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    Mise à la terre

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    Mise à la terre

    Dans un immeuble des années 1950, un propriétaire rénove complètement son appartement et notamment toute l'installation électrique.
    Le PV de vérification de la dite installation rénovée mentionne "non conforme" pour l'unique motif que la mise à la terre (qui relève de l'ACP) est insuffisante !

    Le propriétaire demande au syndic de faire réaliser les travaux adéquats, mais celui-ci considère que l'immeuble datant d'avant 1971 (année de mise en vigueur de la réglementation électrique), il n'y a pas d'obligation de rénovation de l'installation commune et refuse donc...

    Une idée parmi les pimonautes pour sortir de cette situation assez désagréablement cocasse ?


    Erik DECKERS
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    luc
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    Re : Mise à la terre

    Principe de base

    La terre est utilisée par plusieurs copropriétaires et donc une partie commune. Les frais pour la mettre aux normes légales sont à charge de l’ACP.

    Application

    Le syndic concerné est un peu myope. Il ne veut lire que ce qu'il veut lire.

    Ayant eu ce même problème en 1992, qui seulement a été réglé en 2007 (immeuble construit en 1975 avec permis d’environnement depuis 2007 qui impose le RGIE). Problème règlé tardivement et partiellement vue la problématique spécifique de mon ACP et surtout le fait que le RGIE n'est entré en vigueur pour 100% qu'en 2006.

    Pour ce qui suit je présuppose qu’il n’y a pas de conciergerie ni de permis d’environnement ni une rénovation importante d’une chaufferie commune, ni ... .

    Les liens intéressants sont :

    Le texte clé est :
    Arrêté de base 10 mars 1981 modifié par l’arrêté royal du 1er juillet 1992 (texte consolidé) + AR 1er avril 2006 (texte consolidé rouge)

    Les dispositions citées à l'article 1er, ainsi que les articles 276 à 279 du même Règlement général, sont également applicables aux anciennes installations électriques d'une unité d'habitation à basse ou à très basse tension, dont l'exécution a été entamée avant le 1er octobre 1981 et faisant l'objet d'une demande de renforcement de la puissance de raccordement au réseau ou lorsque l’unité d’habitation concernée fait l’objet d’un transfert de propriété.


    Suite ...

    Si le syndic discute encore : contactez le SPF Économie.

    Ils répondent rapidement et efficacement. En tout cas quand je les ai posé des questions (par téléphone et/ou per mail).

    Dernière modification par luc (29-02-2016 18:37:34)


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
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    Re : Mise à la terre

    Le plus simple serait que le CP charge son électricien (à ses frais) de refaire une mise à la terre convenable. Cela n'implique normalement pas de frais significatifs dans le cadre d'une rénovation électrique complète.

    A priori, l'obligation de l'ACP de réaliser les travaux n'est pas évidente... sauf si décision prise en AG.


    rexou

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    luc
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    Re : Mise à la terre

    rexou a écrit :

    Le plus simple serait que le CP charge son électricien (à ses frais) de refaire une mise à la terre convenable. Cela n'implique normalement pas de frais significatifs dans le cadre d'une rénovation électrique complète.

    A priori, l'obligation de l'ACP de réaliser les travaux n'est pas évidente... sauf si décision prise en AG.

    Mon électricien (rénovation complète de la cuisine avec tableau séparé) m'a déclaré en 1992 que c'était impossible sauf si l'ACP autorisait des travaux privatifs dans des parties communes = autorisation préalable de l'AG.


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
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    Re : Mise à la terre

    luc a écrit :

    Mon électricien (rénovation complète de la cuisine avec tableau séparé) m'a déclaré en 1992 que c'était impossible sauf si l'ACP autorisait des travaux privatifs dans des parties communes = autorisation préalable de l'AG.

    Ce n'est pas impossible... c'est juste en légère contradiction avec les impératifs stricts de la procédure procédurière. Et si cela ne génère aucun dégât ni modification dérangeante aux parties communes, je ne vois pas en quoi un CP serait motivé à contester ces travaux.

    Il existe un choix entre le respect de la stricte procédure... et le simple bon sens pratique. Chacun le sien.

    Et... un électricien effectue le travail qui lui est demandé, sans se préoccuper en principe de la cuisine interne de l'ACP.


    rexou

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    luc
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    Re : Mise à la terre

    rexou a écrit :

    (...)... c'est juste en légère contradiction avec les impératifs stricts de la procédure procédurière. Et si cela ne génère aucun dégât ni modification dérangeante aux parties communes, je ne vois pas en quoi un CP serait motivé à contester ces travaux. (...)

    D'abord il s'agit ici de mon ACP, qui a des "légers" problèmes et en fait dysfonctionne (on est à notre 4ème syndic et 8ème gestionnaire depuis 2005). Les travaux proposés en 1992 par mon électricien étaient du type qui rendraient "la terre" correcte pour tous les CP de cette entrée (à ce moment éventuellement à mes frais si limité à "la terre" pour éviter la "procédure procédurière"), mais pas pour les 5 autres entrées. Il existe un tableau par entrée et un pour la chaufferie.

    Je ne savais pas à ce moment que différents CP avaient déjà rouspété chez le syndic pour ce problème de terre. Fait caché par le syndic. Ce problème était en plus déjà signalé par un organisme de contrôle, mais pas signalé par le syndic à l’AG et le conseil de gérance (je l'ai su en 2005). Mais mes travaux allaient prouver en  1992 que le syndic avait tort. Ce qui devait impérativement être évité. Donc interdiction de faire les travaux.

    Plus tard (2005) j'ai su que j'avais posé en 1992 la mauvaise question au mauvais moment et à la mauvaise place. Je pourrais expliquer pourquoi que certains  syndics ont un intérêt à refuser ce type de travaux, mais cela sort du sujet.

    La terre n’est pas encore normalisée par tout (y compris la chaufferie), malgré un avis fulgurant de l’organisme de contrôle et une menace récente par l’IBGE d’une amende de 50.000 à 200.000 EUR pour non-conformité de la chaufferie. Cette amende pas seulement pour la terre.

    Ma conclusion : si un syndic refuse ce type de petits travaux, alors il peut cacher d’autres problèmes plus graves. Il manque au moins de transparence.

    Un refus de ce type, qui met en danger la sécurité de l'immeuble, mérite d'être signalé à l’IPI. Si alors ils constatent que le gérant de votre syndic n’est pas agréé IPI (ou utilise un prête-nom), ils peuvent décider de venir faire des constats avant le début de l’AG et démarrer la procédure requise.


    Cordialement,

    Luc

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    ninifel
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    Re : Mise à la terre

    Le texte clé est :
    Arrêté de base 10 mars 1981 modifié par l’arrêté royal du 1er juillet 1992 (texte consolidé) + AR 1er avril 2006 (texte consolidé rouge)

    Les dispositions citées à l'article 1er, ainsi que les articles 276 à 279 du même Règlement général, sont également applicables aux anciennes installations électriques d'une unité d'habitation à basse ou à très basse tension, dont l'exécution a été entamée avant le 1er octobre 1981 et faisant l'objet d'une demande de renforcement de la puissance de raccordement au réseau ou lorsque l’unité d’habitation concernée fait l’objet d’un transfert de propriété.

    MERCI !

    La terre n’est pas encore normalisée par tout (y compris la chaufferie), malgré un avis fulgurant de l’organisme de contrôle et une menace récente par l’IBGE d’une amende de 50.000 à 200.000 EUR pour non-conformité de la chaufferie. Cette amende pas seulement pour la terre.

    2 questions :
    - quel organisme de controle et mandaté par le Syndic ?
    - l'IBGE a vérifié la terre dans cette chaufferie ? Ai-je bien compris ?


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    luc
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    Re : Mise à la terre

    ninifel a écrit :

    La terre n’est pas encore normalisée par tout (y compris la chaufferie), malgré un avis fulgurant de l’organisme de contrôle et une menace récente par l’IBGE d’une amende de 50.000 à 200.000 EUR pour non-conformité de la chaufferie. Cette amende pas seulement pour la terre.

    2 questions :
    - quel organisme de controle et mandaté par le Syndic ?
    - l'IBGE a vérifié la terre dans cette chaufferie ? Ai-je bien compris ?

    Organisme de contrôle : celui qui dès la construction (1975-1982), intervient pour le contrôle des circuits électriques. Le lien vers leur site vous sera envoyé par PB.

    IBGE: n'a pas vérifié la terre et ne va pas le vérifier. Elle se base sur l'avis de l'organisme de contrôle, qui est agréé et accrédité. La menace d'amendes est situé dans le cadre du permis d'environnement et dans le cadre des nouvelles normes (à Bruxelles) pour une chaufferie commune.

    IBGE intervient dans le cadre de deux permis d'environnement, accordés en 2007 à deux titulaires dont on n'a pas su prouver la qualité de personne morale (une des conséquences de l'obligation de coordonner les statuts). Ils doivent être remplacés par un seul permis (demande à faire avant le 28.07.2020).

    La situation réelle n'est pas encore conforme aux conditions des deux permis de 2007. C'est dans ce cadre que l'IBGE intervient. Déjà trois amendes - un par ex-syndic. Des astreintes administratives à charge du syndic -possibles depuis 01.01.2015- se pointent déjà à l'horizon. L'AG a depuis mi 2015 déja 4 fois postposé à traiter cette problématique de la conformité aux normes d'environnement.

    Suggestion

    Dans votre cas (ACP sans permis d'environnement) vous pourriez demander par mail que le syndic vous donne une copie d'une attestation récente (après 1981+25 ans = daté d'au moins 2006 ou plus tard), délivré par l'organisme de contrôle initial, si non fasse d'urgence venir un organisme de contrôle agréé et accrédité aux frais de l'ACP.

    • si pas de réponse 30 jours après l'envoi initial, envoyez un rappel recommandé RP. Demandez de mettre le point "contrôle du circuit électrique par un organisme agréé - contexte légal - situation réelle depuis 2006 - responsabilité de l'ACP et ses organes" sur l'ordre du jour de la séance suivante de l'AG.

    • si pas de réponse 15 jours après l'envoi du rappel, envoyez une mise en demeure recommandé AR. Envoyez séparément une copie pour suite voulue par mail à ce@ipi.be en mentionnant le N° IPI du gérant du syndic. Ceci avec demande à la Chambre Exécutive de l'IPI de confirmer la réception de votre communication.

    Vous mentionnez bien dans vos lettres que le syndic est en personne responsable en cas d'incident causé ou aggravé par une installation commune électrique non-conforme.

    Demandez-lui en plus de vous fournir la preuve de l'assurance RC de sa firme en application de l'Art. 577-8 §4 10° CC. La preuve de l'assurance personnelle du gérant, par la voie de son agrégation comme agent immobilier est à lui insuffisante. Il faut que l'assureur (et pas le courtier d'assurance) reconnait explicitement d'assurer la responsabilité civile de la firme du syndic comme personne morale

    Art. 577-8 CC
    § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
    10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;

    @ninifel

    Restez dans votre lettre dans le cadre comme décrit ci-devant. N'y mentionnez pas d'autres problèmes. Restez succinct, calme et polie. Laisse relire votre texte par un tiers, qui n'est pas impliqué. Attendez 24h, relisez le à nouveau avant de l'envoyer.

    Ne contactez pas vous-même l'organisme de contrôle.

    Ces trois lettres sont trois marches d'un escalier. N'essayez pas de prendre plusieurs marches en une fois, mais bien pas par pas. Si non vous risquez de trébucher.


    Cordialement,

    Luc

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    Re : Mise à la terre

    Luc a écrit :

    Restez dans votre lettre dans le cadre comme décrit ci-devant. N'y mentionnez pas d'autres problèmes. Restez succinct, calme et polie. Laisse relire votre texte par un tiers, qui n'est pas impliqué. Attendez 24h, relisez le à nouveau avant de l'envoyer.

    Ne contactez pas vous-même l'organisme de contrôle.

    Ces trois lettres sont trois marches d'un escalier. N'essayez pas de prendre plusieurs marches en une fois, mais bien pas par pas. Si non vous risquez de trébucher.

    Quel sage conseil, à lire et relire et relire et relire...


    Erik DECKERS
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    Re : Mise à la terre

    ...OUI ce point sur l'électricité des parties communes n'est pas neuf. Le point fut mis par nous à l'AG 200X et coincé au role en JP XL. On demanda aussi que le Syndic cesse de faire des dépenses  intempestives pour des bricolages ( à son idée) par des électriciens qui sont jamais 2 fois le même fournisseur de sorte que nul professionnel électricien n'est responsable de l'état de l'électricité du bâtiment. On héberge aussi une cabine HT 15.000V.

    Un incendie d'appartement du quartier m'avait aidé à mobiliser les Cps  pour la désignation d'un professionnel électricien responsable de  l'électricité du bâtiment mais l'effet fut de courte durée : il faut toujours une catastrophe pour éventuellement faire un brin bouger les choses, c'est dommage

    A ma connaissance on a aucun Organisme de contrôle : celui qui dès la construction (1954 ), intervient pour le contrôle des circuits électriques. Le lien vers leur site vous sera envoyé par PB ?

    Les Pompiers mandatés par le Bourgmestre ont également dénoncé la nécessité de traiter ce problème d'électricité des parties communes (rapport 2014) .

    Entre la corrosion de la chaufferie ( à cause d'un gicleur non-conforme) par condensation de l'installation et l'électricité non-conforme on a du boulot à faire, la gestion n'est pas sérieuse (pas professionnel)


    Merci pour le coaching !

    Dernière modification par ninifel (02-03-2016 14:11:44)


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    Re : Mise à la terre

    Heu.... ce serait sympa de rester dans le sujet initial

    (je sais que c'est une habitude du salon copropriétés de faire flèche de tout bois et/ou de ramener un souci invoqué vers son propre nombril.... mais c'est une mauvaise habitude !)


    Erik DECKERS
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    ninifel
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    Re : Mise à la terre

    j'ai lu ....electricité...chaufferie...IBGE, non ?


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    Re : Mise à la terre

    ninifel a écrit :

    j'ai lu ....electricité...chaufferie...IBGE, non ?

    Ma remarque ne concernait pas que votre intervention.

    Message initial = celui qui reste posté en début de fil (en l'espèce: 29/2/2016 - 17h40).
    En l'espèce, c'est moi qui l'ai posté et je n'y parle ni d'IBGE, ni de chauffage...

    Et donc, dans le coaching, il est conseillé de lire et relire...


    Erik DECKERS
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    Re : Mise à la terre

    Rexou a écrit :

    Le plus simple serait que le CP charge son électricien (à ses frais) de refaire une mise à la terre convenable. Cela n'implique normalement pas de frais significatifs dans le cadre d'une rénovation électrique complète.

    A priori, l'obligation de l'ACP de réaliser les travaux n'est pas évidente...

    Concrètement une mise à la terre convenable d'un bâtiment nécessite des interventions dans les parties communes :
    - local electrique
    - chaufferie
    - piquets de mise à la terre

    Si Rexou donne un  droit de chipoter aux parties communes pour l'un ou l'autre prétexte  ça devient vite le far-west non ?


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    Re : Mise à la terre

    Si c'est fait par un électricien ce ne sera pas "chipoter".
    Le respect d'une loi qui est faite pour assurer l'intégrité physique des occupants de la copropriété n'est pas "l'un ou l'autre prétexte".

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    ninifel
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    Re : Mise à la terre

    @Rodes @Rexou ai-je bien compris : vous conseillez à tout copropriétaire de se substituer au Syndic pour faire réaliser la mise à la terre d'un bâtiment par le 1er Cp qui en a besoin pour son controle technique ?


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    rexou
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    Re : Mise à la terre

    ninifel a écrit :

    @Rodes @Rexou ai-je bien compris : vous conseillez à tout copropriétaire de se substituer au Syndic pour faire réaliser la mise à la terre d'un bâtiment par le 1er Cp qui en a besoin pour son controle technique ?

    Vous pouvez chipoter de débattre des années sur ce que permet ou non l'acte de base... ou vous pouvez agir de manière pratique et pragmatique en solutionnant le problème de manière simple sans nuire à personne. Au contraire, vous préparez lez terrain pour le CP qui aura à l'avenir besoin d'une bonne prise de terre.

    Et si un tordu se plait à chicaner, il peut se plaindre au syndic et porter le litige à l'ordre du jour de la prochaine AG. En attendant, mon compteur sera renforcé et je penserai à autre chose depuis longtemps. Je doute que le syndic émette une plainte si aucune dégradation n'intervient aux parties communes, et je doute aussi qu'une majorité hurle au scandale et exige le retrait de cette mise à la terre.

    Ceci dit, j'explique ce que je ferais dans ce genre de situation. Je donne une alternative qui apporte une solution possible. Problème ---> solution ! tongue


    rexou

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    ninifel
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    Re : Mise à la terre

    Je résume ce conseil que je lis de Rexou : que chaque CP fasse avec les parties communes comme il pense faire bien ! Olé.

    Rexou, Rodes, puis-je également faire ouvrir la chaufferie ( dont je suis co-propriétaire) pour remplacer le bruleur ( trop bruyant) , le circulateur(trop gourmand en électrcité),  faire mettre la mise à la terre ( et faire réceptionner les travaux), faire installer les équipotentielles ( souvent oublié) et faire intervenir une E/se générale pour faire cesser les infiltrations etc ?

    Je croyais qu'en copropriété on se mettait d'accord pour confier à un tiers la responsabilité :

    - de la gestion technique au Syndic ;
    - de la mise en conformité de l'électricité à un électricien ;
    - de la tenue du DIU ( dossier technique) au Syndic ;
    - de la réception des travaux au Cdc ;
    - de la vérification des travaux et dépenses au Cac;

    et à l'AG la surveillance et la prise de décision de gestion ...

    bonne soirée !


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    luc
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    Re : Mise à la terre

    ninifel a écrit :

    Je croyais qu'en copropriété on se mettait d'accord pour confier à un tiers la responsabilité :

    - de la gestion technique au Syndic ;
    - de la mise en conformité de l'électricité à un électricien ;
    - de la tenue du DIU ( dossier technique) au Syndic ;
    - de la réception des travaux au Cdc ;
    - de la vérification des travaux et dépenses au Cac;

    et à l'AG la surveillance et la prise de décision de gestion ... !

    Cela sort de quelle loi ???

    Je croyais que la règle était simple, on confie la responsabilité :

    - de la prise des décisions à l'AG.
    - de la prise des décisions urgentes au syndic.
    - de l'organisation des AG au Syndic ;
    - de la gestion (et le contrôle des entrepreneurs, ... ) au Syndic ;
    - de la contrôle "après coup" des recettes et dépenses, ... au Cac;
    - de la contrôle "après coup" de l'exécution des décisions de l'AG par le syndic au Cdc ;


    Cordialement,

    Luc

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    Re : Mise à la terre

    @Luc et on confie oui/non au CP embarrassé le soin de lancer la mise à la terre comme disent Rexou et Rodes ?


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