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les votes négatifs en AG

croquette
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les votes négatifs en AG

Notre AG vient d'avoir lieu et je suis de retour

La loi prévoit de reporter dans le procès-verbal de l'AG le nom des propriétaires s'opposant à une décision de l'ACP.

Cette mesure s'applique-t-elle aussi pour le choix des personnes devant représenter l'ACP: membres du conseil de copropriété, vérificateur aux comptes, président d'AG ?


croquette

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luc
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Re : les votes négatifs en AG

croquette a écrit :

Notre AG vient d'avoir lieu et je suis de retour

La loi prévoit de reporter dans le procès-verbal de l'AG le nom des propriétaires s'opposant à une décision de l'ACP.

Cette mesure s'applique-t-elle aussi pour le choix des personnes devant représenter l'ACP: membres du conseil de copropriété, vérificateur aux comptes, président d'AG ?

Oui.


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : les votes négatifs en AG

Ne s'agit il pas là d'une atteinte à la vie privée ?

Publie-t-on la liste des personnes ayant voté contre l'un ou l'autre candidats lors des élections ?

Cette divulgation ne peut qu'entraîner des tensions au sein de la copropriété ?


croquette

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GT
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Re : les votes négatifs en AG

Bonsoir à tous,

La commission sur la protection de la vie privée (CPVP) a-t-elle publié un avis, une recommandation, une décision en la matière? Il me semble que celle-ci devrait constituer  l'interlocuteur privilégié.

Ceci dit, dans le système électoral belge organisé par la constitution le vote est obligatoire et secret.

En copropriété, l'art. 577-6, § 10 du code civil impose au syndic de rédiger le PV des décisions prises par l'AG avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

Une proposition de loi avait été introduite sous la précédente législature par Mme la Représentante MUSIN visant à modifier les articles 577-6 et 577-7 du code civil (53 1417/001). Cette proposition a été ensuite retirée par l'intéressée.

En l'état, il me semble que le syndic ne peut se soustraire à son obligation d'indication dans le PV du nom des copropriétaires qui ont voté contre une décision ou qui se sont abstenus.

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croquette
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Re : les votes négatifs en AG

dura lex, sed lex

en fait certains des copropriétaires présents finissent par voter pour des personnes qu'ils ne souhaiteraient pas voir dans l'un des organes représentant l'ACP de peur de voir apparaitre leur nom dans le procès-verbal !


croquette

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PIM
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Re : les votes négatifs en AG

croquette a écrit :

dura lex, sed lex

en fait certains des copropriétaires présents finissent par voter pour des personnes qu'ils ne souhaiteraient pas voir dans l'un des organes représentant l'ACP de peur de voir apparaitre leur nom dans le procès-verbal !

C'est pour éviter ce genre de situation que, lorsqu'il s'agit de votes concernant des personnes, le scrutin peut s'organiser par bulletins secrets... dans la plupart des organisations.
J'ignore ce qu'il en est actuellement au niveau des ACP: je laisse la parole aux spécialistes "copropriétés".


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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luc
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Re : les votes négatifs en AG

PIM a écrit :

croquette a écrit : dura lex, sed lex

en fait certains des copropriétaires présents finissent par voter pour des personnes qu'ils ne souhaiteraient pas voir dans l'un des organes représentant l'ACP de peur de voir apparaitre leur nom dans le procès-verbal !

C'est pour éviter ce genre de situation que, lorsqu'il s'agit de votes concernant des personnes, le scrutin peut s'organiser par bulletins secrets... dans la plupart des organisations.
J'ignore ce qu'il en est actuellement au niveau des ACP: je laisse la parole aux spécialistes "copropriétés".

Un vote secret n'est pas possible. Le législateur était conscient du problème, mais a donné une priorité à la stabilité. Le contrepoids est l’annulation des décisions par le Juge.

C’est à l’AG lui-même par la voie de son règlement de copropriété d’organiser sa démocratie interne sans tomber dans l’oligarchie ni anarchie.

Cela peut par exemple être obtenu,
1) en admettant tout membre actif, avec des idées divergentes ou non, dans le CdG.
2) en admettant dans le rapport semestriel du CdG que chacun des membres exprime son opinion, sans qu’il soit critiqué, dénigré, … mais aussi sans qu’il attaque d’autres. Ex : « le montant de la facture est trop haut » au lieu de « le syndic a payé trop ».

Une ACP qui admet de fait dans son sein une oligarchie est voué à l’échec sur moyen ou court terme.


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : les votes négatifs en AG

Définition :  L'oligarchie est faite des meilleurs (« aristocratie » au sens étymologique), des plus riches (ploutocratie), des scientifiques et techniciens (technocratie), des Anciens (gérontocratie), de ceux qui bénéficient de la force ou de tout autre pouvoir de fait.

Je ne vois pas en quoi le vote secret permettrait de favoriser ce mode de fonctionnement ?

L'annulation par le Juge de Paix est une méthode lourde (et coûteuse) que peu de copropriétaires auront le courage d'engager.

En quoi est-il utile que les propriétaires devant représenter l'ACP puissent connaître les noms des propriétaires qui n'apprécient pas leur travail ?


croquette

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luc
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Re : les votes négatifs en AG

croquette a écrit :

Définition :  L'oligarchie est faite des meilleurs (« aristocratie » au sens étymologique), des plus riches (ploutocratie), des scientifiques et techniciens (technocratie), des Anciens (gérontocratie), de ceux qui bénéficient de la force ou de tout autre pouvoir de fait.

Je ne vois pas en quoi le vote secret permettrait de favoriser ce mode de fonctionnement ?

Le vote "public" favorise de fait la création d'une oligarchie. On n'ose pas voter contre des candidats proposés par le clan au pouvoir.

croquette a écrit :

L'annulation par le Juge de Paix est une méthode lourde (et coûteuse) que peu de copropriétaires auront le courage d'engager.

Lourde ? Couteuse? Je ne crois pas, si on détermine à l'avance la rentabilité à long terme.

Mais on doit investir son temps, avoir le courage et avoir un but à long terme qui cadre dans l'intérêt général.

croquette a écrit :

En quoi est-il utile que les propriétaires devant représenter l'ACP puissent connaître les noms des propriétaires qui n'apprécient pas leur travail ?

Un vote n'est pas une appréciation du travail fait, mais une indication si on estime que l'intéressé peut être rentable dans la période suivante.

Exemple concret: Churchill avait gagné la guerre, mais n'a pas été réélu en 1945, puisque moins apte à gérer la paix.


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : les votes négatifs en AG

le greffe du Juge de Paix de ma région semble ignorer que les copropriétés puissent avoir des problèmes et que le Juge de Paix soit l'autorité à laquelle la loi spécifie qu'il convient de s'adresser !

ce greffe vous renvoie au tribunal correctionnel .... en vous conseillant de faire appel à un avocat !

qui serait prêt à dépenser 1000 à 2000 EUR pour satisfaire une conception personnelle, juste certes, mais dont une grande majorité des autres propriétaires n'a que faire !

Comme le disait PIM, dans la plupart des organisations, les votes relatifs à des personnes se déroulent à bulletins secrets. Pourquoi ne le sont-ils pas dans une ACP ?

Pourquoi vouloir favoriser inutilement le développement de tensions entre les copropriétaires ?

Cela n'est de fait utile qu'au syndic qui souhaiterais mieux connaître "son public".


croquette

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GT
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Re : les votes négatifs en AG

Bonsoir à tous,

Le vote secret semble difficilement conciliable avec la règle dans une copropriété selon laquelle chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'AG et participe à ses délibérations en fonction du nombre de voix attribuées à ses quotités.
Il convient donc d'établir la correspondance entre les voix émises et les quotités dont disposent les propriétaires des lots . Ce qui exige que les votants soient identifiés ou puissent l'être.

Et que chaque propriétaire puisse constater que les votes ont été correctement comptabilisés dans le PV reprenant les résultats des votes des votes.....

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luc
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Re : les votes négatifs en AG

croquette a écrit :

le greffe du Juge de Paix de ma région semble ignorer que les copropriétés puissent avoir des problèmes et que le Juge de Paix soit l'autorité à laquelle la loi spécifie qu'il convient de s'adresser !

Le Juge de Paix n'a qu'une compétence marginale, comme vérifier si certaines décisions ne dépassent pas les limites légales (irrégulier, abusif ou frauduleux). Ce n’est pas un niveau d’appel.

L’Art. 591 du Code Judiciaire dispose en effet, concernant la copropriété :

Le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande:
  2° des contestations ayant pour objet l'usage, la jouissance, l'entretien, la conservation ou l'administration du bien commun en cas de copropriété;
  2°bis des demandes fondées sur les articles 577-9, §§ 2, 3, 4, 6 ou 7, 577-10, § 4 et 577-12, alinéa 4 du Code civil

Exemple pratique

Quand vous attaquez un syndic pour fraude, alors le Tribunal Correctionnel est exclusivement compétent.

Si vous estimez par contre pour les mêmes faits que l’AG a pris une décision frauduleuse, en se basant sur une information incomplète donné par le syndic, alors le Juge de paix est probablement compétent et il pourra, si vous le demandez correctement en attaquant l’ACP et vos arguments sont solides :
- annuler cette décision
- démettre le syndic pour incompétence (si vous avez aussi mis le syndic en personne dans la cause)
- rejeter le surplus (= la fraude), puisqu’il n’est pas compétent ; c’est seulement à ce moment que l'ACP (de préférence) ou vous pouvez attaquer comme partie civile utilement l’ex-syndic pour faute pénale au Tribunal Correctionnel.

Consultez d’abord un avocat pour estimer vos chances.

Une ACP est une personne morale et sera pratiquement toujours représenté par un avocat. Cet avocat va utiliser tout ce qu’il peut pour défendre son client ( = l’ACP) ce qui est son devoir.

Il s’en suit que vous êtes mieux servi, si vous êtes aussi représenté par un avocat. Alors le débat sera mené avec armes égaux.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : les votes négatifs en AG

croquette a écrit :

Pourquoi vouloir favoriser inutilement le développement de tensions entre les copropriétaires ?

Cela n'est de fait utile qu'au syndic qui souhaiterais mieux connaître "son public".

Une suggestion pratique et constructive:

Dans mon ACP des décisions un peu délicat, qui n’ont pas été contestés, ont été prises comme suit :

1. Le président de l’AG déclare que l’AG entame le point X et donne la parole  au syndic
2. Le syndic informe d'une façon impartiale l’AG du contenu du point (texte de la résolution, documents envoyés à tous, documents consultable chez lui, l’impact budgétaire de la proposition (inclus chaque variante ainsi que le rejet du point), …).
3. Le président de l’AG ouvre la délibération et donne la parole à qui le demande
4. En cas de divergence forte et on est dans un cercle vicieux, lui (ou le syndic) suspend la délibération et propose une « vote d’essai » à main levée (= un sondage sans compter les quotités)
5. Le président relance la délibération
6. Dès que le président voit que les arguments sont épuisés, il ferme la délibération
7. Il propose de voter (par écrit ou appel nominatif)
8. Il reçoit des scrutateurs le résultat, le lit à haute voix et annonce que le point est accepté (ou rejeté).

Ce qui aide aussi est l’utilisation d’un PV des votes (= annexe au PV des décisions), où sont repris les noms de tous les embres de l’AG, avec la référence du lot ainsi que les quotités, le nomd de son mdataire et par résolution la mention si la personne a voté pour, contre ou s’est abstenu ou était absent.

Tous ces pétites règles peuvent être  imposé par voie d'adaptation du Règlement de Copropriété.

La loi vous en donne la liberté de le faire et vous impose même à y reflechir. En effet l'Art. 577-5 CC dispose :

Le règlement de copropriété doit comprendre :
  3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : les votes négatifs en AG

Le vote à mains levées me semble impraticable dans une AG : il faut tenir compte des quotités de chacun et certains propriétaires viennent à l'AG avec plus d'une procuration.

Doivent-ils aussi lever les pieds ?

Pour les votes relatifs aux personnes, je proposerait le système suivant :

- le syndic remet à chaque propriétaire lors de son inscription une feuille de vote réservées aux votes relatifs aux personnes sur laquelle ne serait reportée que le nombre de quotités du propriétaire
- le syndic, ou un membre de son bureau, ferait le dépouillement de ces bulletins
- pour qu'un candidat soit élu, il doit recueillir plus de 50% des votes émis
- pour chacun des votes, le procès-verbal ne reprendrait pour chaque candidats que le nombre de quotités totales : pour, contre ou abstention

Le seul élément critiquable dans le système actuel est que les personnes opposées à la candidature de l'un ou l'autre propriétaire soit nommément citée.


croquette

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luc
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Re : les votes négatifs en AG

croquette a écrit :

Le vote à mains levées me semble impraticable dans une AG : il faut tenir compte des quotités de chacun et certains propriétaires viennent à l'AG avec plus d'une procuration.

Dans le contexte de ma réponse je parlais en fait d'un sorte de sondage, et pas d'un vote réel.
Ce sondage permet de connaître la tendance réelle, ce qui n'était pas celle que certains CP disaient. L'effet d'autruche est ainsi éliminé et remplacé en pratique par une délibération à batons rompues sur le fond du problème.

croquette a écrit :

Le seul élément critiquable dans le système actuel est que les personnes opposées à la candidature de l'un ou l'autre propriétaire soit nommément citée.

Les CP d'une ACP de ce type sont des autruches, qui n'osent pas prendre leur responsabilité. Ce sont des enfants qui, en cas de moindre problème, se cachent soue la jupe de leur mère.

Ils en subiront les conséqueces.

Il faut avoir le courage de défendre ses opinions.

N'oubliez pas que RIEN de ce qui est dit durant la délibération par les CP (ou le syndic) ne peut être repris dans le PV des décisions.


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : les votes négatifs en AG

Luc a écrit :
"Les CP d'une ACP de ce type sont des autruches, qui n'osent pas prendre leur responsabilité. Ce sont des enfants qui, en cas de moindre problème, se cachent soue la jupe de leur mère."

bien d'accord avec Luc mais dans mon ACP, on pourrait se croire dans un élevage d'autruches

Luc a écrit :
"N'oubliez pas que RIEN de ce qui est dit durant la délibération par les CP (ou le syndic) ne peut être repris dans le PV des décisions."

Je croyait pourtant que le procès-verbal de l'AG avait pour but de reporter au mieux les échanges de vue ayant eu lieu lors de la réunion.


croquette

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Francis
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Re : les votes négatifs en AG

et non.  depuis la dernière loi, c'est un PV des décisions prises.
Notez que je vois mal une annulation de quoi que ce soit si le PV reprend une partie du blabla habituel des AG du moment qu'aucune décision n'est prise sur un sujet absent à l'ordre du jour.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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luc
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Re : les votes négatifs en AG

Francis a écrit :

et non.  depuis la dernière loi, c'est un PV des décisions prises.
Notez que je vois mal une annulation de quoi que ce soit si le PV reprend une partie du blabla habituel des AG du moment qu'aucune décision n'est prise sur un sujet absent à l'ordre du jour.

L'ACP ne pourra pas prouver sa cause avec le blabla, puisque cette partie du PV n'est pas opposable au CP. Sur tout si le CP a seulement signé pour "Vu" le PV ou ne l'a pas signé.

Par contre le CP pourra peut-être prouver avec le blabla qu'il a été lésé (manque d'info préalable,; ...)

En résumé: ce blabla ne pourra être favorable au CP qui s'oppose à une décsision de l'AG et défavorable à l'ACP (= RC du syndic ET du président de l'AG).


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : les votes négatifs en AG

croquette a écrit :

Luc a écrit :
"N'oubliez pas que RIEN de ce qui est dit durant la délibération par les CP (ou le syndic) ne peut être repris dans le PV des décisions."

Je croyait pourtant que le procès-verbal de l'AG avait pour but de reporter au mieux les échanges de vue ayant eu lieu lors de la réunion.

En théorie oui, mais en pratique les PV étaient trop partisane.

Exemple: un fois on a résumé mon intervention de 10 minutes en 2 lignes , et celui de l'autre CP, qui avait aussi parlé 10 minutes, en 2 pages .

Le parlement n'a pas voulu imposer un PV professionel (= couteux)  et a donc opté pour un PV de décisions = rien n'est noté concernant la délibération, ce qui permet à parler plus ouvertement et évite des discussions stériles quand ce qui a été dit et pas dit.

Mais qui impose de fait aussi au syndic d'informer avant l'AG, au plus tard avec l'invitation. Ce qui évite des "deus ex machina" sorti de la manche du syndic lors de l'AG.


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : les votes négatifs en AG

une question secondaire, pour disposer des discussions :
Une AG peut-elle faire l'objet d'un enregistrement ?


croquette

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