Charges communes : justificatifs ?

Je vous remercie pour votre réponse. Il n'est rien précisé dans le bail concernant la répartition des charges entre les appartements. Quelle règle doit-être appliquée dans ce cas?
Concernant la composition des charges, j'ai une liste de montants. Etant donné que c'est une provision de charge et non un forfait, selon moi le propriétaire doit nous présenter des factures réelles et pas seulement une liste. Est-ce bien le cas?

Concernant la femme de ménage, si je ne l'ai jamais vu et qu'il n'y a aucune facture je ne comprend pas bien ce que je dois payer vous comprenez.
De plus, il est bien précisé dans le bail que je dois moi-même nettoyer mon pallier. Il ne reste que la cage d'escalier, et je ne la trouve pas spécialement nettoyée.

Après concernant le montant des charges, c'est une autre question, 75€ ok ce n'est pas élevé. Je serais même prête à mettre plus si cela était justifié. Ce qui me dérange on va dire c'est plutôt de ne pas avoir de justificatifs (sachant que ce n'est pas la première fois que nous avons des problèmes avec notre propriétaire, entre autre, nous avons une infiltration d'eau depuis janvier 2016 et il ne bouge pas, mais ça c'est un autre problème).

Dernière modification par Laure881 (10-06-2016 09:39:49)

Les charges doivent être relatives à des dépenses réelles.

Si le propriétaire ne prouve pas la réalité des dépenses de nettoyage, il me semble que vous soyez en mesure de contester les frais (ou une partie de ceux-ci) qui vous sont imputés.

Pour aider à comprendre les règles "du jeu", ci-dessous les règles (impératives) du code civil applicables pour les charges locatives

  Art. 1728ter. <Inséré par L 29-12-1983, art. 2>. § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
  § 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 16#LNK0022

Les charges locatives

6. Obligations du bailleur

Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :

- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que vous ne pouvez imputer au locataire que ce que vous déboursez vous-même;

- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;

- le bailleur, enfin, doit fournir les justificatifs en copie, sans frais pour le locataire.

Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents.

http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … at=9&id=50

Si les frais et charges n’ont pas été fixés forfaitairement, la loi prévoit qu’ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Les documents justificatifs doivent être produits. Le locataire a donc le droit d’exiger du bailleur une justification des décomptes qui lui sont envoyés.

Une règle spéciale existe quant à l’exécution de cette obligation lorsque le bien loué fait partie d’un immeuble à appartements multiples dont la gérance est assurée par une même personne (qui peut être le syndic, le propriétaire lui-même, ou encore une société). Dans ce cas, la loi sur les loyers considère que la condition relative à la production des documents justificatifs est remplie si le bailleur fait parvenir au locataire un relevé des frais et charges, et que la possibilité lui est donnée de consulter les documents justificatifs au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gérance de l’immeuble.
Remarque : ces règles relatives au paiement des frais et des charges sont impératives.

http://justice.belgium.be/sites/default … 013-FR.pdf
p.41

Bref, dans le système des charges non forfaitaires, la loi prévoit qu'elles doivent correspondre à des dépenses réelles. Un propriétaire ne peut imputer à son locataire que ce qu'il a lui-même déboursé.
Est visée la réalité de la dépense et non pas la réalité d'une prestation.
Quand bien même une prestation de nettoyage aurait été effectuée, le bailleur devra être en mesure d'établir  qu'il a imputé au locataire une dépense qu'il aura lui-même préalablement payée. Dans un immeuble à appartements, les pièce  de dépense devront  être produites si le locataire après avoir reçu le relevé de frais et charges   demande à consulter à consulter celles-ci . Cette consultation aura lieu au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gérance de l'immeuble.

Lorsque j'ai été locataire, j'ai eu l'expérience de l'activation de cette procédure. Les documents ont été tenus à ma disposition chez le régisseur de l'immeuble à appartements. Dans ses bureaux ...situés  à 30 kms de la situation du bien pris en location.

Je n'éprouve aucun plaisir à vous contredire mais vous affirmiez :

"Effectivement, le propriétaire doit présenter un décompte qui vous est propre, et y joindre les factures qui y sont reliées de façon à pouvoir vérifier le calcul et l'exactitude du montant."

alors que le texte de l'article 1728 ter, al. 3 et 4 du C. civil prévoit :

"Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion."

En d'autres mots, en dehors du cas d'immeubles à appartements, les documents doivent être produits par le bailleur avec le décompte.

Dans le cas d'immeubles à appartements, pour le législateur, l'obligation (de production de documents) est supposée remplie :
•    lorsque le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges
•    ET que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion .

En d'autres mots encore, en l'absence du cas d'immeubles à appartements, les décomptes sont adressés au preneur avec production des documents justificatifs. En présence d'immeubles à appartements, le bailleur peut se limiter à faire parvenir au preneur un relevé, sans joindre les pièces justificatives; et le preneur devra entamer une démarche pour consulter les documents justificatifs.

Dans le cas soumis, il s'agit d'un immeuble à appartements.

Dernière modification par GT (10-06-2016 20:39:39)

OK, j'ai employé le mot "joindre" dans ma première phrase à mauvais escient, tout en concluant différemment.
On peut dire que vous aimez la précision du détail..... Tant mieux quelque part, mais n'oublions pas de fournir un message compréhensible.

On peut considérer qu'il est dans son droit, oui.
Si rien n'est écrit et que vous faites obstruction à une proposition de ce type, il y a fort à parier que le juge de paix vous donne tord. Le standard est effectivement 2 jours par semaine (3 heures en soirée et 3 heures un jour du WE).
Une proposition en pleine journée de la semaine n'a aucun sens, étant donné que ça n'arrange presque personne.

Pour revenir sur les charges et les problèmes précédents, j'imagine que vous vous rendez compte que 75 €/mois était un montant extrêmement faible et donc que votre propriétaire payait très certainement une partie de vos consommations - si ça n'était pas régularisé.
Cela ne diminue pas l'obligation du propriétaire de pouvoir prouver le décompte, mais quand on demande de la compréhension, il faut pouvoir en donner également.

Malheureusement pour vous, il n'est pas très étonnant que le propriétaire n'a pas voulu faire perdurer cette relation compliquée.
Il a commis une erreur, mais ça n'empêchait pas de trouver un accord.

Vérifier votre bail. D'habitude c'est 3 jours par semaine à raison de 2h consécutives.

Pour éviter les discussions, je mets dans mon bail, les heures qui d'habitude arrangent tout le monde:
- le mercredi de 18h à 20h
- le vendredi de 18h à 20h
- le samedi de 10h à 12h

Les heures que vous proposez n'arrangent absolument personne!

Quel employé pourrait-il se libérer le lundi de 9 à 11h ? Vous-même vous ne travaillez pas? Le bailleur, il veut surement quelqu'un de solvable donc forcément quelqu'un qui travaille.

Le samedi midi? Vous n'y pensez pas!

Je ne reviendrais pas sur les charges: on n'en sait rien.

75€, c'est très faible si cela comprend le nettoyage, l'éclairage des couloirs,  l'ascenseur avec un appart par étage, le chauffage, l'eau chaude et froide, l'assurance, le concierge, l'entretien des chaudières, le lavage des vitres et l'entretien du parc commun de 12 hectares et le nourrissage des pandas.
75€, c'est énorme si cela comprend juste l'éclairage des communs avec 2 ampoules led.

Bref: sans savoir ...

Que comprennent les 75€ de provisions?