Région wallonne - Garantie locative - Grille indicative des loyers

Pouvez-vous répondre précisément à la question posée?

En disant que le système "assurantiel" sera préservé, cela veut-ik dire qu'un bailleur pourra toujours demander 3 mois via Immocaution?

Bonjour,
Voici une mise à jour de la question :

Que prévoit le projet de décret du gouvernment wallon ?

Le projet de décret crée un système unique de garantie locative via la mise à disposition des locataires par la Région wallonne d’un fonds de garantie à vocation universelle, véritable service d’intérêt général, c’est-à-dire rassemblant l’ensemble des garanties locatives dont la constitution a été décidée contractuellement entre le propriétaire et le locataire.   
Sans rentrer dans tous les détails, l’art 4. de l’avant projet de décret prévoit que si la garantie locative est constitué d’une somme d’argent, elle ne pourra dépasser deux mois de loyer et devra être constitué par le locataire uniquement auprès du dit fonds de garantie, ce qui est exclu dont la possibilité de souscrire par toute autre forme de garantie avec dépôt comme les bons d’assurances par exemple.

Le gouvernement wallon autorise d’autres formes de garantie locative que la constitutions auprès du fonds de garantie locative.

L’art 3. de l’avant projet de décret dit que : Indépendamment des sûretés prévues à l’article 1752 du Code civil et/ou de la prise d’une assurance couvrant les obligations du locataire, locataire et bailleur peuvent convenir, par écrit dans le contrat de bail, que le locataire constitue une garantie locative, pour assurer le respect des obligations visées à l’article 6. La garantie locative est équivalente à deux mois de loyer.
Selon l’art 3 d’autres formes de garanties locatives resteront possibles, mais elles sont restreintes : une caution personelle (article 1752 du code civil) ou en encore une assurance  caution prise par le locataire pour garantir ses obligations vis-à-vis du bailleur. Mais les autres formes autorisées ne doivent pas imposer un blocage d’une somme d’argent.

Qu’est qui va changer pour les bailleurs et les agents immobiliers?

Le locataire devra faire toutes ses démarches tout seul.
▪    Le locataire devra faire toutes ses démarches tout seul.
▪    Le bailleur et l’agent immobilier devront s’assurer, avant la signature du contrat de bail que la garantie locative pourra effectivement être constitué accordé par le fonds ou par une caution.
▪    En conséquence il nous faut plus signer de contrat de bail sans que le propriétaire est en possession de la garantie locative ou d’au moins une attestation originale.
▪    Etant donné que le fonds de garantie locative ou les assurances caution fonctionneront électroniquement, le risque de fraude sera important et c’est pour cela que l’agent immobilier ou le bailleur devront être vigilants et vérifier l’authenticité des documents.

La libération de la garantie

L’Art. 11 dit que la libération de la garantie locative par le FGL, tant en principal qu’en intérêts, ne peut intervenir que moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, sur la répartition du montant de la garantie entre le locataire et le bailleur, soit d’une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.
Rien ne change donc du procédé standard de la loi actuellement en vigueur.
Les points négatifs du fonds commun de garantie locative

Certaines obligations du locataire envers son bailleur semblent ne  pas être  couverts par la garantie émise par le fonds comme par exemple:

▪    Des indeminités d’occupation lorsque le juge rompt le contrat au torts du locataire
▪    Des indeminités de ruptures légales ou conventionnelles (de résiliations / résolutions etc)
▪    Des frais / indemnités de procédure, auxquel(le)s le locataire est condamné par un jugement

La gestion du Fonds de Garantie Locative

La solution préconisée consiste à confier la mission de collecte mutualisée des garanties locatives relatives aux baux privés à un établissement de crédit (ou à un consortium d’établissements de crédits) via le mécanisme de concession de services publics (les concessions visent à déléguer des activités qui, de par leur nature, leur objet et les règles auxquelles elles sont soumises, relèvent de la responsabilité des pouvoirs).
L’argent placé sera investi   dans des produits liquides mais aussi dans des prêts à moyen et long termes afin de garantir une certaine rentabilité.

Conclusion

L’harmonisation des garanties locatives avec constitutions des garanties locatives et les assurances cautions sans dépôt simplifieront de loin la mise en location d’un bien immobilier pour un bailleur et un agent immobilier.
La procèdure devrait être simple et rapide pour les bailleurs, et les locataires devront pouvoir choisir entre une assurance caution sans dépôt ou une garantie locative émise par le FGL sans créer de discrimination et concurrence loyale.

Merci pour ce retour.

Là-dessus, je me permettrais un gros doute, et attendrai de voir la réalité du terrain.
Idem sur le temps de réponse pour la transmission de l'attestation de garantie constituée.

La partie concernant le prélèvement pour des indemnités dues me laisse perplexe également.

Un avis du Conseil Supérieur du Logement:
http://spw.wallonie.be/dgatlp/site_cslw … vis_53.pdf

Nota: le Conseil Supérieur du Logement est une émanation publique, financée par la Région Wallonne. Et je ne sais vraiment pas à quoi il est "supérieur"...

Effectivement. Le SNPC a un représentant.... sur 34.

Sans douter une seule seconde des qualités de Béatrice Laloux (que je salue au passage si elle nous fait l'honneur de nous lire encore!) ou de Bénédicte Delcourt (que je salue aussi même si je ne sais si elle intervient sur Pim.be), on peut tout de même se demander le poids (si on peut parler de poids en parlant de dames, n'est-ce pas) que le SNPC va pouvoir avoir face à l'administation.

On voit très clairement la dépendance de ce Conseil envers l'administration, simplement par le fait que le site en question est hébergé dans des sous-pages du site  Wallonie.be!
Le site avec son URL propre, et le sous-site.

Quand on lit le nom des membres et leurs fonctions, on se dit bien que l'orientation politique de ce conseil ne peut aller que vers plus de socialisation. Et pas dans le sens "social", mais dans le sens "socialiste". Mais je m'en voudrais de faire de la politique.

Dommage que ces avis ne soient même pas datés.

Je note que le CSL a mentionné dans son avis 53 que c'était raisonnable de proposer une garantie de 3 mois.... et que le projet mentionne une garantie de 2 mois.

En réalité, d'ès que c'est positif pour le propriétaire, c'est balayé d'un revers de la main. Donc, les quelques éléments positifs pour le propriétaire qui peuvent être amené par le seul représentant des propriétaires sont gommé par le gouvernement.

Les Cpas donnent une réponse "rapide" aujourd'hui pour l'octroi de la garantie locative. Mais pour les Cpas, "rapide", cela veut dire un mois. Voire un mois et demi.

Si le fond donne une réponse à la même vitesse, c'en sera fini de la souplesse de bail raccourci parce qu'un autre locataire entre dans le bien "rapidement". Cela fera "double loyer" pour des centaines de locataires précarisés.

Personnellement, je refuse la garantie des Cpas trop lents quand j'ai un préavis raccourci. Si le sortant part vite, le rentrant doit rentrer vite, sinon le sortant doit payer double loyer. Si j'accepte la garantie locative du Cpas qui met un mois, je dois faire payer un mois de loyer de plus à qui? Au sortant? Ce ne serait pas juste. Au rentrant? Il n'a généralement pas les moyens. Alors, je refuse la garantie du Cpas.

Si je n'ai plus le choix, et que je dois prendre la garantie FGL qui répond "rapidement", je ne pourrai plus accepter ces préavis raccourci. Je ne pourrai plus faire cette gymnastique de jongler avec les contrats. J'aurai plus de vide locatif. Inévitablement.

Et si le vide locatif augmente, il faudra quelqu'un pour le payer. Au bout du compte, c'est le locataire qui devra le supporter. Soit en payant un double loyer pendant un préavis raccourci, soit parce que les propriétaire demanderont un rendement supérieur.

Alors, messieurs et mesdames les décideurs, j'espère que vous aurez bien conscience des conséquences de vos décisions.

Je me permets évidemment d'en douter, puisque dans 90% des cas de préavis raccourcis, ce sont des locataires qui me quittent pour aller dans le logement social qui donne un logement sans laisser le temps au locataire de donner son préavis!

Extrait du communiqué de presse du 2 juin 2016

J'en conclus que le gouvernement wallon pense que la création de ce fonds de garantie va rapporter de l'argent.

Ils sont vraiment débiles, ou nous prennent pour des débiles?

Communiqué de presse du Gouvernement wallon (jeudi 02 juin 2016)
"Suite à l’adoption ce jour en 1ère lecture de l’avant-projet de décret relatif au Fonds de Garantie Locative et de la note-cadre, ceux-ci seront soumis à l’avis :
•     du Conseil économique et social de Wallonie
•     du Conseil supérieur du Logement
•     du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires
•     du Syndicat National des Locataires
•     de Febelfin
•     de la Fédération des CPAS
•     du Réseau wallon de lutte contre la pauvreté
•     de l’Autorité belge de la concurrence"

Le SNPC en cette qualité recevra du gouvernement wallon pour avis l'avant-projet de décret relatif au fonds de garantie Locative et de la note-cadre.

Ces textes sont également soumis pour avis notamment au conseil supérieur du logement.