchito
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    Re : Preuve de garantie locative

    En Belgique aucune banque sérieuse ne bloque une garantie locative sans fournir les documents signés par les parties.

    Vous le mettez en demeure de vous envoyer les documents de blocage signés par lui, la banque et vous sous les 48h sinon vous introduisez une procédure en justice.

    Imaginez qu'il retourne en France en vous laissant des dégâts et des loyers impayés? Vous ne savez plus rien faire.

    En ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Preuve de garantie locative

    En fait, quand il dit "votre compte", il parle de "son" compte et pas du notre.

    Qu'il fasse allusion à n'importe quel compte, on s'en fout !
    Il est tenu de fournir la PREUVE. (lire le bail)

    Pas de preuve et déclarations mensongères et répétées. Sauf s'il a en effet effectué ce dépôt, ce dont je doute fort !

    Suite à cette rupture de confiance (entre autres ?) , vous demandez la résolution du bail, ou l'aval de l'employeur avec réel dépôt de garantie.


    rexou

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    panchito
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    Re : Preuve de garantie locative

    Et l'employeur il est en Belgique? vous avez une copie des feuilles de paie?

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    D1791
    Pimonaute intarissable
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    Re : Preuve de garantie locative

    J'imagine mal un juge résilier le bail aux torts du preneur "simplement" pour absence de constitution de garantie.  Je suis peut-être pessimiste, mais si c'est le seul grief...
    Par contre, le passage en justice vous servira probablement pour qu'il finisse par constituer la garantie.

    La confiance sera brisée, 2 mois de garantie c'est peu s'il y a des dégâts (mais malheureusement la loi est ainsi faite), mais le bail sera alors respecté.
    Et la garantie, c'est toujours ça de pris en cas de problème.


    Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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    rexou
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    Messages : 6 924

    Re : Preuve de garantie locative

    D1791 a écrit :

    J'imagine mal un juge résilier le bail aux torts du preneur "simplement" pour absence de constitution de garantie.  Je suis peut-être pessimiste, mais si c'est le seul grief...
    Par contre, le passage en justice vous servira probablement pour qu'il finisse par constituer la garantie.

    La confiance sera brisée, 2 mois de garantie c'est peu s'il y a des dégâts (mais malheureusement la loi est ainsi faite), mais le bail sera alors respecté.
    Et la garantie, c'est toujours ça de pris en cas de problème.

    Exact. Et je partage ce pessimisme si c'est en effet le seul reproche à adresser au locataire.


    rexou

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    PIM
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    Site Web

    Re : Preuve de garantie locative

    Ne jetez pas d'office le bébé avec l'eau du bain: ce locataire FR est p-e atteint de la nouvelle maladie locale: la phobie administrative...

    Privilégiez le dialogue.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    rexou
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    Re : Preuve de garantie locative

    Oui, moi aussi je souffre de phobie administrative... et donc j'aime bien une garantie en cash, surtout dans ce genre de circonstances ! Mais je veux bien délivrer un reçu.  lol


    rexou

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    ImmoCaution
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    Re : Preuve de garantie locative

    Je me permets d'intervenir sur ce sujet.

    En France, peu de locataire donne de garantie locative, généralement il dépose un moi de loyer comme caution en cash pour garantir le paiement des charges. Chaque propriétaire a une assurance contre les loyers impayés et contre les dégâts locatifs soit en direct ou via un administrateur de bien.

    Une garantie en cash, un dépôt en banque ne donnent aucune garantie sur la qualité du locataire, le seul moyen d'analyser le risque sur un locataire résident français c'est de demander un extrait du registre de la banque de france sur sa situation. S'il veut pas vous n'êtes pas obligé de louer.

    En plus il y aune nouvelle mode en Belgique venant de résident Français : il trouve du travaille a Bruxelles en CDI avec période d'essai de 6 mois, et donne un chèque en blanc au bailleur belge en tant que garantie locative et font tout leur possible afin d'éviter un dépôt car si la contrat n'est pas confirmé il parte et il est difficile de faire du recouvrement en France.

    Vistez la page bailleur de notre site, on vous propose une solution idéale et simple :
    ImmoCaution pour Bailleur

    Autre moyen afin de vous faire donner une garantie, essayez de le convaincre de souscrire notre ImmoCaution, s'il est accepté vous aurez votre garantie locative : Il est plus simple de payer un petit montant que de bloquer 2 mois de loyer. En plus demandez lui trois mois de loyer c'est possibile


    Alessandro
    Managing Director
    EuroCaution Benelux SA

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    junior_jef
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    Re : Preuve de garantie locative

    Merci à tous pour vos réponses.

    Nous l'avons sommé de respecter l'obligation de prouver la constitution de la garantie locative dans la huitaine sous peine de recourir à notre avocat.

    Espérons que ça le fasse réagir. Pour l'instant, pas de réponse.

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    junior_jef
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    Lieu : Bruxelles
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    Messages : 137

    Re : Preuve de garantie locative

    Bonjour à tous,

    Voici des nouvelles concernant ce sujet.

    Cela fait maintenant 9 mois que le locataire est dans l'appartement et comme redouté:

    - la garantie locative n'a toujours pas été déposée
    - les 2 derniers loyers n'ont pas encore été payés


    Après de nombreux rappels et propositions d'arrangements par mail et par lettre, nous n'avons aucune réponse du locataire.

    Nous sommes donc contraints malheureusement de faire appel à notre avocat.


    Ma question est la suivante: Y a t il des alternatives plus douces et moins longues que celle de passer en justice?



    Merci à vous pour vos réponses toujours très utiles!

    Dernière modification par junior_jef (06-05-2015 18:39:48)

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