Enregistrement tardif - indemnités

Trois remarques :

1. Un bail est un contrat signé et accepté par les parties. L'idée première est d'en respecter les termes, et si situation particulière, négocier pour trouver une solution qui satisfait chacun. On ne peut pas signer et ensuite ignorer ses engagements au gré des ses envies/besoins.

2. Vous trouvez les indemnités élevées en cas de résiliation anticipée ? Un changement de locataire implique toujours des frais, ainsi qu'un risque de vide locatif. Cela varie bien sur avec les caractéristiques du bien loué. Une chambre meublée ou un grand appartement ne visent pas le même public et les conditions du marché sont différentes. Le bail court, de par exemple un an, est un choix qui peut profiter aux deux parties : le locataire qui n'est pas satisfait sait qu'il peut quitter les lieux sans indemnité à l'issue de ce terme ; le bailleur qui a constaté des problèmes (retard/défaut de paiement, nuisances de comportement...) avec ce locataire peut décider de ne pas prolonger la location. Les démarches de mise en location par une agence = un mois de loyer hors TVA, les petits travaux souvent nécessaires, le risque de vide locatif, les états des lieux... cela ne vaut pas 3 mois de loyer ? Vous préconisez un coût réel ? Cela démotivera le bailleur et vous risquez de devoir supporter un vide locatif de plusieurs mois, voire plusieurs années... Peu de locataires pourraient assumer les conséquences de cette option.

3. L'obligation d'enregistrement concerne le bailleur. S'il néglige cette obligation, cela profite au locataire. Vous pouvez vous aussi faire enregistrer votre bail; rien ne vous l'interdit. Je suis très mal à l'aise avec le simple fait que vous semblez regretter le manque ou plus exactement l'insuffisance de sanction pour le bailleur en défaut d'enregistrement. J'ai envie de vous demander : En quoi est-ce votre problème ?

Dernière modification par rexou (31-01-2017 12:48:44)

Attention à libeller correctement votre lettre de préavis de manière à éviter tout malentendu, discussion,litige sur la durée et la fin de celui-ci.

N'oubliez pas l'art. 3, § 9 de la loi sur le bail de résidence principale à lire en combinaison avec le § 5 du même article.

" Dans tous les cas où un congé peur être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mais qui suit le mois durant lequel le congé est donné."

"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois."

En ce qui me concerne, je n'ai jamais attribué, à la seule réception d' envoi par recommandé, un manque de considération de l'expéditeur.
Le recommandé est destiné à faire preuve dans des circonstances particulières. Sans plus.

Dernière modification par GT (31-01-2017 10:28:12)

Pour info, la toute grande majorité des candidats locataires que je rencontre souhaite un bail d'1 an au départ. Aucun ne m'a jamais demandé un bail de 9 ans d'entrée de jeu.

Dans l'absolu, les locataires ont bien plus de facilités de changer et de "faire leur marché".  Mais si un propriétaire souhaite changer de locataire, c'est très difficile, et souvent long.

Suivant votre cas, vous pourrez noter aussi que - comme cela a été écrit des dizaines de fois sur ce forum par bien des propriétaires - la négociation est toujours possible. Et la toute grande majorité des propriétaires ne réclament pas les indemnités dues lorsqu'un accord équilibré est trouvé (= préavis normal pour avoir le temps de retrouver un locataire correct en remplacement ; bon entretien des lieux ; bon historique de paiement du loyer).

Bref, plutôt que de commencer par saisir le bout de la ficelle législative, une petite discussion respectueuse est probablement bien plus efficace.

Dernière modification par Himura (31-01-2017 09:23:53)

Je suis d'accord avec la première phrase, mais pas sa conclusion dans la seconde.

Avec l'ensemble des critères à respecter, ça vous arrive de laisser passer des choses à l'ELS ? 

Je crois que vous allez un peu loin là, faut pas exagérer non plus.

Disons que si les rapports ne sont plus bons entre les parties, je trouve ça limite logique

Oui ce que vous écrivez ça se défend, pas de problème....plus tôt le bailleur le sait, mieux et plus vite il peut se "retourner", mais pour le loc je ne vois pas l'intérêt, sinon celui de s'attirer les bonnes grâces du proprio

Maintenant pour aller chercher le recommandé, sorry c'est toujours possible, soit le samedi matin, soit un jour où ils ouvrent plus tard, et puis de plus en plus de recommandé sont déposés dans des points postes qui ont des horaires bien plus larges que les bureaux de poste et enfin dernière solution, quelqu'un peut aller le chercher pour vous si vous lui donnez procuration....donc...

Ensuite annoncer le départ autrement oui, ça dépend en quels termes sont les deux parties, certains avec qui j'étais en bons termes me l'ont annoncé par mail ou par téléphone, confirmé ensuite par recommandé, d'autres avec qui j'étais en moins bons termes ne m'envoyent qu'un recommandé.

Cela étant dit, dès que le bail est enregistré et si le bailleur souhaite faire valoir ce qu'il est réglementairement en droit de demander, il n'y aucune raison de s'y soustraire. Le juge statuera sur ce qui est prévu légalement. Je trouve que c'est quand même indemnité qui est fort élevée et qui ne rend pas facile un départ quand il se justifie

Je remarque tout de même que pour le propriétaire dans le cas où il souhaite reprendre possession des lieux pour lui ou pour sa famille au 1er ou 2ème degré, hormis un délai de préavis plus long, il n'est redevable d'aucune indemnité sauf s'il trompe son locataire sur la personne qui occupera effectivement les lieux au final. Alors que bon, un déménagement, c'est un coût aussi et qu'il pas demandé à partir non plus....

Maintenant dans les autres cas, je me range du même côté, je trouve les indemnités élevées pour le bailleur également.

A mes yeux par correction pour son bailleur.
Pourquoi attendre le dernier jour du mois pour lui signifier le préavis (et souvent uniquement par recommandé) ?
Si l'on sait qu'on part et que la date est fixée, lui laisser plus de temps pour se retourner, selon moi, c'est être correct.
Il va peut-être devoir annuler des vacances, contacter des professionnels pour des travaux...
Si le locataire sortant donne l'info x jours plus tôt, c'est autant de jours de gagné.

De même que je trouve correct d'informer le propriétaire autrement que par un recommandé.
Un recommandé, c'est souvent une semaine de perdue parce que le bureau de poste n'est accessible que le samedi matin lorsqu'on travaille.
Et lorsqu'on travaille, on n'a pas toujours tous ses samedis matins libres => encore pire.

Un courriel, un sms, ou mieux, un coup de fil ou une lettre normale, c'est vraiment plus sympa qu'un seul et unique recommandé.

Et comme certains l'écrivent souvent sur ce forum, plus on est sympa avec le propriétaire, plus il sera sympa avec le locataire...

Si je comprends bien que l'enregistrement du bail permet de protéger le locataire avant et toute chose, bien qu'ici le risque est limité. Ce que je trouve un peu cavalier ici c'est que cette obligation n'est prise au sérieux que quand l'intérêt devient réel pour le propriétaire. Maintenant, enregistrement ou non, je ne comptais pas partir sans préavis ou arrangement qui convienne aux 2 parties. Je reste correcte mais c'est évidemment un stress financier en moins.

Et je comprends bien que le contrat a été signé avec ce que cela implique et que les dispositions en seront respectées de ma part quand l'obligation qui incombe au propriétaire aura enfin été respectée également.

Je trouve néanmoins que la charge financière n'est pas négligeable pour le locataire qui voudrait déménager dans les 3 ans sans que ce soit forcément au gré de ses caprices. J'ai du rester 3 ans dans un appartement mal isolé au niveau thermique et acoustique, visité par les souris, vétuste, etc. parce que je n'avais pas les moyens de payer cette indemnité d'autant plus que j'ai encore du m'acquitter pendant un mois du loyer de cet appartement en plus du nouveau dont le bail prenait cours avant la fin du préavis du précédent. Sans compter le coût du déménagement et les actes administratifs qui en découlent sans que nous percevions le revenu locatif qui va avec... Je ne pense pas que la majorité des locataires partent  à la légère. Comme je le dis, sur 3 ans, une situation peut évoluer et on ne sait pas toujours dans quoi on tombe lors d'une ou deux visites et que tout le monde n'a pas les moyens de payer cette indemnité. Maintenant, il est toujours possible de s'arranger. Je m'interrogeais juste au niveau légal.

Quand on voit ce qui peut être loué, il n'est pas toujours agréable pour le locataire d'être contraint de rester 1 à 3 ans dans le cadre des baux de courte durée ou de pouvoir partir mais en payant des indemnités. Même si il y a forcément un coût pour un propriétaire lors d'un départ cela ne me semble pas valoir 3 mois de loyer.... Il pourrait y avoir un paiement proportionnel au coût réel.

Après, je vois que le forum est géré par des propriétaires donc vous avez votre vécu, expérience de l'autre côté de l'histoire et vous avez surement du en voir des vertes et des pas mures non plus.