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Investissement locatif

Maxilo11
Pimonaute
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Investissement locatif

Bonjour à tous,

J'ai bientôt 25 ans et depuis début 2015 me voici lancé dans la vie active. Depuis des années déjà je pense à investir dans l'immobilier, et cette année cela pourrait bien devenir enfin réalité maintenant que je suis sous cdi.

Je gagne ~1600€/mois net, je mets de côté 1000€/mois pour arriver en fin d'année à je l'espère ~11.000€ sur mon compte épargne.

J'aimerais idéalement emprunter 100.000€ sur 10 ou maximum 15 ans pour investir dans un appartement sur Liège et rembourser ce prêt avec le(s) loyer(s), et payer en partie (ou totalement?) les divers frais (je pense aux frais de notaires principalement) grâce au compte épargne mentionné ci-dessus.

Je gère (en plus de mon boulot) une asbl de ~40 personnes, d'attitude diplômate et rigoureuse, je suis plutôt bon communicateur.

Ma question est la suivante:
Pensez-vous que mon projet est réalisable, tenant compte du fait que je n'ai jamais mis un pied dans ce domaine, mais que je suis très déterminé à y parvenir?

Dans l'attente de lire vos réponses,
Merci.

Dernière modification par Maxilo11 (31-03-2015 14:53:59)

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Marston
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Re : Investissement locatif

Je trouve des immeubles interéssant mais le risque est le suivant: acheter dans un endroit qu'on ne connait pas.

C'est ce que vous avez fait?

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panchito
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Re : Investissement locatif

Pour raison de diversification, je n'investis jamais dans plus d'un appartement par copropriété.

Alors que je ne suis pas du tout de cette région, j'ai investi il y a 2 ans dans un appartement neuf à Jambes car là-bas c'était encore possible d'acheter un appartement neuf avec un PEB A pour moins de 150.000€ (hors frais) dans un tout nouvel éco-quartier le long de la Meuse à côté de toutes les facilités.

Vous avez accès à des locataires "haut de gamme", comme c'est neuf: pas de problème technique, et très peu de risque d'impayés...

Dernière modification par panchito (18-03-2019 16:57:53)

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rexou
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Re : Investissement locatif

panchito a écrit :

Pour raison de diversification, je n'investis jamais dans plus d'un appartement par copropriété.
.

C'est un choix... J'ai fait l'inverse : un achat dans un immeuble en 85, suivi de trois autres, dans le même bâtiment, en 92, 93 et 96. Avantage de bien connaitre l'immeuble, et avec plus de quotités (30% dans mon cas) un poids au niveau décisionnel. Pour faire encore plus simple, j'ai aussi fait virer le syndic et pris sa place.

Je suis aussi CP dans des immeubles où j'ai nettement moins de quotités et je me repose sur la gestion en place qui est correcte à excellente partout. Quand vous avez un lot sur 50 (ou plus), difficile d'avoir un poids décisionnel.


rexou

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grmff
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Re : Investissement locatif

Marston a écrit :

Je trouve des immeubles interéssant mais le risque est le suivant: acheter dans un endroit qu'on ne connait pas.

C'est ce que vous avez fait?

Dans le cas de mon premier investissement à Charleroi, oui, c'était un endroit que je ne connaissais pas.


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Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

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grmff
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Re : Investissement locatif

panchito a écrit :

Pour raison de diversification, je n'investis jamais dans plus d'un appartement par copropriété.

Pour des raisons de facilité de gestion, je revends mes appartements qui sont en copropriété. Je n'ai plus que des immeubles complets.

C'est une question de taille et de gestion: Panchito n'a rien à faire de ses journées et n'a que 2 ou 3 appartements. Tandis que moi qui en ai plus de 1500, j'ai du personnel qui s'en occupe. (Précision si vous n'avez pas capté: c'est de l'humour...)


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rexou
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Re : Investissement locatif

grmff a écrit :

Pour des raisons de facilité de gestion, je revends mes appartements qui sont en copropriété. Je n'ai plus que des immeubles complets.

Vu les prix de l'immobilier à Bruxelles, il est plus dur d'acheter des immeubles complets. Le concept est bien sur intéressant, encore faut-il avoir les moyens.

Un appartement à Bruxelles se négocie pour le prix d'un immeuble de rapport à Charleroi.  ^^


rexou

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panchito
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Re : Investissement locatif

Charleroi est effectivement une exception.

Et puis tout est question de disponibilité. Moi, je travaille à temps plus que plein et je couvre toute la Belgique et le Luxembourg (donc je pars avant 7h30 le matin et ne rentre pratiquement jamais avant 20h). Donc je n'achète que du neuf parce que tout simplement je veux des locataires "haut de gamme" pour lesquels je dois juste encaisser mes loyers, établir mes décomptes une fois par trimestre, et naturellement participer aux AG. Pas vraiment le temps de gérer d'éventuels problèmes...

Par contre niveau diversification, je n'ai pas de studio (trop de changements de locataires), mais j'ai des appartements une chambre, 2, 3 et des maisons jusqu'à des villas 4 façades dont une sur une propriété d'un demi-hectare.

Mais comme Grmff, je blague bien sur!

Dernière modification par panchito (18-03-2019 20:07:40)

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Bim
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Re : Investissement locatif

Marston a écrit :

Je trouve des immeubles interéssant mais le risque est le suivant: acheter dans un endroit qu'on ne connait pas.

C'est ce que vous avez fait?

Oui j'ai acheté dans une ville que je connais bien, dans un quartier que je connais. Je suivais le marché local depuis un long moment.

panchito a écrit :

Vous avez accès à des locataires "haut de gamme", comme c'est neuf: pas de problème technique, et très peu de risque d'impayés...

Je ne serai pas aussi catégorique avec le "'pas de problème technique". Bon nombre de biens neufs souffrent de ce qu'on appelle des "maladies de jeunesse". Pratiquement toutes les personnes que je connais qui ont acheté un appartement neuf (pour y vivre) ont connu divers problèmes techniques : baie vitrée fissurée car le bâtiment "bouge", carrelage qui se fissure, panne de la VMC, défauts divers de certains ouvrages, etc...
Certes, vous avez la garantie décennale de l'entrepreneur. Mais c'est toujours des tracas à gérer et qui prennent du temps...
Au final vous pouvez aussi vous retrouver avec des dégâts locatifs et donc la nécessiter de rafraichir, remplacer, rénover...

Vous pouvez aussi avoir accès à des locataires "haut de gamme" dans de l'ancien. Au final, je suis locataire avec ma compagne de notre résidence principale qui est un appartement construit dans les années 70, rénové en partie il y a 10 ans. Je pense que nous rentrons dans votre définition de locataires haut de gamme par rapport à notre solvabilité et notre entretien correct du bien.

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ericbruxelles
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Re : Investissement locatif

Je pense que chacun fait avec ce qu'il a et en fonction de son emploi du temps.

Pour Charleroi, Liège et parfois Namur, certains immeubles proposent une très belle rentabilité locative. Au Nord de cette zone, il est impossible pour moi de trouver quelque chose qui s'autofinance (avec un financement à 100%).

Je suis récemment passé à coté d'un immeuble neuf près de Namur, tout est déjà loué donc ça me rappelle qu'il y a des gens qui achètent du neuf pour louer et qui ont certainement leurs raisons (tranquillité, pas de gros travaux, une gestion offerte pour un an ou deux et surement quelques investisseurs en herbe qui n'ont pas bien calculé leur rentabilité big_smile )

Si Panchito est heureux avec son train de vie quotidien, tant mieux et c'est son choix et je le respecte!

Le miens est d'arrêter de travailler dans 10 ans, donc j'ai du pain sur la planche et mon objectif de cash-flow est prioritaire sur tout le reste. Je regarde le prix et mes options de financement avant même de regarder les photos sur les annonces  tongue  C'est peut être choquant dit comme çà mais c'est un business. Je vois déjà le sujet du marchant de sommeil arriver big_smile Aucun soucis là dessus, je ne proposerai jamais quelque chose d'insalubre. Tout sera toujours opérationnel et en ordre légalement parlant.

J'ai vu un bien qui m'a fait rire ce matin: 8025319 (aucun effort le gars, il n'a même pas balayé son trottoir haha) Certain diront, waouw, 200m² pour 79K mais l'annonce en majuscule, l'état de la façade et Mr. M..... me fait déjà trop peur que pour m'y intéresser big_smile

Dernière modification par ericbruxelles (19-03-2019 15:05:40)

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grmff
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Re : Investissement locatif

Vous vous trompez.
Ce monsieur, très sympa et bien connu sur la place, propose des biens atypiques souvent en mauvais état. C'est un marchand de bien. Il achète dans des circuits bizarre. Je suppose des biens de succession vacantes, de faillites et autres trucs nazes. Mais vend au prix en conséquence.

Une connaissance a pu faire une affaire exceptionnelle d'un bien vendu par ce monsieur.

C'est vrai qu'on reconnait très vite ses annonces...

Mais vu  le type de bien, le home staging est complètement inutile. Et je ne vois pas C. sortir une brosse de sa jag' pour brosser un trottoir...


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Bim
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Re : Investissement locatif

Il n'avait pas un associé ? Il me semble avoir déjà vu par le passé des annonces similaires mais avec un autre nom.
C'est effectivement un marchand de bien. J'avais visité un de ses biens il y a quelques temps. D'après ce qu'il me disait vaguement, son créneau est d'acheter à (très) bas prix sans emprunt dans des ventes publiques, sorties d'indivision, liquidation de sociétés, etc... et mettre en vente directement en l'état, au prix du marché ou un peu plus bas parfois. Il s'est constitué un véritable réseau avec les notaires et agents immobiliers de la région de Charleroi, ce qui lui permet, je suppose, d'avoir accès en primeur à des affaires hors marché.

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panchito
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Re : Investissement locatif

Dans l'Echo d'aujourd'hui: À long terme, les fonds immobiliers font mieux que les actions immobilières. Ces dernières années, les fonds immobiliers n’ont pas eu à rougir de leurs résultats (voir tableau ci-dessous), avec un rendement annuel de 13,1% par an sur dix ans.

Voir ici

Ne surtout pas laisser vos 40.000€ sur un livret, vous perdez 2% en pouvoir d'achat par an à cause de l'inflation....

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grmff
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Re : Investissement locatif

Bim a écrit :

Il n'avait pas un associé ?

Si. Il agit maintenant via une société bis si vous avez fait attention sur l'annonce. Vous avez parfaitement résumé son créneau.


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Natacha51
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Re : Investissement locatif

Euh... pardon de m'immiscer... Vous parlez de C........ M.... ?
smile

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PIM

panchito
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Re : Investissement locatif

Vous n'avez pas lu toute la discussion? Le nom est dan l'annonce n°8025319 sur Immoweb

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Natacha51
Pimonaute
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Re : Investissement locatif

Et donc, non, il ne s'agissait pas de la même personne...
Fin de ma parenthèse...
Bonne suite de conversation à vous !
smile

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Himura
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Re : Investissement locatif

Pendant ce temps-là, à Vera Cruz...

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Marston
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Re : Investissement locatif

panchito a écrit :

Dans l'Echo d'aujourd'hui: À long terme, les fonds immobiliers font mieux que les actions immobilières. Ces dernières années, les fonds immobiliers n’ont pas eu à rougir de leurs résultats (voir tableau ci-dessous), avec un rendement annuel de 13,1% par an sur dix ans.

Voir ici

Ne surtout pas laisser vos 40.000€ sur un livret, vous perdez 2% en pouvoir d'achat par an à cause de l'inflation....

Article intéréssant, mais j'avais déjà fait le bilan fond actif vs fond passif pour des fonds hors immobilier; les fonds actifs ont des frais d'entrée/sortie, frais courant qui sont beaucoup trop élévés. Les fonds passifs repliquent simplement leur indice de référence, et ont des couts de fonctionnement bien inferieures.

Je n'ai pas de vue sur les fonds passifs en immo, mais rien qu'a voir les frais engendré par KBC Select Immo World ca fait peur

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panchito
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Re : Investissement locatif

Martson a écrit :

mais rien qu'a voir les frais engendré par KBC Select Immo World ca fait peur

Evidemment vous prenez l'exemple d'un fond KBC uniquement disponible via la KBC qui, comme tout le monde le sait,  facture d'énormes frais!

Je n'achète jamais mes fonds via les grandes banques classiques, ce serait totalement stupide de ma part.

Vous avez des banque belges (internet only) qui ne facturent aucun frais ni à l'entrée, ni à la sortie.

Faut vous informer....

Ecouter la radio et lire la presse.

Voir ici

Dernière modification par panchito (21-03-2019 10:20:22)

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Bim
Pimonaute assidu
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Re : Investissement locatif

En gros, les fonds actifs = frais car il faut payer le gestionnaire du fond. Le principe d'un fond actif est une gestion active par un gestionnaire chargé d'acheter/vendre des titres pour faire mieux que le marché (= faire mieux qu'un indice de référence).
Fonds passifs (ETF, trackers) = très peu de frais car gestion du fond très réduite. Le principe de ces fonds passifs est de répliquer le plus fidèlement possible un indice de référence.

L'expérience montre que les gestionnaires de fonds actifs font rarement mieux que le marché sur le long terme et qu'au final beaucoup de ces fonds voient leur rentabilité amputée à cause des frais de gestion. En revanche, investir via sur des trackers/ETF sur des grands indices boursiers se montrent bien plus efficace sur le long terme pour un investisseur LT qui adopte un style pépère genre buy and hold (pas de trading, pas d'achats/ventes intempestifs). Par exemple, un investisseur qui avait acheté un ETF sur le SP500 il y a dix ans aurait fait un rendement annuel moyen de 27%, sans rien faire.

Point de vue brique papier, il existe des fonds qui répartissent leurs investissements dans plusieurs sociétés de placements immobiliers. Perso, je préfère choisir moi-même les foncières cotées que de passer par un fond et diversifier géographiquement moi-même. Il existe de très bonnes sociétés immobilières aux USA axées sur l'immobilier commercial et dont certaines versent un dividende tous les mois, en plus d'une belle plus-value après quelques années.

Dernière modification par Bim (21-03-2019 10:33:44)

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