refus d'état des lieux et justice de paix

debatso · #1 22-09-2016 10:26:07

Bonjour
je suis perdue devant un premier litige avec un locataire et j'ai besoin d'aide.
J'ai envoyé un avis de fin de bail pour occupation familiale (réelle et urgente!) le 21 mars 2016 (terme au 31 septembre 2016)
La locataire m'a dit qu'elle voulait quitter plus tôt, et je l'ai donc informée qu'elle devait m'envoyer un contre-préavis, dans son intérêt.
Ce contre-préavis m'est parvenu le 11 juillet 2016 (terme au 30 août 2016), ce qui permettait à mes enfants d'entrer le 1er septembre 2016... si les lieux étaient propres!
J'avais des doutes sur le climat de l'état des lieux, et j'ai proposé la présence d'un expert, ce qu'elle a refusé.
Elle a ensuite refusé de me donner une heure précise de rendez-vous, pour cet état des lieux qui a eu lieu le 31 juillet 2016.
Le ton a monté immédiatement parce que je lui montrais, éponge humide à l'appui, que les lieux n'étaient pas propres.
Elle a refusé de signer l'état des lieux, a claqué les portes, a jeté les clés dans l'appartement, m'a traité de "vieille salope" (lol) et a appelé la police pour faire constater que les clés étaient en ma possession.
Le lendemain, je déposais une requête en conciliation à la Justice de Paix de Forest.
Lors de cette séance (17 août 2016), il a été clair qu'elle ne voulait ni signer l'état des lieux, ni faire faire l'état des lieux par expert. Le Juge lui a dit: Mais que voulez-vous, Madame? Elle a répondu: "ma garantie". Il a constaté l'impossibilité d'une conciliation. Drame, à mon avis, de la bêtise et de la mésinformation.
Au passage, je juge lui a fait remarque pour sa grossièreté.
J'ai déposé immédiatement une demande d'audience en demandant:
-la désignation d'un expert
-la libération immédiate des lieux après l'expertise
-le constat de la nécessité d'un chômage locatif pour sept 2016
-le paiement de l'indemnité de préavis pour aout 2016
-la libération de la garantie (900€) locative à mon avantage, sous réserve des conclusions de l'expert (je suis assez certaine que les dégâts sont supérieurs).

Mes enfants (33 et 32 ans) ont donc été obligés de déménager dans mes propres meubles en catastrophe. Je n'ai pas ouvert l'appartement depuis le 17 août.
Je suis donc partie en vacances jusqu'à ce 20/9 pour leur laisser de l'air... Mais le stress galope!

L'audience a lieu ce mardi 27sept
1. que dois-je rentrer comme pièces précises avant l'audience?
2. suis-je obligée de fournir ces pièces à la partie adverse?
3. à quoi dois-je être particulièrement attentive?

Bien à vous, mais très :s

libra · #21 25-09-2016 05:47:11

Je serais prudent avec des états de lieux unilatéral. Chaque juge de paix est un roitelet dans son canton. Ce qui est vrai, chez l'un ne l'est pas chez l'autre.

À Etterbeek, le juge de paix à le plus grand mépris des gens sans avocats. Celà ne passera pas.

Au 1er canton de Schaerbeek, le juge de paix mettrait bien dix points sur les i. Je crains que celà ne passera pas.

debatso · #22 25-09-2016 07:53:25

Bonjour Libra!
pour rappel de cette belle (...) histoire,
-l'état des lieux a été fait en présence de la locataire et d'un témoin
-qui a refusé de le signer
-et qui en dit, lors de la tentative de conciliation, qu'elle ne voulait ni le signer ni qu'un expert refasse le même état des lieux.
Ma première demande au juge est donc de désigner un expert,
mais si je peux l'éviter en produisant toutes pièces utiles c'est mieux...

Francis · #23 25-09-2016 11:18:50

A combien estimez-vous les dégâts locatifs ?

Le juge de paix de Forest n'est pas trop pour les locataires, juste un petit peu, mais si l'on a un dossier correct et que vous savez le défendre , il est compréhensif des soucis des propriétaires bailleurs.

à votre place, je viendrais à l'audience avec des photos, une estimation correcte et justifiée des dégâts locatifs, et demanderais, pour autant qu'il accepte les dégâts, une libération immédiate des lieux sans expertise judiciaire. Le coût de cette dernière est de minimum 850 € dont l'avance devra être faite par vous, quitte à obtenir le remboursement par la suite, si vos locataires sont solvable.

Normalement, à l'audience, on ne peut plus ajouter de points à la requête !

libra · #24 25-09-2016 12:22:32

debatso a écrit :

Bonjour Libra!
pour rappel de cette belle (...) histoire,
-l'état des lieux a été fait en présence de la locataire et d'un témoin
-qui a refusé de le signer
-et qui en dit, lors de la tentative de conciliation, qu'elle ne voulait ni le signer ni qu'un expert refasse le même état des lieux.
Ma première demande au juge est donc de désigner un expert,
mais si je peux l'éviter en produisant toutes pièces utiles c'est mieux...

Si j'ai bien compris vous êtes déjà passé en conciliation devant le juge de paix.

debatso · #25 25-09-2016 12:31:13

bonjour Francis, et merci de la piste.
Si je dois prouver par facture que les travaux ont été faits par entreprise, il y en a pour plus de 5000€ d'après les documents de la Société Royale des Experts Immobiliers.
Si je peux, comme d'habitude, faire une partie des travaux moi-même, je me contenterai des 900€ de la garantie locative et des indemnités dues (aout, septembre voire octobre) pour mettre fin rapidement au conflit à moindres frais.
Qu'en pensez-vous?

libra · #26 25-09-2016 12:52:09

debatso a écrit :

bonjour Francis, et merci de la piste.
Si je dois prouver par facture que les travaux ont été faits par entreprise, il y en a pour plus de 5000€ d'après les documents de la Société Royale des Experts Immobiliers.
Si je peux, comme d'habitude, faire une partie des travaux moi-même, je me contenterai des 900€ de la garantie locative et des indemnités dues (aout, septembre voire octobre) pour mettre fin rapidement au conflit à moindres frais.
Qu'en pensez-vous?

Si vous avez été en conciliation, vous savez déjà de quoi qu'il en ressort. Si le juge de paix ne veut pas savoir de votre état de lieux de sortie, avec une probabilité qui frise la certitude, il l'aurait dit et vous l'auriez écrit. Ce n'est pas le cas et donc celà se présente bien.

Dans ce cas, constituez un dossier avec l'état des lieux, détaillez les frais sur base des documents de la Société Royale des Experts Immobiliers, joignez ces documents au dossier. Réclamez 5.000 €; ajoutez y une indemnité d'indisponibilité pour durant la durée des travaux. Demander tout ce que vous pouvez demander quitte à diminuer en cours d'instance.

Quelques jours avant l'audience ou à l'audience, remettez une copie du dossier à votre ancien locataire.

Il y a une chose que je ne comprends pas. S'il y a eu conciliation, il ne devrait pas y avoir lieu de faire une requête. Il me semble que l'affaire est fixée d'office.

Petite question. Le bail est-il bien résilié. Et si, il l'est, comment a t-il été résilié?

debatso · #27 25-09-2016 15:05:38

merci de cette clarté!

Le bail a été résilié en son temps par lettre recommandée pour occupation personnelle (réelle, mes enfants en difficulté), avec 6 mois de préavis qui prenaient fin à la fin de ce mois de septembre.
Les locataires ont remis un contre-préavis qui prenait fin le 30 août, et ont quitté avec fracas le 31 juillet 2016.

Je passe ce mardi en audience, la tentative de conciliation a eu lieu le 17 aout. Tout ce que j'ai fait en matière de procédure a été fait sur le conseil des greffiers (??? nom exact?) de la justice de paix.

Bien à vous

smile

libra · #28 25-09-2016 15:55:59

debatso a écrit :

merci de cette clarté!
Le bail a été résilié en son temps par lettre recommandée pour occupation personnelle (réelle, mes enfants en difficulté), avec 6 mois de préavis qui prenaient fin à la fin de ce mois de septembre.
Les locataires ont remis un contre-préavis qui prenait fin le 30 août, et ont quitté avec fracas le 31 juillet 2016.

Le bail est résilié en bonne et due forme. D'ailleurs, la résiliation n'est pas contestée vu qu'il y a un contre préavis.

Vous êtes en droit de demander le paiement du loyer jusqu'à la fin du bail. Pour ce qui est de la période après la fin du bail, vous demandez une indemnité d'indisponibilité.

Vous demandez aussi que l'affaire soit mis au rôle pour le surplus.

Francis · #29 25-09-2016 22:04:29

Pour le calcul de l'indemnité compensatoire, utilisez les prix unitaires des experts et n'oubliez ni la TVA, ni la déduction pour vétusté.

Vous n'êtes pas obligée de fournir des factures, ni de faire les réparations.
A l'audience, tenez vous au dossier et à l'essentiel, ne vous laissez pas entraîner dans des divagations revanchardes. Allez y en confiance. Les juges de paix sont les magistrats les plus proches des gens et sont hommes d'expérience et parfois de compromis !

Tenez nous au courant.

libra · #30 25-09-2016 22:15:10

Francis a écrit :

A l'audience, tenez vous au dossier et à l'essentiel, ne vous laissez pas entraîner dans des divagations revanchardes.

Il m'arrive, assez rare il est vrai, que le locataire me traite devant le tribunal de tous les noms des oiseaux. Je laisse dire. Au plus au mieux d'ailleurs. De tels propos enlève toute crédibilité et d'habitude l'audience se limite à ces diatribes. Le juge ne s'intéresse plus au reste.

debatso · #31 26-09-2016 12:44:42

salut à tous...
ce matin, en portant le détail des documents à la justice de paix, je me suis faite agresser et molester par un gars que je n'avais jamais vu de ma vie... les gardiens de la paix présents hors du bâtiment et alertés par une brave dame ont indiqué que les agressions, ce n'était pas leur boulot,et qu'ils étaient là pour les parcmètres...
Et le locataire refuse de recevoir le dossier, ni de ma part en direct, ni de la part de DHL en urgence (40€ supplémentaires de frais...)
Pfff... je fatigue, là...
:s

libra · #32 26-09-2016 14:18:14

debatso a écrit :

Et le locataire refuse de recevoir le dossier, ni de ma part en direct, ni de la part de DHL en urgence (40€ supplémentaires de frais...)
Pfff... je fatigue, là...
:s

Apportez le dossier DHL au tribunal et réclamez les frais DHL. Je doute que le juge acquiesce. Un peu de piment ne fera pas du mal.

Himura · #33 26-09-2016 14:59:35

La procédure judiciaire vous impose-t-elle vraiment ici de transmettre une copie du dossier à votre adversaire ?

libra · #34 26-09-2016 15:40:32

Si on remet ou on montre un document au juge de paix, il faut le remettre ou le montrer à toute les parties. Remettre n'est pas vraiment nécessaire. Mais si toute les parties ont reçu les pièces, le juge peut mettre fin aux plaidoiries et prendre le dossier avec lui. C'est ce qu'il fera certainement si les plaidoiries sont houleuses.

debatso · #35 28-09-2016 21:44:35

hé bien, j'ai remis les pièces et au Juge et à la partie adverse -qui les a refusées-, et dans l'immédiat je suis "gros jean comme devant"! Les frais pour moi, et le déni pour eux!
:s

Francis · #36 29-09-2016 17:42:59

il vous reste 2 possibilités.
Vous vous en tenez à la situation actuelle et passez en pertes et profits les dégâts, loyers impayés et frais.
Ou vous en faites une question de principe et dans ce cas vous devez activer rapidement l'expertise judiciaire et, en ce cas, je vous conseille vivement de vous faire aider/conseiller par un avocat et également par un expert immobilier compétent.

Avoir des principes peut couter cher !

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