Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

Il me semble que la notion de propriété dans le contexte des dispositions du CC concernant la copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis concerne p.e. tant le nu-propriétaire que l’usufruitier, dès le moment où le droit de propriété dans son ensemble n’est reconstitué que par la réunion des droits réels issus du démembrement de ladite propriété.

Ainsi, tant le NP que l'usufruitier possèdent séparément un droit de propriété particulier sur un lot et sont dès lors CP ds une ACP.

L'essence se trouve dans le premier paragraphe de l'Art. 577-6 §1:

Je l'interprète, ensemble avec le reste du § 1 et l'Art. 577-2, comme suit:

1. Le propriétaire d'un lot privatif est copropriètaire des parties communes du bien immeuble bâti en indivision forcée.

2. En cas de division normale du lot privatif, tous les droits de représentation relatyé à ce lot sont confiés à UNE personne, désigné par l'ensemble des copropriétaires du lot privatif en indivision normale.

3. Le "copropriétaire sans droit de délibération et vote" peut contester toute decision endéans les trois mois, dès réception du PV des décisions à envoyer par recommandé aux intéressés par le syndic de l'ACP

4. Ce qui fait aussi que le "copropriétaire sans droit de délibération et vote" n'a pas la qualité d'être président de l'AG puisque pas invité.

5. Ce qui fait en plus qu'un "copropriétaire sans droit de délibération et vote" ne pourra probablement pas être membre du conseil de copropriété.

6. Le syndic n'a selon moi aucun intérêt à connaître la division exacte des droits réels entre les copropriétaires d'un lot privatif.

POUR INFO

Nu-propriétaire, usufruitier: qui va à l'AG d'une copropriété?

http://www.lecho.be/monargent/immobilie … 6-1786.art

L’assemblée générale
http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … t=9&id=623

Les obligations de l'usufruitier

http://www.actualitesdroitbelge.be/subs … sufruitier

Usufruit, nue-propriété et charges de copropriété
http://gillescarnoy.be/2011/04/16/usufr … opropriete

Je reste sur ma position et réfère à l'extrait suivant de l'Art. 577-10 CC:

Le mandataire des intéressés est en fait le membre de l'AG, dont la loi parle à différentes places. Le mot "mandataire" est trop général et prête à confusion avec le mandat éventuel de représentation du membre de l'AG lors d'une AG spécifique.

Je ne suis pas d'accord avec Luc sur le point précis du "par recommandé". En vertu de quoi ?

Je pense que ceci n'est qu'un point de vue de grmff :
- basé sur l'idée "le mandataire exerce les droits de "copropriétaire" en représentation de l'indivision propriétaire du lot";
- idée qui ne me semble pas automatiquement transposable à l'art. 577-6 §12 (qui donne raison à Luc si elle n'est pas transposable, il faut envoyer le PV à tous les "copropriétaires").

[ici: je râle]
Pour un non-juriste comme moi, il est INCONCEVABLE qu'un concept aussi central que "copropriétaire" soit aussi mal défini et ambigu dans une loi concernant la copropriété !!! Selon l'article considéré, le concept est de plus visiblement utilisé avec des définitions implicites différentes. Comment voulez-vous que j'exerce mon droit civil à gérer mon propre bien dans ces conditions ???
[ici: j'arrête de râler]

C'est sans doute parce qu'en pratique et dans la vraie vie, cela ne pose aucun problème...

Mais à la fin, vous avez un problème précis à nous soumettre, où êtes-vous en train d'écrire une thèse de doctorat sur la définition d'un copropriétaire?

Avez-vous déjà envoyé une demande de fonds de roulement? Tout bon syndic quand il démarre ss activités, regarde si le compte de l'ACP lui permet d'assumer 5 mois de charges.

Dès que vous aurez envoyé vos appels de fonds pour pouvoir faire face à 5 mois de charges, vous saurez immédiatement si ceux à qui vous l'avez envoyé sont bien les bons CP.

je ne connais personne qui irait payer les charges d'un lot qui ne lui appartiendrait pas.

Donc quel est votre problème concret?

Alors là, il y a effectivement un très très gros problème!

Il y a eu de tès nombreuses refontes de la loi sur la copropriété (le plus ancienne dont je me souvienne date de 1994).
La dernière date de 2010.

Là où vous risquez de très sérieux problèmes lors de la vente / achat d'un lot c'est si votre acte de base n'a pas été mis en conformité.

La date butoir a été repoussée à plusieurs reprises mais l'ultime délai était septembre 2014.

A votre place, si votre ACP n'est pas en ordre en sujet, je placerais plutôt toute mon énergie la-dessus!

Si votre ACP a plus de 50 ans d'ancienneté, les syndics successifs se sont certainement transférés la liste correcte des CP, vous ne pensez pas?

Dernière modification par panchito (05-08-2015 11:56:33)

Oui, nous sommes en effet en train de résoudre ce problème ... qui pour nous semble très théorique, vu que plusieurs lots ont déjà changé de mains depuis l'entrée en vigueur de la loi de 2010, sans que ça ne pose problème. Peut-être avons nous la chance d'avoir un acte de base qui ne nécéssite aucune modification pour être conforme aux lois les plus récentes. Pour la petite histoire, nous avons également eu un cas de succession sans communication avec un quelconque notaire, contrairement à la théorie.
Mais peu importe notre expérience pratique en la matière, nous mettons nos statuts en conformité, en retard et avec un surcoût.

Au risque de vous faire bondir, dans la pratique ce n'est même pas nécessaire : vu notre manière de fonctionner, à un ou deux cas près, tous les CPs ont la liste dans la tête !
Mais la discussion ci-dessus porte en grande partie sur les aspects formels et la sécurité juridique de l'ACP, l'AG et du syndic.

En résumé, notre attitude générale est, si je peux me permettre, encore plus grmff que grmff, mais nous nous disons que quand même, il faudra bien finir un jour par régler ces questions de conformité à la lettre de la loi.

Tant que le ciel est bleu, pas de problème.

Pour information :

En l'absence de définition non-ambiguë du terme "copropriétaire" dans l'art. 577, je choisis, dans ma pratique de syndic, d'interpréter ce terme au cas par cas, en fonction du contexte où il apparaît dans l'art 577.

Pourquoi ?

- Dans la discussion ci-dessus, il y a eu au moins deux interprétations du terme dans la phrase "le syndic est chargé de transmettre aux copropriétaires les noms, adresses, quotités et références des lots".

- Ces deux interprétations me semblent tout aussi défendables l'une que l'autre, mais ont des conséquences pratiques différentes, à mon avis non-négligeables dans la vraie vie, pour les différentes parties concernées.

- Par ailleurs, l'art. 577-9 §1 dit :

D'où il ressort que l'art 577 lui-même ne se satisfait pas de l'utilisation généralisée du seul terme "copropriétaire" à substituer le cas échéant par "mandataire de lot / membre de l'AG".

- Les éléments ci-dessus me donnent suffisamment d'arguments pour défendre l'ACP et ma gestion de syndic si nécessaire.