Investissement locatif

Je n'ai pas vérifié si c'est celui-là. Mais les charges, c'est généralement essentiellement des charges locatives. A charge du locataire... Donc, hors rentabilité...

Seulement si c'est du neuf or ici c'est de l'extra vieux jamais rénové!

J'ai été regarder l'annonce...

C'est horriblement vieillot! Tout a l'air d’origine: années 60 avec des carrelages de boucherie dans la salle de bains. Quand à la cuisine, c'est horrible.

Mais évidemment pour un prix pareil, il n'y a pas de miracle.

On aura les locataires qui vont avec .....

Et il est tout aussi évident qu'en 3 minutes, on ne trouve pas la solution à un tel projet.

Mes remarques tendaient juste à démontrer que c'est encore possible aujourd'hui. Il faut toujours faire ses devoirs et chercher correctement....

Mon avis? Faut visiter. Visiter. Et visiter encore.

Parfois, les vraies bonnes affaires ne se retrouvent pas sur internet mais sont vendues sans même une affiche. Il faut juste être le premier sur la liste d'investisseur de l'agent immobilier chargé de la vente.

C'est un point important que précise Marston, il faut comprendre et savoir comment ça marche avant de se lancer.

Pour ce qui est de commencer petit, chacun a son avis. Quand on a 22 ans et un peu de sous, pourquoi pas commencer petit mais le retour sur investissement (je pense aux frais d'achat) est déjà long.

Si le bien est déjà loué avant, l'achat d'une unité ou d'un immeuble de 3 unités, c'est grosso modo la même chose. La quantité de travail n'est franchement pas insurmontable (Considérant le bien dans un état acceptable et en ordre d'urbanisme/pompier)

Il y a l'immobilier papier aussi en attendant de trouver le bien qu'on cherche (je pense aux 40.000 euros de monsieur qui dorment sur un compte qui ne rapporte rien   ), un bon rendement, un risque faible et aucune gestion.

Dernière modification par ericbruxelles (16-03-2019 11:07:51)

En effet, le risque de vide locatif ou de non paiement pèse aussi dans la balance.

Appel du pied non dissimulé à ericbruxelles, maxilo11, Dlinkies, Marston,...

La suite par MP si intéressé...

Sur photos, l'état du bien semble correct. Evidemment ce n'est pas du grand luxe mais ce n'est pas un taudis. C'est louable et exploitable en l'état (à confirmer avec une visite bien évidemment). Après il est clair que l'état du bien pourra être amélioré par la suite. Mais en attendant améliorations et rafraichissement, il peut déjà rapporter... Il y a des biens dans des états bien plus mauvais que ça et qui arrivent quand-même à être loués. A titre de comparaison, je peux même vous parler de l'états de certains appartements datant de l'époque communiste d'après-guerre dans des grandes villes russes où j'ai eu l'occasion d'aller... On a rien à se reprocher en Belgique
Personnellement, c'est un bien que je conseillerai à qq1 qui n'a pas bcp d'argent à investir dans l'immobilier pour commencer. A voir évidemment avec les détails des calculs, visite du bien etc... Mais si je cherchais ce genre de bien, il serait déjà visité. Avec 40 000 euros, vous pouvez viser plus gros :

J'ai démarré l'investissement locatif avec un capital à investir d'environ 25000. Ma première acquisition a été un petit immeuble de 3 studios tous loués, en état pas trop mal. Je ne regrette pas. J'ai vécu un problème avec un des studios (locataire pas idéal et dégâts des eaux). J'avoue avoir été content d'en avoir 3, les 2 autres ont continué à faire rentrer des sous pendant que je m'occupais d'arranger celui qui posait problème. Voilà pourquoi j'ai attendu d'avoir un capital suffisant pour ce genre d'acquisition pour ne pas acheter un studio seul.

Dernière modification par Bim (18-03-2019 10:28:27)

Plus vous avez de lots, plus vous avez de locataires différents et plus votre risque diminue Vos recettes ne dépendent pas d'un même débiteur.
par exemple, si vous avez un lot et que le locataire ne paie pas : 100% de vos recettes disparaissent
Si vous avez 2 lots et qu'un locataire ne paie pas : 50% de recettes en moins
Si vous avez 10 lots et un mauvais payeur : 10% de recettes en moins
etc... (supposant des lots loués avec le même loyer).
Si vous avez plusieurs lots, la probabilité d'avoir tous vos locataires en défaut de paiement est très très faible.
Un défaut de paiement n'est pas non plus une situation toujours irrémédiable. Les plupart de ces problèmes sont souvent temporaires et peuvent se régler par un bon dialogue bailleur - locataire. Parfois, cela arrive que la case justice doit être envisagée.

D'où l'importance de la localisation. Un immeuble comportant plusieurs lots, s'il est bien situé, sera facile à louer (et à vendre), en plus d'être facile à gérer et permettra de répartir le risque sur plusieurs payeurs.
Pour éviter d'être dans le "caca", il faut toujours garder un fond de liquidités de réserve, non placées (sur compte épargne) permettant de palier à vos obligations financières de bailleur même si vos locataires ne vous paient pas. Et ainsi éviter une vente forcée du bien parce vous ne savez plus payer la banque. Cela permet d'aborder les problèmes de rentrées d'argent sereinement sans avoir une épée de Damoclès sur la tête et de bien dormir la nuit

Voilà, vous avez compris l'attrait financier des immeubles de rapport : vous achetez au prix de gros et payer les unités moins chères que si achetées individuellement Après vous pouvez diversifier aussi sur les immeubles en en achetant dans différents quartiers, villes, etc...
Tout l'art de l'investissement immobilier consiste à acquérir des biens qui se paient tout seul, et vous laisse un peu de cash flow positif. En accumulant ces biens, vous lissez encore plus le risque : ces cash flow positifs vous permettent de palier à des rentrées défaillantes sur certains lots lorsqu'elles surviennent (retard de paiement, vide locatif, travaux, etc...). Puis vous grossissez au point de dégager suffisant de cash flow pour en vivre ou réinvestir massivement...