Résiliation anticipée bail résidence secondaire de courte durée

C'est complètement tordu comme bail et je crois qu'il y aurait lieu de consulter un avocat. Que ce soit un bail de résidence secondaire ou un bail de résidence principale, c'est au Juge de Paix qu'il revient de déterminer s'il y a faute grave et en principe il faudrait assigner en justice les preneurs.

L'avenant me dérange seulement. Si on a prévu une répartition des loyers et que le deuxième preneur respecte tous ses engagements, que peut-on faire contre lui? À la limite, il pourrait réclamer une indemnité en cas de résiliation de bail.

Bonjour Grmff Tout d’abord je vous remercie pour votre réponse et votre accueil sur le forum.

Je me rends compte que ma question est inhabituelle, vues notamment le nombre de recherches que j’ai déjà pu effectuer sur Internet sans grand succès (où, d’ailleurs, il y a beaucoup de renseignements relatifs au contrat de bail de résidence principale et nettement moins quant au bail de résidence secondaire… qui, si j’ai bien compris, dépend du Code civil et plus particulièrement du Droit commun (document très indigeste pour moi tant dans ma compréhension que dans mon interprétation où je risque qu’elle aille dans mon sens en perdant ainsi l’objectivité réelle des textes).

Ok et je prends, donc, cela avec des pincettes.

J’ai effectivement, l’intention de m’informer auprès de professionnels en la matière afin d’obtenir divers avis et confirmation quant à la légalité de ma démarche et d’en connaitre la/les répercussion(s), s’il y en a.
(mes lieux d’investigation, si je puis m’exprimer ainsi : le service juridique de mon notaire, le bureau d’aide juridique de Bruxelles, la CAJ qui propose des permanences assurées par des avocats, le greffe de la justice de paix et éventuellement test achat. Cela vous semble correct, car vous évoquer l’avis d’un juge ? ). Mais voilà, il faut bien commencer par un endroit et j’ai opté pour votre service afin d’obtenir vos avis et une première guidance.

Concernant mon contrat de bail de résidence secondaire, l’adresse du domicile de ce locataire y est mentionnée (située sur la même commune que ma maison de rapport) et une série de raisons justifiant le bail en résidence secondaire y sont évoquées, je cite : « La destination du bail loué se justifie par le fait que le bail couvre une partie de l’année et que l’occupation du bien loué pourrait entrainer sa vacuité selon les disponibilités du locataire et ce, sans le décharger de ses obligations au présent bail. Ainsi, l’usage de résidence secondaire du bien loué, comme point de chute a pour motif la réalisation d’un séjour professionnel, d’un stage professionnel, d’une formation qualifiante, d’un séjour de découverte touristique, d’une période de villégiature,… » (art. 1 Objet de la location). Pour ce locataire, la raison est une formation qualifiante (mais qui n’a pas été sélectionnée parmi les raisons citées dans le contrat de bail).

Ayant le même ressenti que vous sur l’aide sociale dont ce locataire bénéficie, je l’ai récemment interrogé oralement sur son domicile. C’est ainsi, qu’il m’a fait savoir que son domicile est chez sa grand-mère et sur une autre commune, ce qui ne correspond plus au domicile qu’il avait stipulé sur le contrat de bail. De ce fait, j’ai pris un rendez-vous avec lui afin de compléter et signer un avenant au contrat de bail pour modification du domicile. Cette rencontre a lieu aujourd’hui (di. 13/12/15). Toujours à se sujet, ce locataire m’a fait savoir que l’aide sociale dont il bénéfice est en lien avec sa situation d’étudiant et que le service d’aide aurait également pris en compte le lieu de son établissement scolaire (situé sur la même commune que ma maison de rapport). Néanmoins, je ne sais si cela est plausible ou pas… surtout que ce locataire m’a déjà raconté des histoires que j’estime être farfelues ou tout du moins pour certaines d’entre-elles des justificatifs écrits peuvent en prouver leur sincérité, mais rien n’arrive et je les attends toujours. Ceci me met, donc, en position de non-confiance et de gros doutes sur ses propos oraux (d’ailleurs, depuis un certain temps, je ne passe plus que par l’écriture…enfin je tente…).

Donc pour vous répondre, ce locataire me dit être domicilié ailleurs (chez sa grand-mère) et je pense que l’avenant dûment complété et signé le confirmera.
A savoir, cet avenant stipule ceci en son Contenu : « Ce domicile constitue, en plus de l’adresse administrative, la résidence principale légale, effective et réelle du locataire. Par conséquent, cet avenant engage la responsabilité du locataire à respecter scrupuleusement l’art. 1 « Objet de la location » dudit contrat de bail, ainsi que la législation en vigueur conformément à la loi du 19 juillet 1991 relative aux registres de la population et aux cartes d’identité (modifiant la loi du 8 août 1983 organisant un Registre national des personnes physiques), ainsi qu’à ses arrêtés, circulaires et modifications (tels que l’arrêté royal du 16 juillet 1992 relatif aux registres de la population et au registre des étrangers, la circulaire du 7 octobre 1992 relative à la tenue des registres de la population et des étrangers). Vue l’importance administrative entrainant notamment au gain à de nombreux droits sociaux et politiques, le bailleur s’engage à faire enregistrer cet avenant. Dans l’éventualité d’autres modifications de coordonnées personnelles, qu’elles concernent le locataire et/ou la personne se portant garant/caution, elles doivent parvenir par écrit et le plus rapidement possible au bailleur. Et bien évidemment, si elles concernent le changement de domicile du locataire un nouvel avenant sera dressé et enregistré. »

Néanmoins et pour ôter toutes craintes, j’avais l’idée de me rendre au service de la population de la commune où se situe mon bien afin de vérifier s’il serait noté dans le registre des habitants. Si cela s’avère être le cas, je serai à nouveau dans un autre problème… car mon contrat de bail précise en son article 1 « Objet de la location » ceci : « La destination du bien loué ne pourra être changée et doit être respecté scrupuleusement. En conséquence, le bien loué ne pourra être affecté à la résidence principale du locataire et toutes élections de domicile à l’adresse du bien loué et/ou toutes inscriptions à cette adresse au registre de la population ou des étrangers par le locataire sont strictement interdites. Néanmoins, une négociation entre locataire et bailleur est envisageable à l’unique condition d’obtenir préalablement un accord écrit du bailleur. [… = partie mentionnée précédemment quant aux raisons du bail de résidence secondaire] Le non-respect des conditions de l’objet de la location sera une clause de résolution du bail et engagera la responsabilité du locataire. Effectivement, seul ce dernier, prendra en charge les formalités administratives quelles qu’elles soient et assumera seul, à la décharge du bailleur, les éventuelles conséquences législatives, fiscales (taxes, impôts,…) et urbanistiques. » Je confirme, qu’à ce jour, n’avoir eu aucune demande de ce locataire afin d’élire son domicile dans mes murs entraînant donc aucune autorisation écrite de ma part. Car cette dernière  débouche sur un avenant au bail afin de notifier le changement de destination du bien loué à l’affectation du logement à la résidence principale (et donc l’application des dispositions légales de la loi sur les loyers). Petite précision : je fais enregistrer ce type d’avenant (tout comme l’avenant pour modification de domicile, les baux et les états des lieux d’entrée).
De plus, je remarque que dans ma dernière citation, il y a « Le non-respect des conditions de l’objet de la location sera une clause de résolution du bail », ce qui rejoins un peu mon premier message : différence entre résiliation, résolution… Mon/mes moyen(s) d’action pour ne plus avoir affaire à ce locataire, tout en restant correcte (légalité, délai imparti, avenant de changement de locataire,…). Et ce, idéalement, sans devoir passer par une procédure judiciaire.
Selon vous, mon idée de vérifier le registre de la population est à faire ou pas ?

J’espère ne pas trop m’éparpiller et avoir répondu au mieux pour avancer dans ma requête atypique .

Bien à vous,
maguyhn

Ok

Si je comprends bien, il y a un et un seul bail qui porte sur un bien loué à deux personnes. Dès lors, me semble t-il, si on résille le bail, ce sont ces deux personnes qui sont concernés. Il en résulte qu'en cas de procédure judiciaire, il faut assigner tous les signataires du bails.

Cependant l'avenant qui spécifie la répartition du loyer jette le trouble. Il faudrait assigné le co-locataire à qui on ne peut rien reprocher. C'est celà qui me dérange. Au fait qui a signé cet avenant?

Par ailleurs au vu des explications données, c'est un bail de résidence secondaire. L'adresse de la résidence principale est mentionnée dans le bail. Je ne crois pas qu'il soit nécessaire de faire un avenant quand il y a un changement d'adresse de la résidence principale.

J'ai l'impression qu'il y a trop d'avenants dans cette affaire. À vouloir bien faire, on fait plus de mal que de bien.

N'eut-il pas mieux valu louer une chambre à chacun des deux co-locataire et dès lors avoir un bail pour chacun de ces deux co-contractants? Pour moi c'est une affaire pour un avocat qui a une bonne expérience en matière de baux. Je songe à un avocat administrateur de biens ou administrateur provisoire avec de nombreux bien à gérer.

Dernière modification par libra (13-12-2015 19:01:01)

Première option à privilégier si possible. Avec variantes éventuelles (mais documents d'accord écrits)...

Justice de paix : uniquement si incontournable et à mon avis avec assistance d'avocat nécessaire.

Ok

Moi de même…

Chaque colocataire et moi-même. Donc chaque locataire a son avenant (que je nomme « convention »… atypique j’imagine ) qui est signé par lui-même et moi (indépendamment de son colocataire).

Hier, l’ayant vu pour compléter et signer l’avenant de changement de domicile (et oui cela a été fait… et voila un avenant supplémentaire… Désolée, je lis vos réponses que maintenant mais néanmoins, je pense que ce type de document prouve en théorie qu’il a bel et bien une résidence principale hors de mon bien… enfin bref, c’est fait).

Ok

Oui peut-être, sûrement... mais comme c’est un appartement qui peut accueillir maximum deux personnes… j’étais donc parti sur l’idée d’un bail signé par les deux occupants. Votre question ouvre une autre piste de réflexion et merci.

Ok et merci pour votre conseil.

Ok et encore merci

Le mot clé à retenir est in-sol-va-ble !. Si c'est avéré, inutile de lui faire signer des documents, sauf pour programmer sa sortie au plus vite !
Et le colocataire, il est aussi insolvable ? Et tous deux sans garant ?

Si oui, caressez-les dans le sens du poil si ça peut aider à les faire sortir de leur plein gré. Avocat et procédure, ça prend du temps et vous ne serez jamais remboursé.

- Le bail mentionne-t-il que les locataires sont solidairement responsables ? (J'espère pour vous que oui...)
- Avez-vous une idée de la situation financière de la grand mère ? (si le locataire est effectivement domicilié à son adresse, les biens seraient de facto saisissables, ce qui constitue une motivation pour l'intéressé à respecter ses engagements)
- Vous dites qu'il est "aidé" par un service... Lequel ? CPAS ?

Il eut été bien plus simple de signer un bail avec les noms des deux preneurs (solidairement responsables) sans avenant ni split de leurs obligations, mais avec garant. Une bonne idée serait déjà de ne plus signer d'avenant... cela complique les choses et n'apporte pas grand chose de positif.

Dernière modification par rexou (14-12-2015 15:25:35)

Et, si par hypothèse l'un des 2 locataires devait (de commun accord ? ) s'en aller, quid de la situation du locataire restant dans les lieux ? Payer l'intégralité des loyers futurs ? Et des arriérés de loyers ?
Le bail prévoit la solidarité .Soit. Mais par ailleurs un avenant n'a-t-il pas été signé avec chacun  des locataires, contredisant le cas échéant cette solidarité ? 
J'ai la désagréable impression d'un embourbement dans ce dossier et que les actes posés ne vont peut-être pas dans le bon sens .
Personnellement, dans la situation décrite, je ne me hasarderai pas à donner un conseil quelconque si ce n'est celui de ne pas faire l'économie de la consultation d'un avocat qui en fonction de tous les éléments qu'il récoltera pourra vous éclairer, vous conseiller et poser les actes utiles .