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locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

nicolasg
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locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Bonjour à tous, je m'appelle Nicolas, 44 ans, et je rejoins votre communauté afin d'avoir des avis éclairés.
Mon cas est, je crois, assez particulier.

Afin de vous mettre tout de suite dans le bain, et que vous compreniez bien le contexte, je vous retransmets le courrier que je vais adresser à La Chambre des Notaires, en masquant les noms des différents intervenants:

"Très chers Maîtres de la Chambre des Notaires,

Je vous explique mon affaire, je vais faire aussi court que possible:

En 2004, j'achète une maison de rapport à Bruxelles.
Cette maison dispose de 4 studios . Tout est loué, je reçois les 4 baux et nous faisons le décompte des charges et loyers des 4 logements avec la propriétaire, avant de passer l’acte. Les quatre studios disposent de compteurs.


10 ans plus tard, l'urbanisme me tombe dessus en disant que l'entre-sol, de plain pied avec le jardin, est illégal.
Ils me proposent une régularisation, et un an et 2.600 euros de frais d'architecte plus tard, la réponse redoutée: Régularisation refusée, la maison ne peut comporter que 3 logements.

En gros, je perds 500 euros/mois à vie, avec encore un gros crédit sur le dos pour 15 ans. A ça vont s’ajouter de coûteux travaux de réaménagement exigés par l’urbanisme. Avec un rapide calcul, si je vis disons encore 40 ans, le préjudice s’élèvera à 240.000 euros.
J'étais sûr et certain d'avoir acheté 4 studios. Mon plan financier a été fait sur cette base.
L'affaire n'est plus du tout la même. Ni Maître XXXXXXX, ni Maître XXXXXXX n’ont vérifié que cette maison était en ordre d’urbanisme. Ils ont clairement failli à leur devoir d’information et de conseil.
Après recherches, je vois que des lois protègent l’acquéreur :


« le notaire est tenu à un devoir de conseil (art. 9 de la loi organique) qui permet aux parties de prendre conscience des aspects d’urbanisme et de leurs implications dans la vente. »
« Un compromis ne peut contenir de clause déchargeant le vendeur de responsabilité pour tout ce qui concerne le risque d’urbanisme, ni contenir la déclaration de ce que l’acheteur fera son affaire de se renseigner et d’examiner le statut urbanistique du bien. Cette clause est illégale. Une obligation d’information à ce sujet pèse sur le vendeur, l’agent immobilier et le notaire (art. 99, 280 et 281 CoBAT). Le devoir d’information de l’article 281 est d’ordre public car cette disposition est sanctionnée pénalement (art. 300 CoBAT). »

Avant d’aller en justice, j’ai pensé qu’il était sage de vous contacter en tant que médiateur, et de peut-être trouver une solution avec les notaires concernés.


Bien à vous,

Nicolas XXXX





Voilà pour le contexte. Pour ceux qui sont toujours là après le premier chapitre de mon roman, je continue, et, bonne nouvelle, j'ai presque fini  smile
L'urbanisme d'Anderlecht me demande maintenant d'expulser la locataire qui habite l'entre-sol de plain pied avec le jardin, puisque ce logement est illégal. Ils me disent que j'ai un délai de 6 mois pour ce faire, mais personne ne peut me donner un texte ou article de loi qui appuierait cette décision/obligation.
Qu'en pensez-vous ? Cela repose-t-il sur une base légale ? Quel recours éventuels ?

Et pour ceux qui se sont accrochés durant le premier chapitre:
Ai-je une chance d'être indemnisé par les notaires qui n'ont pas fait leur job ? Plutôt via un avocat en justice ou La Chambre des Notaires peut-elle m'aider.....contre deux autres notaires ?


J'adresse d'ores et déjà un grand merci à ceux qui pourront m'aider.


Nicolas

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nicolasg
Pimonaute
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

grmff a écrit :

Et en 1993, il y avait combien de compteurs de gaz et d'électricité?

Dans le courrier de Sibelga qui reprend l'historique des différents compteurs, ils ne font pas la différence gaz ou électricité.
Mais il y a bien au moins un compteur par étage en 1993.

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nicolasg
Pimonaute
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

J'ai bien trouvé ceci à propos de cette loi de 1993...
Ca semble intéressant pour mon affaire.

3. A PARTIR DU 1 JUILLET 1992 : L’ARTICLE 84, §1 , 5° DE L’OPU :
L’adoption d’un régime imposant un permis d’urbanisme pour les changements d’affectation, avec ou sans travaux, trouve sa source dans la volonté du législateur régional bruxellois de limiter la prolifération de bureaux dans des quartiers traditionnellement affectés à l’habitation.

L’article 84,§1 ,5°, entré en vigueur le 1 juillet 1992, soumettait à permis le fait de : « modifier l’utilisation de tout ou partie d’un bien en vue d’en changer l’affectation, même si cette modification ne nécessite pas de travaux. »
La jurisprudence a interprété restrictivement la portée de la nouvelle législation en ce sens qu’un changement d’utilisation au sein d’une même affectation ne nécessitait pas de permis :
« Le terme « affectation » ne trouve aucune définition précise dans la loi. Le texte initial ne prévoyait pas la section de la phrase « en vue de changer l’affectation ».
Celle-ci a été ajoutée suite à un amendement dont la justification était la suivante : « sans préjudice de l’application des règlements d’urbanisme, il convient de viser les modifications d’utilisation aboutissant à un changement d’affectation (ex. : logements utilisés en bureaux) et non les changements d’utilisation à l’intérieur d’une même affectation (chambre transformée en salle de bains) » (Doc. CC. Bxl/Cap. A/108/2 Sess. 1990-1991 – p. 480/11).
L’article 84,5° tel qu’il a été amendé ne s’applique pas aux seuls changements d’utilisation d’un immeuble, mais aux changements d’utilisation liés à (« en vue de ») des changements d’ affectation.
A défaut de définition du « changement d’affectation », il y a lieu de se référer au plan de secteur de l’agglomération de Bruxelles, dont le point A intitulé «les prescriptions urbanistiques littérales du plan des affectations » prévoit les affectations des différentes zones.
(...)

–dans un immeuble ou partie d’immeuble ayant une affectation commerciale, l’article 84,5° de l’ordonnance n’impose pas de solliciter un permis d’urbanisme en cas de modification du type de commerce. Ce n’est que si un changement d’affectation a lieu qu’un permis d’urbanisme 39 doit être introduit


A partir de 1er DECEMBRE 1993 : L’ARTICLE 84, §1 , 5° DE L’OPU TEL QUE MODIFIE PAR L’ORDONNANCE DU 23 NOVEMBRE 1993

En réaction à la jurisprudence restrictive dont question ci-dessus, le législateur régional a décidé de lever toute ambiguïté sur la nature des modifications soumise à permis, par l’adoption de l’ordonnance du 23 novembre 1993 (entrée en vigueur le 30 novembre 1993) modifiant l’article 84 comme suit :
« Art. 84. §1 . Nul ne peut, sans permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins :
5° modifier l’utilisation ou la destination de tout ou partie d’un bien, même si cette modification ne nécessite pas de travaux ; On entend par :
.    a)  « utilisation », l’ utilisation existante de fait d’ un bien non bâti ou d’ un ou plusieurs locaux d’un bien bâti ; 

.    b)  « destination », la destination d’un bien non bâti ou d’ un ou plusieurs locaux d’ un bien bâti, indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme ou, à défaut d’un tel permis ou de précisions dans le permis, l’affectation indiquée dans les plans visés à l’article 2 [c’est-à- dire les plans d’affectation du sol et les plans de développement]. » 

Contrairement aux législations wallonne et flamande, l’ordonnance vise également les biens non bâtis et prévoit explicitement que sont visées aussi bien les modifications totales que partielles.
Le Secrétaire d’Etat HOTYAT en charge de l’urbanisme a apporté des éclaircissements à ce sujet. Il cite comme exemple de changement d’utilisation le fait de « transformer un logement unifamilial en kots d’étudiants» .Ce point de vue a été confirmé par la jurisprudence .



Les travaux parlementaires citent notamment comme exemple de changement d’utilisation le fait de “transformer un logement unifamilial en kots d’étudiants” 24. Ce point de vue a été confirmé par la jurisprudence 25.
En revanche, la question des immeubles de rapport n’a pas été tranchée. Certains auteurs estiment qu’à l’inverse des immeubles de logement pour étudiants qui se distinguent par le caractère non permanent de la résidence, la modification du nombre de logements au sein d’un immeuble d’habitation n’induit aucune modification d’utilisation, dans la mesure où l’immeuble reste affecté au logement 26.

Dernière modification par nicolasg (21-12-2015 21:26:30)

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nicolasg
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Voilà, j'ai remis la main sur ce qu'ils appellent la "liste des habitants par adresse".
En copie, les dates d'entrée jusqu'en 1993.
Quant à savoir qui occupait quel étage...je ne comprends pas tout. Y a-t-il seulement moyen de le savoir ?
Si quelqu'un a une piste..... smile


IMG_0082.jpg  IMG_0081.jpg

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nicolasg
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Messages : 20

Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

On peut déjà remarquer qu'en février et mars 1992,

1.   NICOLO + MORABITO (arrivés ensemble)
2.   CLOSSET
3.   PLUNUS + LAROCHE (arrivés ensemble)
4.   DIAS

habitaient cette maison, au même moment.

Dernière modification par nicolasg (19-12-2015 19:38:54)

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Francis
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

ce n'est certainement pas la méthode idéale pour se défendre mais avez vous examiné les maisons voisines pour vérifier le matériaux des châssis ! 

Une piste à explorer aussi pour remédier à la réduction du nombre de logement est l'obtention d'un permis pour ajouter 1 ou 2 étage et arriver au même niveau que les bâtiments voisins.  C'est un investissement mais qui peut se révéler intéressant 8

D'autre part, j'ai des doutes sur la possibilité de décaper la façade à un prix acceptable et pour arriver aussi à un état acceptable !

Pour les personnes ayant habité l'immeuble, vois votre liste, faites un tableau graphique, avec une ligne de temps et les différents habitants.  Cela vous donnera une idée du nombre de personne qui y étaient domicilié en même temps.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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nicolasg
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Francis a écrit :

Pour les personnes ayant habité l'immeuble, vois votre liste, faites un tableau graphique, avec une ligne de temps et les différents habitants.  Cela vous donnera une idée du nombre de personne qui y étaient domicilié en même temps.

Oui oui, je vois également (Appelez moi Madame Irma)
qu'en octobre/novembre/décembre 1992
1. NICOLO + MORBITO
2. DIAS
3. CELLIER
4. MARECHAL
5. VANHOOF + PICHEL

habitent la maison.

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nicolasg
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Francis a écrit :

Une piste à explorer aussi pour remédier à la réduction du nombre de logement est l'obtention d'un permis pour ajouter 1 ou 2 étage et arriver au même niveau que les bâtiments voisins.  C'est un investissement mais qui peut se révéler intéressant 8

Vous êtes allé voir sur Google map ? smile

Et cette loi de 1993, elle est indiscutable ? Vous pensez que ça pourrait aboutir ?

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nicolasg
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

nicolasg a écrit :
grmff a écrit :

Et en 1993, il y avait combien de compteurs de gaz et d'électricité?

Dans le courrier de Sibelga qui reprend l'historique des différents compteurs, ils ne font pas la différence gaz ou électricité.
Mais il y a bien au moins un compteur par étage en 1993.

Bon, je suis fatigué, il y a bien une distinction gaz/élec sur l'historique Sibelga.
On a donc au sous-sol un compteur d'électricité depuis 1993, pas de compteur de gaz.


IMG_0001.jpg

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grmff
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Il me semble que vous avez assez de point pour faire appel de la décision:
- il y avait un compteur indépendant en 1993 pour chacun des 4 lots.
- il y avait une domiciliation en 1993 pour chacun des lots.

Cela ne vous empêche pas de corriger l'éclairage naturel du sous-sol. Un bon conseil: démontrez que ce "sous-sol" n'est pas un sous-sol mais un rez de jardin arrière, avec une différence de niveau entre devant et derrière.


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PIM
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Si j'ai bien tout suivi (??), il y a eu un avis de la commission de concertation et pas encore une décision de l'urbanisme: la commission de concertation émet un avis que l'urbanisme n'est pas obligé de suivre, si ma mémoire est bonne (on est dimanche matin tout de même  angel  )


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GT
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

PIM a écrit :

Si j'ai bien tout suivi (??), il y a eu un avis de la commission de concertation et pas encore une décision de l'urbanisme: la commission de concertation émet un avis que l'urbanisme n'est pas obligé de suivre, si ma mémoire est bonne (on est dimanche matin tout de même  angel  )

Je pense qu'il existe des avis qui sont contraignants et d'autres qui ne le sont pas.

Par ailleurs, POUR INFO : urbanisme Bruxelles, les instances de recours et les délais de recours

http://urbanisme.irisnet.be/lepermisdur … de-recours

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Francis
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Les avis sont souvent suivis et il est donc important d'être présent à cette réunion pour contrebalancer certaines remarques, comme généralement celles des monuments et sites !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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GT
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Francis a écrit :

Les avis sont souvent suivis et il est donc important d'être présent à cette réunion pour contrebalancer certaines remarques, comme généralement celles des monuments et sites !

Et le demandeur peut, sauf erreur, se faire accompagner par 2 conseillers.

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nicolasg
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

PIM a écrit :

Si j'ai bien tout suivi (??), il y a eu un avis de la commission de concertation et pas encore une décision de l'urbanisme: la commission de concertation émet un avis que l'urbanisme n'est pas obligé de suivre, si ma mémoire est bonne (on est dimanche matin tout de même  angel  )

Ce qui j'imagine veut dire que je vais recevoir un recommandé "de décision" plus tard ?
Ce serait donc après cette notification que les différents délais commencent ? (renom, recours,..)

GT a écrit :

Je pense qu'il existe des avis qui sont contraignants et d'autres qui ne le sont pas.

Sans doute. Mais j'en reviens à mon histoire de recommandé. Il y a bien un moment où ils doivent communiquer officiellement (?!)


Francis a écrit :

Les avis sont souvent suivis et il est donc important d'être présent à cette réunion pour contrebalancer certaines remarques, comme généralement celles des monuments et sites !

Oui, mais là pour le coup je ne pourrai que me plaindre, lors de mon recours, de ne pas avoir été informé.
Je ne sais pas si le mieux est d'introduire un recours à l'urbanisme d'Anderlecht ou directement auprès du Gouvernement via le Collège d’urbanisme....

GT a écrit :

Et le demandeur peut, sauf erreur, se faire accompagner par 2 conseillers.

Décidément, j'ai loupé quelque chose avec cette réunion big_smile
Puis mon architecte est un mou de chez mou, et ce n'est pas vraiment son rôle de me défendre. Ni son intérêt. Recours accepté = fin des plans.
Alors avec lui comme seul représentant de ma cause...




Merci à tous pour vos réflexions  wink

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nicolasg
Pimonaute
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

grmff a écrit :

Il me semble que vous avez assez de point pour faire appel de la décision:
- il y avait un compteur indépendant en 1993 pour chacun des 4 lots.
- il y avait une domiciliation en 1993 pour chacun des lots.


J'espère tellement que vous avez raison neutral
Je pense même que c'est la première fois que je souhaite à ce point que quelqu'un d'autre que moi ait raison. monkey  Personne ne sait si ils ont obligation d'accepter la régularisation si ils constatent que les 4 unités étaient bien occupées ? Si non, à quoi sert cette loi de 1993 alors ? Ca reste au cas par cas ?

.Un bon conseil: démontrez que ce "sous-sol" n'est pas un sous-sol mais un rez de jardin arrière, avec une différence de niveau entre devant et derrière.

C'est un peu une question de point de vue ça, non ?
L'urbanisme parlera de caves quand je parlerai de rez jardin...
Comment démontrer que c'est un rez jardin ? Je ne trouve aucune définition technique.

Dernière modification par nicolasg (21-12-2015 21:32:43)

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nicolasg
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Bonsoir tout le monde,

Je viens de payer ma cotisation de membre du SNPC...
Quelqu'un a-t-il un interlocuteur de chez eux à me conseiller ? Une bête en droit de l'urbanisme  smile

Pour ceux que ça intéresse, un petit lien un peu plus clair concernant encore et toujours cette loi de 1993:
http://www.avcb-vsgb.be/fr/Publications … 99&vID=250

Sur ce, je vous souhaite à tous de très bonnes fêtes de fin d'année  smile
Je vous tiendrai au courant... l'année prochaine.

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SNPC
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

nicolasg a écrit :

Au fait quelqu'un a déjà entendu parler d'une close légale qui oblige un propriétaire à mettre dehors un(e) locataire suite à une décision d'urbanisme ?
Que dois-je mettre comme raison sur le renom ? Je ne trouve rien à ce sujet.
La locataire sera-t-elle obligée de s'y soumettre ?
Et enfin, la locataire est une gentille dame mais sous tutelle. L'avocate qui gère ses biens serait-elle en droit de demander compensation ?

Je pense introduire un recours au niveau du Gouvernement Bruxellois, là:
https://urbanisme.irisnet.be/lepermisdu … de-recours

Quelle galère cette histoire.  roll

Bonsoir,

Il n'y a pas de 'clause légale' mais effectivement, puisque vous ne louez pas (par hypothèse donc) un logement conforme au Code du logement, vous pouvez être amené à mettre votre locataire 'dehors' car le bien n'est pas en ordre. A tort ou à raison.
Vous devrez invoquer dans votre renom la décision de l'urbanisme ainsi que donner un délai raisonnable à votre locataire pour partir.
Il est évident qu'elle pourrait vous réclamer des dommages et intérêts pour le fait d'être contrainte de déménager et pour le fait que vous donnez un renom à un moment du bail où vous ne pouvez pas.

Pour le reste, j'ai lu la plupart des commentaires en diagonale. Il est vrai qu'avant juillet 1992, il ne fallait pas de permis d'urbanisme à Bruxelles pour diviser un bien (créer un logement). Le problème est d'arriver à démontrer l'existence de ces logements. Je vois que vous avez des compteurs séparés et des noms de locataires (pas de baux enregistrés?). De ce que je sais, pas sûre que cela suffise, mais vous pourriez aussi vérifier les taxes perçues par la commune pendant ces années (si encore des traces possibles) : des taxes de chef de ménage, taxes des immondices, etc ont elles été perçues pour tous les logements? Si réponse positive, on pourrait opposer à la commune qu'elle a reconnu d'un côté l'existence de ces logements et donc perçu des montants à e titre et de l'autre qu'elle se contredit maintenant en ne reconnaissant pas leur existence. Un peu comme on le fait pour le permis de location en Wallonie.

Depuis 2008, il ne faut plus de permis d'urbanisme à Bruxelles pour changer les châssis pour autant que les formes initiales (y compris cintrages, divisions apparentes, parties ouvrantes/dormantes) soient maintenues, et que l'aspect architectural du bâtiment ne soit pas modifié.

Voilà quelques éléments de réponse.

Bonne soirée


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

nicolasg a écrit :

  Personne ne sait si ils ont obligation d'accepter la régularisation si ils constatent que les 4 unités étaient bien occupées ? Si non, à quoi sert cette loi de 1993 alors ? Ca reste au cas par cas ?


Bonne question, et à laquelle j'aimerais aussi avoir une réponse sûre... Mais je doute qu'on puisse déranger ainsi le pot de fer.
Sans savoir, je pressens qu'on n'oblige pas si facilement ces chers fonctionnaires - qui aiment quand les règles sont peu connues ou laissant assez de place à leur interprétations personnelles (ça me rappelle les prévisionnistes tiens).

Un élément est que les architectes du coin qui s'occupent de régularisation urbanistique demandent plus d'infos que juste un historique de compteurs. Ils croisent les attestations, en assoient la position défendue avec les attestations de domicile, mais aussi les plans de la maison, etc.

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Himura
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

SNPC a écrit :

De ce que je sais, pas sûre que cela suffise, mais vous pourriez aussi vérifier les taxes perçues par la commune pendant ces années (si encore des traces possibles) : des taxes de chef de ménage, taxes des immondices, etc ont elles été perçues pour tous les logements? Si réponse positive, on pourrait opposer à la commune qu'elle a reconnu d'un côté l'existence de ces logements et donc perçu des montants à e titre et de l'autre qu'elle se contredit maintenant en ne reconnaissant pas leur existence. Un peu comme on le fait pour le permis de location en Wallonie.

Pour avoir connu le cas à Liège, l'argument n'a aucune portée concernant le permis de location.
La Ville perçoit très vite la taxe liée à ce logement, mais est loin d'octroyé le permis facilement ou rapidement (et surtout pas gratuitement, vu les frais à engager auprès d'un architecte et la facture disproportionnée du service de prévention des pompiers). Et jusqu'à présent, la justice ne lui a pas donné tort :-(

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grmff
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Re : locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

Pareil à Charleroi. Dans le temps, ils ne vérifiaient rien et octroyaient le permis. Aujourd'hui, il faut la conformité urbanistique et bien des éléments en plus.


Grmf!
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