Investissement locatif

Le mieux est de vous adresser à votre (un) organisme financier qui fera un screening de votre situation concrète et déterminera votre capacité d'emprunt et de remboursement à l'aune de ses critères.

Dernière modification par GT (31-03-2015 15:01:06)

Voici une petite simulation qui pourra vous aider. Mais avant d'être bon communicateur, je crois qu'il faut être bon bricoleur dans un cas comme le vôtre, car vous ne pourrez certainement viser qu'une maison "à rafraichir" afin de limiter le budget.

Il y a en périphérie de Liège, comme partout j'imagine, encore quelques petites maisons vendues à 60.000 ou 70.000 €, louables en unifamilial moyennant travaux.
Je ne pense pas qu'avec un budget de moins de 150.000 € (prix de vente), vous puissiez trouver un immeuble à appartement situé dans une zone potable.

Donc imaginons une maison en vente pour 80.000 €, dans laquelle vous auriez pour 25,000 € de travaux (attention, c'est peu).
Je compte 10 k€ de fonds propres (vous garderez au moins 1000 € pour vous j'imagine. C'est vraiment le strict minimum sécuritaire).
--> Sur 15 ans, avec un taux de 3%, vous devrez rembourser 760 €/mois. En comptant l'assurance, le précompte immobilier, ... Il vous faudrait un loyer de ~1050 € pour amortir cela sans frais. C'est vraisemblablement trop par rapport à ce que vous pourriez espérer.

Par ailleurs, n'oubliez pas que si vous achetez une maison de rapport AVANT votre maison d'habitation, vous ne bénéficierez certainement pas du bonus logement (fiscalement très intéressant) - s'il continue d'exister.

De plus, pour l'énorme majorité (ou la totalité) des banquiers, et encore plus à l'heure actuelle, cet achat diminuera l'attrait de votre dossier lors de la négociation d'un second crédit hypothécaire.

J'aurais aimé vous encourager, mais je crois que vous devez donc temporiser un peu avant de vous lancer. Je ne suis pourtant pas parti sur des valeurs importantes dans mon exemple. Notez d'ailleurs que même une maison à 65.000 €, travaux compris, serait trop chère que pour être remboursée au seul moyen d'un loyer de 500 €/mois.

Mon avis : stabilisez d'abord votre situation personnelle, trouvez votre maison, et après cela, économisez un peu plus encore :-)

Bonjour et bienvenue sur le forum. Vous êtes à la bonne place.

Pour répondre à votre question: la réponse est oui.

La question qui est intéressante, c'est sans doute "est-ce qu'une banque va me prêter?"
Il est impossible de vous répondre sans vous connaître. A priori, votre banquier va vous dire "on prête maximum 80% et en maximum 15 ans". On m'a déjà répondu cela, et pourtant, tous mes crédits sont en 20 ans... et j'ai déjà emprunté 100%. Un cas n'est pas l'autre, et en parlant de cas, je pense que j'en suis un, un fameux, et un peu à part...

Mais que cela ne vous décourage pas. Sans doute que 11.000€ ne suffiront pas pour une projet d'investissement de 100.000€. En effet, avec un prix d'achat de 100.000€, vous en aurez pour 15.000€ de "frais de notaire".

Que cela ne vous empêche pas de réfléchir, de compter, de visiter, de poser des questions à votre banquier, de continuer à mettre de côté, de visiter Pim.be un peu plus longtemps.

Merci pour vos réponses, ce forum est vraiment top!

Et que devrais-je viser alors compte tenu de ma situation?

Me tourner vers un studio d'une trentaine de m² aux alentours de ~50 ou 60.000€ dans le centre de Liège serait une meilleure idée?

Merci,
Maxilo11

Dernière modification par Maxilo11 (01-04-2015 16:11:45)

Pour info, à 2.2%, ça ferait un petit 40 € de moins sur l'exemple mentionné. Ca ne changerait pas la conclusion.
Et pour arriver à ce taux-là, même maintenant, il faut un très bon dossier. Ce qui n'est pas le cas quand la quotité dépasse les 100% lors d'un premier achat.

Je ne partage pas tout à fait le point de vue d'Himura sur l'intérêt d'acheter d'abord sa propre habitation.

Mon premier achat était un investissement.
Mon habitation est venue après.

L'immobilier, généralement, c'est du long terme.  Plus tôt on met le pied dedans, mieux c'est.

Le bonus logement est appelé à changer.  Et qui peut faire confiance sur le fait que l'état ne changera pas les règles encore à l'avenir ?  C'est un pari que je ne prends pas.  C'est également valable pour la taxation sur les loyers.

J'ai un ami qui a postposé son premier achat pendant 3 ans, parce qu'il voulait maximaliser la réduction des droits d'enregistrement (6.5% au lieu de 12.5%) valable uniquement pour le premier achat.  Il a mis plus de temps à trouver la bonne opportunité.
Il a effectivement économisé un montant plus important en réduction de frais, mais il est passé d'un autre côté à côté de 3 ans de loyers, d'un crédit remboursé 3 ans plus tard...

De mon point de vue, si votre situation le permet et que vous voyez passer un opportunité intéressante, investissez.
Vous achèterez votre propre habitation plus tard.

Par contre je rejoint les autres avis sur l'intérêt d'avoir peut-être un matelas financier un peu plus conséquent avant de vous lancer.

A trop vouloir gagner, bien souvent on perd.

Bonjour grmff,

Nous voici 4 ans plus tard. J'ai l'impression d'avoir créé ce topic hier. :-)
J'ai maintenant presque 29 ans et rien n'a changé. Je n'ai jamais trouvé l'opportunité qui m'aurais permis de rembourser un prêt avec des loyers malgré des recherches journalières.
J'ai maintenant plus de 40.000€ d'épargne, je ne désespère pas mais je n'arrive pas à comprendre comment vous avez pu y arriver.

Bonne journée,
Maxilo11

A Namur les nouveaux appartements (PEB A) poussent comme des champignons. Il est très facile d'acheter un appartement 1ch (terrasse de 14m² orienté au sud) le long de la Meuse dans un tout nouvel eco-quartier pour moins de 160.000€ hors frais. Je l'ai fait il y 2 ans et les gens faisaient la file pour y des louer des biens avant même la réception provisoire. Le mien était loué moins d'un mois après la réception provisoire (le peintre n'avait pas encore retiré toutes ses bâches) pour 720€/mois hors charges.

Mon conseil : ne vous focalisez pas que sur les annonces. Visitez les biens intéressants que vous repérez via les annonces sans vous focaliser sur le prix demandé.
Si un bien rentre dans vos critères, calculez la rentabilité/cash flow et co. que pourrez avoir pour différents prix, pour différentes durées de prêt et pour différents taux) en fonction du loyer du marché. Lorsque vous avez une combinaison prix/durée de prêt/taux qui vous convient, faites une offre un peu en-dessous de ce prix, même si ce prix est plus bas que celui mentionné sur l'annonce. Négociez ensuite quitte à remonter jusqu'à votre prix limite. Parfois ça marche, parfois ça marche pas, selon le vendeur et les autres potentiels acquéreurs intéressés. J'ai acheté mes biens locatifs toujours en dessous du prix initialement affiché et les prix que j'ai payés me permettent d'avoir des investissements qui se paient touts seuls ou presque, chose que je n'aurai pas eue si j'avais acheté au prix initialement demandé par le vendeur. Après, il faut être aussi au bon endroit au bon moment. C'est en multipliant les visites et les offres que vous augmentez la probabilité d'avoir un oui sur une affaire intéressante.

Ensuite, il y a des créneaux plus rentables que d'autres. N'espérez pas la même rentabilité avec un appartement flambant neuf payé très cher et éloigné des points d'intérêts qu'avec un immeuble de studios achetés au "prix de gros" bien situé et loués à des étudiants ou personnes seules. Qui dit rentabilité différente, dit aussi risque différent... Vous êtes jeunes, c'est le moment de prendre des risques. Vous avez le temps qui est votre allié le plus précieux en investissement ! Dites vous que le plus important reste la localisation ! C'est le seul paramètre sur lequel vous ne pouvez rien changer. Tout le reste est modifiable (travaux, améliorations du bien, etc...) ou négociable (prix, taux d'intérêt, etc...).

Considérez aussi que la première affaire ne sera pas forcément la meilleure que vous ferez tout au long de votre vie d'investisseur. Mais elle vous permettra d'apprendre et de forger votre expérience. Mais si vous vous y prenez avec bon sens, vous verrez vite que l'argent investi vous rapportera bien plus que s'il était resté sur un compte épargne, même si vous n'avez pas un cash flow très positif (beaucoup de gens confondent rentabilité et cash flow).

J'ai fait mon premier (et unique pour le moment) achat immobilier a 24 ans. Ma recherche s'est effectuer sur un bon 6 mois. J'ai du faire une bonne 20aines de visites avant de me décider et de trouver une bonne occasion. Je suis très satisfait de mon achat; j'ai certes effectuer des erreurs mais c'est qu'en passant le cap qu'on apprends réellement.

Multiplier les visites, discuter sur le forum ou avec d'autres proprios ne fera qu’augmenter ton experience et éliminer des premieres erreurs. Mais, ca ne les supprimeras jamais tous.

Avec un bon 40k tu as largement ton filet de sécurité pour te lancer dans de l’immobilier locatif (si tel est ton choix). Vu les taux bas, il est intéressant de ne pas mettre tout ton argent dans le bien, au contraire emprunter au maximum pour arriver a un cash flow positif (cad le crédit se paye tout seul avec toutes les charges incluses et il reste de l'argent qui rentre dans ta poche). Un cash flow positif n'est pas un pré-requis pour gagner en immo, mais c'est un gros point fort et te permettra aisement d'envisager d'autres projets.

Sache que chaque bien attirera sa propre population; un studio attirera d’autres personnes qu’une maison. Confronter une population dont on ne fait pas partis peut être difficile. Tu ne pourras qu’apprendre a te connaitre une fois que tu seras face a la situation.

Good luck!

Dernière modification par Marston (15-03-2019 10:58:40)