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Mise à la terre

PIM
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Mise à la terre

Dans un immeuble des années 1950, un propriétaire rénove complètement son appartement et notamment toute l'installation électrique.
Le PV de vérification de la dite installation rénovée mentionne "non conforme" pour l'unique motif que la mise à la terre (qui relève de l'ACP) est insuffisante !

Le propriétaire demande au syndic de faire réaliser les travaux adéquats, mais celui-ci considère que l'immeuble datant d'avant 1971 (année de mise en vigueur de la réglementation électrique), il n'y a pas d'obligation de rénovation de l'installation commune et refuse donc...

Une idée parmi les pimonautes pour sortir de cette situation assez désagréablement cocasse ?


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Mise à la terre

Francis a écrit :

Selon moi, mais je ne suis qu'un ancien syndic dont le côté "gestionnaire d'immeuble" était assez reconnu dans les acp dont je m'occupait, il y a obligation de la copropriété a mettre à disposition des CP une mise à la terre conforme.  Pour moi, c'est indiscutable !!!

Faut-il retarder les travaux pour avoir une décision d'AG ?  C'est contreproductif et coûteux !  Seule une lecture orientée de la la législation  donnerait l'impression à certains qu'il ne faut pas effectuer ce travail... A charge de l'ACP !

Vous avez raison Francis.

Mais la mise à la terre peut être (et est probablement) conforme pour un bâtiment ancien par rapport aux normes exigées pour ce type de bâtiment. A la base donc, l'ACP remplit son obligation, sauf élément contraire.

Dans le cadre d'une rénovation/renforcement d'installation, les impératifs sont plus contraignants... et ceci uniquement par suite de la décision d'un CP de renforcer son compteur. L'idéal est bien sur que le CP désireux de renforcer son installation en fasse part préalablement à l'AG, et qu'une décision soit prise pour mettre au besoin la conformité des installations communes à jour dans le cadre des nouvelles normes exigées. A défaut, une solution de remplacement est nécessaire.

Le CP ne peut contraindre le syndic à effectuer les travaux si ce dernier refuse. Dès lors, son seul choix reste la solution que j'ai exposée. J'ai bien précisé que le CP peut bien sur évoquer ce point à l'AG suivante et demander le remboursement des frais qu'il a engagés et qui profiteront à tous...

Voyez-vous une autre possibilité dans le chef du CP si le syndic conserve sa position ?


rexou

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Francis
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Re : Mise à la terre

Il me semble qu'une installation de 1950 qui n'a fait l'objet d'aucune rénovation n'est plus aux normes et l'excuse que les autres cp s'en accommodent n'est pas valable .  Si l'ascenseur n'est plus aux normes, il n'y a pas de choix, on l'arrête où on le met aux normes.  Ici, peut on se passer d'électricité ?


Francis

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Re : Mise à la terre

Le CP ne peut contraindre le syndic à effectuer les travaux si ce dernier refuse

je suis d'accord avec ce Syndic qui refuse de lancer des travaux hors AG.

A tout moment le Syndic peut informer tous les CPS avec un nouvel outil de communication moderne, gratuit , instantané et moderne qui n'existait pas autrefois.

Ce sont les CPs ( qui payent les dépenses!) qui décident si ils veulent :
- A l'unanimité approuver immédiatement la mise à la terre, avec quel fournisseur et quel budget ( il y a peux-être d'autres travaux à faire également c'est une opportunité de faire bien les choses) , à charge pour le Syndic de ratifier la décision dans un PV et faire exécuter ;
- Attendre une prochaine AG
- Réunir une AG pour ce point et peux-être d'autres choses en suspens également.

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ninifel
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Re : Mise à la terre

@Rexou only

"Si j'étais le CP concerné, je serais sans doute moins patient. Je crois que je ne supporterais pas longtemps vos considérations particulières... Donc, je ne m'intéresserais pas à votre avis et j'agirais pour solutionner mon problème. Et je vous laisserais faire ce qui vous plait ensuite...

J'agirais donc immédiatement et je communiquerais avec le syndic exclusivement pour l'informer"

Je reconnais qu'autrefois, cela se passait comme cela dans mon immeuble

Cet honnête dévoilement (SUPRA)  correspond à une réalité en copropriété...mais je dis que c'est une habitude du passé qui doit être dépassée pour  2 raisons, D'une part professionnaliser le métier de Syndic et également prévenir  le contentieux en copropriété :
- les copropriétaires doivent se parler, se concerter, se prendre en mains. Si ledit CP a une cause juste ( une mise à la terre) il est possible que tous les CPs approuvent à l'unanimité hors AG ( Cfr Code Civil belge) et la question initiale de PIM est réglée avec garantie zéro conflit.
- Un Syndic professionnel ne peut admettre ce principe que vous pronez (et je m'en étonne)  selon lequel un CP agirait sur les parties communes pour solutionner " son" problème  , à l'insu des autres CPs.

D'expérience, J'ai toute une liste d'autres cas de figures d'initiatives non-concertées illustrant l'aspect far-west et contentieux qui selon moi justifie le bannissement de pareil état d'esprit qui ne sied pas à la vie dans une collectivité ( copropriété) en 2016.

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Francis
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Re : Mise à la terre

Des décisions hors AG à l'unanimité sont très difficiles à obtenir, surtout lorsque vous voyez les problèmes pour des décisions en AG avec des simples majorités qualifiées.  Il suffit d'une seule personne qui ne répond pas pour bloquer une décision requérant l'unanimité.


Francis

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rexou
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Re : Mise à la terre

@ Ninifel :

Une installation électrique déclarée non conforme ne peut normalement pas être mise en service. Dès lors, il est un point que vous semblez ignorer superbement : L'URGENCE !

Pensez-vous sérieusement qu'un CP normalement constitué accepterait de perdre son temps à écouter vos idées farfelues en étant privé d'électricité ??? La situation exige une solution rapide. Immédiate. Contact donc avec le syndic, et travaux nécessaires. Débat plus tard en AG. Hors de question de vous aviser, de vous consulter ou de vous écouter.  Désolé.


rexou

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Re : Mise à la terre

"Une installation électrique déclarée non conforme ne peut normalement pas être mise en service !"

Dans ma copropriété, les nouveaux acquéreurs ont des "certificats de non-conformité de l'électricité" ( je sais cela car j'ai vu  le passage des vérificateurs pendant la phase de vente).

Ils obtiennent un certificat indiquant qu'ils ont un délai d' 1 an pour la mise en conformité.

Mais mais nul n'a jamais stoppé l'électricité, ni dénoncé la situation

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rexou
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Re : Mise à la terre

ninifel a écrit :

"Une installation électrique déclarée non conforme ne peut normalement pas être mise en service !"

Dans ma copropriété, les nouveaux acquéreurs ont des "certificats de non-conformité de l'électricité" ( je sais cela car j'ai vu  le passage des vérificateurs pendant la phase de vente).

Ils obtiennent un certificat indiquant qu'ils ont un délai d' 1 an pour la mise en conformité.

Mais mais nul n'a jamais stoppé l'électricité, ni dénoncé la situation

Aucun rapport avec un renforcement de compteur ! Un organisme de contrôle agréé (Vincotte ou autre) vient sur place, examine que tout est en ordre, et remet ensuite un document qui permet l'ouverture du compteur. Pas de document = pas d'ouverture !!!

Vous parlez d'une installation existante et ancienne qui n'a pas été modifiée et ne répond pas aux normes, dans le cadre d'une vente. A ma connaissance, l'acheteur dispose de 18 mois pour la mise en conformité.


rexou

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ninifel
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Re : Mise à la terre

Rexou a écrit :

Aucun rapport avec un renforcement de compteur ! Un organisme de contrôle agréé (Vincotte ou autre) vient sur place, examine que tout est en ordre, et remet ensuite un document qui permet l'ouverture du compteur. Pas de document = pas d'ouverture !!!

Sur le plan technique : un renforcement de compteur n'a aucune incidence sur la mise à la terre qui ne dépend pas de la puissance de l'installation .........!!!

Le constat de mise à la terre INEXISTANTE  c'est un autre débat qui concerne bel et bien  le Responsable de l'Installation technique du Batiment en question.

D'où ma proposition que les Syndics et les ACPS cessent de jouer avec les dépenses d'électriciens qui bricolent les tableaux électriques des parties communes des immeubles en copropriété. Je propose que l'AG désigne un fournisseur professionnel responsable de la conformité de l'électricité. A chacun son métier, le Syndic humble sera davantage compétent et professionnel.

Dernière modification par ninifel (06-03-2016 14:26:38)

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rexou
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Re : Mise à la terre

ninifel a écrit :

Sur le plan technique : un renforcement de compteur n'a aucune incidence sur la mise à la terre qui ne dépend pas de la puissance de l'installation .........!!!

Le constat de mise à la terre INEXISTANTE  c'est un autre débat qui concerne bel et bien  le Responsable de l'Installation technique du Batiment en question.

D'où ma proposition que les Syndics et les ACPS cessent de jouer avec les dépenses d'électriciens qui bricolent les tableaux électriques des parties communes des immeubles en copropriété. Je propose que l'AG désigne un fournisseur professionnel responsable de la conformité de l'électricité. A chacun son métier, le Syndic humble sera davantage compétent et professionnel.

- Sur le plan technique, vous pensez ce que vous voulez, mais je vous dis que si l'installation n'est pas conforme, mise à la terre incluse, le compteur ne pourra pas être ouvert. C'est la seule incidence qui soit relevante !

- Vous mentionnez une mise à la terre inexistante (en capitales en plus) alors que si je relis bien le post de départ, il est question d'une mise à la terre insuffisante. Donc supposée existante (forcément!)... mais insuffisante pour répondre aux exigences d'une installation rénovée. Probablement même suffisante pour les communs de l'ACP, qui n'aurait dans ce cas rien à se reprocher. Le débat concerne le syndic, le CP concerné et l'ACP, et une décision sera prise en AG. Entretemps, le CP agit et fait le nécessaire pour faire ouvrir son compteur. Ceci que vous débattiez ou non. Que cela vous plaise ou non.

- Votre proposition... que les syndics cessent... que l'AG désigne un fournisseur... Et vous concluez doctement "à chacun son métier". Quel est le vôtre au juste ??? Le syndic humble sera davantage compétent et professionnel... en suivant vos directives j'imagine ??? Vous devriez faire de la politique, vous pourriez ainsi légiférer pour mettre au pas tous ces incapables !


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Francis
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Re : Mise à la terre

Ce sujet dérape !

Pour la question initiale, si la terre n'est pas conforme pour un cap en particulier, comme il s'agit d'une "partie commune", seule la copropriété peut intervenir.  Comme c'est urgent étant donné que dans le cas d'un renforcement de compteur notamment, la cie d'électricité ne veut/peut placer ou ouvrir un compteur, la mise aux normes peur être décidée par le syndic, qui fait pour le bon ordre avaliser sa décision a l'AG suivante.

Je ne vois vraiment pas la de quoi couper les cheveux en 4.000.000 !


Francis

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grmff
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Re : Mise à la terre

Je trouve aussi qu'on se complique bien fort la tête pour pas grand chose.

Si la terre existe actuellement, il est fort probable qu'elle soit conforme, et que AIB-Vinçotte n'ai pas eu accès au local contenant le sectionneur de terre permettant le test.

Personnellement, je considère que le syndic est dans l'obligation de faire réaliser ces travaux de faible importance au plus vite, de faire réceptionner ces travaux, et de transmettre le certificat de réception à tous les propriétaires. Si la terre est non conforme, le syndic aurait dû mettre ce point à l'ordre du jour depuis bien longtemps. Maintenant, si c'est urgent parce qu'un appart se retrouve sans électricité à cause de cela, le syndic doit agit immédiatement.

Dire que les autres s'en accomodent est évidemment complètement crétin. Théoriquement (même si personne ne l'a jamais fait....), les installations communes se vérifient tous les 5 ans.... Même pour une installation de 1970...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Re : Mise à la terre

Dans le cas exposé, le CP qui fait renforcer son compteur se voit confronté au refus du syndic d’intervenir. Sa seule option reste donc (en étant pragmatique vu l'urgence) de faire lui-même le nécessaire pour permettre l'ouverture de son compteur. Et débattre du remboursement à la prochaine AG.

A noter que j'ai connu voici plus de 10 ans, le cas d'une mise à la terre dans un immeuble des années 50, existante, mais insuffisante dans le cadre d'un renforcement de compteur. Cette situation n'est donc pas irréaliste. Dans mon cas (petit immeuble) les frais étaient insignifiants et j'ai offert cette amélioration de la mise à la terre à la copropriété, tout simplement; personne ne s'en est jamais plaint.

Les deux éléments clés sont le refus du syndic et l'urgence.

Dernière modification par rexou (07-03-2016 12:25:26)


rexou

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ninifel
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Re : Mise à la terre

Un renforcement de compteur n'a aucune incidence sur la mise à la terre.

A chacun son métier, l'électricien responsable de la mise en conformité du bâtiment peut si nécessaire faire des offres (devis) au Syndic qui transmettra à ses clients :  a tout moment les CPs peuvent prendre une décision à l'unanimité.

La norme électrique xxxxx précise que la prise de terre et la mise à la terre sont obligatoires aussi bien dans le cadre d'une création, d'une mise en conformité, que d'une mise en sécurité* d'installation électrique.

Elle prévoit que l'ensemble de l'installation électrique ainsi que certains éléments pouvant devenir accidentellement conducteurs d'électricité soient raccordé à la terre.

Une mise à la terre a pour but de garantir un cheminement de courant de défaut d'isolement qui sera détecté par le dispositif différentiel associé au circuit concerné et qui déclenchera automatiquement pour couper le courant.Elle prévoit :

- Une prise de terre
- Des conducteurs de terre ou de protection associés aux différents circuits de l'installation électrique.- Une liaison équipotentielle principale ou LEP reliant à la terre les canalisations métalliques à leurs pénétrations dans le bâtiment ainsi que les éléments métalliques de la construction :Liason équipotentielle principale - LEP
• Eau
• Eau chaude sanitaire
• Départ et retour chauffage
• Eaux usées
• Gaz
• Gaines ou tresses des câbles VDI (Voix, Données, Images)
• Eléments métalliques de la construction
(poutrelles métalliques, fer à béton lorsque cela est possible etc...)- Une liaison équipotentielle locale reliant à la terre les éléments conducteurs de salle de bain et salle d'eau :Électricité, mise à la terre obligatoireLiason équipotentielle locale - LEL• Canalisations métalliques
Eau froide
Eau chaude
Vidange
Chauffage
Gaz
• Corps des équipements sanitaires métalliques
• Huisseries de portes et de fenêtres métalliques
• Armatures du sol et autres éléments conducteurs accessibles
• Conducteurs de protection

Le Syndic engage sa responsabilité s'il prend ce sujet à la légère et n'informe pas méthodiquement ses clients notamment dans son rapport du Syndic à l'AG.

Le Syndic doit la transparence aux futurs acquéreurs dans le DIU et dans les les PVs à propos de la situation de l'électricité du Bâtiment. Le contraire risque de constituer une manoeuvre un peu dolosive, non ?

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rexou
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Re : Mise à la terre

Deux choses sont à distinguer clairement : la théorie telle que vous l'idéalisez et... la réalité de terrain, vécue au quotidien dans les copropriétés.
L'écart est... gigantesque !!!


rexou

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luc
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Re : Mise à la terre

ninifel a écrit :

Un renforcement de compteur n'a aucune incidence sur la mise à la terre.
A chacun son métier, l'électricien responsable de la mise en conformité du bâtiment peut si nécessaire faire des offres (devis) au Syndic qui transmettra à ses clients :  à tout moment les CPs peuvent prendre une décision à l'unanimité.
La norme électrique xxxxx précise que la prise de terre et la mise à la terre sont obligatoires aussi bien dans le cadre d'une création, d'une mise en conformité, que d'une mise en sécurité* d'installation électrique.
(…)

Il m’est impossible de référer, sur Pim ou sur mon Blog, à votre réplique, puisqu’il copie fort probablement un texte d’une page d’un site français.

L’utilisation de xxxx m’intriguait. En fait il faut lire « NF C 15-100 ». Cette norme est obligatoire en France, mais pas en Belgique.

Je cite dans ce contexte (et dans le contexte du sujet) un article, dont je suis l’auteur et publié sur un site Internet :

En surfant sur le site du CSTC on trouve un extrait du MB du 15.07.2009 avec l’Arrêté royal du 01.03.2009 modifiant l'arrêté royal du 7 juillet 1994 fixant les normes de base en matière de prévention contre l'incendie et l'explosion, auxquelles les bâtiments nouveaux doivent satisfaire.
Bien que ce texte de 2009 n’intéresse que principalement les bâtiments industriels Il est conseillé à lire au moins la première page du 'Rapport au Roi' concernant l’application légale des normes belges. C’est instructif. J’en cite des parties de ce rapport ci-après :
p. 49369/49370 :
"Une norme reflète les règles de bonne pratique qui sont d’application pour un produit donné, un procédé donné ou un service donné au moment de son adoption.
Le respect d’une norme n’est pas obligatoire en soi. Il le devient néanmoins lorsque la réglementation applicable le prescrit. L’article 2 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004 relatif aux modalités d’exécution des programmes de normalisation ainsi qu’à l’homologation ou l’enregistrement des normes, adopté en exécution de la loi du 3 avril 2003 relative à la normalisation, indique à ce sujet que l’Etat et toutes les personnes de droit public peuvent renvoyer aux normes publiées par le Bureau de Normalisation, dans les arrêtés, les ordonnances, les actes administratifs et les cahiers des charges, par simple référence à l’indicatif de ces normes.
Une publication intégrale au Moniteur Belge n’est pas possible. En vertu de l’article 5 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004, le Bureau possède le droit d’exploitation des bases de données et des documents de travail. Conformément à l’article 2 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004 précité, l’Etat peut, dans les arrêtés, renvoyer aux normes publiées par le Bureau par simple référence à l’indicatif de ces normes."

En marge : je n’aime pas qu’on ne cite pas ses sources.


Cordialement,

Luc

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ickx
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Re : Mise à la terre

un épilogue à ce sujet ?

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PIM
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Re : Mise à la terre

La mise aux normes (mise à la terre) a été effectuée par l'ACP


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ickx
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Re : Mise à la terre

Le propriétaire demande au syndic de faire réaliser les travaux adéquats, mais celui-ci considère que l'immeuble datant d'avant 1971 (année de mise en vigueur de la réglementation électrique), il n'y a pas d'obligation de rénovation de l'installation commune et refuse donc...? Ces travaux de mise à la terre ont finalement été effectués mais sur quelle base ?
1. Initiative du Syndic ( URGENCE) ?
2. Decision d'AG avec 3 devis ?
3....?

GT ne  veut pas savoir mais moi j'aimerais savoir comment ça c'est bien terminé.

Merci  d'avance à Monsieur PIM pour son aimable retour à son sujet

Dernière modification par ickx (23-07-2017 12:50:16)

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GT
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Re : Mise à la terre

ickx a écrit :

on veut tout savoir  smile

"On" : de qui s'agit-il ?
Personnellement, dans le contexte, je n'ai ni ce souhait et encore moins une exigence que je me permettrais de formuler.

Dernière modification par GT (23-07-2017 11:30:36)

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PIM

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