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Baux courtes durées et ensuite ?

Roger
Pimonaute
Inscription : 06-12-2010
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Baux courtes durées et ensuite ?

Bonjour,

je suis bailleur et j'ai fait l'an passé un bail courte durée à prix réduit (pour cause travaux) avec un locataire qui est parti ( avec des impayés, donc il y a eu recours en justice au mois de juillet MAIS il m'avait prévenu par courriel de son départ volontaire en juin, je crois que ça compte pour la suite de ma question, voir en bas)

Je voudrais refaire un bail courte durée de qlq mois avec un AUTRE locataire, là aussi à prix réduit (pas le choix, il y a encore des travaux à faire donc du dérangement-inconfort)

Ensuite, travaux finis, logement amélioré, je voudrais être libre de repartir avec un locataire apte à s'acquitter d'un prix normal plus élevé,  pour une durée "courte" (3ans max) OU 9ans, selon le ressenti et les possibilités

Mais je lis dans la loi :
"Lorsque le bailleur passe un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut excéder le loyer de base du locataire précédent, adapté à l’indice des prix. "

et ici : http://www.belgium.be/fr/logement/locat … rte_duree/
"     Le locataire résilie le contrat et quitte le logement. Le bailleur peut alors conclure un nouveau contrat (NB ici on ne précise pas court ou long) avec un nouveau locataire à d’autres conditions.

    Le bailleur résilie le contrat et le locataire quitte le logement. Si le bailleur conclut un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer du locataire précédent (adapté à l’indice des prix) pendant neuf années consécutives. "

Ailleurs je lis que (apparemment) peu importe que ce soit le locataire ou le bailleur qui résilie, je serais coincé au prix le plus bas pour 9 ans si je refais un bail de par exemple 2 ou 3 ans....
Qu'en est-il selon vous ?

Il y a aussi la question de plus haut, à savoir si cela compte que la toute première personne ait quitté le logement d'elle-même
un conseil juridique me dit que cette exigence (le maintien du prix "plancher" pour 9 ans donc) (ne) vaut (que) si les contrats courte durée se sont terminées tous par initiative du bailleur....Or pour le premier locataire courte durée, j'ai son mail où il m'assure déménager bientôt (telle date) AVANT que je n'aille en justice pour demander l'expulsion par précaution et pour récupérer mes impayés....

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 319

Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Je ne pense pas que le premier locataire ait une réelle influence sur la question ici.
Le seconde locataire, par contre, oui. En effet, vous ne pouvez pas modifier le loyer au terme du bail (sauf accord du juge, selon justificatifs).
Cela dit, c'est matière courante, et les propriétaire se remettent dans le marché en fin de bail régulièrement quand les loyers ne sont plus adaptés. Il faudrait qu'un locataire potentiel ou l'ancien locataire porte plainte pour l'empêcher.

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Roger
Pimonaute
Inscription : 06-12-2010
Messages : 16

Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Ah donc le deuxième comptera comme "premier" de deux courtes durée, si après lui je veux faire un 3ème à prix "plus élevé", ce me sera donc interdit? et je devrai m'en tenir au prix bas conclu avec ce 2ème ?
Et pourtant si ce deuxième part de lui-même lui aussi au terme (date) fixé du bail ??? (comme le tout premier "qui n'aura pas d'incidences" dites vous)

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 123

Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Une solution ne serait-il pas de faire un bail normal avec un loyer normal et de payer une indemnité convenue à l'avance durant la durée des travaux. En espérant que le locataire ne bloque pas les travaux.

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grmff
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Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Le premier, parti en juillet ou expulsé, n'a pas d'influence. Ce n'est pas à votre demande que le bail a pris fin: c'est à ses torts (si expulsion) ou à sa demande (si parti volontaire.) Vous êtes donc tout à fait dans les conditions de changer le loyer pour le 2e.

Pour le 2e, vous avez l'obligation de lui fournir un logement salubre et de lui permettre une jouissance paisible. A défaut, il est fondé à demander uen indemnisation de son trouble.

Je vous conseille donc de lui faire un bail normal, avec un loyer normal. Et de convenir dans le bail de la réduction de loyer que vous lui octroyez pendant la durée des travaux pour sa peine de subir ces travaux et cette perte de "jouissance paisible".

En ce cas, dès que les travaux sont terminés, le loyer repasse au loyer normal. Que ce soit avec le 2e... ou avec le 3e.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

grmff a écrit :

Je vous conseille donc de lui faire un bail normal, avec un loyer normal. Et de convenir dans le bail de la réduction de loyer que vous lui octroyez pendant la durée des travaux pour sa peine de subir ces travaux et cette perte de "jouissance paisible".

En ce cas, dès que les travaux sont terminés, le loyer repasse au loyer normal. Que ce soit avec le 2e... ou avec le 3e.

C'est la seule solution valable, en effet.

Par prudence, j'ajouterais une clause stipulant que le locataire s'engage à tout mettre en oeuvre pour permettre et faciliter la bonne exécution de ces travaux. Et j'en ferais même une condition à l'octroi de la réduction de loyer. Vous pouvez aussi prévoir des échéances (avec une marge de sécurité).


rexou

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Roger
Pimonaute
Inscription : 06-12-2010
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Ok, merci bcp pour les réponses....

Je crois que je n'avais pas encore bien saisi le fonctionnement théorique du bail, il ne s'éteint pas "naturellement" par sa date d'échéance mentionnée, c'est ça ?
Il faut que l'un ou l'autre décide de NE PAS prolonger....c'est ce qui fait qu'on parle encore de "résilier", de "qui met fin au bail", etc (je n'avais pas compris puisque pour moi c'était la date de FIN convenue et signée qui comptait seule...."résilier" signifiait donc mettre fin AVANT TERME....faux donc ?)

Or dans le cas de mon premier locataire, j'ai bien envoyé un préavis (pour me couvrir) donc en théorie c'est moi qui ait mis fin au "bail" ( =à une prolongation naturelle du bail)

Vous me direz que dans ce cas précis, il était en tort de non-paiement, et m'avais déjà prévenu de son départ avant que je n'envoie mon préavis de renom ...ou du moins m'a affirmé "n'être quasi plus jamais dans les lieux, et être en passe de quitter la région" car boulot dans une autre, ...est-ce ok ?
Et si non, il y a le non-paiement depuis plus de 3 mois, donc ça constitue ipso facto une rupture de contrat de sa part ou bien j'aurais dû "attendre la décision du juge" ?

C'est important de clarifier pour d'autres cas de figures similaires (que ce soit de mon coté ou pour d'autres lecteurs)

C'est quand même incompréhensible que la loi considère qu'envoyer, comme exigé, un préavis de 3 mois précédant la date CONVENUE, constitue une "résiliation" de la part du bailleur - et donc le condamne à rester 3 ans de + à un prix bas qu'il aurait accordé (pour un dépannage de qlq mois ou un an) à une connaissance  ou dans le cadre de travaux, non ?

Dernière modification par Roger (17-10-2015 05:54:22)

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Roger a écrit :

Et si non, il y a le non-paiement depuis plus de 3 mois, donc ça constitue ipso facto une rupture de contrat de sa part ou bien j'aurais dû "attendre la décision du juge" ?

Seul le juge de Paix peut résilier un bail en casde faute grave du locataire.

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PIM
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

roger a écrit :

Je crois que je n'avais pas encore bien saisi le fonctionnement théorique du bail, il ne s'éteint pas "naturellement" par sa date d'échéance mentionnée, c'est ça ?
Il faut que l'un ou l'autre décide de NE PAS prolonger....c'est ce qui fait qu'on parle encore de "résilier", de "qui met fin au bail", etc (je n'avais pas compris puisque pour moi c'était la date de FIN convenue et signée qui comptait seule...."résilier" signifiait donc mettre fin AVANT TERME....faux donc ?)

Vous mélangez 2 concepts:
- résilier anticipativement = raccourcir le délai contractuel prévu
- notifier le congé = manifester sa volonté de ne pas prolonger le bail au-delà de l'échéance contractuelle prévue.

Si l'une des parties ne notifie pas à l'autre, avec le préavis minimal obligatoire, le dit congé, le bail sera automatiquement prolongé.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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grmff
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

A noter qu'un bail de résidence principale ne prend fin que moyennant un préavis. Il ne peut jamais prendre fin "de plein droit". Il y a toujours tacite reconduction.


Grmf!
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Roger
Pimonaute
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

PIM a écrit :
roger a écrit :

Je crois que je n'avais pas encore bien saisi le fonctionnement théorique du bail, il ne s'éteint pas "naturellement" par sa date d'échéance mentionnée, c'est ça ?
Il faut que l'un ou l'autre décide de NE PAS prolonger....c'est ce qui fait qu'on parle encore de "résilier", de "qui met fin au bail", etc (je n'avais pas compris puisque pour moi c'était la date de FIN convenue et signée qui comptait seule...."résilier" signifiait donc mettre fin AVANT TERME....faux donc ?)

Vous mélangez 2 concepts:
- résilier anticipativement = raccourcir le délai contractuel prévu
- notifier le congé = manifester sa volonté de ne pas prolonger le bail au-delà de l'échéance contractuelle prévue.

Si l'une des parties ne notifie pas à l'autre, avec le préavis minimal obligatoire, le dit congé, le bail sera automatiquement prolongé.

donc quand la loi parle de "résilier" (tout court), c'est "notifier le congé à date convenue" ?

Mais alors pour les contrats courts , quid dans le cas où personne ne donne de préavis à l'autre ?  le locataire s'en va à la date convenue, le bailleur ne lui a rien notifié par oubli, négligence, ou pcq il savait que ça se passerait ainsi sans problème...
Si un tiers (nouveau loc. ou l'Admin. publique) veut chercher des poux pour la suite...sur quoi va t on se baser? d'autant qu'on n'a pas vraiment de preuves a posteriori  dans ce genre de cas "naturel", comment prouver que le locataire est bien parti à la date convenue, sans papier/constat?

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Roger
Pimonaute
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

libra a écrit :
Roger a écrit :

Et si non, il y a le non-paiement depuis plus de 3 mois, donc ça constitue ipso facto une rupture de contrat de sa part ou bien j'aurais dû "attendre la décision du juge" ?

Seul le juge de Paix peut résilier un bail en casde faute grave du locataire.

D'accord...mais donc dans mon cas, il y a eu 4 étapes :
- non paiement de sa part depuis 1er janvier (vous me direz que c pas à moi de "juger"...)

-il m'envoie un courriel (conservé) "Je suis en passe de quitter la région et n'y rentre que lorsque j'ai mon fils.
"Mes jours de présence sont faciles à identifier vu que je n'y suis plus jamais"

-j'envoie mon préavis de 3 mois avant la fin convenue.
(logique puisque c'était prévu et surtout pcq non-paiement depuis 5 mois)

- 1,5 mois après, le juge prononce résiliation et expulsion

qu'est-ce qui prévaut dans tout cela et peut-on être CERTAIN au final que ce n'est pas moi qui ait "résilié" (et que donc je ne suis pas obligé de refaire un bail court à prix plancher avec le suivant) ? merci

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Roger a écrit :
libra a écrit :
Roger a écrit :

Et si non, il y a le non-paiement depuis plus de 3 mois, donc ça constitue ipso facto une rupture de contrat de sa part ou bien j'aurais dû "attendre la décision du juge" ?

Seul le juge de Paix peut résilier un bail en casde faute grave du locataire.

D'accord...mais donc dans mon cas, il y a eu 4 étapes :
- non paiement de sa part depuis 1er janvier (vous me direz que c pas à moi de "juger"...)

-il m'envoie un courriel (conservé) "Je suis en passe de quitter la région et n'y rentre que lorsque j'ai mon fils.
"Mes jours de présence sont faciles à identifier vu que je n'y suis plus jamais"

-j'envoie mon préavis de 3 mois avant la fin convenue.
(logique puisque c'était prévu et surtout pcq non-paiement depuis 5 mois)

- 1,5 mois après, le juge prononce résiliation et expulsion

qu'est-ce qui prévaut dans tout cela et peut-on être CERTAIN au final que ce n'est pas moi qui ait "résilié" (et que donc je ne suis pas obligé de refaire un bail court à prix plancher avec le suivant) ? merci

Cette situation est assez courante. Malheureusement il n'y a aucune certitude. Ce n'est pas parce que votre locataire ne paie pas les loyers que le Juge de Paix va  résiller le bail. Il peut par exemple donner des termes et des délais aux locataire ou pire remettre l'affaire à plus tard.

Par ailleurs, à partir du moment où vous avez fait votre renom, vous ne savez pas demander la résiliation du bail. On ne sait pas résilier un bail deux fois. C'est soit vous qui le faite; soit le Juge de Paix. Ayant résiler le bail, vous devez demander la validation de votre renom.

Je crois que vous avez bien fait de faire votre renom. Imaginez que vous ne l'avez pas fait, que vous demandez au juge de paix qu'il résille le bail, qu'il ne fait pas suite à votre demande; vous vous retrouvé avec un bail de neuf ans.

À partir du moment où vous avez adressé votre renom en bonne et due forme, le juge de paix,  si je ne me trompe pas peut au plus prolonger le bail de courte durée pour un motif exceptionel.

On en arrive à une situation assez curieuse. Au cas où vous ne faites pas votre renom, vous pouvez demandez au juge de paix la résilation du bail et une indemnité de rupture. Si vous faites votre renom, vous ne pouvez pas demander une indemnité de rupture.

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Roger
Pimonaute
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

@ libra

ok merci vous écrivez "Par ailleurs, à partir du moment où vous avez fait votre renom, vous ne savez pas demander la résiliation du bail"

donc si on suit cette logique, ce n'est pas la décision du juge qui prime (sur mon préavis) mais qlqpart, l'ordre chronologique
(NB je vais vérifier mais je pense que le Juge a résilié, peut-être n'avais-je pas mentionné mon préavis, que le locataire n'a pas retiré à la poste mais qu'il a qd même reçu par mail)

Donc, toujours dans cette logique, est-ce ça "compte" (je suppose que oui) si le locataire m'a écrit AVANT mon préavis qu'il se préparait à quitter la région et n'était plus jamais dans les lieux ? il manifeste bien sa volonté de ne pas reconduire le bail....(même si ce n'est pas un préavis dans les formes)...Ensuite peu après mon préavis, il me confirme encore par mail qu'il déménage bientôt à savoir quasi 2 mois AVANT la date officielle de fin du contrat - ce qui devrait confirmer sa décision de partir du mail précédant mon renom et confirmer que c'est bien de sa propre initiative de partir puisqu'il part plus tôt que demandé....?
merci d'av., histoire d'avoir un peu de certitude :-)

Dernière modification par Roger (17-10-2015 18:53:23)

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Roger a écrit :

(NB je vais vérifier mais je pense que le Juge a résilié, peut-être n'avais-je pas mentionné mon préavis, que le locataire n'a pas retiré à la poste mais qu'il a qd même reçu par mail)

Commencez par mettre un peu d'ordre dans vos affaires.  Si vous ignorez où vous en êtes, on en sera encore moins. Par ailleurs, vous n'aurez aucune chance en Justice de Paix.

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Roger
Pimonaute
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

libra a écrit :

Commencez par mettre un peu d'ordre dans vos affaires.  Si vous ignorez où vous en êtes, on en sera encore moins. Par ailleurs, vous n'aurez aucune chance en Justice de Paix.

voilà, désolé, je l'avais "trop bien" mis de coté....:)
je recopie l'extrait du jugement pour être plus clair :
"disons le bail avenu entre parties résilié aux torts de la partie défenderesse (...) condamnons (celle-ci à libérer les lieux (...) A defaut par elle de ce faire, la partie demanderesse est autorisée à la faire expulser (...)"

donc oui j'ai rédigé la requête sur place en urgence et sûrement pas parlé de mon préavis...puisque (si j'interprète bien), le juge a cassé le contrat et prononcé l'expulsion (potentielle)
que voulez vous dire avec " vous n'aurez aucune chance en Justice de Paix" ? A quel niveau ou sujet svp ?
merci

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Roger a écrit :

je recopie l'extrait du jugement pour être plus clair :
"disons le bail avenu entre parties résilié aux torts de la partie défenderesse (...) condamnons (celle-ci à libérer les lieux (...) A defaut par elle de ce faire, la partie demanderesse est autorisée à la faire expulser (...)"

À ma connaissance le seul moyen d'expulser un locataire récalcitrant, c'est d'avoir un jugement. Vous avez un jugement. À vous de voir, si votre locataire libère volontairement le logement. À défaut faite ce qui est écrit dans le jugement:  la partie demanderesse est autorisée à la faire expulser. Il faut simplement vérifier si le jugement est exécutoire même en cas d'appel ou éventuellement d'opposition.

L'expulsion coûte environ 1.000 €. Pour ce faire,  vous vous rendez au greffe du tribunal avec la copie du jugement et vous demandez l'expédition. Ensuite vous remettez l'expédition à un huissier de justice de votre choix de préférence dans l'arrondissement judiciaire du tribunal.

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Roger
Pimonaute
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

@ Libra (j'essaie de ne pas alourdir avec les citations)

merci pr les infos, mais concernant l'expulsion c'est "fait" (il est parti de lui-même, il y a un an)...désolé si l'énoncé de départ est un peu tordu ou pas clair...En fait je revenais sur cette affaire (classée, d'où le fait que je ne me souvenais plus bien) pour évaluer mes risques si je fais un AUTRE bail court avec un NOUVEAU locataire maintenant....
d'où mon questionnement : comment interpréter le départ du locataire précédent (sur lequel vous répondiez donc) : parti de lui-même vu ses mails, ou est-ce mon préavis qui joue, ou est-ce le jugement qui a suivi mais qui ne prend pas en compte mon préavis (puisque expulsion)

Dernière modification par Roger (18-10-2015 17:29:24)

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Roger a écrit :

d'où mon questionnement : comment interpréter le départ du locataire précédent (sur lequel vous répondiez donc) : parti de lui-même vu ses mails, ou est-ce mon préavis qui joue, ou est-ce le jugement qui a suivi mais qui ne prend pas en compte mon préavis (puisque expulsion)

Quand d'après le jugement il y a résiliation? Quand le locataire devait quitter les lieux? Quand l'appartement a été libéré? Quand commence le bail suivant?

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Roger
Pimonaute
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

libra a écrit :

Quand d'après le jugement il y a résiliation? Quand le locataire devait quitter les lieux? Quand l'appartement a été libéré? Quand commence le bail suivant?

je vais essayer de mieux schématiser :
concerne  année 2014
1) 2 baux successifs courts identiques (on va dire  qu'ils ne font qu'un pour simplifier) avec le meme gars
2) fin ultime prévue : fin aout
3) mi-mai : 1ers courriels du locataire comme quoi "est en train de quitter la région, n'est plus jamais là"
4) mon préavis : 30 mai (apparemment non signalé dans la requête, voir point suivant)
5) jugement : 21 juillet  expulsion autorisée, +remboursement etc
6) jugement "postal" jamais retiré par le locataire (preuve supplémentaire que ne revenait plus sur les lieux ?)
7) locataire continue de trainer à déménager malgré mes rappels (boulot en semaine, pas de remorque/camion etc)
8)  finalement remise des clés début novembre
--------------
courant 2015 = néant (pas assez de moyens de faire ensemble les travaux de rénov. nécessaires/étude de projets/demandes de prix )
fin 2015 : (certains) travaux envisagés ET nouveau bail de type court "dépannage" (à prix réduit), envisageable dans la ou les semaines qui viennent
"prix réduit" ou bien,  si l'on peut dire que le locataire précédent est parti de lui-même (ou que le jugement prime tout), alors je fais comme on m'a dit ici, prix normal avec re-versement d'indemnités au locataire....
Je suis de ttes façons obligé de faire ça, sinon je vais être coincé pour le suivant, le 3ème (si celui-ci voulait un bail de max 3 ans)
donc prix bas "officiel", j'oublie, je préfère alors renoncer à ce bail

Dernière modification par Roger (18-10-2015 22:12:54)

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