Baux courtes durées et ensuite ?

libra · #1 17-10-2015 08:14:00

Roger a écrit :

Et si non, il y a le non-paiement depuis plus de 3 mois, donc ça constitue ipso facto une rupture de contrat de sa part ou bien j'aurais dû "attendre la décision du juge" ?

Seul le juge de Paix peut résilier un bail en casde faute grave du locataire.

Roger · #21 17-10-2015 03:04:02

Ok, merci bcp pour les réponses....

Je crois que je n'avais pas encore bien saisi le fonctionnement théorique du bail, il ne s'éteint pas "naturellement" par sa date d'échéance mentionnée, c'est ça ?
Il faut que l'un ou l'autre décide de NE PAS prolonger....c'est ce qui fait qu'on parle encore de "résilier", de "qui met fin au bail", etc (je n'avais pas compris puisque pour moi c'était la date de FIN convenue et signée qui comptait seule...."résilier" signifiait donc mettre fin AVANT TERME....faux donc ?)

Or dans le cas de mon premier locataire, j'ai bien envoyé un préavis (pour me couvrir) donc en théorie c'est moi qui ait mis fin au "bail" ( =à une prolongation naturelle du bail)

Vous me direz que dans ce cas précis, il était en tort de non-paiement, et m'avais déjà prévenu de son départ avant que je n'envoie mon préavis de renom ...ou du moins m'a affirmé "n'être quasi plus jamais dans les lieux, et être en passe de quitter la région" car boulot dans une autre, ...est-ce ok ?
Et si non, il y a le non-paiement depuis plus de 3 mois, donc ça constitue ipso facto une rupture de contrat de sa part ou bien j'aurais dû "attendre la décision du juge" ?

C'est important de clarifier pour d'autres cas de figures similaires (que ce soit de mon coté ou pour d'autres lecteurs)

C'est quand même incompréhensible que la loi considère qu'envoyer, comme exigé, un préavis de 3 mois précédant la date CONVENUE, constitue une "résiliation" de la part du bailleur - et donc le condamne à rester 3 ans de + à un prix bas qu'il aurait accordé (pour un dépannage de qlq mois ou un an) à une connaissance ou dans le cadre de travaux, non ?

Dernière modification par Roger (17-10-2015 04:54:22)

rexou · #22 15-10-2015 16:59:01

grmff a écrit :

Je vous conseille donc de lui faire un bail normal, avec un loyer normal. Et de convenir dans le bail de la réduction de loyer que vous lui octroyez pendant la durée des travaux pour sa peine de subir ces travaux et cette perte de "jouissance paisible".
En ce cas, dès que les travaux sont terminés, le loyer repasse au loyer normal. Que ce soit avec le 2e... ou avec le 3e.

C'est la seule solution valable, en effet.

Par prudence, j'ajouterais une clause stipulant que le locataire s'engage à tout mettre en oeuvre pour permettre et faciliter la bonne exécution de ces travaux. Et j'en ferais même une condition à l'octroi de la réduction de loyer. Vous pouvez aussi prévoir des échéances (avec une marge de sécurité).

grmff · #23 15-10-2015 15:30:39

Le premier, parti en juillet ou expulsé, n'a pas d'influence. Ce n'est pas à votre demande que le bail a pris fin: c'est à ses torts (si expulsion) ou à sa demande (si parti volontaire.) Vous êtes donc tout à fait dans les conditions de changer le loyer pour le 2e.

Pour le 2e, vous avez l'obligation de lui fournir un logement salubre et de lui permettre une jouissance paisible. A défaut, il est fondé à demander uen indemnisation de son trouble.

Je vous conseille donc de lui faire un bail normal, avec un loyer normal. Et de convenir dans le bail de la réduction de loyer que vous lui octroyez pendant la durée des travaux pour sa peine de subir ces travaux et cette perte de "jouissance paisible".

En ce cas, dès que les travaux sont terminés, le loyer repasse au loyer normal. Que ce soit avec le 2e... ou avec le 3e.

rexou

libra · #24 15-10-2015 14:03:31

Une solution ne serait-il pas de faire un bail normal avec un loyer normal et de payer une indemnité convenue à l'avance durant la durée des travaux. En espérant que le locataire ne bloque pas les travaux.

Roger · #25 15-10-2015 14:01:06

Ah donc le deuxième comptera comme "premier" de deux courtes durée, si après lui je veux faire un 3ème à prix "plus élevé", ce me sera donc interdit? et je devrai m'en tenir au prix bas conclu avec ce 2ème ?
Et pourtant si ce deuxième part de lui-même lui aussi au terme (date) fixé du bail ??? (comme le tout premier "qui n'aura pas d'incidences" dites vous)

Himura · #26 15-10-2015 13:24:59

Je ne pense pas que le premier locataire ait une réelle influence sur la question ici.
Le seconde locataire, par contre, oui. En effet, vous ne pouvez pas modifier le loyer au terme du bail (sauf accord du juge, selon justificatifs).
Cela dit, c'est matière courante, et les propriétaire se remettent dans le marché en fin de bail régulièrement quand les loyers ne sont plus adaptés. Il faudrait qu'un locataire potentiel ou l'ancien locataire porte plainte pour l'empêcher.

Roger · #27 15-10-2015 12:51:54

Bonjour,

je suis bailleur et j'ai fait l'an passé un bail courte durée à prix réduit (pour cause travaux) avec un locataire qui est parti ( avec des impayés, donc il y a eu recours en justice au mois de juillet MAIS il m'avait prévenu par courriel de son départ volontaire en juin, je crois que ça compte pour la suite de ma question, voir en bas)

Je voudrais refaire un bail courte durée de qlq mois avec un AUTRE locataire, là aussi à prix réduit (pas le choix, il y a encore des travaux à faire donc du dérangement-inconfort)

Ensuite, travaux finis, logement amélioré, je voudrais être libre de repartir avec un locataire apte à s'acquitter d'un prix normal plus élevé, pour une durée "courte" (3ans max) OU 9ans, selon le ressenti et les possibilités

Mais je lis dans la loi :
"Lorsque le bailleur passe un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut excéder le loyer de base du locataire précédent, adapté à l’indice des prix. "

et ici : http://www.belgium.be/fr/logement/locat … rte_duree/
" Le locataire résilie le contrat et quitte le logement. Le bailleur peut alors conclure un nouveau contrat (NB ici on ne précise pas court ou long) avec un nouveau locataire à d’autres conditions.

Le bailleur résilie le contrat et le locataire quitte le logement. Si le bailleur conclut un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer du locataire précédent (adapté à l’indice des prix) pendant neuf années consécutives. "

Ailleurs je lis que (apparemment) peu importe que ce soit le locataire ou le bailleur qui résilie, je serais coincé au prix le plus bas pour 9 ans si je refais un bail de par exemple 2 ou 3 ans....
Qu'en est-il selon vous ?

Il y a aussi la question de plus haut, à savoir si cela compte que la toute première personne ait quitté le logement d'elle-même
un conseil juridique me dit que cette exigence (le maintien du prix "plancher" pour 9 ans donc) (ne) vaut (que) si les contrats courte durée se sont terminées tous par initiative du bailleur....Or pour le premier locataire courte durée, j'ai son mail où il m'assure déménager bientôt (telle date) AVANT que je n'aille en justice pour demander l'expulsion par précaution et pour récupérer mes impayés....

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