Investissement locatif

Seulement si c'est du neuf or ici c'est de l'extra vieux jamais rénové!

J'ai été regarder l'annonce...

C'est horriblement vieillot! Tout a l'air d’origine: années 60 avec des carrelages de boucherie dans la salle de bains. Quand à la cuisine, c'est horrible.

Mais évidemment pour un prix pareil, il n'y a pas de miracle.

On aura les locataires qui vont avec .....

Je n'ai pas vérifié si c'est celui-là. Mais les charges, c'est généralement essentiellement des charges locatives. A charge du locataire... Donc, hors rentabilité...

J'ai fait mon premier (et unique pour le moment) achat immobilier a 24 ans. Ma recherche s'est effectuer sur un bon 6 mois. J'ai du faire une bonne 20aines de visites avant de me décider et de trouver une bonne occasion. Je suis très satisfait de mon achat; j'ai certes effectuer des erreurs mais c'est qu'en passant le cap qu'on apprends réellement.

Multiplier les visites, discuter sur le forum ou avec d'autres proprios ne fera qu’augmenter ton experience et éliminer des premieres erreurs. Mais, ca ne les supprimeras jamais tous.

Avec un bon 40k tu as largement ton filet de sécurité pour te lancer dans de l’immobilier locatif (si tel est ton choix). Vu les taux bas, il est intéressant de ne pas mettre tout ton argent dans le bien, au contraire emprunter au maximum pour arriver a un cash flow positif (cad le crédit se paye tout seul avec toutes les charges incluses et il reste de l'argent qui rentre dans ta poche). Un cash flow positif n'est pas un pré-requis pour gagner en immo, mais c'est un gros point fort et te permettra aisement d'envisager d'autres projets.

Sache que chaque bien attirera sa propre population; un studio attirera d’autres personnes qu’une maison. Confronter une population dont on ne fait pas partis peut être difficile. Tu ne pourras qu’apprendre a te connaitre une fois que tu seras face a la situation.

Good luck!

Dernière modification par Marston (15-03-2019 10:58:40)

Mon conseil : ne vous focalisez pas que sur les annonces. Visitez les biens intéressants que vous repérez via les annonces sans vous focaliser sur le prix demandé.
Si un bien rentre dans vos critères, calculez la rentabilité/cash flow et co. que pourrez avoir pour différents prix, pour différentes durées de prêt et pour différents taux) en fonction du loyer du marché. Lorsque vous avez une combinaison prix/durée de prêt/taux qui vous convient, faites une offre un peu en-dessous de ce prix, même si ce prix est plus bas que celui mentionné sur l'annonce. Négociez ensuite quitte à remonter jusqu'à votre prix limite. Parfois ça marche, parfois ça marche pas, selon le vendeur et les autres potentiels acquéreurs intéressés. J'ai acheté mes biens locatifs toujours en dessous du prix initialement affiché et les prix que j'ai payés me permettent d'avoir des investissements qui se paient touts seuls ou presque, chose que je n'aurai pas eue si j'avais acheté au prix initialement demandé par le vendeur. Après, il faut être aussi au bon endroit au bon moment. C'est en multipliant les visites et les offres que vous augmentez la probabilité d'avoir un oui sur une affaire intéressante.

Ensuite, il y a des créneaux plus rentables que d'autres. N'espérez pas la même rentabilité avec un appartement flambant neuf payé très cher et éloigné des points d'intérêts qu'avec un immeuble de studios achetés au "prix de gros" bien situé et loués à des étudiants ou personnes seules. Qui dit rentabilité différente, dit aussi risque différent... Vous êtes jeunes, c'est le moment de prendre des risques. Vous avez le temps qui est votre allié le plus précieux en investissement ! Dites vous que le plus important reste la localisation ! C'est le seul paramètre sur lequel vous ne pouvez rien changer. Tout le reste est modifiable (travaux, améliorations du bien, etc...) ou négociable (prix, taux d'intérêt, etc...).

Considérez aussi que la première affaire ne sera pas forcément la meilleure que vous ferez tout au long de votre vie d'investisseur. Mais elle vous permettra d'apprendre et de forger votre expérience. Mais si vous vous y prenez avec bon sens, vous verrez vite que l'argent investi vous rapportera bien plus que s'il était resté sur un compte épargne, même si vous n'avez pas un cash flow très positif (beaucoup de gens confondent rentabilité et cash flow).

A Namur les nouveaux appartements (PEB A) poussent comme des champignons. Il est très facile d'acheter un appartement 1ch (terrasse de 14m² orienté au sud) le long de la Meuse dans un tout nouvel eco-quartier pour moins de 160.000€ hors frais. Je l'ai fait il y 2 ans et les gens faisaient la file pour y des louer des biens avant même la réception provisoire. Le mien était loué moins d'un mois après la réception provisoire (le peintre n'avait pas encore retiré toutes ses bâches) pour 720€/mois hors charges.

Bonjour grmff,

Nous voici 4 ans plus tard. J'ai l'impression d'avoir créé ce topic hier. :-)
J'ai maintenant presque 29 ans et rien n'a changé. Je n'ai jamais trouvé l'opportunité qui m'aurais permis de rembourser un prêt avec des loyers malgré des recherches journalières.
J'ai maintenant plus de 40.000€ d'épargne, je ne désespère pas mais je n'arrive pas à comprendre comment vous avez pu y arriver.

Bonne journée,
Maxilo11

Je ne partage pas tout à fait le point de vue d'Himura sur l'intérêt d'acheter d'abord sa propre habitation.

Mon premier achat était un investissement.
Mon habitation est venue après.

L'immobilier, généralement, c'est du long terme.  Plus tôt on met le pied dedans, mieux c'est.

Le bonus logement est appelé à changer.  Et qui peut faire confiance sur le fait que l'état ne changera pas les règles encore à l'avenir ?  C'est un pari que je ne prends pas.  C'est également valable pour la taxation sur les loyers.

J'ai un ami qui a postposé son premier achat pendant 3 ans, parce qu'il voulait maximaliser la réduction des droits d'enregistrement (6.5% au lieu de 12.5%) valable uniquement pour le premier achat.  Il a mis plus de temps à trouver la bonne opportunité.
Il a effectivement économisé un montant plus important en réduction de frais, mais il est passé d'un autre côté à côté de 3 ans de loyers, d'un crédit remboursé 3 ans plus tard...

De mon point de vue, si votre situation le permet et que vous voyez passer un opportunité intéressante, investissez.
Vous achèterez votre propre habitation plus tard.

Par contre je rejoint les autres avis sur l'intérêt d'avoir peut-être un matelas financier un peu plus conséquent avant de vous lancer.

A trop vouloir gagner, bien souvent on perd.

Pour info, à 2.2%, ça ferait un petit 40 € de moins sur l'exemple mentionné. Ca ne changerait pas la conclusion.
Et pour arriver à ce taux-là, même maintenant, il faut un très bon dossier. Ce qui n'est pas le cas quand la quotité dépasse les 100% lors d'un premier achat.

Merci pour vos réponses, ce forum est vraiment top!

Et que devrais-je viser alors compte tenu de ma situation?

Me tourner vers un studio d'une trentaine de m² aux alentours de ~50 ou 60.000€ dans le centre de Liège serait une meilleure idée?

Merci,
Maxilo11

Dernière modification par Maxilo11 (01-04-2015 16:11:45)