Décès du locataire et AIS

Cette situation résulte des obligations souscrites par les AIS (agences immobilières sociales) (brochure d'information)

J'ai eu le cas. Réglé en 2 mois.

Moi non plus. L'Ais, c'est pas son pognon...

oui peut être, mais un CPAS non, il paye un loyer normal

En réponse à leurs interrogations, j'imagine que les personnes intéressées n'auront pas manquer de lire dans l'édition papier du journal les explications de l'avocate de l'agence immobilière.

"Notre article en intégralité ainsi que l'avis de l'avocate de l'AIS sont à lire dans la Province de ce samedi".

En cas de décès de leur locataire certains bailleurs s'inscrivent dans le respect de la loi, d'autres sont moins sourcilleux (eu égard à la situation mais à leurs risques et périls).

Quelles sont les dispositions légales ?

L'article suivant apporte des éléments de réponse

http://www.rtl.be/info/vous/temoignages … 21550.aspx

En voici  quelques extraits.
"Le décès d'un locataire ne met pas fin au bail, explique Bénédicte Delcourt, directrice du syndicat national des propriétaires. Le contrat passe alors sur la tête des héritiers, qui, s'ils acceptent la succession, doivent se comporter comme s'ils étaient les locataires du lieux". Mais, ici, en l'absence d'héritier, le cas de figure est différent. "Dans ce cas-là, le bailleur est démuni, estime Bénédicte Delcourt. La loi n'est pas du tout adaptée à ce genre de cas. Le bailleur a besoin de récupérer ses clés, éventuellement la garantie locative, mais pour cela, il doit entamer toute une série de démarches pour faire nommer un administrateur".
"En réalité, son avocat est en train de finaliser les démarches pour faire nommer un administrateur provisoire par le tribunal de première instance. En clair, désigner un avocat qui va gérer les biens du locataire décédé, vider l'appartement et rendre les clés à Corinne. Et il y a une procédure à respecter. "Il faut déposer une requête et le magistrat va désigner la personne qui aura pour mission de prendre les mesures conservatoires", explique Yves Demanet, avocat ayant déjà été administrateur plusieurs fois. L'administrateur doit par exemple s'occuper de l'animal domestique, couper le gaz, mettre de l'eau aux plantes, clore un contrat d'électricité… Première bonne nouvelle pour Corinne: un administrateur de biens est nommé pour son dossier. Nous sommes au mois de juin, son locataire est décédé depuis trois mois." (...)
"Mais l'administrateur a surtout une mission d'investigation: "Il doit rechercher le testament et tous les indices qui lui permettent de déterminer l'actif (donc les comptes en banque, le contenu des coffres-forts, etc.) et le passif, c'est-à-dire toutes les créances, poursuit Maître Demanet. Il doit essayer de tout établir. Ça peut être très compliqué car il peut y avoir la mission de la recherche des héritiers".
Et il semble que le locataire de Corinne puisse avoir de la famille quelque part. "Il se pourrait qu'il ait un frère dont personne n'a les coordonnées, pense Corinne. Il vivrait en Thaïlande". Voilà qui peut compliquer le dossier. "Il y a des généalogistes auxquels on fait appel sous l'accord du juge de paix, raconte Yves Demanet. Ou bien, ces recherches sont dans sa mission et alors, l'administrateur va parfois très loin. J'ai récemment travaillé sur une succession pour laquelle il y avait 49 héritiers dont deux sont en Australie et en Argentine."
"Car après l'intervention de l'administrateur, qui lui a permis de récupérer ses clés, commence celle du curateur. C'est cette personne qui la dédommagera s'il reste de l'argent. "Quand j'ai accompli mes devoirs, je saisis le tribunal et je fais désigner un curateur à succession vacante", poursuit Yves Demanet. Et là, commence un nouveau délai.(...) Le curateur va prendre des dispositions vis à vis de l'état pour clôturer la succession. Le propriétaire peut d'ailleurs réintroduire sa créance à ce moment-là".

"Pour l'association de défense des propriétaires, il faut trouver le moyen d'alléger les démarches administratives et d'aller plus vite. "C'est une situation qu'on dénonce, affirme Bénédicte Delcourt, directrice du syndicat national des propriétaires. Ça met les bailleurs en détresse, ça bloque leur bien pendant un nombre de mois incalculables et imprévisibles. Nous souhaitons que la procédure soit plus rapide et facile. Immédiatement après le décès, s'il n'y a pas d'héritier, nous voulons qu'il y ait automatiquement désignation d'un administrateur provisoire, car ici c'est le propriétaire qui doit faire ça. Cela simplifierait les choses qu'il statue tout de suite sur l'avenir du bien, la garantie locative, etc. C'est un préalable évident et indispensable".

A ce sujet, j'ai discuté avec une personne qui louait entre autre à pas mal de personnes émargeant au CPAS et possédant 4 immeubles.
Son expérience était nette : petite bourgade = peu de soucis, et le CPAS assume clairement le côté financier. Grandes villes : il dit clairement qu'il n'aura plus jamais de contacts avec les CPAS, qui ne font rien pour aider, sont d'une lenteur absolument excessive (des mois d'attente...) et n'assure aucun service. Ceux-ci sont certainement débordés par les demandes, ... mais c'est assez logique de ne pas vouloir en faire les frais.

De mon expérience de bailleur mais aussi d'expert immobilier, 1 CPAS n'est pas l'autre, et même au sein du même CPAS il y a d'énormes différences de sérieux entre les assistants sociaux .

Pour les loyers payés par les AIS, ce n'est nullement le quart ou la moitié du loyer normal.  Il faut généralement compter une diminution de 10 à 20% par rapport au loyer du marché.
Evidemment, il faut comparer ce qui est comparable.  Le loyer payé par une AIS pour un appartement 2 chambres à St Josse sera certainement moindre que la moitié du loyer d'un appartement semblable mais dans un beau quartier d'Uccle.
Ne pas oublier non plus que l'AIS paye le loyer même lorsque le bien n'est pas occupé mais aussi procure une diminution de PI.

Pour le cas présent, je suis étonné que l'AIS n'ait pas vidé l'appartement du locataire dcd pour y placer un autre occupant.  Mais ici aussi, une AIS n'est pas l'autre.  Dans une AIS dont je suis l'expert habituel, le directeur a changé 5 fois en une dizaine d'années.  Et il y a eu de très bons mais aussi une très mauvaise !

Les procédures d'attribution de logement par les CPAS sont souvent compliquées et lentes, mais ce n'est pas grave, c'est le contribuable qui paye ! et ce n'est pas très porteur politiquement, donc les politiques s'en foutent !

Mais bon sang que pour une raison ou l'autre ce CPAS n'y loge pas de réfugiés ok, mais alors qu'on y loge d'autres gens .....tous les jours on lit que des familles sont sans logement pour x ou x raison

Libra, je livre simplement ce que j'ai relevé dans 2 communes de la région Bruxelles Capitale dans lesquelles je suis fort actif, professionnellement .
Notez que je n'estime paS que l'AIS soit la formule miracle, mais, dans certains cas précis, l'ais peut être une bonne solution.