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Baux courtes durées et ensuite ?

Roger
Pimonaute
Inscription : 06-12-2010
Messages : 16

Baux courtes durées et ensuite ?

Bonjour,

je suis bailleur et j'ai fait l'an passé un bail courte durée à prix réduit (pour cause travaux) avec un locataire qui est parti ( avec des impayés, donc il y a eu recours en justice au mois de juillet MAIS il m'avait prévenu par courriel de son départ volontaire en juin, je crois que ça compte pour la suite de ma question, voir en bas)

Je voudrais refaire un bail courte durée de qlq mois avec un AUTRE locataire, là aussi à prix réduit (pas le choix, il y a encore des travaux à faire donc du dérangement-inconfort)

Ensuite, travaux finis, logement amélioré, je voudrais être libre de repartir avec un locataire apte à s'acquitter d'un prix normal plus élevé,  pour une durée "courte" (3ans max) OU 9ans, selon le ressenti et les possibilités

Mais je lis dans la loi :
"Lorsque le bailleur passe un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut excéder le loyer de base du locataire précédent, adapté à l’indice des prix. "

et ici : http://www.belgium.be/fr/logement/locat … rte_duree/
"     Le locataire résilie le contrat et quitte le logement. Le bailleur peut alors conclure un nouveau contrat (NB ici on ne précise pas court ou long) avec un nouveau locataire à d’autres conditions.

    Le bailleur résilie le contrat et le locataire quitte le logement. Si le bailleur conclut un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer du locataire précédent (adapté à l’indice des prix) pendant neuf années consécutives. "

Ailleurs je lis que (apparemment) peu importe que ce soit le locataire ou le bailleur qui résilie, je serais coincé au prix le plus bas pour 9 ans si je refais un bail de par exemple 2 ou 3 ans....
Qu'en est-il selon vous ?

Il y a aussi la question de plus haut, à savoir si cela compte que la toute première personne ait quitté le logement d'elle-même
un conseil juridique me dit que cette exigence (le maintien du prix "plancher" pour 9 ans donc) (ne) vaut (que) si les contrats courte durée se sont terminées tous par initiative du bailleur....Or pour le premier locataire courte durée, j'ai son mail où il m'assure déménager bientôt (telle date) AVANT que je n'aille en justice pour demander l'expulsion par précaution et pour récupérer mes impayés....

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Revenons au code civil si vous voulez bien. Si vous avez un jugement mettant fin au bail aux torts du locataire, ce n'est pas vous qui avez mis fin au bail moyennant congé.

Le code civil dit:

(§ 1bis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peur, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.

Vous n'êtes donc pas du tout dans les conditions pour que le locataire suivant réclame sur une augmentation de loyer.

Par ailleurs, il est à noter que, même si un préavis est en court, un juge pourra mettre fin au bail anticipativement aux torts du locataire. J'ai déjà eu le cas. Congé mettant fin au bail fin juin, cassé par le juge aux trots du locataire à fin mai avec 3 mois d'indemnité!


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Roger
Pimonaute
Inscription : 06-12-2010
Messages : 16

Re : Baux courtes durées et ensuite ?

grmff a écrit :

Revenons au code civil si vous voulez bien. Si vous avez un jugement mettant fin au bail aux torts du locataire, ce n'est pas vous qui avez mis fin au bail moyennant congé.

Le code civil dit:

(§ 1bis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peur, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.

Vous n'êtes donc pas du tout dans les conditions pour que le locataire suivant réclame sur une augmentation de loyer.

Par ailleurs, il est à noter que, même si un préavis est en court, un juge pourra mettre fin au bail anticipativement aux torts du locataire. J'ai déjà eu le cas. Congé mettant fin au bail fin juin, cassé par le juge aux trots du locataire à fin mai avec 3 mois d'indemnité!

Merci, donc le jugement prime sur le reste....
même si je ne suis pas dans le cas (mais ça peut tjrs arriver) je suis surpris de lire 9 ans de maintien forcé du "prix bas" sur le code civil, alors que dans la loi sur les loyers il est mis 3 ans max :
"soit, le bailleur met un terme au contrat et le locataire s’en va.
Lorsque le bailleur passe un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut excéder le loyer de base du locataire précédent, adapté à l’indice des prix"

le code civil n'a pas été revu? (quand je lis toutes les coquilles..)
sur quel règle doit-on se baser alors ?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

C'est pourtant clair: quand le propriétaire met fin à un bail de type court, il ne peut pas augmenter le loyer (hors index)

Cette règle est faite pour éviter que le propriétaire passe son temps à virer les locataires à haute vitesse pour augmenter les loyers plus vite que l'index.

Personnellement, je n'ai quasi jamais eu à virer un locataire en fin de bail de type court. Et quand j'ai eu à le faire, cela n'était pas pour augmenter le loyer, mais pour me débarrasser d'un fouteur de m... Le loyer pour le nouveau locataire restait identique.

Je ne vois donc pas le problème avec cette règle. (Si ce n'est qu'elle est inapplicable, source d'incertitude juridique, source de tension entre propriétaire et locataire, entrave le libre droit de contracter et insinue que tous les propriétaires sont des marchands de sommeil)


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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

grmff a écrit :

Revenons au code civil si vous voulez bien. Si vous avez un jugement mettant fin au bail aux torts du locataire, ce n'est pas vous qui avez mis fin au bail moyennant congé.

Par ailleurs, je soupconne une occupation sans titre et sans droit à l'issue du bail résilié par la Justice de Paix. Dès lors en cas de conclusion d'un nouveau bail il n'y a pas de baux successifs.

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Roger
Pimonaute
Inscription : 06-12-2010
Messages : 16

Re : Baux courtes durées et ensuite ?

grmff a écrit :

C'est pourtant clair: quand le propriétaire met fin à un bail de type court, il ne peut pas augmenter le loyer (hors index)

Cette règle est faite pour éviter que le propriétaire passe son temps à virer les locataires à haute vitesse pour augmenter les loyers plus vite que l'index.

Personnellement, je n'ai quasi jamais eu à virer un locataire en fin de bail de type court. Et quand j'ai eu à le faire, cela n'était pas pour augmenter le loyer, mais pour me débarrasser d'un fouteur de m... Le loyer pour le nouveau locataire restait identique.

Je ne vois donc pas le problème avec cette règle. (Si ce n'est qu'elle est inapplicable, source d'incertitude juridique, source de tension entre propriétaire et locataire, entrave le libre droit de contracter et insinue que tous les propriétaires sont des marchands de sommeil)

d'accord je comprends mieux le principe , qui n'a rien à voir avec moi puisque j'ai offert un échange de "bons procédés" (loyer réduit de moitié car dérangement travaux et personne à revenus modeste "en transit")
Mais ma question portait surtout sur la durée à laquelle on serait ensuite obligé de maintenir ce prix, 3 ans d'après la loi sur loyers 2013, 9 ans pour le Code civil....

Dernière modification par Roger (19-10-2015 00:42:03)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 718

Re : Baux courtes durées et ensuite ?

Depuis 2007, c'est la loi sur les baux de résidence principale qui s'applique. A cette occasion, tout a été fait (loi Onckelinx) pour bétonner les droits des locataires pendant 9 ans. Les baux 3-6-9 ont été supprimés.

Louer en travaux à prix réduit est donc une très mauvaise idée.

Faites les travaux et ensuite relouez au prix adéquat.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 679
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Re : Baux courtes durées et ensuite ?

C'est effectivement la situation idéale, Panchito.

Mais visiblement, Roger n'a pas les fonds pour faire les travaux, et c'est la raison pour laquelle c'est resté vide.

Louer (pour faire rentrer des sous-sous dans la caisse) moins cher (parce que c'est justifié) est une solution. Pas idéale, mais une solution. Et si cela aide un locataire précarisé le temps des travaux, c'est du gagnant-gagnant.

C'est pourquoi je préconisais la solution d'un bail à loyer normal, avec un loyer réduit le temps des travaux.


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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 097

Re : Baux courtes durées et ensuite ?

panchito a écrit :

Depuis 2007, c'est la loi sur les baux de résidence principale qui s'applique. A cette occasion, tout a été fait (loi Onckelinx) pour bétonner les droits des locataires pendant 9 ans. Les baux 3-6-9 ont été supprimés.

Louer en travaux à prix réduit est donc une très mauvaise idée.

Faites les travaux et ensuite relouez au prix adéquat.

Historiquement, c'est la loi du 20 février 1991 sur la bail de résidence principale appelée communément "loi Wathelet"(père) qui créa dans le Code civil une nouvelle section  - c'est à dire un ensemble de dispositions ( 12 en tout) - consacrée uniquement aux contrats de bail qui portent sur le logement principal du locataire. Cette nouvelle section est la section II du chapitre du code civil relatif aux contrats de louages.
Selon le Ministre Wathelet, le débat passionné au sein de la société civile et les réflexions et propositions parlementaires assurèrent au texte définitif l'équilibre entre les sensibilités multiples et parfois contradictoires qui s'exprimèrent.

Dernière modification par GT (19-10-2015 14:58:58)

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