Rapports semestriels du Conseil de Copropriété

Mais le Conseil de Copropriété n'a aucun droit: il est évidement parfaitement exclus qu'ils engagent la moindre dépense aussi minime soit-elle. Le seul rôle légal du CdC est d'envoyer 2 fois par an un rapport circonstancié sur les activités du Syndic. Il est parfaitement exclus qu'ils engagent la copropriété pour des travaux qui n'auraient pas été votés en AG.

Pourquoi continuez-vous à élire des gens qui sot dans l'illégalité la plus totale? Vous leur avez donné décharge et quitus?

Vous ne les remettez pas à leur place lors des AG? Pourquoi ne vous présentez pas vous même dans le CdC?

Votre CdC est constitué de combien de membres? Il y a combien de copropriétaires / lots?

Tous les CP's se complaisent dans cette situation illégale?

Une petite explication que j'ai trouvé qui me semble bien faite: wallonie.be

Le souci, Panchito, c'est qu'à une question simple, vous apportez une réponse agressive. Elle n'est pas fausse votre réponse, elle est discourtoise.

Par ailleurs, il est tout aussi discourtois de ne pas répondre quand je vous pose une question à 2 reprises: d'habitude, vous sautez pourtant sur les balles... Bizarre.

Bonjour à tous,

Merci de votre réponse complète et animée mais, comme (presque) toujours professionnelle et aidante.

Quelques réflexions au passage:

- Comme je le soupçonnais, l'intention du législateur est bien que chaque copropriétaire s'implique davantage dans la gestion de "son" immeuble et donc que cette gestion se déroule dans la transparence. Cela étant, Il me semble difficile pour un citoyen "lambda" de s'opposer dans les 4 mois à une décision à priori illégale (la disposition est impérative mais, comme elle n'est pas d'ordre public, si j'ai bien tout compris, il serait possible d'y déroger). En tout état de cause, il aurait fallu - le délai de 4 mois est passé - porter plainte au Tribunal de Paix, engager un avocat spécialisé et en assumer les frais. Pour si peu? Cette démarche vindicative paraît a priori excessive, alors même que les conséquences des décisions de l'AG - qui aurait dû être conseillée par le syndic (cela l'arrangeait bien) et par... un avocat inféodé à l'IPI amené par un coproprio et qui s'est tu (bravo la déontologie) - peuvent être lourdes de conséquences pour tout copropriétaire. Soit.

- Dans un autre article de ce forum - je vous lis encore régulièrement - j'avais compris que les dispositions à l'encontre d'une règle impérative sont nulles (de là ma question initiale). Donc, je comprends moins bien pourquoi j'aurais dû m'y opposer dans les 4 mois.
https://www.pim.be/faq-items/distinctio … suppletive

- Pour Panchito - Je comprends votre agacement à propos de "l'indolence du belge moyen" et je remercie les autres forumeurs d'avoir recadré ma question "pour prendre ma défense". Cela étant, d'autant plus parce qu'il passe par un canal de communication "moderne" et "anonyme", l'impact émotionnel de vos mots est d'office exacerbé. Et donc malvenu. A mes 50+ ans, informaticien de métier, je commence à croire que "ce que l'IT est devenu" (et nous sommes très loin de mes cours idéalistes à l'université) est une des pires communications qui soient. Pour les courriers délicats et les attentions personnelles, je suis revenu depuis quelques années au courrier papier. Cela dit, j'ai appris en travaillant pour les Américains (que je ne vénère pas), qu'il n'y a jamais de question idiote: en général, de l'autre côté de l'Atlantique, quand on pose une question, c'est qu'on a besoin d'une information - ce qui était mon cas. A côté de cela, il y a quelques troglodytes (et ceci est pour vous :-) ) qui traînent encore chez nous et qui, quand on leur demande, alors qu'ils savent, "comment je dois connecter cette imprimante?" répondent "ahahah... on ne t'a rien appris à l'université?" Personnellement, c'est toujours vexant. Socialement, c'est pénalisant et handicapant. A cet égard, nous avons à apprendre de nos éloignés cousins que les questions doivent aider à grandir, non à rapetisser.

Merci à tous.

Ah merci! Je devrais vous dire, merci cher confrère puisque je suis aussi dans l'IT et ce depuis maitenant plus de 33 ans!

Donc il est vrai qu'il n'est pas facile de faire dans la nuance quand on écrit des mails en quelques secondes, idem pour les posts.

Mais c'est vrai aussi, qu'il y a quantité de gens qui se plaignent ici de situations illégales alors qu'ils n'ont rien fait pour s'y opposer quand il était encore temps!.

Je suppose que si vous vous êtes senti mis au pilori par ma réponse c'est que vous vous êtes trouvé devant les faits accomplis (vous n'avez pas assisté à cette 'AG, vous n'aviez pas donné votre procuration avec vos instructions et vous n'avez pas réagi endéans les 4 mois).

Sinon, pourquoi, avant de passer au vote n'avez-vous pas averti les autres (tous des bénis oui-oui?) que ce qu'ils allaient voter était parfaitement illégal?

Non justement, il a parfaitement respecté sa déontologie. Un avocat ne peut pas parler en AG, tout juste peut-il murmurer quelques mots à l'oreille de son client.
Il n'a effectivement pas droit au chapitre puisqu'il ne possède pas de parts (il n'est pas copropriétaire).

Dernière modification par panchito (05-08-2016 15:01:56)

C'est exactement ce type de réflexion qui m'exaspère au plus haut point.

Nul n'est censé ignorer la loi. Si vos copropriétaires sont ignorants à ce point, pourquoi ne pas mettre un point à l'ODJ de votre prochaine AG pour que votre ACP soit membre du SNP. Cette affiliation ne coûte que 120€ par an et tous les CP reçoivent le CRI par email. Ils ont aussi accès à des tas d'ouvrages sur la copropriété et les lois qui s'y rapportent. Histoire de les sortir de leur ignorance crasse. Ce qui est le plus dramatique dans votre ACP, c'est que vous êtes le seul à connaître les lois apparemment...

Je ne comprends pas que des gens investissent parfois les économies de toute une vie en achetant un bien dans une copropriété sans savoir finalement ce que c'est qu'une ACP....

Moi à votre place, je n'irais pas en justice. Pourquoi faire? Lancer une procédure qui risque de durer plus de 10 ans? Et payer un avocat à plus de 150€ / h + TVA parceque vos copropriétaires ne connaissent pas les lois?

Achetez leur un abonnement au SNP: 120€ par ACP et par an.

Moi à votre place je ferais mettre un point à l'ODJ de votre prochaine AG pour annuler cette décision illégale. Une décision prise par l'ACP en AG peut toujours être annulée par une décision contraire lors d'une AG ultérieure. Vous y allez, avec tous les articles de loi que l'on vous a fournis et vous faites voter l'annulation.

Le problème est résolu et c'est parfaitement gratuit!!

Dernière modification par panchito (06-08-2016 10:55:46)

Contester en justice, c'est un droit, mais il faut savoir que vous serez totalement tributaire de votre juge et un peu de votre avocat.

Quelques juges appliquent la loi, surtout à Bruxelles, mais en province, c'est souvent la loi de la majorité qui est appliquée. la jurisprudence et la doctrine vont dans tous les sens, un avocat peut donc démonter tout et son contraire et le juge peut motiver son jugement selon qu'il pense que vous avez raison ou tort d'aller en justice. La loi est un accessoire, sans plus.

Il faut donc éviter à tout prix (!) d'aller en justice pour des détails. Si vous n'arrivez pas convaincre une majorité de copropriétaires, mieux vaut laisser tomber.
Maintenant en justice il y a toujours un gagnant et un perdant, c'est pair ou impair. Cela donne une chance sur deux, mais en affaire de copropriété, si vous attaquer votre ACP, vous êtes très loin d'avoir une  chance sur deux, surtout si vous êtes minoritaire ou l'emmerdeur de service.
Il faut impérativement avoir un intérêt à la cause. Dans mon ex copropriété, j'ai été condamné pour avoir contesté des charges communes qui était payées par mon locataire. Je n'avais donc pas d'intérêt à la cause. Ceci a été validé en appel.

Jamais au grand jamais, un tribunal compétent en matière de copropriété, ne validera une telle décision. Mais c'est arrivé.

Revenons à la question.
Mon opinion personnelle est que la loi qui impose les rapports semestriels est de vigueur depuis le 01.09.2010. Ce qui provoque d'emblée l’obligation d’avoir la série de rapports suivants si l'ACP avait nommé un CdC avant le 01.09.2010 (c'est le cas dans mon ACP):
•    2010/2 :    01.09.2010 – 28.02.2011
•    2011/1 :    01.03.2011 – 31.08.2011
•    2011/2 :    01.09.2011 – 29.02.2012
•    2012/1 :    01.03.2012 – 31.08.2012
•    2012/2 :    01.09.2012 – 28.02.2013
•    2013/1 :    01.03.2013 – 31.08.2013
•    2013/2 :    01.09.2013 – 28.02.2014
•    2014/1 :    01.03.2014 – 31.08.2014
•    2014/2 :    01.09.2014 – 28.02.2015
•    2015/1 :    01.03.2015 – 310.08.2015
•    2015/2 :    01.09.2015 – 29.02.2016
•    2016/1 :    01.03.2016 – 31.08.2016

Rapport à remettre aux membres de l'AG dans les 30 jours après la fin d'un période.

En plus il faudrait au moins un rapport partiel, si l’AG n’est pas tenue dans les 60 jours après la période du rapport. Certainement si l’élection de membres du CdC est prévu sur l’OJ (= toute AGO).

Le CdC devrait mettre en plus lui-même sur l’OJ d'une AGO:
•    L’acceptation par l’AG des démissions donnés par des membres démissionnaires (date, motivation et demande décharge).
•    L’acceptation, après délibération, par l’AG des deux rapports de l’année précédente (avec décharge automatique).
•    Éventuellement proposition de changement du nombre des mandats du CdC
•    L'élection de membrs du Cdc en fonction des places vacantes

Ce dernier point ne peut se trouver sur l’OJ qu’après le point « décharge syndic » pour la période concernée. D’abord décharge syndic, puis vérificateur puis CdC. Quant aux rapports c’est l’inverse : d’abord CdC, puis le vérificateur et finalement le syndic.

Si la séquence de l’OJ n’est pas correcte, le président de l’AG peut le changer pour le rendre compatible avec la cassade de la responsabilité. Les points gardent leur N°, mais sont traités (et enregistré sur le PV) dans la séquence logique qui évite une dépendance de responsabilité.
Tout ce qui précède n’est que mon opinion personnelle.

Dans mon ACP aucun rapport n’a été fait après le 2013/2. Bien qu j’ai cité l’ACP, pour annulation de décisions (et démission du syndic judiciaire), je n’ai pas utilisé ce manque de rapports comme argumentation secondaire, puisqu’il y a pire :
•    Pas de décomptes annuels soumis au vote (dernier : 2011) ou remis aux CP (dernier : 2012).
•    Changement vers la banque « maison » du syndic sans accord AG
•    Pas de plan comptable depuis le 01.01.2013 (= non-application de l’AR du 12.07.2012)
•    Obstruction et refus de fait de donner accès aux documents ACP
•    Absence de contrat syndic voté/signé/proposé depuis 2014
•    Absence de preuve d’assurance RC de la firme du syndic
•    Absence de preuve d’assurance copropriété pour tous les risques décidés par l’AG
•    Discordance entre la liste des AI agréés IPI (SEPT !!!), ceux affichés à l’entrée, ceux affichés à la BCE et ceux mentionnés dans le courrier officiel (PV, demande provisions, … )
•    Etc …

@phil7578

Merci. Dans ce club je suis déjà depuis 2001. Même schéma, mais en plus …

L’IPI est déjà passé chez moi à une AG il y a 6 mois avec un huissier. Constats faits concernant les faits contre lequel on avait déposé plainte.
Depuis plus d’information concrète. Probablement parce que le cabinet de l’assesseur juridique est en cause. Je simplifie. Rétention d’au moins trois dossiers en justice depuis + 4 ans par un avocat de son cabinet qui n’est plus avocat de l’ACP depuis 2009. Le gérant du syndic actuel est un stagiaire IPI et n’ose probablement pas aller à l’encontre de celui qui va décider de son stage.

Aller chez le bâtonnier ? Déjà fait. Pas de résultat, ni positif ni négatif.

Le pénal pointe à l’horizon. L’ACP a déjà évité depuis 2011 trois fois d’être mis devant le tribunal pour les permis d’environnement par l’IBGE (trois syndics consécutifs). Le pénal est déjà intervenu contre moi et m’a acquitté d’harcèlement, diffamation, …. La moindre plainte qui arrive sur le bureau du procureur pourrait basculer tout en pénal.

Astuce IPI : L’IPI applique sévèrement l’article 23 de sa déontologie et rend ainsi impossible que le syndic lance une action contre son prédécesseur de propre initiative (impératif suite à l’Art. 577-8 §4 4° CC).

Cette prétention de l'IPI a été contredit en 2008 par la Cour d'Appel de Gand (arrêt publié - cause T. contre S.).

Une plainte pénale, tenant compte de l’Art. 23 ci-devant, bloquerait le fonctionnement de l’ACP et mettrait le syndic (= l’ACP) sous administration provisoire jusqu’au jugement final (cela permet de contourner cet Art. 23).

Les CP lésés hésitent à déposer cette plainte « worst case ». Depuis mai 2013 on attend une AG ou les CP devront faire le choix noir ou blanc.
Résultat : le syndic n’organise pas ou désorganise les AG pour rendre impossible à délibérer sur ce point. EX : l’AG avec +60 points à l’OJ débute vers 20h (manque de quorum à 19h) et est arrêté vers 22h. Motivation : la salle ferme à 23h et faire le PV prend une heure.

Ma devise est : « Patience. La vérité fait surface, tôt ou tard … » (= compter les points)

J’ai l’impression que le Ministre compétenet pour l'IPI bougera, tenant compte de l’information officielle et publique en ma possession.

Il s’agit en plus de :
•    Rendre d’ordre public l’affichage tant physique qu’électronique du syndic (Art. 577-8 §2 et §2/1 CC)
•    Obliger toute firme de syndic, agréé ou non, de se faire représenter par un représentant permanent (Art. 61 ET 62 du Code des Sociétés).
•    Obliger de donner une copie dans les huit jours au commissaire aux comptes (ou vérificateur interne) et à chaque membre individuel du CdC de tout contrat (et analogue) signé avec des tiers, qui engage l’ACP.

Tout ceci pour vous démontrer dans le cadre de votre question initiale l’importance des rapports semestriels du CdC.

Leur non-existence risque que certains membres du CdC seront considéré comme complice si tout arrive au niveau pénal pour par exemple abus de confiance (chez moi : valeur globale des dossiers déjà en cause : +5 millions EUR).

Déposer plainte? Mais vous savez combien sa coûte? Et cela vous use jusqu'à la corde!

Il y a infiniment plus simple: virer votre Syndic.

Si il n'y a que vous qui jugez que votre syndic ne fait pas le boulot pour lequel vous l'avez choisi et engagé, cela requiert un peu de lobbying...

Mais cela vous coûtera au max, une tournée au café où vous aurez invité les "autres" pour les convaincre du bien fondé de vos opinions...