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Investissement locatif

Maxilo11
Pimonaute
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Investissement locatif

Bonjour à tous,

J'ai bientôt 25 ans et depuis début 2015 me voici lancé dans la vie active. Depuis des années déjà je pense à investir dans l'immobilier, et cette année cela pourrait bien devenir enfin réalité maintenant que je suis sous cdi.

Je gagne ~1600€/mois net, je mets de côté 1000€/mois pour arriver en fin d'année à je l'espère ~11.000€ sur mon compte épargne.

J'aimerais idéalement emprunter 100.000€ sur 10 ou maximum 15 ans pour investir dans un appartement sur Liège et rembourser ce prêt avec le(s) loyer(s), et payer en partie (ou totalement?) les divers frais (je pense aux frais de notaires principalement) grâce au compte épargne mentionné ci-dessus.

Je gère (en plus de mon boulot) une asbl de ~40 personnes, d'attitude diplômate et rigoureuse, je suis plutôt bon communicateur.

Ma question est la suivante:
Pensez-vous que mon projet est réalisable, tenant compte du fait que je n'ai jamais mis un pied dans ce domaine, mais que je suis très déterminé à y parvenir?

Dans l'attente de lire vos réponses,
Merci.

Dernière modification par Maxilo11 (31-03-2015 14:53:59)

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ericbruxelles
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Re : Investissement locatif

grmff a écrit :

En 3 minutes, j'ai trouvé un studio à 45.000€ (hors frais) Genre de studio au centre de Charleroi qui se louera, hors charges, environ 410€. Je vous laisse faire le calcul.

ref: 7748249, si c'est celui là, voici le calcul:
Sur 15 ans, c'est 285 euros / mois (taux 1,7% fixe) + 140 euros de charges... Ce n'est pas un bon deal!
Reste à payer RC + Assurances en plus. Ca ne s'auto finance pas.

Avec 40K (qui paieront les frais d'achat), je vous suggère un immeuble 2/3 unités.

Dernière modification par ericbruxelles (15-03-2019 20:27:46)

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grmff
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Re : Investissement locatif

Je n'ai pas vérifié si c'est celui-là. Mais les charges, c'est généralement essentiellement des charges locatives. A charge du locataire... Donc, hors rentabilité...


Grmf!
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Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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grmff
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Re : Investissement locatif

Sinon, je partage votre idée qu'il vaut mieux un petit immeuble de 3-4 unité.

A noter tout de même, entre un immeuble complet sans charge communes et un appartement avec charges communes, on oublie souvent que les charges communes de la copropriété comprennent une partie de travaux d'entretien de l'immeuble.

Il faut donc en tenir compte...


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panchito
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Re : Investissement locatif

Grmff a écrit :

Mais les charges, c'est généralement essentiellement des charges locatives. A charge du locataire... Donc, hors rentabilité...

Seulement si c'est du neuf or ici c'est de l'extra vieux jamais rénové!

J'ai été regarder l'annonce...

C'est horriblement vieillot! Tout a l'air d’origine: années 60 avec des carrelages de boucherie dans la salle de bains. Quand à la cuisine, c'est horrible.

Mais évidemment pour un prix pareil, il n'y a pas de miracle.

On aura les locataires qui vont avec .....

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grmff
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Re : Investissement locatif

Mes recherches ont été faites en 3 minutes. Il est cependant évident que pour une bonne rentabilité, faut pas du neuf à Uccle, où vous n'aurez pas du 10% brut...


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grmff
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Re : Investissement locatif

Et il est tout aussi évident qu'en 3 minutes, on ne trouve pas la solution à un tel projet.

Mes remarques tendaient juste à démontrer que c'est encore possible aujourd'hui. Il faut toujours faire ses devoirs et chercher correctement....


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ericbruxelles
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Re : Investissement locatif

Merci Grmff pour les réponses. C'est toujours sympa d'avoir votre avis.

Si cela intéresse quelqu'un je suis tombé sur ceci à Andenne: 7685239
Prix affiché 349.000 (j'imagine que c'est négociable :-) )
3 apparts 1 chambre + 1 studio. Au vu des photos, état acceptable si on est un peu manuel (virer le papier peint et repeindre).
En essayant de négocier à 325000, ca ferait 1600 EUR / mois sur 20 ans. En loyers, je pense qu'il y a moyen de s'en sortir autour de 2000 euros +.
Ca fait un petit cashflow de 400 euros par mois pour payer le cadastre et les quelques petits frais.

J'aurais limite tenté une offre à 300. lol Mais le timing fait que je vais laisser filer.
Si vous avez un avis, car c'est le genre de bien que j'aurais été visiter.

Dernière modification par ericbruxelles (15-03-2019 22:04:58)

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grmff
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Re : Investissement locatif

Mon avis? Faut visiter. Visiter. Et visiter encore.

Parfois, les vraies bonnes affaires ne se retrouvent pas sur internet mais sont vendues sans même une affiche. Il faut juste être le premier sur la liste d'investisseur de l'agent immobilier chargé de la vente.


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Marston
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Re : Investissement locatif

Faire de l'immobilier locatif oui, mais faire de l'immo avec un immeuble complet pour un débutant; cela risque d'être très dur.
Autant commencer petit avec un studio/1 chambre et comprendre le job avant de se lancer dans un gros projet

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ericbruxelles
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Re : Investissement locatif

C'est un point important que précise Marston, il faut comprendre et savoir comment ça marche avant de se lancer.

Pour ce qui est de commencer petit, chacun a son avis. Quand on a 22 ans et un peu de sous, pourquoi pas commencer petit mais le retour sur investissement (je pense aux frais d'achat) est déjà long.

Si le bien est déjà loué avant, l'achat d'une unité ou d'un immeuble de 3 unités, c'est grosso modo la même chose. La quantité de travail n'est franchement pas insurmontable (Considérant le bien dans un état acceptable et en ordre d'urbanisme/pompier)

Il y a l'immobilier papier aussi en attendant de trouver le bien qu'on cherche (je pense aux 40.000 euros de monsieur qui dorment sur un compte qui ne rapporte rien sad  ), un bon rendement, un risque faible et aucune gestion.

Dernière modification par ericbruxelles (16-03-2019 11:07:51)

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grmff
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Re : Investissement locatif

Marston a écrit :

Faire de l'immobilier locatif oui, mais faire de l'immo avec un immeuble complet pour un débutant; cela risque d'être très dur.
Autant commencer petit avec un studio/1 chambre et comprendre le job avant de se lancer dans un gros projet

Les studios sont des produits pas nécessairement facile (sauf studios pour étudiants dans des coins avec université ou haute école. Et encore, ils viennent de changer les lois en faveur des étudiants.)

Avec un budget de 40.000€, un petit immeuble est accessible, avec 2 à 4 unités..

Si vous avez une mauvaise expérience avec un studio, vous partez dégoûté.
Si vous avez une mauvaise expérience avec un studio sur 3 ou 4, vous faites vos comptes et vous continuez.


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ericbruxelles
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Re : Investissement locatif

grmff a écrit :

Si vous avez une mauvaise expérience avec un studio sur 3 ou 4, vous faites vos comptes et vous continuez.

En effet, le risque de vide locatif ou de non paiement pèse aussi dans la balance.

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grmff
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Re : Investissement locatif

Je rappelle mes calculs et exemples dans un autre fil de discussion de moithibs intitulé "investissement locatif"

J'y lançais l'idée d'un coaching immobilier....  big_smile
La proposition reste valable...  wink
Certains trouvent cela trop cher. Mais pour montrer qu'on veut se soigner en psychiatrie, les honoraires font partie du traitement. Et pour diminuer les coûts, les psy font des thérapies de groupe... angel


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grmff
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Re : Investissement locatif

grmff a écrit :

Certains trouvent cela trop cher. Mais pour montrer qu'on veut se soigner en psychiatrie, les honoraires font partie du traitement. Et pour diminuer les coûts, les psy font des thérapies de groupe... angel

Appel du pied non dissimulé à ericbruxelles, maxilo11, Dlinkies, Marston,... wink

La suite par MP si intéressé...


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ericbruxelles
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Re : Investissement locatif

C'est pas une mauvaise idée. On peut s'entre aider aussi et créer un groupe whatsapp!  smile  MP si intéressé.

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Bim
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Re : Investissement locatif

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Mais les charges, c'est généralement essentiellement des charges locatives. A charge du locataire... Donc, hors rentabilité...

Seulement si c'est du neuf or ici c'est de l'extra vieux jamais rénové!

J'ai été regarder l'annonce...

C'est horriblement vieillot! Tout a l'air d’origine: années 60 avec des carrelages de boucherie dans la salle de bains. Quand à la cuisine, c'est horrible.

Mais évidemment pour un prix pareil, il n'y a pas de miracle.

On aura les locataires qui vont avec .....

Sur photos, l'état du bien semble correct. Evidemment ce n'est pas du grand luxe mais ce n'est pas un taudis. C'est louable et exploitable en l'état (à confirmer avec une visite bien évidemment). Après il est clair que l'état du bien pourra être amélioré par la suite. Mais en attendant améliorations et rafraichissement, il peut déjà rapporter... Il y a des biens dans des états bien plus mauvais que ça et qui arrivent quand-même à être loués. A titre de comparaison, je peux même vous parler de l'états de certains appartements datant de l'époque communiste d'après-guerre dans des grandes villes russes où j'ai eu l'occasion d'aller... On a rien à se reprocher en Belgique smile
Personnellement, c'est un bien que je conseillerai à qq1 qui n'a pas bcp d'argent à investir dans l'immobilier pour commencer. A voir évidemment avec les détails des calculs, visite du bien etc... Mais si je cherchais ce genre de bien, il serait déjà visité. Avec 40 000 euros, vous pouvez viser plus gros :

grmff a écrit :

Les studios sont des produits pas nécessairement facile (sauf studios pour étudiants dans des coins avec université ou haute école. Et encore, ils viennent de changer les lois en faveur des étudiants.)

Avec un budget de 40.000€, un petit immeuble est accessible, avec 2 à 4 unités..

Si vous avez une mauvaise expérience avec un studio, vous partez dégoûté.
Si vous avez une mauvaise expérience avec un studio sur 3 ou 4, vous faites vos comptes et vous continuez.

J'ai démarré l'investissement locatif avec un capital à investir d'environ 25000. Ma première acquisition a été un petit immeuble de 3 studios tous loués, en état pas trop mal. Je ne regrette pas. J'ai vécu un problème avec un des studios (locataire pas idéal et dégâts des eaux). J'avoue avoir été content d'en avoir 3, les 2 autres ont continué à faire rentrer des sous pendant que je m'occupais d'arranger celui qui posait problème. Voilà pourquoi j'ai attendu d'avoir un capital suffisant pour ce genre d'acquisition pour ne pas acheter un studio seul.

Dernière modification par Bim (18-03-2019 10:28:27)

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Marston
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Re : Investissement locatif

Dans ma region; Les frais d'acquisitions entre un appartement 1 chambre(+/- 150.000€) ou un immeuble (+/- 300.000 pour un immeuble de deux apparts 1 chambre) sont respectivement simple ou double.

L'avantage d'avoir ses unités groupés permet de gerer le bien plus facilement certes, mais en contrepartie on place une grosse somme a un seul même endroit.
Si les deux locataires choisissent de ne pas payer, ca fou le débutant dans le kaka.

L'achat d'un immeuble devient interessant quand on benefice d'une grosse remise (comme le cas décrit en haut a 40.000€)
Je regarde régulièrement pour les immeubles, mais il est très rare que je tombe sur des opportunités qui me corresponde dans ma région (brabant flamand/bruxelles)

Dernière modification par Marston (18-03-2019 13:58:42)

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Bim
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Re : Investissement locatif

Plus vous avez de lots, plus vous avez de locataires différents et plus votre risque diminue smile Vos recettes ne dépendent pas d'un même débiteur.
par exemple, si vous avez un lot et que le locataire ne paie pas : 100% de vos recettes disparaissent
Si vous avez 2 lots et qu'un locataire ne paie pas : 50% de recettes en moins
Si vous avez 10 lots et un mauvais payeur : 10% de recettes en moins
etc... (supposant des lots loués avec le même loyer).
Si vous avez plusieurs lots, la probabilité d'avoir tous vos locataires en défaut de paiement est très très faible.
Un défaut de paiement n'est pas non plus une situation toujours irrémédiable. Les plupart de ces problèmes sont souvent temporaires et peuvent se régler par un bon dialogue bailleur - locataire. Parfois, cela arrive que la case justice doit être envisagée.

Marston a écrit :

L'avantage d'avoir ses unités groupés permet de gerer le bien plus facilement certes, mais en contrepartie on place une grosse somme a un seul même endroit.
Si les deux locataires choisissent de ne pas payer, ca fou le débutant dans le kaka.

D'où l'importance de la localisation. Un immeuble comportant plusieurs lots, s'il est bien situé, sera facile à louer (et à vendre), en plus d'être facile à gérer et permettra de répartir le risque sur plusieurs payeurs.
Pour éviter d'être dans le "caca", il faut toujours garder un fond de liquidités de réserve, non placées (sur compte épargne) permettant de palier à vos obligations financières de bailleur même si vos locataires ne vous paient pas. Et ainsi éviter une vente forcée du bien parce vous ne savez plus payer la banque. Cela permet d'aborder les problèmes de rentrées d'argent sereinement sans avoir une épée de Damoclès sur la tête et de bien dormir la nuit smile

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Marston
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Re : Investissement locatif

Bim; je comprends le raisonement, mais les chiffres sont sensiblement les mêmes dans le scénario que j'analyse.
La multiplication des locataires peut très bien s'effectuer sur plusieurs appartements qui ne sont pas dans le même immeuble/ville.

Achat d'un seul appartement
Credit a 700€
En cas de non paiement: 700€ a combler
Frais d'acquisitions: 25.000€

Achat d'un deuxieme appartement
Credit a 700€
En cas de non paiement: 700€ a combler
Frais d'acquisitions: 25.000€

Achat d'un immeuble comprennant deux appartements
Credit a 1400€
En cas de non paiement d'un locataire: 700€ a combler
En cas de non paiement des deux locataires: 1400€ a combler
Frais d'acquisitions: 50.000€

Le point fort d'un immeuble est en effet la revente qui pourra s'effectuer en une seul fois et que l'entretien est plus simple.
En contre partie, l'argent n'est pas diversifié puis qu'il reside dans le même immeuble et ville. Mon quartier à Bruxelles par exemple va énormement changer dans les 2 prochaines années (aménagement de nouveaux biens, nouveau centre commercial). Ceci sera bénéfique. Or, il peut très bien se passer complètement l'invers; changement politique, sécurité en baisse. Un proprio ayant tout son argent dans un seul immeuble sera plus sensible aux changements qu'un proprio ayant deux biens dans deux villes séparés.

Je regarde néanmoins toujours les immeubles, pour les mêmes raisons qu'indiqué ci dessus; un rabais important sur chaque appart puis qu'on effectue un achat groupé. La ca devient intéréssant. Dans mon cas par exemple si je trouve un immeuble deux apparts dans ma region a 200-250K€ cela devient alléchant.

Dernière modification par Marston (18-03-2019 16:01:16)

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Bim
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Re : Investissement locatif

Voilà, vous avez compris l'attrait financier des immeubles de rapport : vous achetez au prix de gros et payer les unités moins chères que si achetées individuellement smile Après vous pouvez diversifier aussi sur les immeubles en en achetant dans différents quartiers, villes, etc...
Tout l'art de l'investissement immobilier consiste à acquérir des biens qui se paient tout seul, et vous laisse un peu de cash flow positif. En accumulant ces biens, vous lissez encore plus le risque : ces cash flow positifs vous permettent de palier à des rentrées défaillantes sur certains lots lorsqu'elles surviennent (retard de paiement, vide locatif, travaux, etc...). Puis vous grossissez au point de dégager suffisant de cash flow pour en vivre ou réinvestir massivement...

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