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locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

nicolasg
Pimonaute
Inscription : 18-12-2015
Messages : 20

locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Bonjour à tous, je m'appelle Nicolas, 44 ans, et je rejoins votre communauté afin d'avoir des avis éclairés.
Mon cas est, je crois, assez particulier.

Afin de vous mettre tout de suite dans le bain, et que vous compreniez bien le contexte, je vous retransmets le courrier que je vais adresser à La Chambre des Notaires, en masquant les noms des différents intervenants:

"Très chers Maîtres de la Chambre des Notaires,

Je vous explique mon affaire, je vais faire aussi court que possible:

En 2004, j'achète une maison de rapport à Bruxelles.
Cette maison dispose de 4 studios . Tout est loué, je reçois les 4 baux et nous faisons le décompte des charges et loyers des 4 logements avec la propriétaire, avant de passer l’acte. Les quatre studios disposent de compteurs.


10 ans plus tard, l'urbanisme me tombe dessus en disant que l'entre-sol, de plain pied avec le jardin, est illégal.
Ils me proposent une régularisation, et un an et 2.600 euros de frais d'architecte plus tard, la réponse redoutée: Régularisation refusée, la maison ne peut comporter que 3 logements.

En gros, je perds 500 euros/mois à vie, avec encore un gros crédit sur le dos pour 15 ans. A ça vont s’ajouter de coûteux travaux de réaménagement exigés par l’urbanisme. Avec un rapide calcul, si je vis disons encore 40 ans, le préjudice s’élèvera à 240.000 euros.
J'étais sûr et certain d'avoir acheté 4 studios. Mon plan financier a été fait sur cette base.
L'affaire n'est plus du tout la même. Ni Maître XXXXXXX, ni Maître XXXXXXX n’ont vérifié que cette maison était en ordre d’urbanisme. Ils ont clairement failli à leur devoir d’information et de conseil.
Après recherches, je vois que des lois protègent l’acquéreur :


« le notaire est tenu à un devoir de conseil (art. 9 de la loi organique) qui permet aux parties de prendre conscience des aspects d’urbanisme et de leurs implications dans la vente. »
« Un compromis ne peut contenir de clause déchargeant le vendeur de responsabilité pour tout ce qui concerne le risque d’urbanisme, ni contenir la déclaration de ce que l’acheteur fera son affaire de se renseigner et d’examiner le statut urbanistique du bien. Cette clause est illégale. Une obligation d’information à ce sujet pèse sur le vendeur, l’agent immobilier et le notaire (art. 99, 280 et 281 CoBAT). Le devoir d’information de l’article 281 est d’ordre public car cette disposition est sanctionnée pénalement (art. 300 CoBAT). »

Avant d’aller en justice, j’ai pensé qu’il était sage de vous contacter en tant que médiateur, et de peut-être trouver une solution avec les notaires concernés.


Bien à vous,

Nicolas XXXX





Voilà pour le contexte. Pour ceux qui sont toujours là après le premier chapitre de mon roman, je continue, et, bonne nouvelle, j'ai presque fini  smile
L'urbanisme d'Anderlecht me demande maintenant d'expulser la locataire qui habite l'entre-sol de plain pied avec le jardin, puisque ce logement est illégal. Ils me disent que j'ai un délai de 6 mois pour ce faire, mais personne ne peut me donner un texte ou article de loi qui appuierait cette décision/obligation.
Qu'en pensez-vous ? Cela repose-t-il sur une base légale ? Quel recours éventuels ?

Et pour ceux qui se sont accrochés durant le premier chapitre:
Ai-je une chance d'être indemnisé par les notaires qui n'ont pas fait leur job ? Plutôt via un avocat en justice ou La Chambre des Notaires peut-elle m'aider.....contre deux autres notaires ?


J'adresse d'ores et déjà un grand merci à ceux qui pourront m'aider.


Nicolas

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 674
Site Web

Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

nicolasg a écrit :

  Personne ne sait si ils ont obligation d'accepter la régularisation si ils constatent que les 4 unités étaient bien occupées ? Si non, à quoi sert cette loi de 1993 alors ? Ca reste au cas par cas ?

A mon avis, vous faites une erreur. C'est d'utiliser le terme "régularisation". En effet, une régularisation, c'est quand on a fait des travaux sans permis. Ici, il n'est pas question de travaux sans permis, mais de travaux qui ont été réalisés alors qu'un permis n'était pas nécessaire.

Il ne s'agit donc pas de régularisation, mais de constat de la situation, et de reconnaissance par la ville que l'immeuble est bien divisé en 4 logements.

A mon avis, ils ne peuvent pas s'y opposer. Vous avez donc, là aussi, un argument.

Là où la ville va avoir un argument, c'est au niveau des normes d'habitabilité. Ils mettent comme refus de la régularisation que l'éclairage est insuffisant dans le logement incriminé. Mais à mon avis, ils ne peuvent pas faire comme ils ont fait. Procéduralement, cela n'a aucun sens. Et donc, avec un bon avocat, vous devriez pouvoir les retourner comme une crêpe.

Je dirais même plus: de quand datent les normes d'éclairage? Si les normes datent d'après votre transformation, vous pouvez demander de faire les travaux d'agrandissement des baies. Si la ville s'y oppose, cela revient à une suppression de logement. Je n'hésiterait pas à poursuivre la ville en justice, avec la région à la cause, pour expropriation larvée abusive. Parce que c'est ça.

Il reste aussi la piste d'obtenir une dérogation à la région. En Wallonie, je l'ai fait. J'ai eu une dérogation sur la surface, pour un logement construit avec permis avant les normes de surface. A Bruxelles, je ne sais pas.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Aime ce post :

PIM

stal
Pimonaute
Lieu : bruxelles
Inscription : 05-08-2011
Messages : 13

Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

A mon avis, il est important de connaître la date de la pose des compteurs individuels d'électricité ou qu'une personne soit domicilié dans chaque appartement.
A défaut, il faut envisager de créer un duplex ou un triplex.


stal

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YAKA
Pimonaute bavard
Lieu : Charleroi
Inscription : 04-03-2010
Messages : 375

Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Bjr,
Je n'ai peut être pas tout suivi, mais je ne pense pas avoir lu qqchose sur le cadastre ?  Qu'est-il indiqué à ce niveau?
Il faut savoir que le cadastre et l'urbanisme s'échangent les pièces de façon à "mettre à jour" leurs bases de données.  Il n'empêche que le cadastre pourrait avoir reçu du propriétaire précédent sa "déclaration volontaire" sur le changement d'affectation.  Dans la négative, et bien....

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nicolasg
Pimonaute
Inscription : 18-12-2015
Messages : 20

Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Bonjour à toutes et tous,
Je vous donne quelques nouvelles de mon affaire:
J'ai consulté un avocat, je demande finalement un refus de permis à l'urbanisme et ce afin de pouvoir introduire un recours auprès du Gouvernement de Bxl Capitale.

J'aurais dû, en effet, comme l'avait évoqué Grmff, ne pas demander de régularisation mais une reconnaissance de l'existence du studio.
Si ça peut aider certains: Demander la régularisation entraîne l'acceptation de l'infraction urbanistique et il est impossible de faire marche arrière.

Si ça peut en aider d'autres: Bien se renseigner sur ce que peut ou ne peut pas faire le SNPC avant de se faire membre. Comme seule aide, j'ai reçu quelques noms d'avocats(...).
Ils m'ont dit ne pas être compétents pour ça et qu'il était donc inutile de venir les voir.
Pour 60 euros, c'est bof. Après tout, sur le site il est bien indiqué que pour les cas complexes, il faut passer et pas téléphoner. Puis quand on téléphone on vous dit de ne pas passer parce que c'est complexe monkey  Mais vous avez déjà payé !
Enfin bref, s'ils veulent me rembourser, j'accepte  smile

Suite au prochain épisode...

Dernière modification par nicolasg (14-01-2016 17:37:23)

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