Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

En ce qui concerne les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée, j'attends la possibilité de prendre connaissance des textes qui auront fait l'objet d'un ou de plusieurs projets de loi.

A ma connaissance ces documents n'ont pas encore été déposés.

Feront-ils spécifiquement l'objet d'une consultation populaire préalable ? Quelle sera la portée de cette consultation ? Qui contrôlera les réponses à cette consultation ?

Dernière modification par GT (11-09-2017 08:13:25)

Bonjour,
la loi de 2010 a visé à augmenter la transparence de la gestion et  a réduit le rôle du conseil de gérance devenu conseil de copropriété. Une raison invoquée était que certains copropriétaires avaient le sentiment qu'il existait une collusion entre le conseil de gérance et le syndic. Le projet actuel réduit la majorité de 75% à 66,6 % pour la décision concernant les gros travaux et élargit le champ des travaux qui peuvent être décidés à 51 %. Il y a quelque temps déjâ un journal avait publié un article déplorant les commissions occultes payées par les entrepreneurs aux syndics.  Compte tenu du temps réduit laissés aux coproprios pour examiner les offres amenées par le syndic et si celui-ci dispose d'une certaine faconde, bonjour les dégâts.
Meilleures salutations

Les statuts sont un acte d’adhésion ?  Le cas échéant une violation des statuts devrait logiquement être légalement sanctionnée mais en pratique tel n'est pas le cas (Belgique) en revanche en cassation (française) on en trouve la confirmation. Donc conclusion ?

Les cours et tribunaux ne sont pas tenus par une position ministérielle.

Un magistrat a considéré que la mission d'un syndic désigné sur base de l'article 577-8, § 1er du Code civil s'exerce sous le contrôle du juge de paix (JP Schaerbeek,1ere c., 25 juin 2014).

Selon une autre décision ,le syndic provisoire échappe à tout contrôle du  magistrat qui l'a désigné (JP Etterbeek, 15 mars 2012).

Une décision précise que le statut du syndic désigné par le juge ne peut être assimilé au statut d'un expert judiciaire ((JP Etterbeek, 15 mars 2012)

Dernière modification par GT (17-03-2017 10:53:32)

"Pour le syndic nommé par un juge, je suis pour qu’il devienne un auxiliaire de justice comme l’expert judiciaire par exemple. "

mais où est-ce indiqué que c'est LA voie envisagée ?
Je ne trouve cette information absolument nulle part.

et si tel est le cas, alors le Juge devrait ensuite prendre connaissance de l'avis rendu par le syndic expert judiciaire...donc retour chez le Juge et le Juge devrait trancher le litige comme lors d'une expertise judiciaire. ça ferait beaucoup de travail supplémentaire que ne fait pas actuellement le Juge comme  le Ministre l'a rappelé "le controle du syndic désigné échappe au controle du Juge".

Et qui controlerait le syndic expert judiciaire ? L'institut des Experts ? L'UCL de Louvain ?On ne voit aucune mention de tout cela dans le document de 11 pages d'améliorations de la législation proposée au Ministre

Davantage de développements ici : IPI NEWS 4/2016, page 5

http://www.ipi.be/sites/default/files/d … 4_2016.pdf

REMANIEMENT DE LA LOI SUR LES COPROPRIÉTÉS
"(...)Le président de l’IPI Yves Van Ermen, qui pour rappel est syndic, propose de supprimer le Règlement général de copropriété des statuts: "Tout ce qui est spécifique à la copropriété, à l’immeuble (description de l’immeuble, définition des parties communes et privatives, définition des quotes-parts de copropriété, clés de répartition des charges, etc...) serait repris dans la partie "acte de base".

D'autres points, comme par exemple le montant à partir duquel le syndic doit demander une pluralité de devis, seraient repris dans le "Règlement d’Ordre Intérieur" (décisions prises sous seing privé sans nécessité d’acte authentique). Le Code civil, dont l’essentiel des articles sont impératifs, suffirait quant à lui, moyennant quelques adaptations, à établir les règles de fonctionnement spécifiques à toutes les associations de copropriétaires de Belgique."

Le Règlement général de copropriété deviendrait donc inutile et les statuts pourraient tout simplement faire référence à la loi pour tout ce qui concerne les règles de gestion de la copropriété concernée.

Cette idée, défendue dans le groupe de travail, règlerait une fois pour toute, moyennant une dépense unique et limitée pour un acte authentique bien pensé, le problème des éventuelles (mais néanmoins probables) futures modifications du Code civil en la matière.
En outre, on éviterait la redondance et la transcription inutile (et donc le coût inutile) à la conservation des hypothèques, de règles qui sont de toute manière coulées en force de loi.
L’idée est la même que pour l’achat d’une voiture : le mode d’emploi remis avec le véhicule ne reprend pas la législation complète du code de la route. "

La communication de tels développements pour tous les amendements recommandés au Ministre serait bien utile aux lecteurs de ceux-ci.

Si le projet reprend des recommandations du groupe de travail, les motivations des changements au code civil feront partie des documents législatifs.

Pour en savoir davantage, j'imagine que le citoyen ordinaire doive patienter.

Dernière modification par GT (16-03-2017 16:35:06)

"C'est vous qui le dites".

Je vous invite à lire avec attention la fiche "Les charges locatives" et notamment l'extrait que je reprends ci-dessous

http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … at=9&id=50

"Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :

- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que vous ne pouvez imputer au locataire que ce que vous déboursez vous-même;

- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;

- le bailleur, enfin, doit fournir les justificatifs en copie, sans frais pour le locataire.

Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents."

Ces obligations sont visées à l'article 1728ter, Code civil.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … imgcn.y=16

"21 MARS 1804. - CODE CIVIL - LIVRE III :
TITRE VIII. - DU CONTRAT DE LOUAGE.
CHAPITRE II. - DU LOUAGE DES CHOSES.
  SECTION I. - DISPOSITIONS GENERALES RELATIVES AUX BAUX DES BIENS IMMEUBLES.
  Art. 1728ter.
"§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
  § 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme."

J'ai été locataire dans un immeuble à appartements.

Le bailleur me faisait parvenir un décompte de charges et de frais (sur base des chiffres qu'il avait puisés dans son propre décompte relatif à ses propres charges que lui avait adressé le syndic). Le bailleur seul (et non le syndic) est responsable du décompte adressé au locataire. Entre le syndic et le locataire, il n'existe aucune relation contractuelle. Le syndic n'a d'ailleurs aucun pouvoir pour adresser au locataire un décompte de charges (sauf mandat explicite qui lui serait donné par le bailleur et dans le cadre de ce mandat particulier).

Ensuite je faisais usage du droit qui m'était reconnu par la loi de consulter les pièces justificatives établissant ces charges et frais , qui m'étaient imputées par mon bailleur, au siège de la personne morale qui assurait la gestion de l'immeuble à appartements.

Mes droits de preneur étaient ainsi préservés. Il m'était possible ainsi de contester auprès de mon bailleur un poste de charges ou le montant de celles-ci eu égard à mon contrat de bail.

Le preneur doit évidemment non seulement avoir lu mais aussi compris le texte de son bail.
Pour le contrôle des pièces justificatives, je devais néanmoins me déplacer chez le syndic (50kms aller-retour).

Dans votre recommandation au Ministre, je suppose que vous avez proposé une modification de l'article 1728ter du Code civil ?

"C'est vous qui le dites" ou, du moins qui tirez, à partir des mes propos, une conclusion à laquelle je ne me rallie pas.

Que la Cour de cassation (belge) se soit prononcée ou non sur la problématique, je l'ignore.

Chaque intéressé peut effectuer des recherches en la matière.

Et quand bien même la Cour de cassation se serait prononcée, la problématique n'aurait pas nécessairement disparu.

La jurisprudence de la cour de cassation est aussi évolutive et il est même arrivé que nos cours suprêmes , Cour de cassation et Cour constitutionnelle aient pris des positions différentes dans les mêmes matières.

Et les juridictions dites inférieures prennent parfois leurs distances avec les positions de la Cour de cassation.

Une recommandation concrète et motivée à adresser au Ministre ?

Dernière modification par GT (14-03-2017 15:13:37)

Il m'a échappé dans les amendements proposés par le groupe de travail qu'il était question, à un endroit ou à un autre, de "démontrer un intérêt personnel".

En revanche mon attention a été attirée sur la proposition d'insertion à l'article 577-9, § 2, alinéa 1er, du Code civil du texte suivant:
« si elle lui cause un préjudice personnel ».

Il en résulte que le nouveau texte de l'art. 577-9, § 2 deviendrait :

"Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel ».
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