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Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

Adam
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Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

CONTEXTE
- Copropriété de moins de 20 lots.
- Organes existants : l'AG et le syndic.
- Une seule personne physique est syndic, elle n'a ni ne veut d'adjoints (en accord avec les CPs), elle est un CP syndic bénévole.
- CC art. 577-8, §4, 16° : le syndic est chargé de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'AG [...].
- CC art. 577-6, §1 : Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'AG [...]. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif [...] les intéressés désignent leur mandataire [...]. Ce dernier est convoqué aux AGs [...] et reçoit tous les documents de l'ACP [...]. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
- La liste en question n'existe pas formellement dans la copropriété et doit être établie.

QUESTION GENERALE
- Comment le syndic doit-il procéder pour établir et maintenir cette liste avec suffisamment de sécurité juridique pour l'ACP, l'AG et lui-même ?

QUESTIONS PLUS PRECISES
- Quels documents un propriétaire de lot doit-il fournir au syndic afin que celui-ci puisse l'inscrire sur la liste ?
- Quels documents les intéressés désignant leur mandataire doivent-ils fournir au syndic afin que celui-ci puisse inscrire ce mandataire sur la liste ?
- Qu'entend t'on par "Nom" ? Nom et tous les prénoms ?
- Qu'entend t'on par "Coordonnées" ? Adresse du domicile ? Autres ?
- Variations si le propriétaire ou un intéressé est une personne morale, par exemple une société ?
- Jusqu'à quel point et comment le syndic doit-il vérifier les informations fournies ? (P.ex. le propriétaire est-il bien propriétaire ? Tous les intéressés se sont-ils manifestés ? La personne est-elle habilitée à représenter la société ? L'adresse est-elle bien le domicile de la personne ou le siège de la société ? etc... etc...)
- Comment la liste initiale peut-elle être adaptée par le syndic lors de transmission de lots (ventes, successions etc...) ?

Merci pour votre aide.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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Adam
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

luc a écrit :

TOUS, puisqu'ils ont un intérêt.

Bien que je trouve ce raisonnement plein de bon sens et que je suis d'avis que c'est celui qui devrait  en toute logique être d'application, je ne suis pas certain qu'il en soit ainsi.

Mon interprétation :
- Droit réel = droit sur la chose.
- Pleine propriété = ensemble le plus complet de droits sur la chose, comprenant entre autres le droit de propriété, la "chose" étant un lot dans notre contexte = "propriété" + "usus" + "fructus" + "abusus" sur le lot.
- Droit réel démembré = droit sur la chose normalement acquis par le plein-propriétaire de par son droit de propriété, mais qui a été séparé du droit de propriété afin de l'attribuer à une autre personne.
- A la lecture rapide des définitions des droits réels démembrés cités, j'ai de la difficulté à admettre qu'ils constituent tous une part du droit de propriété, et donc à admettre qu'on puisse qualifier leurs titulaires de "copropriétaires".

Dernière modification par Adam (03-08-2015 23:51:49)


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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GT
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

Il me semble que la notion de propriété dans le contexte des dispositions du CC concernant la copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis concerne p.e. tant le nu-propriétaire que l’usufruitier, dès le moment où le droit de propriété dans son ensemble n’est reconstitué que par la réunion des droits réels issus du démembrement de ladite propriété.

Ainsi, tant le NP que l'usufruitier possèdent séparément un droit de propriété particulier sur un lot et sont dès lors CP ds une ACP.

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Adam
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

GT a écrit :

Il me semble que la notion de propriété dans le contexte des dispositions du CC concernant la copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis concerne p.e. tant le nu-propriétaire que l’usufruitier, dès le moment où le droit de propriété dans son ensemble n’est reconstitué que par la réunion des droits réels issus du démembrement de ladite propriété.

Ainsi, tant le NP que l'usufruitier possèdent séparément un droit de propriété particulier sur un lot et sont dès lors CP ds une ACP.

Je pense comprendre cette logique, mais je suis parfaitement incapable d'identifier quels éléments concrets du droit de propriété sont inclus dans les droits de l'usufruitier ou dans ceux du nu-propriétaire  sad

Dernière modification par Adam (03-08-2015 20:16:37)


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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luc
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

Adam a écrit :

(...)
- A la lecture rapide des définitions des droits réels démembrés cités, j'ai de la difficulté à admettre qu'ils constituent tous une part du droit de propriété, et donc à admettre qu'on puisse qualifier leurs titulaires de "copropriétaires".

L'essence se trouve dans le premier paragraphe de l'Art. 577-6 §1:

Art. 577-6.§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

Je l'interprète, ensemble avec le reste du § 1 et l'Art. 577-2, comme suit:

  1. Le propriétaire d'un lot privatif est copropriètaire des parties communes du bien immeuble bâti en indivision forcée.

  2. En cas de division normale du lot privatif, tous les droits de représentation relatyé à ce lot sont confiés à UNE personne, désigné par l'ensemble des copropriétaires du lot privatif en indivision normale.

  3. Le "copropriétaire sans droit de délibération et vote" peut contester toute decision endéans les trois mois, dès réception du PV des décisions à envoyer par recommandé aux intéressés par le syndic de l'ACP

  4. Ce qui fait aussi que le "copropriétaire sans droit de délibération et vote" n'a pas la qualité d'être président de l'AG puisque pas invité.

  5. Ce qui fait en plus qu'un "copropriétaire sans droit de délibération et vote" ne pourra probablement pas être membre du conseil de copropriété.

  6. Le syndic n'a selon moi aucun intérêt à connaître la division exacte des droits réels entre les copropriétaires d'un lot privatif.


Cordialement,

Luc

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Adam
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

luc a écrit :
Adam a écrit :

CONTEXTE

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;
(…)

GT a écrit :

Les  intéressés au sens de l'art. 577-6, § 1er, al.2, code civil

QUESTION
Outre les personnes seules propriétaires de leur lot en pleine propriété, quelles catégories "d'intéressés" faut-il considérer comme "copropriétaires" aux fins de "transmettre les noms, adresses, quotités et références des lots" dans l'extrait de l'article 577-8 code civil cité ci-dessus ?

- L' indivisaire ?
- Le nu-propriétaire ?
- Le titulaire du droit d'emphythéose ?
- Le titulaire du droit de superficie ?
- L'usufruitier ?
- Le titulaire du droit d'usage ?
- Le titulaire du droit d'habitation ?

- Pour le moment, mon interprétation est "l'indivisaire et le nu-propriétaire", mais est-ce bien correct ?

TOUS, puisqu'ils ont un intérêt.

Pour information, je choisis d'appliquer cette interprétation de Luc, vu que :
- elle est pleine de bon sens et logique.
- le terme "copropriétaire" me semble toujours aussi ambigu dans le contexte, après les diverses contributions.
- il me semble  "qu'on" pourrait plus valablement reprocher à l'ACP ou à son syndic de ne pas avoir mentionné un "copropriétaire" sur la liste que d'avoir mentionné un "intéressé" qui ne devrait pas être considéré comme "copropriétaire".

En tant que syndic, j'établirai donc une liste de supposés "copropriétaires", qui sera en fait une liste de "propriétaires de lots" et de tous les "intéressés au sens de l'art. 577-6, § 1er, al.2, code civil" qui se seront fait connaître en signant le mandat de leur "mandataire de lot", et je ne chercherai pas à identifier d'éventuels autres "intéressés" qui manqueraient à l'appel.

Je m'attends, dans notre immeuble à vocation résidentielle divisé en appartements, à ne trouver que des "plein-propriétaires de lots, en indivision ou non", des "nu-propriétaires" et des "usufruitiers", titres que je ne vérifierai par ailleurs pas, sauf pour au moins un des mandants par lot, probablement un "plein ou nu-propriétaire", histoire de vérifier un minimum qui s'adresse à moi.


---
Màj 5/08 :
- remplacé "il me semble "qu'on" pourrait plus valablement reprocher à l'ACP ou à son syndic de ne pas avoir informé qqun qui a droit à l'information que d'avoir informé qqun qui n'y a pas droit"
- par "il me semble  "qu'on" pourrait plus valablement reprocher à l'ACP ou à son syndic de ne pas avoir mentionné un "copropriétaire" sur la liste que d'avoir mentionné un "intéressé" qui ne devrait pas être considéré comme "copropriétaire".

Dernière modification par Adam (05-08-2015 08:58:49)


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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GT
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

POUR INFO

Nu-propriétaire, usufruitier: qui va à l'AG d'une copropriété?

http://www.lecho.be/monargent/immobilie … 6-1786.art

L’assemblée générale
http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … t=9&id=623

Les obligations de l'usufruitier

http://www.actualitesdroitbelge.be/subs … sufruitier

Usufruit, nue-propriété et charges de copropriété
http://gillescarnoy.be/2011/04/16/usufr … opropriete

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grmff
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

luc a écrit :

Le "copropriétaire sans droit de délibération et vote" peut contester toute decision endéans les trois mois, dès réception du PV des décisions à envoyer par recommandé aux intéressés par le syndic de l'ACP

Pas d'accord sur ce point précis. Le mandataire des intéressé est la personne qui reçoit tous les documents. Qui exerce les droits de "copropriétaire" en représentation de l'indivision propriétaire du lot.

Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
   En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Une fois que le mandataire est connu, plus besoin de communiquer avec les autres!

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luc
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

grmff a écrit :
luc a écrit :

Le "copropriétaire sans droit de délibération et vote" peut contester toute decision endéans les trois mois, dès réception du PV des décisions à envoyer par recommandé aux intéressés par le syndic de l'ACP

Pas d'accord sur ce point précis. Le mandataire des intéressé est la personne qui reçoit tous les documents. Qui exerce les droits de "copropriétaire" en représentation de l'indivision propriétaire du lot.

Je reste sur ma position et réfère à l'extrait suivant de l'Art. 577-10 CC:

Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
  L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
  Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

Le mandataire des intéressés est en fait le membre de l'AG, dont la loi parle à différentes places. Le mot "mandataire" est trop général et prête à confusion avec le mandat éventuel de représentation du membre de l'AG lors d'une AG spécifique.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

L'Art. 577-10, § 4, al.4 , CC énonce :

"Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.(...)."

La situation visée permet à toute personne de s'adresser au juge  si elle (conditions cumulatives)
•    HABITE l'immeuble
•    en vertu notamment d'un DROIT REEL
•    mais ne dispose PAS D'UN DROIT DE VOTE à l'AG

Exemple :
Ainsi, l'usufruitier( l'usufruit est un droit réel), non mandataire désigné par les intéressés dont il est question à l'art. 577-6, § 1er, al. 2 et donc non bénéficiaire d'un droit de participation aux délibérations de l'AG en fonction du même texte et par conséquent non bénéficiaire d'un droit de vote peut demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, SI ELLE LUI CAUSE UN PRÉJUDICE PROPRE.

Dernière modification par GT (05-08-2015 08:55:47)

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Adam
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

grmff a écrit :
luc a écrit :

Le "copropriétaire sans droit de délibération et vote" peut contester toute decision endéans les trois mois, dès réception du PV des décisions à envoyer par recommandé aux intéressés par le syndic de l'ACP

Pas d'accord sur ce point précis. Le mandataire des intéressé est la personne qui reçoit tous les documents. Qui exerce les droits de "copropriétaire" en représentation de l'indivision propriétaire du lot.

Je ne suis pas d'accord avec Luc sur le point précis du "par recommandé". En vertu de quoi ?

grmff a écrit :

Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
   En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

[
Une fois que le mandataire est connu, plus besoin de communiquer avec les autres!

Je pense que ceci n'est qu'un point de vue de grmff :
- basé sur l'idée "le mandataire exerce les droits de "copropriétaire" en représentation de l'indivision propriétaire du lot";
- idée qui ne me semble pas automatiquement transposable à l'art. 577-6 §12 (qui donne raison à Luc si elle n'est pas transposable, il faut envoyer le PV à tous les "copropriétaires").

Art 577-6 [...]§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
   A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
   § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
   § 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.

[ici: je râle]
Pour un non-juriste comme moi, il est INCONCEVABLE qu'un concept aussi central que "copropriétaire" soit aussi mal défini et ambigu dans une loi concernant la copropriété !!! Selon l'article considéré, le concept est de plus visiblement utilisé avec des définitions implicites différentes. Comment voulez-vous que j'exerce mon droit civil à gérer mon propre bien dans ces conditions ???
[ici: j'arrête de râler]


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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Adam
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

Pour information,
Dans la Partie I, informations sur le droit de propriété et certains droits réels (démembrés) mentionnés dans cette discussion :

http://www.uhpc.be/IMG/pdf/Texte_comple … _reels.pdf


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grmff
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

[ici: je râle]
Pour un non-juriste comme moi, il est INCONCEVABLE qu'un concept aussi central que "copropriétaire" soit aussi mal défini et ambigu dans une loi concernant la copropriété !!! Selon l'article considéré, le concept est de plus visiblement utilisé avec des définitions implicites différentes. Comment voulez-vous que j'exerce mon droit civil à gérer mon propre bien dans ces conditions ???
[ici: j'arrête de râler]

C'est sans doute parce qu'en pratique et dans la vraie vie, cela ne pose aucun problème...

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Adam
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

grmff a écrit :

[ici: je râle]
Pour un non-juriste comme moi, il est INCONCEVABLE qu'un concept aussi central que "copropriétaire" soit aussi mal défini et ambigu dans une loi concernant la copropriété !!! Selon l'article considéré, le concept est de plus visiblement utilisé avec des définitions implicites différentes. Comment voulez-vous que j'exerce mon droit civil à gérer mon propre bien dans ces conditions ???
[ici: j'arrête de râler]

C'est sans doute parce qu'en pratique et dans la vraie vie, cela ne pose aucun problème...

Exactement ce que me dirait mon notaire, mon avocat, le juge de paix, les auteurs de la loi, ... qui tous exercent leur activité par pur hobby désintéressé, car en fait, il n'y a pas de problèmes, et leur activité n'est que pur divertissement. J'aimerais vous croire ...  devil


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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panchito
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

Mais à la fin, vous avez un problème précis à nous soumettre, où êtes-vous en train d'écrire une thèse de doctorat sur la définition d'un copropriétaire?

Avez-vous déjà envoyé une demande de fonds de roulement? Tout bon syndic quand il démarre ss activités, regarde si le compte de l'ACP lui permet d'assumer 5 mois de charges.

Dès que vous aurez envoyé vos appels de fonds pour pouvoir faire face à 5 mois de charges, vous saurez immédiatement si ceux à qui vous l'avez envoyé sont bien les bons CP.

je ne connais personne qui irait payer les charges d'un lot qui ne lui appartiendrait pas.

Donc quel est votre problème concret?

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Adam
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

panchito a écrit :

Donc quel est votre problème concret?

Bien évidemment celui décrit dans le premier message de la discussion.
On peut le considérer comme résolu maintenant, encore merci à tous les intervenants.

Plus généralement, et en dehors de cette discussion :
- Notre copropriété "roule" dans la pratique et dans la vraie vie. L'essentiel est couvert depuis quelques années seulement, dans une copropriété de plus de cinquante ans. Il y a bonne entente, communication, le ciel est bleu.
- Néanmoins, sur le plan de la lettre des lois, nous sommes grosso-modo conformes à la loi de 1924.
- Un de mes soucis est d'essayer de détecter les éventuels dangers juridiques que nous courrons ou pourrions courir si le ciel devait s'assombrir.
- Personnellement, mon approche est de simplifier autant que faire se peut, mais uniquement lorsqu'on a acquis la quasi-certitude qu'on peut le faire sans danger, et donc quand on est en mesure d'expliquer pourquoi on simplifie.
- Je n'ai aucun problème à ce qu'on me dise sans détour quand je m'égare, c'est arrivé dans le cadre de cette discussion, et je remercie ceux qui me l'ont dit.

Si ce genre de sujet et d'approche dérange ou n'est pas conforme à l'esprit de ce forum, je me ferai un plaisir de me désinscrire immédiatement, mais uniquement à la demande de son responsable (PIM si je comprends bien ?) ou de ses modérateurs (grmff et peut-être d'autres).

Ce serait dommage pour moi, car je me suis inscrit parce que je pense détecter une sérieuse compétence professionnelle, pragmatique, juridique et un bon esprit critique parmi beaucoup de ses membres.

Vous me permettrez de vous retourner la question : et vous, quel est votre problème concret ?

Sans rancune, j'espère.

Dernière modification par Adam (05-08-2015 13:52:41)


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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panchito
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

nous sommes grosso-modo conformes à la loi de 1924

Alors là, il y a effectivement un très très gros problème!

Il y a eu de tès nombreuses refontes de la loi sur la copropriété (le plus ancienne dont je me souvienne date de 1994).
La dernière date de 2010.

Là où vous risquez de très sérieux problèmes lors de la vente / achat d'un lot c'est si votre acte de base n'a pas été mis en conformité.

La date butoir a été repoussée à plusieurs reprises mais l'ultime délai était septembre 2014.

A votre place, si votre ACP n'est pas en ordre en sujet, je placerais plutôt toute mon énergie la-dessus!

Si votre ACP a plus de 50 ans d'ancienneté, les syndics successifs se sont certainement transférés la liste correcte des CP, vous ne pensez pas?

Dernière modification par panchito (05-08-2015 11:56:33)

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grmff
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

Adam a écrit :

Exactement ce que me dirait mon notaire, mon avocat, le juge de paix, les auteurs de la loi, ... qui tous exercent leur activité par pur hobby désintéressé, car en fait, il n'y a pas de problèmes, et leur activité n'est que pur divertissement. J'aimerais vous croire ...  devil

Etant ex syndic pro, je n'ai jamais à me poser autant de question dans ma vraie vie de syndic pro et dans ma pratique de la copropriété.

Pour un notaire, c'est évidemment différent.
Quand à l'avocat, il est payé pour trouver des problèmes...

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Adam
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

panchito a écrit :

nous sommes grosso-modo conformes à la loi de 1924

Alors là, il y a effectivement un très très gros problème!

Il y a eu de tès nombreuses refontes de la loi sur la copropriété (le plus ancienne dont je me souvienne date de 1994).
La dernière date de 2010.

Là où vous risquez de très sérieux problèmes lors de la vente / achat d'un lot c'est si votre acte de base n'a pas été mis en conformité.

La date butoir a été repoussée à plusieurs reprises mais l'ultime délai était septembre 2014.

A votre place, si votre ACP n'est pas en ordre en sujet, je placerais plutôt toute mon énergie la-dessus!

Oui, nous sommes en effet en train de résoudre ce problème ... qui pour nous semble très théorique, vu que plusieurs lots ont déjà changé de mains depuis l'entrée en vigueur de la loi de 2010, sans que ça ne pose problème. Peut-être avons nous la chance d'avoir un acte de base qui ne nécéssite aucune modification pour être conforme aux lois les plus récentes. Pour la petite histoire, nous avons également eu un cas de succession sans communication avec un quelconque notaire, contrairement à la théorie.
Mais peu importe notre expérience pratique en la matière, nous mettons nos statuts en conformité, en retard et avec un surcoût.

Si votre ACP a plus de 50 ans d'ancienneté, les syndics successifs se sont certainement transférés la liste correcte des CP, vous ne pensez pas?

Au risque de vous faire bondir, dans la pratique ce n'est même pas nécessaire : vu notre manière de fonctionner, à un ou deux cas près, tous les CPs ont la liste dans la tête !
Mais la discussion ci-dessus porte en grande partie sur les aspects formels et la sécurité juridique de l'ACP, l'AG et du syndic.

En résumé, notre attitude générale est, si je peux me permettre, encore plus grmff que grmff, mais nous nous disons que quand même, il faudra bien finir un jour par régler ces questions de conformité à la lettre de la loi.

Tant que le ciel est bleu, pas de problème.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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luc
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Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

[ici: je râle]
Pour un non-juriste comme moi, il est INCONCEVABLE qu'un concept aussi central que "copropriétaire" soit aussi mal défini et ambigu dans une loi concernant la copropriété !!! Selon l'article considéré, le concept est de plus visiblement utilisé avec des définitions explicites différentes. Comment voulez-vous que j'exerce mon droit civil à gérer mon propre bien dans ces conditions ???
[ici: j'arrête de râler]

Ce que la senateur-rapporteur parlementaire de cette loi a dit lors d'un colloque à Louvain en 2010.
Mais l'urgence imposé par la Chambre ne permettait pas d'y rémedier dans le contexte d'une évocation de la proposition votée par la Chambre.

Cette confusion est encore agrandie par de professionnels en utilisant des mots, pas prévu par la loi, comme "syndic de l'immeuble".


Cordialement,

Luc

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Adam
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 27-07-2015
Messages : 76

Re : Comment établir la liste des personnes en droit de participer à l'AG ?

Pour information :

En l'absence de définition non-ambiguë du terme "copropriétaire" dans l'art. 577, je choisis, dans ma pratique de syndic, d'interpréter ce terme au cas par cas, en fonction du contexte où il apparaît dans l'art 577.

Pourquoi ?

- Dans la discussion ci-dessus, il y a eu au moins deux interprétations du terme dans la phrase "le syndic est chargé de transmettre aux copropriétaires les noms, adresses, quotités et références des lots".

- Ces deux interprétations me semblent tout aussi défendables l'une que l'autre, mais ont des conséquences pratiques différentes, à mon avis non-négligeables dans la vraie vie, pour les différentes parties concernées.

- Par ailleurs, l'art. 577-9 §1 dit :

[...]
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale [...]

D'où il ressort que l'art 577 lui-même ne se satisfait pas de l'utilisation généralisée du seul terme "copropriétaire" à substituer le cas échéant par "mandataire de lot / membre de l'AG".

- Les éléments ci-dessus me donnent suffisamment d'arguments pour défendre l'ACP et ma gestion de syndic si nécessaire.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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