Wallonie -Bail de résidence principale - Saut d'index - décision

Pour savoir de quoi on parle:
http://nautilus.parlement-wallon.be/Arc … /378_1.pdf

Cette mesure consistera donc a modifier la formule d'indexation.
Le nouvel index a utiliser celui d'il y a 12 mois, aussi dans les années à venir.

Cette loi aura donc des suites pour toute la durée des baux (existants).

Je dirais même plus: vous avez intérêt à signifier l'indexation en tout état de cause. Même après la promulgation. En mentionnant que vous vous réservez le droit de réclamer les suppléments si le projet devait être cassé par le conseil d'état.

En effet, votre indexation ne vaut avec effet rétroactif que pour les 3 derniers mois. Il faut donc demander l'indexation même si elle est à effet nul, et mentionner que le loyer avec indexation "classique" serait de autant, et que le loyer avec indexation "trafiquée par le gouvernement" sera de autant (non modifiée donc...)

Je tiens particulièrement à remercier les ministres et parlementaires qui soutiennent cette proposition de loi. Jamais aucun projet n'aura introduit autant d'incertitude dans le logement des gens. Bravo. Nous avançons à grand pas dans un monde où l'incertitude juridique prend le pas sur le bon sens élémentaire.

En lien, vous trouverez le Compte rendu avancé de la séance publique de la commission des pouvoirs locaux, du logement et de l'énergie du parlement wallon du mardi 16 février 2016.

http://nautilus.parlement-wallon.be/Arc … rac103.pdf.

Les pages 12 à 20 ont pour objet le projet de décret visant a réaliser un saut d'index des loyers.

Ce projet de décret visant à réaliser en Wallonie un saut d’index des loyers modifie l’article 6 de la section 2 du chapitre II, du titre VIII du livre III du Code civil qui édicte une règle spécifique en matière d’indexation des baux relatifs à la résidence principale du preneur insérée par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer.

Il ajoute un alinéa au texte légal précité prévoyant une nouvelle formule d’indexation applicable à tous les baux de résidence principale en cours au jour de l’entrée en vigueur de ce décret.

"À la date anniversaire du bail, cette formule a pour effet de fixer l’indexation des loyers selon l’indice applicable à la date de l’anniversaire précédent, soit 12 mois auparavant. Le résultat est donc que la dernière indexation en date ne s’applique pas, au contraire de toutes les indexations préalables.
Cette formule est la suivante : (Loyer de base x nouvel indice) X indice à la date anniversaire du bail lors de la dernière indexation/ Indice de départ x nouvel indice
Dans cette formule, la composante suivante correspond à la formule d’indexation du bail : Loyer de base x nouvel indice/ Indice de départ
La seconde composante permet de fixer l’indexation des loyers selon l’indice applicable à la date de l’anniversaire précédent :
Indice à la date anniversaire du bail lors de la dernière indexation /Nouvel indice
Elle consiste à multiplier le loyer indexé conformément au bail par une fraction inverse de celle représentant l’indexation sur l’année en cours. "
(378 (2015-2016) — N° 1 378 (2015-2016) — N° 1 PARLEMENT WALLON SESSION 2015-2016 18 JANVIER 2016 PROJET DE DÉCRET visant à réaliser un saut d’index des loyers, commentaire des articles page 5)

http://nautilus.parlement-wallon.be/Arc … /378_1.pdf

Le 16 février 2016, en commission, un intervenant, M. HAZEE  a fait remarquer (page 16) : "ce n'est pas un dispositif que l'on vote pour une année, c'est un dispositif qui vaut pour un an, mais qui vaut de manière – comment dire – glissante sur les années."

Lorsque le Ministre, en commission (page 13), chiffre pour 5 ans le gain en pouvoir d'achat  selon différents scénarios liés à la hauteur des loyers, j'imagine qu'il a utilisé la formule faisant l'objet du projet de décret.

En page 19, du compte rendu de la commission, il est question du recours annoncé du SNPC devant la cour constitutionnelle.

bon donc en clair j'ai une indexation qui devrait prendre cours au 1 er mars, je peux la notifier ou pas ?

Je ne comprends pas comment le ministre Furlan fait ses calculs.
Si je me réfère à cet exemple-ci:
Le loyer initial de 550 €, pour un bail signé en janvier 2014 et prenant effet en janvier 2014 devrait être indexé à 559.97 € dès sa date anniversaire en 2016.

il y a un différentiel de ± 10 €/mois.

En outre, je croyais avoir lu que ce blocage de l'indexation des loyers ne serait en vigueur que pour un an.
On parle donc de 12 x 10 €, soit 120 € sur un an.

ps: merci GT pour le suivi du dossier

C'est probablement que le SNPC vous/nous lit aussi

Sud Info du 4 février 2016
Gel de l'indexation des loyers: le Syndicat des propriétaires menace de saisir la Cour constitutionnelle

Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC) a jugé jeudi discriminatoire le projet wallon de geler l’indexation des loyers pendant un an, et menacé d’un recours devant la Cour constitutionnelle.

Invité par le ministre wallon du Logement, Paul Furlan, à rendre un avis sur le gel de l’indexation des loyers, le Conseil d’Etat constate que l’avant-projet du décret, présenté comme une compensation partielle du gel de l’indexation des salaires décidé au niveau fédéral, bénéficiera indifféremment tant aux per sonnes concernées par la mesure fédérale et qu’à celles épargnées.

Par conséquent, sauf explications pertinentes à apporter par le gouvernement wallon, «il y a lieu de considérer que l’avant-projet viole le principe d’égalité et de non-discrimination et qu’il doit être adapté en pré voyant qu’il ne s’applique qu’aux baux conclus par un preneur qui a perçu des rémunérations, des traitements, des allocations sociales, des sursalaires, des primes ou des indemnités» concernés par le blocage de l’indice santé, considère le Conseil d’Etat.

Le gouvernement wallon a gommé, dans les motifs liés à son avant-projet de décret, les références au saut d’index fédéral sur les salaires afin de répondre aux objections du Conseil d’Etat, mais le texte légal qui est proposé au vote reste le même, déplore le SNPC.

«L’exposé des motifs ne fait pas encore loi et il est de notoriété publique que c’est pour répondre au saut d’index sur les salaires que la mesure est retenue au niveau wallon», ajoute le SNPC, qui estime que la discrimination persiste.

Le syndicat des propriétaires envisage dès lors d’introduire un recours devant la Cour constitutionnelle une fois que le décret sera voté.

(fin de citation)

Je ne pense pas que ce soit la question.

Comme vous l'expliquez, ce blocage pourra être contourné à moyen terme.

Le problème est d'une part le très mauvais signal donné (s'attaquer à ceux qui logent 20% de la population) et d'autre part l'inégalité entre les différents citoyens, puisque seuls les locataires bénéficient de la mesure.

S'attaquer aux bailleurs, c'est un mauvais signal qui pointe du doigt un secteur crucial pour la Wallonie: les bailleurs, les investisseurs. Ceux qui font vivre la construction et tout un secteur économique qui va avec. Quand tous les bailleurs honnêtes, constamment traités de marchands de sommeil par Mr Magnette (qui l'a déjà fait publiquement à 3 reprises) seront dégoutés, il ne restera plus que les dégoutants. (Et Magnette aura alors raison...) Mais plus assez de logement pour la population croissante de la Wallonie.

Mon salaire est bloqué, mais je ne bénéficie pas d'un saut d'index de mes charges d'habitation.
Alors que les allocataires sociaux (qui sont payés par mes impôts) n'ont pas à supporter de saut d'index de leur allocation, mais bénéficie d'un saut d'index du loyer.

C'est injuste.

Cher Monsieur Furlan,

Je m'adresse à vous car c'est vous, et votre parti, qui portez ce saut d'index.

AU delà de l'ineptie de ce saut d'index et de la faiblesse du cadeau clientèliste que vous faites sur le dos des investisseurs, je trouve votre saut d'index particulièrement injuste, pour tout un tas de raisons que je vais vous évoquer.

Premièrement, vous prétextez ce saut d'index est fait pour contrebalancer le saut d'index des salaires. En ce cas, il serait logique que seuls les locataires ayant subi un saut d'index des salaires bénéficient de ce saut d'index des loyers.

Deuxièmement, la plupart des locataires sont, d'une manière ou d'un autre, bénéficiaires de moyens faibles, et donc qui ont été indexés. Alors que la plupart des propriétaires, qui travaillent, remboursent leur prêt hypothécaire, et subissent le "précompte" immobilier avec le fruit de leur labeur... voient non seulement leur salaire stagner, mais encore leur précompte immobilier être indexé. Votre mesure est donc particulièrement injuste envers les travailleurs occupants leur maison.

Troisièmement, il serait logique, comme le mentionne le SNPC, de faire un saut d'index pour les éléments qui sont sous votre contrôle: le précompte immobilier. Si votre but est de diminuer les loyers, le seul moyen sur le long terme est de diminuer les frais (comme le précompte) et les contraintes (qui partent dans tous les sens, surtout celui de la complexité, avec le nouveau CODT). Et d'assurer le cadre juridique (en simplifiant la vie des investisseurs.) Vous faites tous le contraire. Cela fait fuir les investisseurs et batisseurs, diminue la construction de nouveau logement alors qu'il y a besoin de milliers de nouveaux logements, et cela diminue l'offre dans un marché avec une demande croissante. Comment voulez vous que les loyers diminuent dans une telle situation.

Mon conseil? Accepter ce que "cadeau" n'en est pas un. Ne pas sauter l'indexation, et au contraire la bétonner rapidement. Faire un cadre plus simple tant pour les nouvelles constructions que pour la mise en location d'immeubles plus anciens. Pérenniser le cadre juridique en vue d'une très grande stabilité pour les propriétaires, qu'ils soient investisseurs ou occupants.

Quelques suggestions:
1. Si une commune ne répond pas dans les délais à une demande d'urbanisme, elle est en faute mais il n'y a aucun sanction. Le citoyen doit être en mesure de compter sur la réponse de la commune, ou de considérer que la commune est d'accord.
2. La région, bien souvent, est un frein supplémentaire, et ralenti la procédure. En cas d'accord de la commune, la région ne devrait plus avoir son mot à dire.
3. Il devrait être possible d'obtenir, de la région ou de la commune, un avis préalable à l'achat d'un terrain ou d'un immeuble. Trop souvent, les propriétaires découvrent une infraction, causée par le prorpiétaire précédent, et dont ils sont victimes. Il devrait y avoir une prescription pour les infractions liées à l'urbanisme, et que les amendes soient attribuées à la personne qui a commis l'infraction. Pas au propriétaire du bien au moment où cette infraction est découverte.
4. Si la prescription devait être réjetée, il devrait y avoir une procédure simple, efficace, et correcte pour "régulariser". Trop souvent les communes se retranchent derrière des arguments fallacieux pour compliquer les régularisations de biens, voire pour donner des constats que le bien est en ordre d'urbanisme. Les gens sont trop souvent considérés comme étant de mauvaise foi, et se sentent trop souvent considérés comme des fraudeurs. Arrêtez cela, et considérez les gens comme étant de bonne volonté. S'ils ont tourné autour de la loi, c'est parce que la loi, et son application, est trop chère, trop lente, trop compliquée et trop incertaine.