Renouvellement et état des lieux.

thierrybxl · #1 29-08-2015 11:24:00

Bonjour à toutes et à tous,
Est-ce que la signature d'un nouveau bail par les deux mêmes parties invalide les conditions du précédent si ceux-ci ne sont pas repris dans le nouveau et est-ce qu'il faut faire un nouvel état des lieux détaillé ?
Bien à vous et bon dimanche.

grmff · #21 31-08-2015 15:41:52

Je ne suis pas du tout d'accord avec les intervenants en général.

Reprenons. Vous signez un bail, avec un loyer réduit en échange de travaux. Le code civil prévoit tout à fait cette procédure. Elle est certes rare, et je ne la conseillerais pas, pour toutes les raisons que vous découvrez pour l'instant.

Voici l'extrait du code civil qui organise cela:

Art. 8. Les parties peuvent convenir par écrit à tour moment que le preneur s'engage à réaliser à ses frais dans le bien loué des travaux déterminés, qui incombent au bailleur. Elles doivent fixer le délai dans lequel ces travaux doivent être exécutés.
Dans ce cas, il peur être dérogé à l'article 2 à la condition que les travaux envisagés visent à mettre le bien loué en conformité avec les exigences de cet article, que ces travaux soient décrits avec précision, que le début des travaux soit fixe dans un délai raisonnable et qu'aucun loyer ne soit exigible pendant la durée convenue pour ceux-ci, étant entendu que cette durée ne peut être inférieure à celle qui est raisonnablement nécessaire pour les effectuer.
En contrepartie des travaux, le bailleur s'engage à renoncer pendant une période déterminée et qui peut être supérieure à neuf années, à la faculté de mettre fin au <bail> ou à la faculté de demander la révision du loyer, ou il s'engage à concéder au preneur une diminution ou une remise de loyer.
A la demande de la partie la plus diligente, il est procédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation.

Quand vous avez renouvelé le bail, éventuellement par un nouveau contrat, vous avez toujours le bail. Il n'est pas "renouvelé", il est "reconduit", donc continué. Cela reste le même bail. Avez vous fait un nouveau contrat, ou juste un avenant? Idéalement, un simple avenant disant que le bail continue suffit. Mais fondamentalement, cela ne change rien.

Si les travaux sont fait, vous devez demander de faire un état des lieux. S'ils ne sont pas fait, pourquoi avez vous resigné un bail avec ce crétin?

En tout état de cause, le bail continue, et nul besoin de faire un état des lieux. C'est mon avis, en tout cas.

Si le contrat était "enduisage des murs etc", on peut considérer que ce contrat obligeait à une remise à neuf complète des murs et plafond. Et donc que les murs et plafonds devaient être neuf en début de bail. Il n'y a pas que l'état des lieux rédigé en début de bail qui peut décrire l'état des lieux. L'état de l'appartement peut être prouvé par toute voie de droit. Y compris des photos des enfants du locataire précédent dans le jardin pour montrer le bon état à la fin du bail du locataire précédent.

Je suis donc beaucoup moins pessimiste que les autres intervenants. Il va de soi que cela donne un état des lieux très limité: aucun commentaire sur les portes, chambranles, cuisine, sanitaires etc.

rexou · #22 31-08-2015 18:32:41

grmff a écrit :

En tout état de cause, le bail continue, et nul besoin de faire un état des lieux. C'est mon avis, en tout cas.
Si le contrat était "enduisage des murs etc", on peut considérer que ce contrat obligeait à une remise à neuf complète des murs et plafond. Et donc que les murs et plafonds devaient être neuf en début de bail. Il n'y a pas que l'état des lieux rédigé en début de bail qui peut décrire l'état des lieux. L'état de l'appartement peut être prouvé par toute voie de droit. Y compris des photos des enfants du locataire précédent dans le jardin pour montrer le bon état à la fin du bail du locataire précédent.
Je suis donc beaucoup moins pessimiste que les autres intervenants. Il va de soi que cela donne un état des lieux très limité: aucun commentaire sur les portes, chambranles, cuisine, sanitaires etc.

D'accord avec votre raisonnement. Pas avec la conclusion optimiste. Murs enduits et peints ou tapissés, plafonds peints... Aucune indication de teinte, ni murs ni plafonds, aucune indication de la qualité du travail demandé. Et pour tout le reste, le néant total ! Alors, même si en effet les murs et plafonds doivent être enduits et peints à la sortie, le risque de surprises est énorme ! Murs et plafond couleur taupe, ou chocolat, ou mauve (vécu le mauve)... s'étendant aux chambranles, portes, plinthes, etc... parquet recouvert de tapis plain neuf mais collé... Le résultat peut être conforme à ce qui est demandé... et être apocalyptique, sans grande chance de dédommagement.

Faire un état des lieux après réalisation des travaux me semble une excellentissime idée ! Préciser aussi dans quel état le locataire s'engage à restituer les lieux... en priant pour que ce même locataire accepte de signer cet état des lieux. Le même document peut confirmer que les loyers sont définitivement couverts par les travaux réalisés (question de motiver le locataire tongue )

Erico · #23 31-08-2015 20:37:38

Oui Grmff le mot crétin est le mot qui convient pour le loc....car accepter, en contrepartie de 3 mois de loyer à 450 par mois, la remise à neuf complète d'un appart, faut être sacrément crétin !!!

Francis · #24 31-08-2015 21:29:51

Bail de rénovation:
bail bien rédigé, avec en détail les travaux à effectuer et leurs sorts en fin de bail, et la répartition des frais.
Un ELE avant le début des travaux, et donc en début de bail.
Un ELE après les travaux réalisés.

Voila, en partie, la procédure à suivre.

Erico, rexou

Erico · #25 31-08-2015 21:36:35

Juste une question Thierry, pour info

Avant de signer et de convenir de tout ça, vous connaissiez le gars ?
Vous aviez une assurance sur ses compétences ? Car tapisser , peindre ok, pas hyper compliqué, mais enduire là c'est déjà autre chose...

Et remettre un plancher à neuf, faut être un super bon bricoleur

didier21 · #26 31-08-2015 21:52:41

Cela me ferai peur, j'imagine l'appartement à la sortie .... plus de radiateur, d'évier, de châssis, câble coupé, plus de porte d'entrée, un container de poubelle, un serpent perdu, le chauffe eau revendu et les plafonds, les sols, les murs remis à neuf (enduits et tapisserie) ....

rexou · #27 31-08-2015 22:00:50

Erico a écrit :

Oui Grmff le mot crétin est le mot qui convient pour le loc....car accepter, en contrepartie de 3 mois de loyer à 450 par mois, la remise à neuf complète d'un appart, faut être sacrément crétin !!!

Faut voir de quoi on parle ! Remise à neuf complète ??? Boucher quelques trous et repeindre murs et plafonds d'un studio ou d'un petit appart, ce n'est pas la mer à boire... Remise à neuf d'un plancher. Quel plancher ? J'ai lu 'remise à neuf du sol"... ce qui ne veut pas dire grand chose. Pour 450€, on loue rarement une villa !
Peindre c'est pas hyper-compliqué ? Peindre correctement, sans déborder, c'est pas évident ! Et bien poncer l'enduit avant de peindre, c'est basique, mais pas évident non plus. Si papier peint, un enduit un peu rustique est masqué par le papier...

D'accord avec Francis quant à la procédure idéale, sauf pour l'intitulé "bail de rénovation", qui implique des contraintes légales pour le bailleur.
Pour moi, un bail classique, bien rédigé, avec dispense de 3 loyers en compensation de travaux bien précis, bien décrits, ELE avant et après travaux et précisions quant à l'état de restitution du bien en fin de location.

grmff · #28 31-08-2015 22:09:24

J'ai pas dit qu'il était prudent et que son affaire était bien emmanchée. Ni que je ferais pareil.

Mais un état des lieux en bonne et due forme ne protège pas de tout non plus. Moi aussi, j'ai récupéré des apparts avec des peintures hideuses. Du genre blanc, avec des triangles noirs en désordre parce qu'il avait flashé sur un immeuble du coin.

Et d'autre part, je connais un agent immobilier qui loue depuis des années (à titre personnel) et qui ne fais pas d'état des lieux.

Question de personne, qui prend ses responsabilités ou non...

Erico · #29 31-08-2015 22:17:23

rexou a écrit :

Erico a écrit :
Oui Grmff le mot crétin est le mot qui convient pour le loc....car accepter, en contrepartie de 3 mois de loyer à 450 par mois, la remise à neuf complète d'un appart, faut être sacrément crétin !!!
Faut voir de quoi on parle ! Remise à neuf complète ??? Boucher quelques trous et repeindre murs et plafonds d'un studio ou d'un petit appart, ce n'est pas la mer à boire... Remise à neuf d'un plancher. Quel plancher ? J'ai lu 'remise à neuf du sol"... ce qui ne veut pas dire grand chose. Pour 450€, on loue rarement une villa !
Peindre c'est pas hyper-compliqué ? Peindre correctement, sans déborder, c'est pas évident ! Et bien poncer l'enduit avant de peindre, c'est basique, mais pas évident non plus. Si papier peint, un enduit un peu rustique est masqué par le papier...
D'accord avec Francis quant à la procédure idéale, sauf pour l'intitulé "bail de rénovation", qui implique des contraintes légales pour le bailleur.
Pour moi, un bail classique, bien rédigé, avec dispense de 3 loyers en compensation de travaux bien précis, bien décrits, ELE avant et après travaux et précisions quant à l'état de restitution du bien en fin de location.

bien sûr faut voir de quoi on parle, pendant que le loc remet à neuf il ne jouit pas complètement de son appart de un
ensuite les matériaux corrects : peinture, papier peint, vinyl, etc coûtent de plus en plus cher de deux

bref tout est à calculer, mais pour moi, même pour un petit appart, c'est un deal foireux pour le loc

et qui peut l'être pour le proprio si le travail est bâclé de quelque manière que ce soit

rexou · #30 31-08-2015 23:04:41

Erico a écrit :

bien sûr faut voir de quoi on parle, pendant que le loc remet à neuf il ne jouit pas complètement de son appart de un
ensuite les matériaux corrects : peinture, papier peint, vinyl, etc coûtent de plus en plus cher de deux

bref tout est à calculer, mais pour moi, même pour un petit appart, c'est un deal foireux pour le loc
et qui peut l'être pour le proprio si le travail est bâclé de quelque manière que ce soit

Le manque de jouissance est affaire de quelques jours. Les matériaux corrects ? (vous pensez qu'il va investir dans la qualité ?) Le pot de latex reste abordable, dans toutes les teintes ! Vinyl ? Si achat, il se trouve des chutes à prix cassé. Pas nécessairement foireux pour le loc.

Plus risqué pour le bailleur il me semble, surtout sans descriptif précis des travaux à réaliser.

Considérer aussi que le loc appréciera l'économie des loyers et choisira librement la couleur des murs correspondant à son goût.

grmff · #31 01-09-2015 07:10:47

Je ne trouve pas non plus que la remise ne état pour 3 mois de loyer sont foireuse non plus. Cela dépend de comment sont les murs. S'il suffit d'un simple enduisage des endroits abimés et d'une couleur, il n'y en a pas pour des centaines de milles non plus.

Personnellement, je n'aimerais pas que mon locataire mette la couleur de son choix. Et je n'aime pas le papier peint, parce qu'après deux changements de locataires, il ne ressemble plus à rien...

Mais le "deal" n'est pas nécessairement mauvais.

rexou

D1791 · #32 01-09-2015 10:14:20

Il est impossible de dire si le deal est bon ou mauvais.
Pour cela il faudrait
1) avoir connaissance de l'état à l'entrée (tout n'est peut-être pas à repeindre/tapisser, l'enduit peut être quelques trous de cheville du précédent occupant comme un mur complètement ravagé...),
2) connaître la superficie concernée par la rénovation,
3) avoir des infos sur le locataire lui-même (un "intellectuel" de 60 ans asthmatique ne verra pas le travail de la même façon qu'un jeune manuel, ayant déjà bien bricolé, disposant de temps libre ...),
4) avoir une idée des finances du locataire à l'entrée (s'il doit allonger une caution de 2 mois, un premier loyer, tous les frais d'un déménagement, se racheter un lave-linge, une tv, etc parce que Mme vient de le mettre à la porte...).

Un bon deal, c'est un deal qui convient aux parties au moment où il est passé.

Pour ma part, j'ai déjà laissé tomber des loyers en confiant une maison qui devait être en partie repeinte et tapissée parce que je connaissais la locataire et qu'elle tapissait merveilleusement bien.
Elle voulait la maison avant la rentrée scolaire et j'aurais eu du mal à tout finir dans les délais.
Si j'avais dû le faire moi-même, je n'aurais de toute façon pas encaissé de loyer pendant au moins 1 mois.
Je n'ai rien perdu, je n'ai pas eu à le faire, j'ai choisi les peintures (probablement payé même), elle a choisi la tapisserie.
Elle a pu rentrer plus tôt dans le logement et économiser de l'argent.
Gagnant-gagnant.

Et la maison n'aurait pas été aussi bien tapissée avec autant de goût si j'avais dû choisir et le faire moi-même.

thierrybxl · #33 02-09-2015 07:52:02

Merci pour toutes ces informations. J'avoue que je m'y perd un peu quand même. Je résume :

J'aurais du faire un état des lieux détaillé avant les travaux ;
J'aurais du détailler les divers travaux à effectuer en contrepartie des trois mois de loyer ;
Il y a continuité des baux (quoi que le propriétaire qui m'avait dit l'inverse, n'est pas parvenu à faire reconnaitre cette continuité lors d'un litige porté devant le juge de paix.) ;

Donc, si je vous suis bien, si le locataire refuse d'établir un état des lieux à l'issu des travaux, je tombe sous le coup de la réglementation suivante : "Si l'on n'a pas dressé un état des lieux détaillé, on part du principe que l'habitation se trouve dans le même état que lorsque le locataire y est entré. Dans ce cas-là, le locataire n'est pas responsable des dégâts possibles et des frais de réparation". Je suis marron pour les dégâts éventuels et si je suis bien le texte, pour les coût dûs à l'usure.

Pour les travaux (j'ai oublié de préciser qu'il ne s'agit pas de travaux lourds, mais d'enduits de murs et de tapisserie, de revêtements de sol, de peinture des plafonds), s'il bâcle ce qui n'est pas encore fait, étant donné que le bail initial ne les balise pas, il peut faire du travail de mauvaise qualité avec des matériaux de mauvaise qualité, je suis marron.

Donc, son intérêt est bien de refuser un état des lieux après travaux et, pour suivre certains d'entre vous, le crétain ce n'est pas tellement lui, mais moi ?

Merci à tous. Vous êtes supers.

PIM · #34 02-09-2015 07:57:56

thierrybxl a écrit :

Il y a continuité des baux (quoi que le propriétaire qui m'avait dit l'inverse, n'est pas parvenu à faire reconnaitre cette continuité lors d'un litige porté devant le juge de paix.) ;

C'est vous le bailleur-propriétaire, non ?

thierrybxl · #35 02-09-2015 08:03:29

Oui, je suis le propriétaire qui loue l'appartement en question. C'est un autre propriétaire qui s'était retrouvé devant le juge de paix et qui m'avait fait part de sa mauvaise expérience (je l'avais mentionné dans un post antérieur).

grmff · #36 02-09-2015 08:14:10

thierrybxl a écrit :

J'aurais du faire un état des lieux détaillé avant les travaux ;
J'aurais du détailler les divers travaux à effectuer en contrepartie des trois mois de loyer ;
Il y a continuité des baux (quoi que le propriétaire qui m'avait dit l'inverse, n'est pas parvenu à faire reconnaitre cette continuité lors d'un litige porté devant le juge de paix.) ;

D'accord avec ces 3 affirmations, quoiqu'en dise le juge de paix dans un autre cas. Un cas n'est pas l'autre.

thierrybxl a écrit :

Donc, si je vous suis bien, si le locataire refuse d'établir un état des lieux à l'issu des travaux, je tombe sous le coup de la réglementation suivante : "Si l'on n'a pas dressé un état des lieux détaillé, on part du principe que l'habitation se trouve dans le même état que lorsque le locataire y est entré. Dans ce cas-là, le locataire n'est pas responsable des dégâts possibles et des frais de réparation". Je suis marron pour les dégâts éventuels et si je suis bien le texte, pour les coût dûs à l'usure.

Pas d'accord. Le code civil prévoit qu'un état des lieux doit être fait à la fin des travaux à la demande de la partie la plus diligente.
Si le locataire refuse de faire l'état des lieux, il se met dans son tort.
Par ailleurs, le propriétaire peut faire valoir l'état à l'entrée par toute voie de droit, notamment le témoignage. Mais aussi le "contrat" de rénovation. Si l'état des lieux a été refusé par le locataire, le juge de paix pourrait considérer que c'état neuf à l'entrée, puisque le contrat prévoyait une remise à neuf des murs.

thierrybxl a écrit :

Pour les travaux (j'ai oublié de préciser qu'il ne s'agit pas de travaux lourds, mais d'enduits de murs et de tapisserie, de revêtements de sol, de peinture des plafonds), s'il bâcle ce qui n'est pas encore fait, étant donné que le bail initial ne les balise pas, il peut faire du travail de mauvaise qualité avec des matériaux de mauvaise qualité, je suis marron.

Pas d'accord pour les raisons mentionnées ci-dessus.

thierrybxl a écrit :

Donc, son intérêt est bien de refuser un état des lieux après travaux et, pour suivre certains d'entre vous, le crétain ce n'est pas tellement lui, mais moi ?

Non, son intérêt n'est pas de démontrer sa mauvaise volonté. Devant un juge, cela passera assez peu.

thierrybxl a écrit :

Merci à tous. Vous êtes supers.

Merci, on sait... wink

thierrybxl · #37 02-09-2015 08:52:50

Tout cela n'est pas toujours facile à comprendre.

Donc, mon intérêt serait qu'il n'accepte pas d'établir un état des lieux à l'issu des travaux parce que s'il le faisait il se protégerait et je n'aurai plus de recours quant à la qualité des travaux et des matériaux parce que je ne les ai pas définis précisément dans le premier bail (en prenant de base qu'il y a continuité du bail). Ce qui le mettrait d'autant à l'abris des réparations des dégats puisqu'il n'y a pas eu d'état des lieux à l'entrée. Il n'aurait plus qu'à assumer l'usure normale.

De mon côté, j'aurais donc deux options :

Lorsque les travaux seront finis, je jugerai de leur qualité et si cela me convient, je lui propose d'établir un état des lieux ;

Ou je ne lui demande pas d'établir un état des lieux à l'issu des travaux et en cas de litige (en vous suivant), "le juge de paix pourrait considérer que c'était neuf à l'entrée, puisque le contrat prévoyait une remise à neuf".

Est-ce qu'il existe un délai pour établir un état des lieux après travaux ? Avec la chance que j'ai (et pour simplifier, allons-y gaiement !), vous allez me dire que la deuxième option ne tient pas parce que j'ai un nombre de mois X pour lui demander de l'établir.

rexou · #38 02-09-2015 09:28:39

Pour moi, vous avez clairement intérêt à faire un état des lieux au plus vite dès la fin des travaux si ces travaux ont été correctement exécutés.
Si vous constatez des malfaçons, convenez avec votre locataire d'une amélioration raisonnable et mentionnez dans l'état des lieux que le locataire s'engage à restituer le bien dans un état correct (et précisément décrit) et à faire les travaux nécessaires.

Ne pas faire d'état des lieux est la pire des solutions. Je ne partage pas l'optimisme de Grmff lorsqu'il écrit que le juge pourrait considérer que c'était neuf à l'entrée. Oui, il pourrait... mais juste pour la peinture des murs et plafonds. Et encore, rien de précisé quant à la qualité du travail (débordements, ombres...). Par contre, si le locataire refuse l'état des lieux, cela peut jouer en votre faveur en cas de litige. Si vous ne le demandez pas, vous vous déforcez.

Contacter votre locataire pour voir où en sont ces travaux. Convenir avec lui du contenu exact de ces travaux et d'un délai d'exécution. Ensuite, établir de commun accord un état des lieux le plus précis possible et indiquer dans quel état le bien devra être restitué en fin de location. Tout ceci dans le cadre de bonnes relations, dans l'intérêt des parties. S'il est bon bricoleur, plutôt soigneux et de bonne foi, cela ne devrait pas poser de problème

Dernière modification par rexou (02-09-2015 09:29:24)

thierrybxl · #39 02-09-2015 09:42:13

Ok merci.
Quel délai pour établir l'état des lieux à la fin des travaux ?
Un mois, deux, trois après une date fixée ?

grmff · #40 02-09-2015 10:51:45

Je suis d'accord avec rexou: il convient de faire tout ce qui est possible pour se retrouver dans une situation claire et saine, et donc avec un état des lieux. Pas d'état des lieux et pas de demande d'état des lieux vous déforcera devant un juge. Par contre, un refus de la part de votre locataire déforcera votre locataire.

Pour ce qui est du délai, le code civil mentionne "A la demande de la partie la plus diligente, il est procédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation." Pas de délai pour la réception des travaux donc... J'en conclus qu'il n'est jamais trop tard.

Par contre, le code civil, qui rend l'état des lieux obligatoire, mentionne aussi ceci, au niveau de tous les baux immobiliers (pas seulement les baux de résidence principale):

Art. 1730. § 1. Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement.

Cette période de un mois vous déforce évidemment.

Ces travaux ont eu lieux il y a combien de temps?

Renouvellement et état des lieux.

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