Charges communes : justificatifs ?

Pour aider à comprendre les règles "du jeu", ci-dessous les règles (impératives) du code civil applicables pour les charges locatives

  Art. 1728ter. <Inséré par L 29-12-1983, art. 2>. § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
  § 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 16#LNK0022

Les charges locatives

6. Obligations du bailleur

Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :

- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que vous ne pouvez imputer au locataire que ce que vous déboursez vous-même;

- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;

- le bailleur, enfin, doit fournir les justificatifs en copie, sans frais pour le locataire.

Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents.

http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … at=9&id=50

Si les frais et charges n’ont pas été fixés forfaitairement, la loi prévoit qu’ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Les documents justificatifs doivent être produits. Le locataire a donc le droit d’exiger du bailleur une justification des décomptes qui lui sont envoyés.

Une règle spéciale existe quant à l’exécution de cette obligation lorsque le bien loué fait partie d’un immeuble à appartements multiples dont la gérance est assurée par une même personne (qui peut être le syndic, le propriétaire lui-même, ou encore une société). Dans ce cas, la loi sur les loyers considère que la condition relative à la production des documents justificatifs est remplie si le bailleur fait parvenir au locataire un relevé des frais et charges, et que la possibilité lui est donnée de consulter les documents justificatifs au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gérance de l’immeuble.
Remarque : ces règles relatives au paiement des frais et des charges sont impératives.

http://justice.belgium.be/sites/default … 013-FR.pdf
p.41

Bref, dans le système des charges non forfaitaires, la loi prévoit qu'elles doivent correspondre à des dépenses réelles. Un propriétaire ne peut imputer à son locataire que ce qu'il a lui-même déboursé.
Est visée la réalité de la dépense et non pas la réalité d'une prestation.
Quand bien même une prestation de nettoyage aurait été effectuée, le bailleur devra être en mesure d'établir  qu'il a imputé au locataire une dépense qu'il aura lui-même préalablement payée. Dans un immeuble à appartements, les pièce  de dépense devront  être produites si le locataire après avoir reçu le relevé de frais et charges   demande à consulter à consulter celles-ci . Cette consultation aura lieu au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gérance de l'immeuble.

Lorsque j'ai été locataire, j'ai eu l'expérience de l'activation de cette procédure. Les documents ont été tenus à ma disposition chez le régisseur de l'immeuble à appartements. Dans ses bureaux ...situés  à 30 kms de la situation du bien pris en location.

Le propriétaire possède tout l'immeuble. Dès lors qu'un nettoyage est effectivement effectué (peu importe par qui, si c'est un service fourni au locataire) il est normal qu'il soit porté en compte.

Il est curieux que rien ne soit précisé dans le bail quant au mode de répartition des charges... Cependant, le montant réclamé me semble tout à fait raisonnable dans l'absolu. Il est même fort peu élevé ! Il reste cependant utile et intéressant de savoir ce qui est inclus dans ces charges.

Le bailleur doit justifier les sommes demandées, mais ne doit pas joindre les factures relatives aux frais, sauf en cas de demande du locataire qui contesterait l'exactitude d'un poste précis...

Contester pour le plaisir de chicaner n'est pas plus souhaitable que de se laisser plumer en silence. On en revient donc à la question : ces charges comprennent quels postes ?