Investissement locatif

Pour raison de diversification, je n'investis jamais dans plus d'un appartement par copropriété.

Alors que je ne suis pas du tout de cette région, j'ai investi il y a 2 ans dans un appartement neuf à Jambes car là-bas c'était encore possible d'acheter un appartement neuf avec un PEB A pour moins de 150.000€ (hors frais) dans un tout nouvel éco-quartier le long de la Meuse à côté de toutes les facilités.

Vous avez accès à des locataires "haut de gamme", comme c'est neuf: pas de problème technique, et très peu de risque d'impayés...

Dernière modification par panchito (18-03-2019 16:57:53)

Dans le cas de mon premier investissement à Charleroi, oui, c'était un endroit que je ne connaissais pas.

Vu les prix de l'immobilier à Bruxelles, il est plus dur d'acheter des immeubles complets. Le concept est bien sur intéressant, encore faut-il avoir les moyens.

Un appartement à Bruxelles se négocie pour le prix d'un immeuble de rapport à Charleroi.  ^^

Oui j'ai acheté dans une ville que je connais bien, dans un quartier que je connais. Je suivais le marché local depuis un long moment.

Je ne serai pas aussi catégorique avec le "'pas de problème technique". Bon nombre de biens neufs souffrent de ce qu'on appelle des "maladies de jeunesse". Pratiquement toutes les personnes que je connais qui ont acheté un appartement neuf (pour y vivre) ont connu divers problèmes techniques : baie vitrée fissurée car le bâtiment "bouge", carrelage qui se fissure, panne de la VMC, défauts divers de certains ouvrages, etc...
Certes, vous avez la garantie décennale de l'entrepreneur. Mais c'est toujours des tracas à gérer et qui prennent du temps...
Au final vous pouvez aussi vous retrouver avec des dégâts locatifs et donc la nécessiter de rafraichir, remplacer, rénover...

Vous pouvez aussi avoir accès à des locataires "haut de gamme" dans de l'ancien. Au final, je suis locataire avec ma compagne de notre résidence principale qui est un appartement construit dans les années 70, rénové en partie il y a 10 ans. Je pense que nous rentrons dans votre définition de locataires haut de gamme par rapport à notre solvabilité et notre entretien correct du bien.

Vous vous trompez.
Ce monsieur, très sympa et bien connu sur la place, propose des biens atypiques souvent en mauvais état. C'est un marchand de bien. Il achète dans des circuits bizarre. Je suppose des biens de succession vacantes, de faillites et autres trucs nazes. Mais vend au prix en conséquence.

Une connaissance a pu faire une affaire exceptionnelle d'un bien vendu par ce monsieur.

C'est vrai qu'on reconnait très vite ses annonces...

Mais vu  le type de bien, le home staging est complètement inutile. Et je ne vois pas C. sortir une brosse de sa jag' pour brosser un trottoir...

Dans l'Echo d'aujourd'hui: À long terme, les fonds immobiliers font mieux que les actions immobilières. Ces dernières années, les fonds immobiliers n’ont pas eu à rougir de leurs résultats (voir tableau ci-dessous), avec un rendement annuel de 13,1% par an sur dix ans.

Voir ici

Ne surtout pas laisser vos 40.000€ sur un livret, vous perdez 2% en pouvoir d'achat par an à cause de l'inflation....

Euh... pardon de m'immiscer... Vous parlez de C........ M.... ?

Et donc, non, il ne s'agissait pas de la même personne...
Fin de ma parenthèse...
Bonne suite de conversation à vous !

Article intéréssant, mais j'avais déjà fait le bilan fond actif vs fond passif pour des fonds hors immobilier; les fonds actifs ont des frais d'entrée/sortie, frais courant qui sont beaucoup trop élévés. Les fonds passifs repliquent simplement leur indice de référence, et ont des couts de fonctionnement bien inferieures.

Je n'ai pas de vue sur les fonds passifs en immo, mais rien qu'a voir les frais engendré par KBC Select Immo World ca fait peur

En gros, les fonds actifs = frais car il faut payer le gestionnaire du fond. Le principe d'un fond actif est une gestion active par un gestionnaire chargé d'acheter/vendre des titres pour faire mieux que le marché (= faire mieux qu'un indice de référence).
Fonds passifs (ETF, trackers) = très peu de frais car gestion du fond très réduite. Le principe de ces fonds passifs est de répliquer le plus fidèlement possible un indice de référence.

L'expérience montre que les gestionnaires de fonds actifs font rarement mieux que le marché sur le long terme et qu'au final beaucoup de ces fonds voient leur rentabilité amputée à cause des frais de gestion. En revanche, investir via sur des trackers/ETF sur des grands indices boursiers se montrent bien plus efficace sur le long terme pour un investisseur LT qui adopte un style pépère genre buy and hold (pas de trading, pas d'achats/ventes intempestifs). Par exemple, un investisseur qui avait acheté un ETF sur le SP500 il y a dix ans aurait fait un rendement annuel moyen de 27%, sans rien faire.

Point de vue brique papier, il existe des fonds qui répartissent leurs investissements dans plusieurs sociétés de placements immobiliers. Perso, je préfère choisir moi-même les foncières cotées que de passer par un fond et diversifier géographiquement moi-même. Il existe de très bonnes sociétés immobilières aux USA axées sur l'immobilier commercial et dont certaines versent un dividende tous les mois, en plus d'une belle plus-value après quelques années.

Dernière modification par Bim (21-03-2019 10:33:44)