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    Pim's newsetter

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    Investissement locatif

    Maxilo11
    Pimonaute
    Inscription : 31-03-2015
    Messages : 10

    Investissement locatif

    Bonjour à tous,

    J'ai bientôt 25 ans et depuis début 2015 me voici lancé dans la vie active. Depuis des années déjà je pense à investir dans l'immobilier, et cette année cela pourrait bien devenir enfin réalité maintenant que je suis sous cdi.

    Je gagne ~1600€/mois net, je mets de côté 1000€/mois pour arriver en fin d'année à je l'espère ~11.000€ sur mon compte épargne.

    J'aimerais idéalement emprunter 100.000€ sur 10 ou maximum 15 ans pour investir dans un appartement sur Liège et rembourser ce prêt avec le(s) loyer(s), et payer en partie (ou totalement?) les divers frais (je pense aux frais de notaires principalement) grâce au compte épargne mentionné ci-dessus.

    Je gère (en plus de mon boulot) une asbl de ~40 personnes, d'attitude diplômate et rigoureuse, je suis plutôt bon communicateur.

    Ma question est la suivante:
    Pensez-vous que mon projet est réalisable, tenant compte du fait que je n'ai jamais mis un pied dans ce domaine, mais que je suis très déterminé à y parvenir?

    Dans l'attente de lire vos réponses,
    Merci.

    Dernière modification par Maxilo11 (31-03-2015 14:53:59)

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 860

    Re : Investissement locatif

    Le mieux est de vous adresser à votre (un) organisme financier qui fera un screening de votre situation concrète et déterminera votre capacité d'emprunt et de remboursement à l'aune de ses critères.

    Dernière modification par GT (31-03-2015 15:01:06)

    En ligne

    Maxilo11
    Pimonaute
    Inscription : 31-03-2015
    Messages : 10

    Re : Investissement locatif

    Oui, je venais ici dans le but de répondre dans un premier temps à certaines de mes questions avant de commencer les rendez-vous en agence.
    Notamment: Est-ce possible aujourd'hui en empruntant 100 à 120.000€ sur 10 ou 15 ans de trouver un appartement dont le revenu locatif rembourserait ce prêt?

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Investissement locatif

    Voici une petite simulation qui pourra vous aider. Mais avant d'être bon communicateur, je crois qu'il faut être bon bricoleur dans un cas comme le vôtre, car vous ne pourrez certainement viser qu'une maison "à rafraichir" afin de limiter le budget.

    Il y a en périphérie de Liège, comme partout j'imagine, encore quelques petites maisons vendues à 60.000 ou 70.000 €, louables en unifamilial moyennant travaux.
    Je ne pense pas qu'avec un budget de moins de 150.000 € (prix de vente), vous puissiez trouver un immeuble à appartement situé dans une zone potable.

    Donc imaginons une maison en vente pour 80.000 €, dans laquelle vous auriez pour 25,000 € de travaux (attention, c'est peu).
    Je compte 10 k€ de fonds propres (vous garderez au moins 1000 € pour vous j'imagine. C'est vraiment le strict minimum sécuritaire).
    --> Sur 15 ans, avec un taux de 3%, vous devrez rembourser 760 €/mois. En comptant l'assurance, le précompte immobilier, ... Il vous faudrait un loyer de ~1050 € pour amortir cela sans frais. C'est vraisemblablement trop par rapport à ce que vous pourriez espérer.


    Par ailleurs, n'oubliez pas que si vous achetez une maison de rapport AVANT votre maison d'habitation, vous ne bénéficierez certainement pas du bonus logement (fiscalement très intéressant) - s'il continue d'exister.

    De plus, pour l'énorme majorité (ou la totalité) des banquiers, et encore plus à l'heure actuelle, cet achat diminuera l'attrait de votre dossier lors de la négociation d'un second crédit hypothécaire.


    J'aurais aimé vous encourager, mais je crois que vous devez donc temporiser un peu avant de vous lancer. Je ne suis pourtant pas parti sur des valeurs importantes dans mon exemple. Notez d'ailleurs que même une maison à 65.000 €, travaux compris, serait trop chère que pour être remboursée au seul moyen d'un loyer de 500 €/mois.

    Mon avis : stabilisez d'abord votre situation personnelle, trouvez votre maison, et après cela, économisez un peu plus encore :-)

    Hors ligne

    Maxilo11
    Pimonaute
    Inscription : 31-03-2015
    Messages : 10

    Re : Investissement locatif

    Et qu'en est-il des appartements dans les immeubles à appartements qu'on voit sur immoweb, immovlan, qui vont de 90 à 120.000€ où il y a très peu ou pas de travaux à faire?

    La bricole, les travaux ne sont pas un problème.
    Ce qui m'ennuie c'est attendre, car c'est du temps perdu avant d'y gagner...

    Dernière modification par Maxilo11 (31-03-2015 16:24:48)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 449
    Site Web

    Re : Investissement locatif

    Maxilo11 a écrit :

    Notamment: Est-ce possible aujourd'hui en empruntant 100 à 120.000€ sur 10 ou 15 ans de trouver un appartement dont le revenu locatif rembourserait ce prêt?

    Bonjour et bienvenue sur le forum. Vous êtes à la bonne place.

    Pour répondre à votre question: la réponse est oui.

    La question qui est intéressante, c'est sans doute "est-ce qu'une banque va me prêter?"
    Il est impossible de vous répondre sans vous connaître. A priori, votre banquier va vous dire "on prête maximum 80% et en maximum 15 ans". On m'a déjà répondu cela, et pourtant, tous mes crédits sont en 20 ans... et j'ai déjà emprunté 100%. Un cas n'est pas l'autre, et en parlant de cas, je pense que j'en suis un, un fameux, et un peu à part...

    Mais que cela ne vous décourage pas. Sans doute que 11.000€ ne suffiront pas pour une projet d'investissement de 100.000€. En effet, avec un prix d'achat de 100.000€, vous en aurez pour 15.000€ de "frais de notaire".

    Que cela ne vous empêche pas de réfléchir, de compter, de visiter, de poser des questions à votre banquier, de continuer à mettre de côté, de visiter Pim.be un peu plus longtemps.


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

    En ligne

    Aime ce post :

    PIM

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Investissement locatif

    grmff a écrit :

    Que cela ne vous empêche pas de réfléchir, de compter, de visiter, de poser des questions à votre banquier, de continuer à mettre de côté, de visiter Pim.be un peu plus longtemps.

    Là-dessus, je suis bien d'accord.
    Pour le reste, Grmmff semble confondre le marché liégeois avec celui de Charleroi. La réponse est bel et bien 'non' (hormis les 0,01% de chance de tomber sur l'affaire en or, évidemment...). Et c'est à regret que je vous réponds cela.

    Le plus simple est de vous faire une idée par vous-même en effet. Visiter les immeubles dont vous parlez, demander dans une banque ce qu'ils vous accorderaient. Vous verrez vite ce qui est possible ou non.
    Mais les immeubles à appartement à 120.000 €, qui peuvent correspondre à plus de 850 € de loyer, et où il y a très peu de travaux à faire, ça n'existe plus depuis longtemps maintenant hmm... même à Seraing bas.

    Vous trouverez sur le forum bcp de propriétaires qui ont "réussi" leur projet. Et c'est tant mieux, bien sûr. Mais vous le constatez, il y a parfois un excès de positivisme ou d'encouragements.
    Ca reste des projets important au niveau personnel, et il faut s'assurer autant que possible. J'ai personnellement croisé une personne qui a mis sa famille en "faillite" du fait d'un mauvais investissement. C'est dur.
    Les projets restent bons, et intéressant selon moi, mais il faut bien mesurer vers où l'on va.

    Dernière modification par Himura (01-04-2015 07:59:37)

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    Maxilo11
    Pimonaute
    Inscription : 31-03-2015
    Messages : 10

    Re : Investissement locatif

    Merci pour vos réponses, ce forum est vraiment top!

    Et que devrais-je viser alors compte tenu de ma situation?

    Me tourner vers un studio d'une trentaine de m² aux alentours de ~50 ou 60.000€ dans le centre de Liège serait une meilleure idée?

    Merci,
    Maxilo11

    Dernière modification par Maxilo11 (01-04-2015 16:11:45)

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    Aime ce post :

    PIM

    taikun
    Pimonaute assidu
    Lieu : bruxelles, uccle
    Inscription : 28-11-2012
    Messages : 32

    Re : Investissement locatif

    Bonjour,

    Je n’ai pas la prétention de  parler avec autant d’expérience que les intervenants ci-dessus, mais je passe juste donner mon avis en fonction de mon expérience personnelle (je me posais globalement les mêmes questions avant mon premier achat).

    Les frais d’achat (notaire + droits d’enregistrement +…) représentent environ 15% de la somme, soit 15.000 euros. Un achat à 100.000 euros avec même pas les frais de notaire, c’est chaud. Sauf si c’est pour habiter dedans ; tu récupères alors environ 6.000 euros (abattement fiscal). Mais dans ce cas-là pas de rentrées locatives avant 5 ans !

    Perso j’ai cherché pendant environ 1 an avant d’oser me lancer. Si tu mets 1.000 par mois de côté ; mets cette année pour approfondir tes recherches, mieux connaitre le secteur, prendre des rdv avec les banques,… Car pour une vraie bonne affaire, il faut souvent être au taquet : pouvoir faire une offre à la sortie de la visite. Plus le temps à ce moment-là de prendre rdv à la banque pour confirmer ton pouvoir d’achat : si t’hésites le suivant signera avant toi (je l’ai vécu et je l’ai regretté longtemps ! Alors que j’ai donné une réponse dans les 24h…).

    Bref, une année de plus ; 12.000 euros de plus ; et une petite somme de sécurité. Parce qu’avec à peine 1.000 de réserve tu te mets un boulet aux pieds : le moindre problème de locataire (vécu aussi), les moindres travaux à l’improviste (idem), ou autre imprévu tu fais quoi ?

    Par contre je crois qu’Himura surestime les taux actuels : en 15 ans on peut viser vers les 2,2% sans soucis je crois (ce qui change pas mal les mensualités : voir simulateur sur ce site). Aussi la possibilité d’emprunter sur plus longtemps pour réduire la mensualité (mais les intérêts montent en flèche).

    Finalement je dirais oui : se tourner vers un studio moins cher me paraît plus prudent. En même temps il faut se rappeler que le gain potentiel est proportionnel au risque, comme dans tout placement. Et moi je fais ça en ‘bon père de famille pas très courageux’, surtout pour un premier achat… Si tout va bien rien n’empêche de vendre plus tard ! Et les plus petites surfaces présentent souvent un bon rendement et une plus grande facilité pour trouver des locataires (voir nombreuses discussions sur ce forum sur avantages/inconvénients des petites surfaces).

    Bref, bonne chance, mais rien ne presse (25 ans c’est encore jeune pour un premier achat seul et sans aide de papa/maman) !

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Investissement locatif

    taikun a écrit :

    Par contre je crois qu’Himura surestime les taux actuels : en 15 ans on peut viser vers les 2,2% sans soucis je crois (ce qui change pas mal les mensualités : voir simulateur sur ce site). Aussi la possibilité d’emprunter sur plus longtemps pour réduire la mensualité (mais les intérêts montent en flèche).

    Pour info, à 2.2%, ça ferait un petit 40 € de moins sur l'exemple mentionné. Ca ne changerait pas la conclusion.
    Et pour arriver à ce taux-là, même maintenant, il faut un très bon dossier. Ce qui n'est pas le cas quand la quotité dépasse les 100% lors d'un premier achat.

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Investissement locatif

    Maxilo11 a écrit :

    Merci pour vos réponses, ce forum est vraiment top!

    Et que devrais-je viser alors compte tenu de ma situation?

    Me tourner vers un studio d'une trentaine de m² aux alentours de ~50 ou 60.000€ dans le centre de Liège serait une meilleure idée?

    Merci,
    Maxilo11

    Je continue de penser que vous devez avant tout acheter votre propre habitation. Sinon, vous allez passer à côté du bonus logement, qui représente le subside étatique le plus élevé, toujours à l'heure actuelle. Tenez-en bien compte dans vos calculs !

    Par la suite, si les données financières restent identiques, une petite maison unifamiliale à < 100k€ vaut mieux qu'un studio, selon moi. Bien faire aussi attention à ne pas tomber dans les logements soumis à permis de location (moins de 28 m² ou logement collectif). C'est une vraie plaie avec la commune !
    Mais personnellement, j'économiserais un peu plus, le temps de pouvoir m'acheter un immeuble à appartement standard.

    Ce que vous pouvez toujours faire, c'est un mix des deux, fréquemment pratiqué : achetez un appartement pour vous, vivez dedans.
    Et quand vous changez pour une maison, louez l'appartement au lieu de le vendre.

    Hors ligne

    D1791
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 05-07-2013
    Messages : 702

    Re : Investissement locatif

    Je ne partage pas tout à fait le point de vue d'Himura sur l'intérêt d'acheter d'abord sa propre habitation.

    Mon premier achat était un investissement.
    Mon habitation est venue après.

    L'immobilier, généralement, c'est du long terme.  Plus tôt on met le pied dedans, mieux c'est.

    Le bonus logement est appelé à changer.  Et qui peut faire confiance sur le fait que l'état ne changera pas les règles encore à l'avenir ?  C'est un pari que je ne prends pas.  C'est également valable pour la taxation sur les loyers.

    J'ai un ami qui a postposé son premier achat pendant 3 ans, parce qu'il voulait maximaliser la réduction des droits d'enregistrement (6.5% au lieu de 12.5%) valable uniquement pour le premier achat.  Il a mis plus de temps à trouver la bonne opportunité.
    Il a effectivement économisé un montant plus important en réduction de frais, mais il est passé d'un autre côté à côté de 3 ans de loyers, d'un crédit remboursé 3 ans plus tard...

    De mon point de vue, si votre situation le permet et que vous voyez passer un opportunité intéressante, investissez.
    Vous achèterez votre propre habitation plus tard.

    Par contre je rejoint les autres avis sur l'intérêt d'avoir peut-être un matelas financier un peu plus conséquent avant de vous lancer.


    A trop vouloir gagner, bien souvent on perd.


    Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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