Mise à la terre

Le plus simple serait que le CP charge son électricien (à ses frais) de refaire une mise à la terre convenable. Cela n'implique normalement pas de frais significatifs dans le cadre d'une rénovation électrique complète.

A priori, l'obligation de l'ACP de réaliser les travaux n'est pas évidente... sauf si décision prise en AG.

Ce n'est pas impossible... c'est juste en légère contradiction avec les impératifs stricts de la procédure procédurière. Et si cela ne génère aucun dégât ni modification dérangeante aux parties communes, je ne vois pas en quoi un CP serait motivé à contester ces travaux.

Il existe un choix entre le respect de la stricte procédure... et le simple bon sens pratique. Chacun le sien.

Et... un électricien effectue le travail qui lui est demandé, sans se préoccuper en principe de la cuisine interne de l'ACP.

Organisme de contrôle : celui qui dès la construction (1975-1982), intervient pour le contrôle des circuits électriques. Le lien vers leur site vous sera envoyé par PB.

IBGE: n'a pas vérifié la terre et ne va pas le vérifier. Elle se base sur l'avis de l'organisme de contrôle, qui est agréé et accrédité. La menace d'amendes est situé dans le cadre du permis d'environnement et dans le cadre des nouvelles normes (à Bruxelles) pour une chaufferie commune.

IBGE intervient dans le cadre de deux permis d'environnement, accordés en 2007 à deux titulaires dont on n'a pas su prouver la qualité de personne morale (une des conséquences de l'obligation de coordonner les statuts). Ils doivent être remplacés par un seul permis (demande à faire avant le 28.07.2020).

La situation réelle n'est pas encore conforme aux conditions des deux permis de 2007. C'est dans ce cadre que l'IBGE intervient. Déjà trois amendes - un par ex-syndic. Des astreintes administratives à charge du syndic -possibles depuis 01.01.2015- se pointent déjà à l'horizon. L'AG a depuis mi 2015 déja 4 fois postposé à traiter cette problématique de la conformité aux normes d'environnement.

Suggestion

Dans votre cas (ACP sans permis d'environnement) vous pourriez demander par mail que le syndic vous donne une copie d'une attestation récente (après 1981+25 ans = daté d'au moins 2006 ou plus tard), délivré par l'organisme de contrôle initial, si non fasse d'urgence venir un organisme de contrôle agréé et accrédité aux frais de l'ACP.

• si pas de réponse 30 jours après l'envoi initial, envoyez un rappel recommandé RP. Demandez de mettre le point "contrôle du circuit électrique par un organisme agréé - contexte légal - situation réelle depuis 2006 - responsabilité de l'ACP et ses organes" sur l'ordre du jour de la séance suivante de l'AG.

• si pas de réponse 15 jours après l'envoi du rappel, envoyez une mise en demeure recommandé AR. Envoyez séparément une copie pour suite voulue par mail à ce@ipi.be en mentionnant le N° IPI du gérant du syndic. Ceci avec demande à la Chambre Exécutive de l'IPI de confirmer la réception de votre communication.

Vous mentionnez bien dans vos lettres que le syndic est en personne responsable en cas d'incident causé ou aggravé par une installation commune électrique non-conforme.

Demandez-lui en plus de vous fournir la preuve de l'assurance RC de sa firme en application de l'Art. 577-8 §4 10° CC. La preuve de l'assurance personnelle du gérant, par la voie de son agrégation comme agent immobilier est à lui insuffisante. Il faut que l'assureur (et pas le courtier d'assurance) reconnait explicitement d'assurer la responsabilité civile de la firme du syndic comme personne morale

@ninifel

Restez dans votre lettre dans le cadre comme décrit ci-devant. N'y mentionnez pas d'autres problèmes. Restez succinct, calme et polie. Laisse relire votre texte par un tiers, qui n'est pas impliqué. Attendez 24h, relisez le à nouveau avant de l'envoyer.

Ne contactez pas vous-même l'organisme de contrôle.

Ces trois lettres sont trois marches d'un escalier. N'essayez pas de prendre plusieurs marches en une fois, mais bien pas par pas. Si non vous risquez de trébucher.

Heu.... ce serait sympa de rester dans le sujet initial

(je sais que c'est une habitude du salon copropriétés de faire flèche de tout bois et/ou de ramener un souci invoqué vers son propre nombril.... mais c'est une mauvaise habitude !)

Si c'est fait par un électricien ce ne sera pas "chipoter".
Le respect d'une loi qui est faite pour assurer l'intégrité physique des occupants de la copropriété n'est pas "l'un ou l'autre prétexte".

Cela sort de quelle loi ???

Je croyais que la règle était simple, on confie la responsabilité :

- de la prise des décisions à l'AG.
- de la prise des décisions urgentes au syndic.
- de l'organisation des AG au Syndic ;
- de la gestion (et le contrôle des entrepreneurs, ... ) au Syndic ;
- de la contrôle "après coup" des recettes et dépenses, ... au Cac;
- de la contrôle "après coup" de l'exécution des décisions de l'AG par le syndic au Cdc ;

Une mise en conformité aux normes actuelles est obligatoire dans le cadre d'un renforcement de compteur, de la modification d'une installation existante. Ici, pour (une partie de) l'installation d'un CP.

Cette mise en conformité ne concerne pas les parties communes; il s'agit d'un autre débat. Les normes à respecter pour un bâtiment des années 50 sont bien moins contraignantes ! Et si vous voulez faire fondre votre supposé iceberg, proposez le point à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Vous excellez à dénicher des problèmes où personne d'autre que vous n'en voit ! Et à définir les règles que les autres doivent suivre...

Un CP a un problème et cherche une solution.

Jetez une fois pour toute la clé de votre chaufferie !
Vos considérations sur les syndics n'aident en rien à solutionner le problème.

Vous voyez un automobiliste sur le bord de la route avec un pneu crevé et vous l'aidez en démontant son filtre à air, en lui expliquant qu'il doit faire des vidanges, et vous vous lancez dans un débat sur les obligations de son garagiste...

Un CP fait renforcer son compteur. C'est son droit. Le contrôle de conformité (Vincotte ou autre) relève une mise à la terre insuffisante POUR UNE INSTALLATION RENOVEE.

- Le syndic n'est tenu de faire réaliser des travaux par l'ACP qu'après décision d'AG.... après AG et SI accord de la majorité (75%).
- Rien ne dit que l'installation des communs exige (légalement) que des travaux soient réalisés.
- Le CP a un problème : installation non conforme = compteur fermé ! Il ne va pas attendre la prochaine AG pour avoir du courant !!! Ce problème a été détecté à l'occasion du contrôle et il faut y remédier. Pas dans un an. Immédiatement !!!

Alors vous voudrez bien aussi avoir l'intelligence de ne pas venir nous assommer avec des plans de câblage, des liaisons équipotentielles, des carnets techniques et une analyse de ce que devrait être l'intelligence d'un bon syndic selon Ninifel.

Je reste courtois, mais je sens que vous atteignez doucement les limites de ce qui est décemment supportable... Relisez l'ensemble de vos interventions de ce post et si vous y trouvez une idée constructive qui aide à solutionner le problème exposé, je la lirai avec intérêt. Si comme moi, vous ne trouvez pas, pensez-y... ou pensez à autre chose, mais épargnez-nous vos conceptions de l'intelligence des autres ! Merci.

Excellente décision Francis !

Mais un autre syndic, dans un autre contexte relationnel, peut décider de ne pas intervenir, comme dans le cas exposé ici. Dans la mesure où les communs n'exigent pas légalement une remise aux normes actualisées, cette décision est aussi défendable, même si moins courageuse. Et dans ce cas, le CP concerné est bien forcé de faire réaliser lui-même cette mise à la terre pour conserver une installation opérationnelle. Il peut (tenter de) se faire rembourser ces frais -qui bénéficieront à toute rénovation ultérieure de chaque CP- en portant le point à l'ordre du jour de la prochaine AG.