locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

nicolasg · #1 18-12-2015 15:26:04

Bonjour à tous, je m'appelle Nicolas, 44 ans, et je rejoins votre communauté afin d'avoir des avis éclairés.
Mon cas est, je crois, assez particulier.

Afin de vous mettre tout de suite dans le bain, et que vous compreniez bien le contexte, je vous retransmets le courrier que je vais adresser à La Chambre des Notaires, en masquant les noms des différents intervenants:

"Très chers Maîtres de la Chambre des Notaires,

Je vous explique mon affaire, je vais faire aussi court que possible:

En 2004, j'achète une maison de rapport à Bruxelles.
Cette maison dispose de 4 studios . Tout est loué, je reçois les 4 baux et nous faisons le décompte des charges et loyers des 4 logements avec la propriétaire, avant de passer l’acte. Les quatre studios disposent de compteurs.

10 ans plus tard, l'urbanisme me tombe dessus en disant que l'entre-sol, de plain pied avec le jardin, est illégal.
Ils me proposent une régularisation, et un an et 2.600 euros de frais d'architecte plus tard, la réponse redoutée: Régularisation refusée, la maison ne peut comporter que 3 logements.

En gros, je perds 500 euros/mois à vie, avec encore un gros crédit sur le dos pour 15 ans. A ça vont s’ajouter de coûteux travaux de réaménagement exigés par l’urbanisme. Avec un rapide calcul, si je vis disons encore 40 ans, le préjudice s’élèvera à 240.000 euros.
J'étais sûr et certain d'avoir acheté 4 studios. Mon plan financier a été fait sur cette base.
L'affaire n'est plus du tout la même. Ni Maître XXXXXXX, ni Maître XXXXXXX n’ont vérifié que cette maison était en ordre d’urbanisme. Ils ont clairement failli à leur devoir d’information et de conseil.
Après recherches, je vois que des lois protègent l’acquéreur :

« le notaire est tenu à un devoir de conseil (art. 9 de la loi organique) qui permet aux parties de prendre conscience des aspects d’urbanisme et de leurs implications dans la vente. »
« Un compromis ne peut contenir de clause déchargeant le vendeur de responsabilité pour tout ce qui concerne le risque d’urbanisme, ni contenir la déclaration de ce que l’acheteur fera son affaire de se renseigner et d’examiner le statut urbanistique du bien. Cette clause est illégale. Une obligation d’information à ce sujet pèse sur le vendeur, l’agent immobilier et le notaire (art. 99, 280 et 281 CoBAT). Le devoir d’information de l’article 281 est d’ordre public car cette disposition est sanctionnée pénalement (art. 300 CoBAT). »

Avant d’aller en justice, j’ai pensé qu’il était sage de vous contacter en tant que médiateur, et de peut-être trouver une solution avec les notaires concernés.

Bien à vous,

Nicolas XXXX

Voilà pour le contexte. Pour ceux qui sont toujours là après le premier chapitre de mon roman, je continue, et, bonne nouvelle, j'ai presque fini smile
L'urbanisme d'Anderlecht me demande maintenant d'expulser la locataire qui habite l'entre-sol de plain pied avec le jardin, puisque ce logement est illégal. Ils me disent que j'ai un délai de 6 mois pour ce faire, mais personne ne peut me donner un texte ou article de loi qui appuierait cette décision/obligation.
Qu'en pensez-vous ? Cela repose-t-il sur une base légale ? Quel recours éventuels ?

Et pour ceux qui se sont accrochés durant le premier chapitre:
Ai-je une chance d'être indemnisé par les notaires qui n'ont pas fait leur job ? Plutôt via un avocat en justice ou La Chambre des Notaires peut-elle m'aider.....contre deux autres notaires ?

J'adresse d'ores et déjà un grand merci à ceux qui pourront m'aider.

Nicolas

GT · #2 18-12-2015 16:00:34

POUR INFO sur la procédure du recours à l'ombudsman pour le notariat

https://www.notaire.be/notaire/nouveaut … isposition

PIM · #3 18-12-2015 16:07:48

Bienvenue sur notre forum.

- Sur quelle base l'urbanisme d'Anderlecht vous est-il "tombé dessus" ?: autrement dit, pour quelle raison vient-il subitement vous chercher des poux ?
- le refus de régularisation est-il motivé ?
- d'où est extrait votre citation suivante:
"« Un compromis ne peut contenir de clause déchargeant le vendeur de responsabilité pour tout ce qui concerne le risque d’urbanisme, ni contenir la déclaration de ce que l’acheteur fera son affaire de se renseigner et d’examiner le statut urbanistique du bien. Cette clause est illégale. Une obligation d’information à ce sujet pèse sur le vendeur, l’agent immobilier et le notaire (art. 99, 280 et 281 CoBAT). Le devoir d’information de l’article 281 est d’ordre public car cette disposition est sanctionnée pénalement (art. 300 CoBAT). »
qui ressemble davantage à un avis d'avocat/juriste qu'à une jurisprudence.
En tout cas, dans les compromis récents rédigés par les notaires, je vous encore souvent ce "parapluie"

- ces problèmes d'infractions urbanistiques, sans prescription, empoisonnent l'existence de tout le monde

- êtes-vous membre du SNPC et les avez-vous consulté ? (je crois qu'ils sont assez sensibilisés par cette problématique. En tout cas , leur ancien Président, Olivier de Clippele)

grmff · #4 18-12-2015 16:10:18

Personnellement, je n'attendrais rien de la part des notaires. Par contre, je vérifierais minutieusement si ce que fait la commune est légal ou abusif.

Je parie que c'est abusif.

D1791 · #5 18-12-2015 16:15:39

2 réflexions rapides :

nicolasg a écrit :

« le notaire est tenu à un devoir de conseil (art. 9 de la loi organique) qui permet aux parties de prendre conscience des aspects d’urbanisme et de leurs implications dans la vente. »
« Un compromis ne peut contenir de clause déchargeant le vendeur de responsabilité pour tout ce qui concerne le risque d’urbanisme, ni contenir la déclaration de ce que l’acheteur fera son affaire de se renseigner et d’examiner le statut urbanistique du bien. Cette clause est illégale. Une obligation d’information à ce sujet pèse sur le vendeur, l’agent immobilier et le notaire (art. 99, 280 et 281 CoBAT). Le devoir d’information de l’article 281 est d’ordre public car cette disposition est sanctionnée pénalement (art. 300 CoBAT). »

Ces textes étaient-ils tel quel applicables en 2004 ?

La seconde citation concerne le compromis et non pas l'acte de vente définitif

Dans votre acte d'achat, n'y a-t-il pas une clause disant en substance que vous déchargez le vendeur (et le notaire ?) de leur responsabilité en cas d'infraction urbanistique.
Si c'est le cas, et pour autant que la clause soit légale, vous avez peut-être de cette sorte abandonné un éventuel droit de recours...

Dernière modification par D1791 (18-12-2015 16:16:50)

nicolasg · #6 18-12-2015 17:07:35

Merci pour vos réponses.

A GT:
Merci pour le lien.

A Pim:
Rien n'est certain, mais nous pensons que c'est un voisin qui nous a envoyé l'urbanisme, après un différend.
Il a dû nous indemniser après des années de procédure (expertises, contre expertises,...)suite à une fuite chez lui qui a causé des dégâts chez nous.
Le refus de régularisation (mais vous verrez que pour eux c'est un avis favorable !!!)n'est pas motivé, du moins je n'ai reçu aucun courrier en ce sens.
Voilà ce que l'urbanisme m'a envoyé alors que je m'inquiétais de n'avoir aucune nouvelle:

Bonjour,

Suite à votre email, je vous informe que le dossier est passé en commission de concertation en date du 29/10/2015.

Dès lors c'est au demandeur ou à l'architecte de prendre connaissance de l'avis auprès de nos services, nous ne transmettons pas à ce stade de courrier.

Je me permets donc de vous transmettre l'avis favorable à conditions de:

-limiter le nombre d'unités de logement à 3 unités;
(du coup pour moi ce n'est PAS favorable)

-rendre à la façade à rue son aspect d'origine- décapage en douceur des parties en briques
(la façade était déjà en blanc lors de l'achat, mais je l'ai repeinte, toujours en blanc)

respecter le phasage des travaux;
-corriger les documents graphiques et administratifs pour le nombre de logements en supprimant le logement en cave;
-remplacer les châssis en PVC de la façade avant ainsi que la porte en PVC par des châssis et porte en bois aux divisions identiques que celles d'origine (voir documents d'archives);
(alors là c'est la cerise sur le gâteau: je dois enlever les nouveaux châssis et remettre des châssis en bois ! Je précise que les surfaces vitrées n'ont pas changé)
-restituer la grille entre pilastre séparant le jardinet avant de la rue en se basant sur les plans d'origine;
-laisser la toiture plate inaccessible en corrigeant les documents graphiques avec une fenêtre avec allège et/ou un garde corps;
-réaménager le sous-sol en caves pour les logements pour la travée avant et lier la travée arrière avec le logement du rez-de-chaussée;

Considérant la modification du Cobat approuvée par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale en date 26 juillet 2013; que les dérogations au Règlement régional d'urbanisme, Titre I, article 6 et Titre II, article 10 pour le studio du 1er étage sont acceptées.

Merci de nous faire parvenir les documents graphiques modifiés dans les plus courts délais.

Bien à vous, patati patata.

Ma citation vient de là:
http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-ve … urbanisme/

Et enfin, non, je ne suis pas membre du SNPC
Merci pour votre aide.

A GRMFF:
En effet, le noeud du problème est bien là.
Mais à qui s'adresser pour savoir si oui ou non c'est abusif ?
Je pensais que c'était à vous big_smile

A D1791: Je ne sais pas si c'était applicable en 2004. Le compromis est quasi comme l'acte, en tout cas pas d'article supplémentaire disant que je dégageais une responsabilité urbanistique.

Merci à tous pour votre soutien,

Nicolas

nicolasg · #7 18-12-2015 17:11:43

J'ajoute que je n'ai pas pu assister à la réunion de décision, ils n'ont pas envoyé ma convocation à mon domicile.... Et l'architecte m'a appelé quand la réunion commençait. J'étais au travail, à 50 km de là roll
Pas très régulier non plus ça mais bon...

grmff · #8 18-12-2015 17:21:41

nicolasg a écrit :

A GRMFF:
En effet, le noeud du problème est bien là.
Mais à qui s'adresser pour savoir si oui ou non c'est abusif ?
Je pensais que c'était à vous

Désolé, vous avez été mal informé. Moi, c'est pour la Wallonie. Je ne suis pas responsable pour Bruxelles! big_smile

Plus sérieusement, si c'était en Wallonie, je vous dirais qu'il y a une date avant laquelle il ne fallait pas d'autorisation pour modifier/diviser. De mémoire, c'était 2004. La preuve que c'était divisé avant cette date peut être amenée par toute voie de droit: dates des compteurs, baux d'époque, historique de domiciliation à la commune, etc. Et donc pour la Wallonie, il ne faut pas de régularisation, mais une "reconnaissance" que c'est OK parce que réalisé avant 2004.

Certaines pièces ne peuvent être des pièces d'habitation. C'est le cas des caves. Dans votre cas, il semble que les "caves" ou "entresol rez de jardin" ne soit pas dans cette situation, puisque l'urbanisme dit que ces pièces doivent être jointes au logement.

Pour le reste, je compatis à votre douleur.

nicolasg · #9 18-12-2015 20:59:02

Ok merci Pim.

Vous dites:

"Certaines pièces ne peuvent être des pièces d'habitation. C'est le cas des caves. Dans votre cas, il semble que les "caves" ou "entresol rez de jardin" ne soit pas dans cette situation, puisque l'urbanisme dit que ces pièces doivent être jointes au logement."

Et c'est bien vu. Je n'avais même pas relevé la contradiction monkey

Au fait quelqu'un a déjà entendu parler d'une close légale qui oblige un propriétaire à mettre dehors un(e) locataire suite à une décision d'urbanisme ?
Que dois-je mettre comme raison sur le renom ? Je ne trouve rien à ce sujet.
La locataire sera-t-elle obligée de s'y soumettre ?
Et enfin, la locataire est une gentille dame mais sous tutelle. L'avocate qui gère ses biens serait-elle en droit de demander compensation ?

Je pense introduire un recours au niveau du Gouvernement Bruxellois, là:
https://urbanisme.irisnet.be/lepermisdu … de-recours

Quelle galère cette histoire. roll

Himura · #10 18-12-2015 22:12:15

En effet, quelle galère. Ca fait toujours mal au coeur de voir à quel point un service administratif peut faire du mal, en montrant simplement peu d'humanité (là où elle est exigée par ailleurs, mais comme dit Grmff, on dérive dans le politique).

Pour cette obligation déclarée par l'urbanisme, je n'hésiterais pas trop à présenter une copie du courrier du service de l'urbanisme au greffe de la justice de paix, et leur poser la question...
Ils ont généralement la réputation d'être accessibles. Probablement qu'ils pourront donner un avis sur la légalité de l'action exigée.

Si vous n'êtes pas d'accord avec la décision de l'urbanisme - (manifestement) - voyez également la solution de recours qui existe.
Je pense qu'il existe un fonctionnaire délégué de la province, qui a le pouvoir de contre-dire leurs décisions (à vérifier - je dis ça juste de mémoire).

Francis · #11 19-12-2015 00:20:06

Plusieurs réflexions.
N'attendez rien de la chambre des notaires dans un conflit a l'encontre d'un des leurs. Ils sont encore pire que l'Ipi et sont si puissants que même le Snpc ne s'y attaque pas.
Par contre une action en justice peut aboutir. J'ai un client qui a acheté 2 appartements dont 1 en infraction urbanistique et également envers le code du logement et qui a obtenu une condamnation des notaires et de l'agence immobilière à l'indemniser pour la différence de valeur. Je ne connais pas les moyens utilisés par son avocat.
D'autre part, il me semble que la commune était obligée de vous convoquer ou inviter à cette réunion de concertation. Mais, pour contrer sa décision, il me semble qu'il faut aller au conseil d'état. C'est faisable. Un de mes voisin a fait annuler le permis de construire une crèche en intérieur d'îlot par la commune de Schaerbeek il y a qq années sur base, me semble t il, d'erreurs dans la procédure de délivrance du permis. Ici également il faut un excellent avocat et les reins solides.
Les infractions urbanistiques ne sont pas annulées par la prescription. On en parle mais....
Si un logement ne répond pas au code du logement, ce ne sera pas facile d'obtenir dérogation, même quasi impossible.

Pour les fenêtres, il faut aussi examiner de quand date leur placement et comparer avec le règlement d'urbanisme, qui date, je crois, du 1/1/2006 !
Voyez également le plan de façade initial mais aussi, sur base d'anciennes photos ou de témoignages, comment elles étaient réellement . Ici aussi, j'ai eu connaissance d'un cas où la commune à fait arrêter le placement de châssis qu'elle estimait contraire au permis initial alors que celui-ci n'avait pas été respecter à la construction justement pour les fenêtres. Le pvc est malheureusement dans la ligne de mire.
D'autres points me semblent aussi contestables comme la peinture de la façade et la grille, mais ça me semble de moindre importance !

Bon courage et tenez nous informés.

nicolasg · #12 19-12-2015 00:40:02

Merci Francis pour votre témoignage. Vous non plus vous ne dormez pas ? big_smile
Ok, j'oublie définitivement la Chambre des Notaires.
Serait-ce exagéré de ma part que de vous demander d'essayer d'avoir...les coordonnées de l'avocat de votre client ?
Quant aux châssis, ils datent d'avant 2006, je les ai fait placer peu de temps après l'achat.
Parce que devinez quoi ... les châssis en bois étaient pourris et en simple vitrage ! monkey

nicolasg · #13 19-12-2015 00:48:14

Himura a écrit :

Pour cette obligation déclarée par l'urbanisme, je n'hésiterais pas trop à présenter une copie du courrier du service de l'urbanisme au greffe de la justice de paix, et leur poser la question...

Bonsoir Himura,

Je n'ai eu aucun courrier de l'urbanisme, mis à part celui qui attestait que mon de dossier était complet.
Quand je demande à la dame qui s'occupe de mon cas wink à l'urbanisme quand commence ce délai de 6 mois, elle me répond "maintenant". Et quand je lui demande plus de détails concernant l'évènement qui déclenche le compte à rebours infernal des 6 mois, elle me répète: "c'est maintenant". angel

Merci et bonne nuit.

Francis · #14 19-12-2015 00:51:16

Je vais essayer de vous obtenir les coordonnées de cet avocat, mais patience, car je suis bientôt en vacances jusqu'au 5/1/16 et mon agenda de la semaine prochaine assez chargé. .
La télé étant parfois soporifique, j'ai pris une petite avance sur mon sommeil !
En reparcourant votre sujet, il me semble que l'urbanisme vous accorderait un duplex rdc et ss-sol côté jardin. Bien réalisé, ces duplex sont recherchés.

Dernière modification par Francis (19-12-2015 09:43:18)

nicolasg · #15 19-12-2015 11:35:58

Merci Francis,

Pas de problème, faites à votre aise et profitez bien de vos vacances wink

Je vous le confirme, l'urbanisme accepte un duplex rez + une partie "entre-sol". C'est sûr c'est beaucoup mieux que rien, mais ce sont encore des (gros) coûts, du temps, des démarches etc. Et la fameuse dame de l'urbanisme me dit que ce sont les chambres qui devraient être en bas (?!) Je trouve ça bizarre de devoir traverser sa chambre pour aller au jardin...
Et comme l'a souligné Grmff, c'est quand même paradoxal de dire pas de logement là en bas, sauf en duplex ?! On peut y vivre ou pas ? hmm

Bonne journée...

luc · #16 19-12-2015 12:32:29

@niocolasg

Après savoir lu diagonalement votre question et les répliques, j’ai fait un peu de recherches et trouvé le document que la commune ne vous a pas transmis, mais publié sur leur site internet.

Le procès-verbal de la réunion du jeudi 29 octobre 2015 est accessible publiquement à la page suivante :
http://www.anderlecht.be/images/stories … 0-2015.pdf

L’alinéa suivant de l’avis est probablement le texte clé :

–Considérant que le regroupement des documents entre SIBELGA et la liste des chefs de ménages montrent la présence de 3 unités de logements en fonction avant décembre 1993;

N’ayant pas plus d’expérience dans ce domaine, je ne m’aventure pas à donner un avis plus spécifique. D’autres sur ce forum en connaissent beaucoup plus que moi.

PIM, GT

nicolasg · #17 19-12-2015 13:49:52

Bonjour Luc,

Très fort smile
C'est sur un forum qu'on me donne les documents de mon affaire !

–Considérant que le regroupement des documents entre SIBELGA et la liste des chefs de ménages montrent la présence de 3 unités de logements en fonction avant décembre 1993;

Je ne suis pas encore retombé sur la liste des chefs de ménage (je cherche), mais il y avait bien au moins 1 compteur Sibelga par étage en 1993. J'ai le document Sibelga sous les yeux.
C'est pas encore assez ? neutral

PIM · #18 19-12-2015 14:46:29

nicolasg a écrit :

Très fort smile
C'est sur un forum qu'on me donne les documents de mon affaire !

Oui, mais pas n'importe quel forum devil

Pour la "liste des chefs de ménage", vous devriez pouvoir obtenir une liste historique des domiciliations au service population de la commune concernée.

nicolasg · #19 19-12-2015 15:01:14

PIM a écrit :

Pour la "liste des chefs de ménage", vous devriez pouvoir obtenir une liste historique des domiciliations au service population de la commune concernée.

Ah mais je l'ai déjà...mais elle n'est pas là où elle devrait... ops

grmff · #20 19-12-2015 15:52:03

Et en 1993, il y avait combien de compteurs de gaz et d'électricité?

locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

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