Enregistrement tardif - indemnités

Mais en fait, vous n'avez pas bien compris à quoi sert l'enregistrement des baux.

Dans le temps c'était les locataires qui se dépêchaient d'aller enregistrer le bail puisque le but c'est de donner une date certaine au bail et donc, de faire en sorte qu'il soit opposable aux tiers. Cela veut dire que si votre bail a été enregistré et que votre bailleur vend son bien, l'acquéreur a l'obligation de respecter le bail en cours! Vos droits en tant que locataires sont donc préservés.

Ensuite est venue la loi Onkelinx en 2007 qui a rendu l'enregistrement obligatoire par les bailleurs, car beaucoup de locataires n'étaient pas au courant de l'importance que revêtait pour eux, le fait d'enregistrer son bail.

Cette loi vise en tout point à bétonner les droits des locataires pendant au moins 9 ans. L'enregistrement obligatoire des baux par le bailleur en fait partie.

Maintenant qu'allait-on inventer comme sanction au cas où le bailleur faillirait à ses obligations légales? Le locataire peut partir sans indemnités ni préavis si le bail n'est pas enregistré.

Maintenant évidemment les lois ne sont pas faites pour les locataires qui sont suffisamment riches que pour sauter de bien en bien au gré de leurs caprices.

Et comment savez-vous que votre bail n'est pas enregistré? Vous avez été vérifié dans votre My Min Fin?

Pour le bailleur l'enregistrement est immédiat, s'il le fait via My Rent, donc dès qu'il aura eu vent que vous souhaitez partir, il l'enregistrera via My Rent et aura la confirmation endéans la minute.

N'oubliez pas non plus que bien souvent le propriétaire d'un bien que vous souhaitez louer prend contact avec le bailleur précédent pour savoir quel type de locataire vous étiez....

Pourquoi devoir payer des indemnités ? C'est tout simple, déjà parce que c'est prévu dans le contrat de bail et que quand on signe un contrat on le respecte !
Ensuite parce que un loc qui part anticipativement, ça cause toujours , TOUJOURS un préjudice au bailleur...même si il n'y a pas de vide locatif.....ça cause un préjudice en temps ( recherche de nouveaux candidats, étude de leur dossier, visites...) et en argent ( ELS + ELE, etc...)...et en tracas/stress....
Parfois ce préjudice est moindre que l'indemnité demandée, parfois il est plus important....ça c'est un peu une loterie

Maintenant oui on peut donner un préavis plus long que celui prévu dans le bail, mais je ne vois pas vraiment l'intérêt.

Dernière modification par Erico (30-01-2017 11:33:35)

Notre forum n'est pas "géré par des propriétaires": il est ouvert à tous.

Je voudrais attirer votre attention sur le fait que lorsque , dans le cadre d'un bail de résidence principale, ce n'est pas le preneur  mais le bailleur qui entend y mettre fin des obligations  pèsent aussi sur lui . Il pourra mettre fin au bail à tout moment ou non, le préavis à donner est non pas de 3 mois mais de 6 mois et il est susceptible d'être redevable d'indemnités.

Je vous invite à lire l'article 3 , §2 à 4 de la loi sur le bail de résidence principale dont je reprends certains extraits.

" § 2.  Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement , le délai de préavis ne pouvant expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail."
"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

"§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux : (...)"
"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

"§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
  Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat".

Pour le surplus, sans être insensible à la situation décrite, il appartiendra à un juge d'examiner les arguments et de se prononcer au cas où un litige surviendrait en ce qui concerne les indemnités que réclamerait le bailleur suite à la résiliation d'un bail de résidence principale de 9 ans au cours du premier triennat..

C'est avec grand intérêt que je prendrais connaissance d'un jugement en la matière.

A mon sens , sauf élément particulier que j'ignore, l'aspect "légal" devrait l'emporter  sur l'aspect "humain" .

Dernière modification par GT (30-01-2017 15:59:40)

Mais nos lois sont très bien faites, en tant que locataire évincé pour cette raison (qui est une des très rares qui permettent à un bailleur de résilier le bail de 9 ans en cours de route alors que le locataire, lui, peut résilier son bail à tout moment et sans aucune justification!!) vous avez le droit de demander la preuve que la ou les personnes qui se sont domiciliées dans votre ex-appartement sont bien ce que votre ex-bailleur a prétendu pour vous évincer.

S'il ne sait pas le prouver, vous pouvez aller en justice et vous aurez droit à votre plantureuse indemnité.

Dernière modification par panchito (31-01-2017 08:08:40)

Envoyer son préavis par recommandé sans avoir eu la politesse de prévenir son propriétaire AVANT par mail ou téléphone dénote un incroyable manque de correction, et de savoir-vivre.

Dans un tel cas, je ne laisse rien passer lors de l'état des lieux de sortie...

C'est probablement pour cela que de plus en plus les propriétaires font signer des baux de courte durée en 1ère instance même si la norme devrait être de proposer un bail de longue durée (et en temps que locataire, nous ne sommes pas toujours en position de force pour négocier ce point, surtout quand le bien intéresse de nombreuses autres personnes...)

Mais je vous rejoins sur ce point, si je ne trouve pas ça normal de payer une indemnité pour partir quand ça nous convient plus pour x ou y raisons, je trouve également que les indemnités dues par un propriétaire sont exagérées pour reprendre possession d'un bien qui lui appartient au final.

Pourquoi un délai plus long? Pour avoir plus de temps pour chercher un nouveau bien. C'est quand même une course contre la montre de devoir trouver un bien endéans 3 mois. Même s'il y a le risque de trouver trop vite et de se retrouver avec le reste des mois à payer double loyer...

En tant que locataire, on lit sur la plupart des sites qu'il est conseillé d'envoyer un recommandé pour signifier son renom. Il ne faut pas forcément y voir un manque de correction ou une animosité quelconque si un autre moyen n'est pas utilisé...

Dans mon cas, le propriétaire souhaitait commencer par un bail d'un an pour jauger la situation, ce qui me convenait également après les déboires de ma location précédente. Malheureusement, des problèmes de santé ne m'ont pas permis de déménager fin de cette année. L'appartement est convenable, bien entretenu et situé mais il n'y aucune isolation avec l'appartement d'au dessus, ce qui nuit à mon sommeil et à ma qualité de vie en général.

Evidemment qu'il est toujours possible de négocier et j'espère que si la situation finissait par devenir invivable pour moi il y aura moyen de trouver un arrangement qui contente tout le monde et ne lèse personne.  Et si c'est pas le cas, tant pis. Je m'interrogeais juste sur la raison de prévoir une sanction civile qui au final est vite contournée dès que le propriétaire se met en règle même tardivement ainsi que sur la raison des indemnités de rupture. J'ai eu mes réponses.

Le locataire qui veut conserver une preuve de l'envoi de son préavis a recours à l'envoi recommandé.
Il doit , lui aussi, dans certains cas, trouver le temps de se déplacer , pendant les heures d'ouverture, aux bureaux qui enregistreront son envoi.