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charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Roquet
Pimonaute
Inscription : 09-05-2015
Messages : 12

charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Bonjour,

J'ai un petit souci avec mon propriétaire.

Pour planter le décor, je vis dans un appartement de +/- 30m² situé dans une maison ou il y a 2 autres appartements et 1 studio.
Je n'y suis pas domicilié car je bénéficie d'un bail d'étudiant (alors que je ne le suis plus depuis longtemps!) avec interdiction de me domicilier.

Je sais que le bail n'est pas enregistré car j'ai vérifié.

Le propriétaire passe par une agence (représentée par une seule personne) pour louer son bien.

En ce qui concerne l'eau, l'électricité privée et commune, rien à redire: ce sont les chiffres des compteurs.

Niveau mazout, on me demande +/-60€/mois, ça parait correct non?

Là où le problème se situe, c'est au niveau des charges "d'entretien".

Nous somme 4 au total à assumer ces charges - puisque 4 logement.

Le propriétaire - via l'intermédiaire de l'agence - me signale que les charges d'entretien mensuelles s'élèvent à 147,50€ (à diviser par 4), soit 1770€/an. Cela représente donc à mon niveau 36,88€/mois.

Le tout en sachant qu'il n'y a aucun montant imputé distinctement à chacune des charges d'entretien, c'est juste un montant global.
Dans ces charges il compte:
- entretien de la chaudière et des 2 chauffe-eau
- la tonte de la pelouse avec un tracteur tondeuse (faite par des enfants)
- la taille des haies (une seule ligne dans le fond du jardin...)
- le nettoyage des communs.

Sauf que... il n'a jamais été convenu - ni noté dans le bail - que la taille des haies ou la tonte de la pelouse serait à ma charge (ou plutôt à la charge de tous les locataires).

De plus, concernant le nettoyage des commun, à part moi qui nettoie de temps en temps, je n'ai jamais vu personne pointer le bout de son nez...

L'entretien de la chaudière et des chauffe-eau sont en général reconnus comme étant à la charge du locataire, mais dans ce cas, étant donné que j'ai un bail d'étudiant (et non un bail à résidence), dois-je m'en acquitter également?

Le tout en sachant que je paie 100€ de provision de charges par mois, et que la personne qui gère l'agence m'avait dit que normalement j'aurais largement assez avec ça... Sauf que rien qu'en comptant le mazout (60€) + les charges d'entretien (37€), on est déjà quasiment à 100€...

J'ai un peu l'impression de me faire plumer, d'autant que j'ai demandé les factures au gestionnaire de l'agence (entre autre) et qu'il m'a tout simplement répondu par une boutade... sans rien me transmettre!

Et comme si ça ne suffisait pas, il essaie de m'embrouiller en me faisant croire qu'il me fait une fleur (je peux expliquer si nécessaire).

Et dans le dernier mail que j'ai reçu de lui (l'agence), il me signale qu'il va (soit disant) demander les factures au propriétaire, mais qu'il peut d'ores et déjà me dire qu'il y aura une facture de 400€ pour l'entretien du tracteur tondeuse et que d'autres suivront.

Que dois-je faire? Help!


Grand merci d'avance.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Les charges d'entretien sont effectivement à charge des occupants: entretien des boilers, de la chaudière, du tracteur, des haies, de la pelouse, nettoyage, etc.

Là où on peut se poser des questions, c'est sur le calcul de la provision. Si on vous annonce une provision de 100€ et que visiblement elle ne suffit pas du tout, on peut s'estimer trompé sur la marchandise...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Roquet
Pimonaute
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Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Je sais effectivement que l'ensemble de ces choses sont à la charge du locataire.

L'ennui, c'est que:

- 150€ de charge d'entretien (sans rien d'autre) pour une maison 4 façades, cela parait excessif.

- aucun nettoyage des communs n'est effectué si je ne le fais pas moi-même, alors qu'il est mentionné comme compté dans les charges.

- personne ne m'a jamais demandé si je souhaitais entretenir la pelouse / la haie (ce qui est également le cas pour les autres locataires). Dans le bail, il n'est pas noté ni que ce type d'entretien doit être effectué par le locataire (ce qui parait toutefois logique), ni que l'ensemble de ces choses seront réalisée par des personne tierces, auquel cas un montant ou un nombre de prestations aurait du être mentionné non?

Dans l'hypothèse où ces "services" ont été réalisés à mon insu (je ne parle pas ici de l'entretien boiler ou chaudière), et qu'ils ne sont pas mentionnés dans le bail, dois-je m'en acquitter malgré tout? Qui plus est si je ne dispose pas des factures correspondantes?

- Sous prétexte que je réclame les factures, la personne qui s'occupe de l'agence (un type tout seul) me dit qu'une facture de 400€ d'entretien du tracteur tondeuse serait à la charge des locataires et que d'autres suivront probablement.

Est-ce légal? Après tout, le tracteur ne m'appartient pas et le propriétaire peut l'utiliser à ce qu'il veut...

Je tiens à préciser qu'il n'était en plus pas en ordre de cadastre, et qu'à cause d'une démarche administrative de ma part (qui n'avait rien à voir avec mon logement), le cadastre en a après lui.

C'est à dire que la maison était considérée  comme maison "simple", et pas avec 4 appartement dedans. En plus, j'ai appris que le propriétaire y est domicilié!

En fait je ne suis pas contre du tout de payer ce que je dois, y compris pour la tonte de la pelouse. Si les enfants du propriétaire tondent la pelouse, ils peuvent être rémunéré pour. Mais à partir du moment ou il commence à essayer de jouer sur tout ce qu'il peut pour que je lui paie 500€ de supplément auquel il n'a normalement pas droit, qu'il triche à tout niveau et qu'en plus la personne qui tient l'agence se fiche de moi, il n'y a pas de raison que je ne fasse pas pareil dans l'autre sens...

(pour info: lorsque j'ai demandé toute les facture à l'agence, et que j'ai demandé quel montant était imputé à la tonte de la pelouse, la personne m'a répondu: "Si vous avez un tracteur tondeuse télécommandé qui fonctionne à l’eau, faites-le mois savoir.
"
, le tout sans me fournir aucune facture).

Et même en incluant toutes les charges dont parle le propriétaire, je doute fort qu'on arrive à presque 2000€ de charges d'entretien par an...

Parce que même en étant large:

- 250€ pour la chaudière
- 250€ pour les 2 boilers
- 150€ pour la haie (une simple ligne)
- 600€ pour la tonte de la pelouse (s'il la faisait faire par un pro, ce qui n'est pas le cas...)
- 150€ pour le nettoyage des communs (un minuscule petit hall...) (dans l'hypothèse ou le nettoyage serait effectué...)

Cela nous donne 1400€/an. ce qui nous laisse encore loin de ses 1770€, même en gonflant un peu certains montants.

Avec la situation expliquée comme ceci, quels sont mes droits? Dois-je payer quelque chose pour quoi on n'est pas capable de me fournir une facture? Ou bien qui n'est pas stipulé dans le bail (excepté entretien chaudière et boiler)?

Merci beaucoup.

Dernière modification par Roquet (09-05-2015 15:14:48)

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

On doit vous remettre un décompte et vous êtes en droit de consulter les pièces sans déplacement de celles-ci. Pas de pièce, pas de paiement.

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Roquet
Pimonaute
Inscription : 09-05-2015
Messages : 12

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Ok merci bcp pour l'info  smile .

Et (admettons) que le propriétaire me fournisse une preuve justificative pour un élément (la tonte de pelouse par exemple) qui n'est pas dans le bail, et dont on ne m'a pas parlé à l'entrée: dois-je m'en acquitter ou le propriétaire était-il tenu de m'en informer au préalable?

Etant donné que j'ai un bail d'étudiant, suis-je également obligé de payer les entretiens (chaudière et boilers) qui sont prescrits par la loi? Ou cela ne concerne-t-il que les baux à résidence? Je préfère demander vu que j'ai entendu les 2 versions...

Si le propriétaire me fourni une facture d'entretien du tracteur tondeuse, est-ce à moi de la payer (étant donné que je n'étais pas prévenu, etc...)

D'avance grand merci à vous.

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

rémunérer des enfants pour un travail ? mais le travail des enfants est interdit en Belgique !   wink


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Roquet a écrit :

Ok merci bcp pour l'info  smile .

Et (admettons) que le propriétaire me fournisse une preuve justificative pour un élément (la tonte de pelouse par exemple) qui n'est pas dans le bail, et dont on ne m'a pas parlé à l'entrée: dois-je m'en acquitter ou le propriétaire était-il tenu de m'en informer au préalable?

Etant donné que j'ai un bail d'étudiant, suis-je également obligé de payer les entretiens (chaudière et boilers) qui sont prescrits par la loi? Ou cela ne concerne-t-il que les baux à résidence? Je préfère demander vu que j'ai entendu les 2 versions...

Si le propriétaire me fourni une facture d'entretien du tracteur tondeuse, est-ce à moi de la payer (étant donné que je n'étais pas prévenu, etc...)

D'avance grand merci à vous.

A vous lire, on peut se demander qui est de mauvaise foi? Je doute fort que vous puissiez affirmer ne pas avoir vu qu'il y a une pelouse. Si elle n'est pas privative, il va de soi que l'entretien est à charges des locataires.

Par ailleurs, votre qualité d'étudiant, ne vous interdit pas de vous chauffer, de puisser de l'eau sanitaire. Dès lors, me semble t-il vous devez participer au frais d'entretien de la chaudière et du boiler. Reste à fixer la clé de répartition.

Que spécifie le bail?

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

disons qu'il faut toujours essayer de ne pas être trop tatillon.....tout en n'acceptant pas de se faire entuber


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Roquet
Pimonaute
Inscription : 09-05-2015
Messages : 12

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

libra a écrit :
Roquet a écrit :

Ok merci bcp pour l'info  smile .

Et (admettons) que le propriétaire me fournisse une preuve justificative pour un élément (la tonte de pelouse par exemple) qui n'est pas dans le bail, et dont on ne m'a pas parlé à l'entrée: dois-je m'en acquitter ou le propriétaire était-il tenu de m'en informer au préalable?

Etant donné que j'ai un bail d'étudiant, suis-je également obligé de payer les entretiens (chaudière et boilers) qui sont prescrits par la loi? Ou cela ne concerne-t-il que les baux à résidence? Je préfère demander vu que j'ai entendu les 2 versions...

Si le propriétaire me fourni une facture d'entretien du tracteur tondeuse, est-ce à moi de la payer (étant donné que je n'étais pas prévenu, etc...)

D'avance grand merci à vous.

A vous lire, on peut se demander qui est de mauvaise foi? Je doute fort que vous puissiez affirmer ne pas avoir vu qu'il y a une pelouse. Si elle n'est pas privative, il va de soi que l'entretien est à charges des locataires.

Par ailleurs, votre qualité d'étudiant, ne vous interdit pas de vous chauffer, de puisser de l'eau sanitaire. Dès lors, me semble t-il vous devez participer au frais d'entretien de la chaudière et du boiler. Reste à fixer la clé de répartition.

Que spécifie le bail?


Bonjour,

Merci pour votre réponse. néanmoins, sauf votre respect, je pense que nous nous sommes mal compris...

Je n'ai jamais prétendu ne pas avoir vu qu'il y avait une pelouse, ni même ne pas vouloir l'entretenir! Que du contraire!

Et je peux même vous dire qu'un autre locataire est dans le même cas que moi, et que lui aussi aurait préféré entretenir la dite pelouse lui même s'il nous avait été dit Que cela nous serait facturé!

Et encore que: si l'ensemble était justifié correctement et avec des montants plausibles, je pense que personne n'aurait discuté... Et je vous rappelle quand même que le propriétaire compte des frais de nettoyages des communs alors que nous les nettoyons nous-même... par exemple.

Et pour info, la pelouse est privative. Elle est réservée aux habitants des 4 appartements.

Concernant les boilers et chaudière, je demandais juste d'un point de vue légal ce qui est à la charge du locataire avec un bail d'étudiant. Autrement dit, si oui ou non d'un point de vue légal (donc même si ce n'est pas noté dans le bail), il est tenu de participer à ces frais. J'ai déjà eu un bail étudiant lorsque j'étais étudiant et personne ne m'a jamais facturé quel qu'entretien que ce soit...

Le bail ne spécifie pas grand chose. Enfin, pas sur ce domaine. La seule chose précisée au niveau des charges, c'est qu'une provision de 100€/mois concernant l'électricité privée et commune, l'eau et le mazout de chauffage sera versée en même temps que le loyer. Pour les charges, c'est la seule et unique chose notée.

Et je suis d'accord qu'il ne faut pas être trop tatillon, mais à partir du moment ou vous vous rendez compte que le propriétaire / la personne qui gère l'agence s'arrange pour vous donner le moins d'info possible, pour vous réclamer le plus possible que ce soit légal ou non et surtout, lorsque vous posez des questions embarrassantes on ne vous répond tout simplement pas ou alors on vous menace (mon voisin de pallier a été menacé de ne pas voir sa caution débloquée tant qu'il n'aurait pas versé le supplément de charges, alors qu'il est stipulé noir sur blanc dans son bail que la caution ne peut pas servir à apurer des charges, et il y a d'autres exemples), il y a de quoi devenir suspicieux... Et à son tour, d'essayer de payer le moins possible, et juste le minimum auquel on est tenu...

D'autant que - je peux expliquer en MP si nécessaire - avant tous ces problèmes de charges d'entretien, le propriétaire a essayé de me faire croire qu'il me faisait un cadeau en me faisant payer moins alors qu'en réalité il me faisait payer presque 100€ de plus que ce que je devais, le tout en me faisant croire que c'était moi qui me trompais.

Dernière modification par Roquet (11-05-2015 11:57:02)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Pour vous répondre, les charges d'entretien sont par défaut à charge du locataire dans leur toute grande majorité (= l'utilisateur, donc celui qui doit entretenir).
C'est toujours le cas (du moins aucun cas contraire ne me vient en tête) quand ce sont des charges d'entretien régulières (max /année): chaudière, boiler, nettoyage, action contre le calcaire, graissage, vidage des gouttières, curage citerne eau de pluie, ...
Ce n'est pas le cas pour des entretiens plus globaux au bâtiment : menuiseries extérieures, rejointage cheminée, etc.

... Tout cela, sauf si le bail le prévoit autrement.

Le fait que ça soit un bail d'étudiant n'y change rien. C'est uniquement que, dans le cas général, un propriétaire qui loue à des étudiants préfère prendre cela à sa charge - et l'inclure normalement dans le loyer - afin d'être sûr que ça soit fait. Un étudiant n'étant pas souvent très bon gestionnaire, et peut-être aussi encore peu responsable.

Si votre propriétaire a pris cela à sa charge, il faut alors voir comment c'est réparti.
Si rien n'est indiqué (ce qui semble être le cas), c'est logiquement à votre charge - mais aussi de votre droit de le faire vous-même. Il faut alors un constat d'un manque d'entretien, qui aurait forcé le propriétaire à s'en occuper et répercuter les frais engendrés.

Cela n'avait jamais été abordé avant entre vous !?

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Roquet
Pimonaute
Inscription : 09-05-2015
Messages : 12

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Merci beaucoup pour ces informations claires.

Hé bien non, le sujet n'a jamais été abordé, la seule chose qui m'a été dite c'est que si j'avais le moindre problème je devais en informer l'agence.

Nous ne sommes absolument pas contre d'entretenir le bien, et il n'y a pas de défaut d'entretien, je dirais même plutôt que nous y faisons attention. On ne nous a simplement jamais dit que "tout" serait fait et nous serait facturé par la suite.

De plus je paie 450€/mois pour un 30m², ce qui vu l'endroit est relativement cher, sachant que je ne peux pas m'y domicilier.

Donc étant donné qu'on ne nous a jamais proposé de faire quoi que ce soit, mais qu'on nous le facture "de force", ais-je un recourt?

Merci beaucoup smile.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 678
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Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Roquet a écrit :

Donc étant donné qu'on ne nous a jamais proposé de faire quoi que ce soit, mais qu'on nous le facture "de force", ais-je un recourt?

A mon avis, non pas de recours sur le principe. Les charges communes locatives sont réparties entre les locataires, étudiants ou non.

Il est logique que les tâches communes soient organisées par le propriétaire. Laisser faire les locataires, c'est toujours un désastre, à un moment ou un autre. Une source de tension aussi entre les habitants d'un même immeuble "c'est pas bien fait" tu n'as pas fait devant chez moi" "tu n'as fait fait ta semaine" etc.

Le seul point qui pourrait être discutable, c'est de vous indiquer une provision de 100€ à payer, alors que manifestement, cela ne suffit pas. Mais, sans voir le dossier, c'est difficile de se faire une idée.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

En ligne

Roquet
Pimonaute
Inscription : 09-05-2015
Messages : 12

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Ok, comme ça je sais à quoi m'en tenir...

Merci beaucoup en tout cas. Et merci à tout ceux qui on essayé de m'aider.

Bonne continuation à vous smile

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Au passage, je doute fort que ce soit légal d'interdire la domiciliation.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Je pense que cela est plus nuancé.
- la provision pour les charges indique qu'elle couvre plusieurs éléments, mais pas ceux qui vous intéresse ici.
- l'entretien des parties communes peut être à charge des locataires, mais peut aussi être géré par eux. Je ne suis même pas sûr qu'il soit plus fréquent qu'un propriétaire s'en charge que l'inverse. Mais quoiqu'il en soit, cela doit faire l'objet d'un accord. Ici il n'y en a pas, et je trouve l'argument plutôt défendable.

Pour la domiciliation, je suis de l'avis de Libra, mais il est par contre légal de prévoir dans un bail un loyer augmenté si la personne se domicilie. (Si par contre rien n'est prévu...)

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Himura a écrit :

- l'entretien des parties communes peut être à charge des locataires, mais peut aussi être géré par eux. Je ne suis même pas sûr qu'il soit plus fréquent qu'un propriétaire s'en charge que l'inverse.

Je ne reclame pas à mes locataires les frais de nettoyage et d'éclairage des parties communes. Cependant, quant un locataire m'ennuie, je réclame ces frais jusque cinq années en arrière, devant un tribunal s'il le faut.

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Léa
Pimonaute
Inscription : 29-04-2015
Messages : 3

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

"
Je ne reclame pas à mes locataires les frais de nettoyage et d'éclairage des parties communes. Cependant, quant un locataire m'ennuie, je réclame ces frais jusque cinq années en arrière, devant un tribunal s'il le faut."

Ma question :
Et si la mention "charge forfaitaire" (idem que la provision) est biffée ?
Et que dans le bail, le bailleur doit informer son preneur au moins 1x par an sur le montant des charges communes et qu'il ne le fait pas ?
Peut-il réclamer ces frais jusque cinq années en arrière ?

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Léa a écrit :

"
Et si la mention "charge forfaitaire" (idem que la provision) est biffée ?
Et que dans le bail, le bailleur doit informer son preneur au moins 1x par an sur le montant des charges communes et qu'il ne le fait pas ?
Peut-il réclamer ces frais jusque cinq années en arrière ?

Pourquoi pas? Le locataire aura des arguments pour ne pas accepter. Par exemple, l'abscence de décompte annuel. A mes expériences, cet argument n'a jamais été retenu par un tribunal.

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Roquet
Pimonaute
Inscription : 09-05-2015
Messages : 12

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Himura a écrit :

Je pense que cela est plus nuancé.
- la provision pour les charges indique qu'elle couvre plusieurs éléments, mais pas ceux qui vous intéresse ici.
- l'entretien des parties communes peut être à charge des locataires, mais peut aussi être géré par eux. Je ne suis même pas sûr qu'il soit plus fréquent qu'un propriétaire s'en charge que l'inverse. Mais quoiqu'il en soit, cela doit faire l'objet d'un accord. Ici il n'y en a pas, et je trouve l'argument plutôt défendable.

Pour la domiciliation, je suis de l'avis de Libra, mais il est par contre légal de prévoir dans un bail un loyer augmenté si la personne se domicilie. (Si par contre rien n'est prévu...)


Merci pour les infos smile.

Comment puis-je savoir si je peux me domicilier ou pas alors? En sachant que dans le bail, la partie domiciliation est biffée.

Etant donné que j'ai envoyé un mail au gestionnaire de l'agence il y a déjà 4 jours afin de remettre les choses au clair, de lui demander les factures,... et qu'il ne répond toujours pas, combien de temps dois-je attendre? Et s'il se refuse à répondre, quelles solutions ais-je?

Merci.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : charges d'entretien injustifiées + mauvaise foi

Je ne peux pas être sûr pour la domiciliation.
Si vous vous inscrivez, la commune vous domiciliera. Après, si le propriétaire n'est pas content, je ne peux qu'imaginer une démarche au tribunal (vu que rien n'est prévu au bail). Je vois mal ce qu'il pourrait défendre sur le fond, mais je ne connais pas de cas similaires et donc pas leurs conclusions non plus.

Pour le décompte demandé : s'il ne répond pas, vous ne payez pas, tout simplement. Il est obligé de vous fournir un décompte. Ce serait trop facile de réclamer de l'argent sans que vous puissiez vérifier que ça corresponde à des données réelles.

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